第1篇 物業(yè)管理顧問服務(wù)工作要點(diǎn)內(nèi)容
一、相關(guān)概念
1、物業(yè)顧問服務(wù)-------指優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商、其他物業(yè)公司或企事業(yè)單位提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的咨詢、指導(dǎo)、培訓(xùn)和技術(shù)支持等,它包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、安裝階段的介入;提升品牌銷售配合;物業(yè)公司或服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建(或現(xiàn)有物業(yè)公司規(guī)范提高);管理方案策劃、機(jī)構(gòu)設(shè)置;人員招聘培訓(xùn);建章立制、入住指導(dǎo);iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入;人員系統(tǒng)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)指導(dǎo);創(chuàng)優(yōu)迎檢、輸入企業(yè)文化、實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理服務(wù)等。
二、顧問服務(wù)的三階段及其工作要點(diǎn)
1、全程顧問服務(wù)三階段:
(1)前期介入階段----前期考察、前期策劃、工程建議、銷售配合、竣工驗(yàn)收與物業(yè)公司組建等階段。
(2)實(shí)操指導(dǎo)階段----入伙前期籌備、集中入伙、裝修搬遷管理和正常管理(業(yè)委會籌建、續(xù)簽合同)等。
(3)服務(wù)質(zhì)量跟蹤與提升----iso9000質(zhì)量體系貫徹認(rèn)證、迎檢創(chuàng)優(yōu)、品牌宣傳。
2、三階段的顧問服務(wù)目標(biāo)內(nèi)容:
(1)前期介入階段
a、從規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料設(shè)備選型、施工管理、銷售配合等諸多方面,為開發(fā)商提供最符合現(xiàn)實(shí)使用情況和最貼近業(yè)主實(shí)際需求的專業(yè)建議;從物業(yè)管理的角度對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀方案、施工圖紙、各種設(shè)施設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議;
b、從物業(yè)管理角度檢驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)模式是否科學(xué)合理性,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低今后的管理成本提高效益。
c、根據(jù)市場調(diào)研,就項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展定位和管理標(biāo)準(zhǔn)提供建議;
d、配開發(fā)商樓體銷售期 的物業(yè)形象展示和銷售的后勤服務(wù)工作;
e、強(qiáng)化施工監(jiān)理、全面掌握物業(yè)信息、介入項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收工作,為后期的管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
f、協(xié)助合作方測算物管成本,確定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(2)實(shí)操指導(dǎo)階段
a、入伙籌備階段
指導(dǎo)制定物業(yè)公司的組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、人員配備方案等;
對主要管理人員進(jìn)行培訓(xùn),并協(xié)助操作層人員的招聘與培訓(xùn);
協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)集實(shí)施程序,協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃;
指導(dǎo)物業(yè)公司于開發(fā)商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)
指導(dǎo)物業(yè)公司對機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙階段
指導(dǎo)成立入伙期個(gè)工作組及其責(zé)任制度;
制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等;。。。。
c、裝修搬遷階段
利用有效的管理手段和管理力度保護(hù)集中裝修搬遷期間的公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)有監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患;
兼顧先入住業(yè)主的正常工作有序和后入住業(yè)主的順利裝修,將兩者有效隔離開來從而避免有效投訴;
指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理階段
e、服務(wù)質(zhì)量跟蹤與提升階段
第2篇 投入使用后物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
投入使用后的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
根據(jù)對項(xiàng)目的了解,并參照管理同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),我司特?cái)M定出本項(xiàng)目第一年度的部門工作計(jì)劃,待日后實(shí)際管理過程中,我司將對其進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整與細(xì)化。
1)客戶服務(wù)中心年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 客戶服務(wù)
1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 報(bào)修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 監(jiān)控投訴處理結(jié)果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前臺服務(wù)
2.1前臺接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 報(bào)刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服務(wù)質(zhì)量管理
3.1 與甲方召開月度例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客戶滿意度調(diào)查◆◆◆◆
3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜間樓內(nèi)巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停車場管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材檢測◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演習(xí)◆◆每年2次
2.2 保安部日常培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知識培訓(xùn)◆◆
3)保潔部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 保潔日常工作實(shí)施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆每年4次
1.4 外墻清洗◆◆每年2次
1.5 積雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保潔采購與落實(shí)◆◆◆◆◆◆
2.3 保潔工作培訓(xùn)◆◆◆◆
4)工程部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 采暖制冷系統(tǒng)
1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 設(shè)備檢修◆◆
1.3 設(shè)備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道濾網(wǎng)清潔◆◆
1.5 熱交換站維修養(yǎng)護(hù)◆◆
1.6 安全檢查◆◆
2 給排水系統(tǒng)
2.1 水泵、管線巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次
2.7 水質(zhì)的化驗(yàn)◆◆每年2次
3 強(qiáng)弱電系統(tǒng)
3.1 避雷接地測試◆
3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆
3.3 電視、電話系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.4 照明系統(tǒng)維保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆
3.6 配電室設(shè)備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.7 機(jī)電設(shè)備的巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系統(tǒng)維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 對電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱電設(shè)備維護(hù)合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建結(jié)構(gòu)
4.1 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共區(qū)域內(nèi)裝飾及粉刷視情況而定
4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 實(shí)施質(zhì)量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室內(nèi)維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 計(jì)量表類,安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定
5.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)會務(wù)部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 會議服務(wù)日常工作
1.1 會議準(zhǔn)備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 會議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 會議服務(wù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 會后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 會議設(shè)施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 會議物品統(tǒng)計(jì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 內(nèi)部管理與培訓(xùn)
2.1部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)綜合部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力資源管理
1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 員工內(nèi)部調(diào)查問卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆
1.6 年終內(nèi)部優(yōu)秀員工的評選工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 員工醫(yī)藥費(fèi)等費(fèi)用報(bào)銷工作◆
1.9 年終獎金的核算與發(fā)放◆
1.10 人工成本預(yù)算◆
2 培訓(xùn)管理
2.1 管理人員的培訓(xùn)◆◆◆◆
2.2 專業(yè)人員的技能培訓(xùn)◆◆◆◆
3 財(cái)務(wù)管理
3.1 財(cái)務(wù)日常報(bào)銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 財(cái)務(wù)月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 庫房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采購物資供應(yīng)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第3篇 物業(yè)維修服務(wù)部管理員工作職責(zé)
（一）接受維修部主任、副主任的直接領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)所在班組的日常管理工作，認(rèn)真做好工作日志。
（二）必須無條件的認(rèn)真執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，并要管理好全班組的員工共同完成任務(wù)。
（三）負(fù)責(zé)本班組員工的思想、勞動紀(jì)律、工作質(zhì)量等考核工作，對不服從指揮、消極怠工的員工有權(quán)同領(lǐng)導(dǎo)商量后對其進(jìn)行處罰。
（四）要積極努力工作，帶領(lǐng)本班組員工完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)工作，對用戶不準(zhǔn)索要財(cái)物，更不準(zhǔn)將材料私拿送人。
（五）負(fù)責(zé)本班組維修范圍內(nèi)的安全、防火、衛(wèi)生工作，經(jīng)常進(jìn)行安全宣傳教育工作。
（六）以身作則提倡員工提高業(yè)務(wù)技能，注重整體影響和自身形象，工作時(shí)一定使用文明用語。
（七）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性任務(wù)。
第4篇 園區(qū)物業(yè)環(huán)境管理工作程序
深圳市vk物業(yè)管理有限公司
名稱:環(huán)境管理工作程序
1.目的
明確清潔、消殺與泳池救生的工作內(nèi)容及要求,確保環(huán)境管理工作順利實(shí)施。
2.范圍
適用于公司各部門的環(huán)境管理工作。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門環(huán)境負(fù)責(zé)人編制本部門環(huán)境工作細(xì)則和作業(yè)指導(dǎo)書;指導(dǎo)本部門環(huán)境工作的開展
部門負(fù)責(zé)人審批各類工作細(xì)則;抽查環(huán)境工作的開展情況
運(yùn)營組每季度檢查一次本片區(qū)內(nèi)的環(huán)境管理質(zhì)量;編制本片區(qū)的半年度環(huán)境評估報(bào)告
品質(zhì)管理部指導(dǎo)公司各部門保潔工作的開展;引進(jìn)保潔新材料、新方法;審批各部門的作業(yè)指導(dǎo)書;每年舉行一次環(huán)境大檢查
4.方法和過程控制
4.1環(huán)境管理工作類別
作業(yè)類別未外包項(xiàng)目工作內(nèi)容外包項(xiàng)目工作內(nèi)容
清潔衛(wèi)生公共場所清潔,室內(nèi)清潔、收倒垃圾等監(jiān)督服務(wù)供方的作業(yè)情況
清潔樣板房、接待廳等
消殺'四害'消殺、白蟻防治監(jiān)督服務(wù)供方的作業(yè)情況
泳池泳池設(shè)備的使用和清潔、水質(zhì)處理和救生、秩序維護(hù)等
4.2環(huán)境人員通用要求
項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
人員素質(zhì)身體健康,品行良好,熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況,熟悉本崗位的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程。
著裝上班時(shí)間,按公司規(guī)定著工作服;
制服應(yīng)保持干凈、平整,指甲長不超過指尖2毫米。統(tǒng)一穿著深色平底鞋
行為自覺維護(hù)干凈整潔的工作環(huán)境,主動做到'人過地凈'及'工完清場';
為顧客指引方向或指點(diǎn)位置時(shí)應(yīng)用手掌指示,手心向上,親切明確;
在作業(yè)時(shí),應(yīng)放置或懸掛相關(guān)的警示標(biāo)識;
進(jìn)行高空作業(yè)、清理下水井道、消殺作業(yè)時(shí),應(yīng)按要求配戴個(gè)人安全防護(hù)用具;
路遇客戶,應(yīng)暫時(shí)停止操作,主動讓路,并向顧客點(diǎn)頭/問好,面帶微笑;
與顧客溝通時(shí)面帶微笑并保持適當(dāng)?shù)?一米以外的)距離;
路遇顧客問詢,能正確解決或回答時(shí)予以解決或回答。不能解決或回答的,指引顧客到客服前臺咨詢或主動告知客戶相關(guān)咨詢電話;
家政服務(wù)過程中應(yīng)注意保護(hù)顧客隱私、愛護(hù)顧客物品、尊重顧客個(gè)人生活習(xí)慣;
服務(wù)中應(yīng)注意噪音控制和能源資源的節(jié)約;
對工作過程中有安全隱患或造成使用不便的部位或設(shè)施,設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。
嚴(yán)禁賭博、打架斗毆等行為。
工具管理工具設(shè)備擺放整齊、保持清潔,標(biāo)識清楚。管理責(zé)任落實(shí)到人,統(tǒng)一存放于非人流密集處的指定場地。
宿舍管理集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊,保持通風(fēng)。禁止存放易燃易爆物品和違禁刀具槍具;禁止私接電源。
4.3環(huán)境管理工作內(nèi)容
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時(shí)間記錄
品質(zhì)管理部環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的臨時(shí)抽查、業(yè)務(wù)巡查持續(xù)
《保潔工作檢查記錄表》
環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的年度檢查每年一次
運(yùn)營組環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的季度檢查每季度一次《保潔工作檢查記錄表》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
《 工作評估報(bào)告》
編制本片區(qū)清潔、消殺、綠化供方半年評估報(bào)告
跟進(jìn)本區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量整改措施的落實(shí)情況
每半年一次
部門負(fù)責(zé)人審批環(huán)境工作作業(yè)細(xì)則、規(guī)章制度
每月對環(huán)境現(xiàn)場進(jìn)行檢查、指導(dǎo)每月至少一次《保潔工作檢查記錄表》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查記錄表》
環(huán)境主管/主辦合理調(diào)整、安排職員的工作崗位持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報(bào)告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
編制環(huán)境工作作業(yè)細(xì)則、規(guī)章制度持續(xù)
制定環(huán)境類月工作計(jì)劃,編寫各服務(wù)供方的評估報(bào)告每月5日前
組織班組例會每周一次
負(fù)責(zé)環(huán)境類記錄及時(shí)存檔每月一次
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時(shí)間記錄
環(huán)境主管/主辦負(fù)責(zé)地產(chǎn)/甲方向物業(yè)移交的環(huán)境類資料、材料的檢查驗(yàn)收/《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報(bào)告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
現(xiàn)場清潔、消殺質(zhì)量抽查每周至少一次
保潔班長班組日常工作安排持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報(bào)告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
環(huán)境類工具及用品的申請領(lǐng)用持續(xù)
環(huán)境類設(shè)備工具維護(hù)及操作指導(dǎo)持續(xù)
職員的日常技能培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)每月一次
考核班員的月工作情況每月一次
監(jiān)督巡視各崗位工作情況每日一次
負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域內(nèi)空置房的檢查按地產(chǎn)或甲方要求操作
保潔員熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況。持續(xù)《居家服務(wù)情況記錄表》
《周期性保潔工作記錄表》
熟悉保潔工具、用品的使用。持續(xù)
按照規(guī)定,對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。按文件規(guī)定進(jìn)行
負(fù)責(zé)提供家政服務(wù)。及時(shí)
外包監(jiān)控員掌握基本的保潔、綠化、消殺知識
持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》《 消殺(毒)工作記錄表》
熟悉保潔外包監(jiān)控的流程與方法
熟悉外包各崗位的分布情況、各崗位人員狀況
每月至少一次
監(jiān)督檢查各崗位工作情況與工作質(zhì)量持續(xù)
核查保潔外包方物料到位情況每月至少一次
核查保潔外包方人員到崗情況
監(jiān)督消殺外包方消殺藥品的配比、定期更換情況
持續(xù)
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時(shí)間記錄
消殺員了解各類消殺藥品的性能及使用方法、'四害'、白蟻的生活習(xí)性及危害情況。持續(xù)《 消殺(毒)工作記錄表》
>
實(shí)施消殺。按文件規(guī)定進(jìn)行
泳池管理員做好顧客驗(yàn)證工作,監(jiān)控泳場區(qū)域內(nèi)的動態(tài),制止不安全的行為。持續(xù)
《泳池、泳樂設(shè)施運(yùn)行記錄表》
《消殺(毒)工作記錄表》
熟練掌握、正確處理水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔工作。持續(xù)
清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。每天一次
泳池、按摩池進(jìn)行吸塵、過濾;消毒、清潔工作,檢測、記錄水質(zhì)酸堿度、余氯,觀察水質(zhì)變化情況并及時(shí)調(diào)整。
開放期間每天一次;余氯和ph值至少檢測三次并記錄
4.3部門應(yīng)編寫的環(huán)境類作業(yè)指導(dǎo)文件
4.3.1除公司所編作業(yè)指導(dǎo)書外,各部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編制相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書,報(bào)品質(zhì)管理部審批,統(tǒng)一編號。各部門編制的作業(yè)指導(dǎo)文件如下表:
序號文件名稱序號文件名稱
01銷售大廳保潔作業(yè)指導(dǎo)書04樣板房保潔作業(yè)指導(dǎo)書
02會所保潔作業(yè)指導(dǎo)書05保潔工作細(xì)則及流程
03酒吧作業(yè)指導(dǎo)書
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-03 《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-04 《常用清潔劑使用方法》
vkwy7.5.1-h01-05 《辦公場所清潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-06 《晶面處理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-07 《地面打蠟和污漬處理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-08 《洗手間清潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-09 《垃圾中轉(zhuǎn)站管理辦法》
vkwy7.5.1-h01-10 《消殺作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-11 《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-12 《泳樂設(shè)施操作作業(yè)成績指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-13 《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy8.2.3-h01《清潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查程序》
6.記錄表格
vkwy7.4-z03-f5 《工作評估報(bào)告》
vkwy7.5.1-g04-f1 《居家服務(wù)情況記錄表》
vkwy7.5.1-h01-10-f1《消殺(毒)工作記錄表》
vkwy7.5.1-h01-10-f2《鼠、蟑密度檢測記錄表》
vkwy7.5.1-h01-11-f1《泳池、泳樂設(shè)施運(yùn)行記錄表》
vkwy7.5.1-h02-f1 《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
vkwy8.2.3-h01-f1 《保潔工作檢查記錄表》
第5篇 物業(yè)機(jī)電管理員工作細(xì)則
(三)上班時(shí)間:24小時(shí)輪班制1.每天檢查消防電腦系統(tǒng),查看閉路及更換錄像帶。
2. 每天巡視電房、發(fā)電機(jī)房、供水表、汞房、電梯房、風(fēng)機(jī)。
3. 每天視天黑情況開啟小區(qū)街燈。
4. 接管理處的有關(guān)片區(qū)水電經(jīng)停信息后,應(yīng)立即做好準(zhǔn)備做好準(zhǔn)備工作。
在停電時(shí),應(yīng)確保人在崗位,隨時(shí)進(jìn)行發(fā)電。
5.保持各機(jī)房室內(nèi)衛(wèi)生,確保無灰塵、無雜物,消防用品齊全、完好,燃料備用易耗件齊備。
6. 待工時(shí)在管理處看閉路電視,業(yè)主或管理處要求上門維修,除緊急情況外(如停電、水管破裂、電梯不正常運(yùn)作等)應(yīng)及時(shí)處理。
7. 負(fù)責(zé)宿舍、食堂日常維修工作。
8. 完整記錄設(shè)施、設(shè)備檢查情況及維修保養(yǎng)情況,按時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)。
9.務(wù)必隨身攜帶通信工具,管理處可隨時(shí)聯(lián)系。
10.使用'業(yè)主維修單',維修后由業(yè)主簽名確認(rèn),每星期日集中上交管理處。
11.發(fā)生停水、停電、火警或其它事故時(shí),應(yīng)立即到位并迅速查明原因,采取應(yīng)急措施。
12.及時(shí)完成維修問題,不得無故拖延,工作完成后及時(shí)返回管理處,不得無故逗留。
13.自己解決不了的問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)管理處處理。
14.每次工作應(yīng)在'設(shè)備管理員工作登記本'上寫明去向,外出時(shí)間,工作完畢后,回來填妥其它事項(xiàng)。
15.頂班時(shí)應(yīng)按所頂崗位的工作細(xì)則進(jìn)行,否則將按規(guī)定給予處罰。
16.做好交接班工作,確保工作順利進(jìn)行。
17.每星期一抽檢二次供水水池水質(zhì)。
18.每星期五試運(yùn)行發(fā)電機(jī)一次,同時(shí)檢查潤滑程度,柴油、水箱水是否足夠。
19.每星期日配合保潔組清洗污水汞。
20.每周檢查消防設(shè)施1次,保證消防滅火器材完好。
21.每月配合收費(fèi)員做好抄水、電、氣表工作。
22.每月
15、30日陪同管理處負(fù)責(zé)人或助理巡視各機(jī)房一次。
23.每季試運(yùn)行消防泵一次。
24.每月組織保潔員清洗畜水池一次。
25.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事務(wù)。
第6篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書
地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書
1、目的
以內(nèi)部市場化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。
2、適用范圍
適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。
3、職責(zé)
3.1物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。
3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。
4、原則
4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。
4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。
4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。
5、定義
5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。
5.2前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。
5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。
5.4項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前,物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。
5.5物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。
5.6保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后,物業(yè)公司對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。
6、方法和過程控制
6.1項(xiàng)目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷,在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設(shè)性意見。
6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計(jì)說明會,說明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。
6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。
6.1.1.3工程接管驗(yàn)收過程的控制。入伙之前3-5個(gè)月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交《物業(yè)驗(yàn)收報(bào)告》,所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門,由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。
6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實(shí)工作;加強(qiáng)樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。
6.1.1.4.1在營銷過程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。
6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。
6.1.2項(xiàng)目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。
6.1.3項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業(yè)管理階段
6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:
6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。
6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。
6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗(yàn)收之前,物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案,該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。
6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測算
6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。
6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項(xiàng)目(含分期開發(fā)項(xiàng)目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。
6.2.4項(xiàng)目開辦費(fèi)
6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算
時(shí),將項(xiàng)目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。
6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計(jì)算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。
6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計(jì))向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時(shí)統(tǒng)籌考慮。
6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案,報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開荒
6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。
6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動費(fèi)用等。
6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等)報(bào)地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).
6.2.8售后服務(wù)
6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)
6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí),應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。
6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。
6.2.8.4地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的?？罩梅康墓芾碣M(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時(shí)對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。
6.3其他
6.3.1代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。
6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。
6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計(jì)一次并報(bào)地產(chǎn)相關(guān)部門。
6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時(shí),應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。
6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。
7、相關(guān)文件
《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》
《前期物業(yè)服務(wù)合同》
《保修協(xié)議書》
第7篇 待接管物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作程序
物業(yè)管理公司程序文件
待接管物業(yè)管理前期準(zhǔn)備程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作,為入伙做好充分準(zhǔn)備。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)項(xiàng)目。
3.職責(zé)
3.1分管總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。
3.2房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理。
3.3總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的評審,標(biāo)識制作。
3.4人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘及入職培訓(xùn)工作。
3.5財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)各類收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。
3.6品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。
3.7新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)各項(xiàng)工作的籌備和實(shí)施。
4.方法和過程控制
4.1房產(chǎn)后勤管理部前期準(zhǔn)備工作
4.1.1向新建管理處移交前期介入相關(guān)資料,保證前期介入資料的完整性。
4.1.2負(fù)責(zé)與新建管理處對環(huán)境、安全、設(shè)備維護(hù)等工作的移交。
4.1.3負(fù)責(zé)新建管理處辦公用品及辦公設(shè)備的審核。
4.1.4負(fù)責(zé)新建管理處交通運(yùn)輸工具的調(diào)配工作。
4.2總經(jīng)理辦公室前期準(zhǔn)備工作
4.2.1負(fù)責(zé)新項(xiàng)目委托管理合同的評審,報(bào)總經(jīng)理簽定。
4.2.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。
4.2.3負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。
4.2.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場的策劃、布置及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。
4.3人力資源部前期準(zhǔn)備工作
4.3.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處成立的文件。
4.3.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制,并確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位,安全員、保潔員提前一個(gè)月到位。
4.3.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的招聘、入職培訓(xùn)及考核。
4.4財(cái)務(wù)管理部前期準(zhǔn)備工作
4.4.1負(fù)責(zé)前期介入費(fèi)用及新項(xiàng)目管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算,經(jīng)總經(jīng)理審批后納入委托管理合同。
4.4.2負(fù)責(zé)新項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定。
4.4.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費(fèi)用的審定。
4.4.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財(cái)務(wù)制度建賬及財(cái)務(wù)軟件的使用。
4.4.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。
4.5品質(zhì)管理部前期準(zhǔn)備工作
4.5.1負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。
4.5.2負(fù)責(zé)提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)、行政規(guī)章等資料。
4.5.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。
4.5.4負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料。
4.5.5負(fù)責(zé)審核保安器材、檢測儀器儀表、清潔綠化用品及各類工具等物資的采購申請。
4.5.6協(xié)助新項(xiàng)目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。
4.6新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作
4.6.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表,包括:工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間等,并報(bào)分管總經(jīng)理助理審批。
4.6.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作相關(guān)工作:
a.編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé),報(bào)人力資源部審核、分管總經(jīng)理助理審批。
b.物資的采購:根據(jù)《物業(yè)管理方案》負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購置計(jì)劃的制定、詢價(jià)、報(bào)批及采購工作。包括:
a.辦公用品:家私、各類文具等。
b.辦公設(shè)備:打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。
c.后勤服務(wù)設(shè)施:食堂、宿舍用品、用具等。
d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備:電腦等。
e.清潔及綠化設(shè)備和工具:洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。
f.安全設(shè)備:對講機(jī)、電警棍、手電筒等。
g.加工維修設(shè)備工具:萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺虎鉗等。
c.根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況,完善閉路監(jiān)控、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。
d.指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。
4.6.3負(fù)責(zé)對外公共關(guān)系的建立及有關(guān)證照辦理:
a.與政府有關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系,包括:自來水公司、供電局、煤氣公司、有線電視、電信局、工商、稅務(wù)、派出所、街道辦事處、居委會等。
b.辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等。
c.辦理本物業(yè)停車場的驗(yàn)收及營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等。
d.配合項(xiàng)目部辦理用水、用電指標(biāo)的申請、水電抄表到戶、電話、有線電視、煤氣、通郵、網(wǎng)絡(luò)等的開通手續(xù)。
4.6.4將《入住指引》、《業(yè)主(住戶)資料卡》于入伙前十天交地產(chǎn)公司,與《入伙通知書》一并發(fā)放業(yè)主。
4.6.5負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括:
a.《入伙流程》
b.《委托銀行代收款協(xié)議書》;
c.《業(yè)主公約》;
d.《業(yè)戶手冊》;
e.《前期物業(yè)管理協(xié)議書》
f.《房屋交付驗(yàn)收表》;
g.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》
h.水、電、氣、有線電視開戶申請資料;
i.防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣(包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等);
j.房內(nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保修卡;
k.房間設(shè)計(jì)平面圖(含水電走向);
l.其他與業(yè)主相關(guān)資料。
m.現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識。
n.所有'入伙資料'的填寫樣本。
4.6.6進(jìn)行入伙模擬演練,檢驗(yàn)入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。
5.支持性文件
vkwy7.3-g01《物業(yè)管理策劃階段工作程序》
vkwy7.2.2-z01《合同評審程序》
vkwy7.4-z01《采購管理程序》
第8篇 碧濤灣物業(yè)小區(qū)安保管理工作內(nèi)容
碧濤灣小區(qū)安保管理工作內(nèi)容
為維護(hù)小區(qū)良好的工作、生活秩序,確保小區(qū)安全,碧濤灣小區(qū)在現(xiàn)有封閉式管理的基礎(chǔ)上,主要從以下幾方面作起:
1、24小時(shí)巡邏制:要求保安巡邏崗每班次對樓宇、車庫、天面等死角位巡查不少于四次,并在設(shè)置的《巡邏簽到表》上簽到,同時(shí),對于巡查到的問題記錄在管理處自行設(shè)置的《巡查記錄表》上,于當(dāng)天上交管理處前臺下單進(jìn)行處理,如屬于緊急情況必須立即報(bào)隊(duì)長到現(xiàn)場處理。
2、來訪查證登記管理:小區(qū)出入口處設(shè)置保安員對進(jìn)出人員實(shí)行嚴(yán)格查證管理制度,對外來人員進(jìn)入小區(qū),必須說明緣由,到訪的房號,并出示有效證件,經(jīng)保安通過門口對講系統(tǒng)與業(yè)主取得聯(lián)系,證實(shí)確有來訪者時(shí),方可登記進(jìn)入。
3、大件物品放行管理:業(yè)主/住戶凡需將大件物品帶出小區(qū),住戶必須憑業(yè)主卡或業(yè)主身份證提前到管理處開具放行條,管理處前臺接待員必須在3分鐘內(nèi)填妥《物品放行條》并加具意見,當(dāng)值保安員需憑《物品放行條》清點(diǎn)物品后方可放行。
4、車輛出入管理:
(1)小區(qū)住戶車輛管理:所有進(jìn)入小區(qū)的車輛必須憑ic卡刷卡出入,收費(fèi)員憑車輛進(jìn)出圖像及交費(fèi)情況放行。對于已購買車位的業(yè)主規(guī)定車輛必須整齊停放在其車位上,月保及臨保車輛由車管員統(tǒng)一指揮停放位置,保安員有責(zé)任督促亂停亂放或隨意停放在小區(qū)路面上的車輛,直至車主開出小區(qū)或駛?cè)胪＼噲鰹橹埂?/p>
(2)出租車、搬家車管理:小區(qū)原則上實(shí)行的士嚴(yán)禁進(jìn)入規(guī)定,但如遇雨天或老弱病殘情況,二號崗保安員確認(rèn)車內(nèi)乘客為業(yè)主時(shí)視情況準(zhǔn)許進(jìn)入,出租車出場時(shí)保安員必須對車尾箱進(jìn)行檢查無可疑情況方可放行。對于搬家車不得駛進(jìn)住宅區(qū)門口停放搬運(yùn)物品,保安員指揮其停放在主干道路面,以免阻擋其它車輛進(jìn)出,同時(shí),出場時(shí)業(yè)主需對搬運(yùn)物品進(jìn)行簽名確認(rèn)。
5、出租屋管理:加強(qiáng)出租屋管理是保證小區(qū)安全的重要環(huán)節(jié),管理處對小區(qū)出租屋除了按規(guī)定要求業(yè)主簽訂《出租屋管理規(guī)定》外,還定期聯(lián)絡(luò)專區(qū)民警對小區(qū)出租屋進(jìn)行檢查,督促其辦理暫住證,及時(shí)對出租屋存在的安全隱患進(jìn)行消除,了解登記出租屋人員居住情況。
6、消防管理:小區(qū)成立了以保安隊(duì)為主的義務(wù)消防隊(duì),明確了每個(gè)義務(wù)消防員的職責(zé),分工,并責(zé)任到人。同時(shí),規(guī)定每半年必須舉行一次由管理處、業(yè)主共同參與的消防演習(xí)活動,目的在于提高保安員的業(yè)務(wù)素質(zhì)及能力,增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的消防意識。保安隊(duì)長需按公司相關(guān)規(guī)章制度,組織監(jiān)督保安員實(shí)施,并每月向管理處負(fù)責(zé)人匯報(bào)當(dāng)月消防安全檢查情況,及時(shí)整改消防存在的隱患,保證小區(qū)無消防事故發(fā)生。
7、裝修管理:對于業(yè)主/住戶家中申報(bào)的裝修工程,要求簡單裝修必須在1個(gè)工作日內(nèi)完成審批辦理手續(xù),復(fù)雜裝修在5個(gè)工作日內(nèi)完成審批辦理手續(xù)。所有因裝修出入小區(qū)的工人必須辦理臨時(shí)出入證方可進(jìn)入小區(qū),對于裝修單元規(guī)定保安領(lǐng)班及維修班長每天至少巡查二次裝修現(xiàn)場,及時(shí)制止及整改裝修過程中存在的不規(guī)范行為,杜絕裝修不當(dāng)造成的事故,同時(shí),要求保安員每天必須在18:00前將裝修工人清理出小區(qū),且不得讓裝修工人在小區(qū)或裝修現(xiàn)場留宿。
8、突發(fā)事件應(yīng)急管理:管理處負(fù)責(zé)人為突發(fā)事件處理第一責(zé)任人。當(dāng)管理處接到突發(fā)事件報(bào)告后,規(guī)定在5分鐘以內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場(休息時(shí)必須在25分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場),各崗位人員應(yīng)無條件服從管理處負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮和命令,積極參與排險(xiǎn)和救護(hù)工作,各級員工應(yīng)相互協(xié)作,團(tuán)結(jié)一致共同處理好突發(fā)事件,在處理突發(fā)事件過程中出現(xiàn)的不怕困難不怕犧牲等優(yōu)秀事跡給予獎勵,對不服從組織及各項(xiàng)安排的不良行為給予嚴(yán)肅處理。
(1)停電處理:要求管理處或維修工接到停電報(bào)告后,立即安排維修工前往處理,一般發(fā)電機(jī)可自動轉(zhuǎn)換的在1分鐘內(nèi)恢復(fù)公共區(qū)域供電,手動轉(zhuǎn)換的要求在15分鐘內(nèi)恢復(fù)公共區(qū)域供電。
(2)電梯困人處理:要求管理處或其它工作人員接到電梯困人報(bào)告后,立即通知維修工、保安員趕赴現(xiàn)場,確定被困樓層數(shù)后在15分鐘內(nèi)解救被困人員。
(3)跳閘處理:要求管理處或其它工作人員接到住戶家中跳閘報(bào)告后,立即通知維修工于15分鐘內(nèi)趕到業(yè)主家中進(jìn)行處理。
(4)治安刑事案件處理:要求管理處或其它工作人員接到小區(qū)發(fā)生治安刑事案件報(bào)告后,立即通知保安隊(duì)長趕赴案發(fā)現(xiàn)場,調(diào)遣人員對現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖,并立即撥打110或向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案,保安員應(yīng)嚴(yán)格檢查出入人員對可疑人員進(jìn)行扣留,等待公安人員到場后協(xié)助警方處理。
(5)火警、火災(zāi)處理:當(dāng)工作人員接到火情報(bào)告或自動報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號后,應(yīng)立即用對講機(jī)通知保安隊(duì)長、巡邏人員趕赴火警現(xiàn)場察看,確認(rèn)屬火情后,立即報(bào)告給管理處負(fù)責(zé)人,由管理處負(fù)責(zé)人決定是否向消防部門報(bào)警,必要時(shí)撥打119,同時(shí)安排維修工關(guān)閉所有電梯,并降到首層,切斷火場電源,按下報(bào)警掣并組織小區(qū)住戶疏散,使損失及傷亡降至最低。
第9篇 某物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定怎么寫
物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定l接待規(guī)范
1.1文明語言:執(zhí)行《員工手冊》中相關(guān)規(guī)定。
2舉止規(guī)定:2.1執(zhí)行《禮儀手冊》中相關(guān)規(guī)定。
3特殊規(guī)定:
1.3.1 當(dāng)來訪人有過激的言行時(shí),應(yīng)保持冷靜,不準(zhǔn)與來訪人發(fā)生爭吵。
1.3.2 當(dāng)個(gè)別工作人員與來訪人發(fā)生激烈爭辯時(shí),在場的其他工作人員應(yīng)立即制止,并安排該名工作人員適當(dāng)回避,由其他人繼續(xù)接待或匯報(bào)管理處主任,有必要時(shí)由主任親自負(fù)責(zé)接待。
2接待工作分類2.1業(yè)主來訪
2.1.1 業(yè)主提管理意見
2.1.2 接待投訴人士
2.1.3 申報(bào)裝修、維修等2.2外來參觀2.3上級單位物業(yè)檢查3接待工作程序3.1業(yè)主來訪:3.
1.1業(yè)主到管理處提合理化建議時(shí):a.接待人員認(rèn)真填寫《來訪登記表》。
根據(jù)內(nèi)容的輕重緩急及時(shí)匯報(bào)給主任或通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理。
b.管理處主任將可付諸實(shí)施的合理化建議列入工作計(jì)劃中;
對關(guān)系到公司服務(wù)質(zhì)量的重大整改建議時(shí),上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)決策。
3.1.2接待投訴人士:執(zhí)行投訴處理規(guī)定和程序。
3. 2接待業(yè)主申報(bào)裝修和維修等:
3.2.1 申報(bào)裝修:a.接待人員填寫辦理裝修手續(xù)登記,接受業(yè)主的裝修申請表。
b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關(guān)手續(xù)。
3.2.2 申報(bào)維修(業(yè)主區(qū)域內(nèi)報(bào)修):a.接到維修要求,及時(shí)安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《服務(wù)記錄表》。
b.對業(yè)主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規(guī)定時(shí),向申請人做好解釋工作,及時(shí)處理。
c.對申請的緊急維修項(xiàng)目,應(yīng)立即通知維修人員,先進(jìn)行維修,再補(bǔ)辦派工手續(xù)。
d.業(yè)主直接向維修人員申請的維修,維修人員可先進(jìn)行維修,再補(bǔ)辦申請和派工手續(xù)。
3.2.3 申報(bào)維修(公共區(qū)域內(nèi)報(bào)修):a.接到維修要求,及時(shí)安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《日常報(bào)修記錄》。
3. 3外來參觀:
3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待,并記入《來訪登記表》。
3.3.2 對不符合規(guī)定程序的參觀要求,應(yīng)禮貌地謝絕或向其指明本公司有關(guān)參觀事宜的聯(lián)系途徑。
3. 4上級單位的物業(yè)檢查:
3.4.1 由公司統(tǒng)一安排,管理中心做好檢查布置工作。
3.4.2 檢查過程中,關(guān)系到管理中心的事項(xiàng),由中心經(jīng)理或經(jīng)理指定的管理人員做檢查記錄。
3.4.3 上級單位無通知進(jìn)行突然檢查時(shí),管理中心經(jīng)理、各相關(guān)管理處主任負(fù)責(zé)接待,并記錄在'來訪登記表'中,對發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
4接待工作的要求
4.1管理中心的管理人員均應(yīng)熟悉接待工作,并掌握本手冊中的相關(guān)內(nèi)容。
4.2派工單可以由接待人員填發(fā),但'派工人'必須是管理處主任指定的管理人員。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《來訪登記表》c-11/b012.《服務(wù)登記表》c-07/b023.《日常報(bào)修記錄》
第10篇 商業(yè)廣場前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對'**商業(yè)廣場'全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時(shí)段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對項(xiàng)目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實(shí)施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過對項(xiàng)目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會議上評審?fù)ㄟ^;
2.初步形成對項(xiàng)目管理的實(shí)施方案,并通過專題會議的論證;
3.根據(jù)開發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。
(2)培訓(xùn)模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓(xùn)工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓(xùn)實(shí)施
集中學(xué)習(xí)iso國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項(xiàng)目管理要求,針對性地進(jìn)行專業(yè)技能考試,以保證滿足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。
每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應(yīng)請分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。
需開發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場模擬階段
中心工作
通過現(xiàn)場模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測評其適應(yīng)性。
2.通過現(xiàn)場模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。
3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。
5.對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。
6.與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。
7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。
需開發(fā)商配合工作
8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場方便。
9.請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項(xiàng)目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。
(4)驗(yàn)收和進(jìn)戶階段
中心工作
組織對新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。
1.預(yù)驗(yàn)
驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。
2.整改
整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.正式驗(yàn)收
經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類違章行為。
派發(fā)、簽收各類資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。
物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。
房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。
外來人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類規(guī)定)。
停車占路協(xié)議書(明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:
房屋買賣合同。
開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書
業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。
委托書及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請信譽(yù)較好的裝修公司;代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。
推行iso國際質(zhì)量體系。
需開發(fā)商配合的工作。
嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實(shí)施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
需開發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進(jìn)入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時(shí)間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場,對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
項(xiàng)目施工階段開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗(yàn)前一周召開協(xié)調(diào)會,說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會議。1、邀請開發(fā)商派員參加會議。
2、會議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。
交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。
3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實(shí)情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。
交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗(yàn)前一周對培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。
承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
承接查驗(yàn)前一周對物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周對接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場)
承接查驗(yàn)前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周召開三方會議,落實(shí)整改工作
交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)
銷售期間派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實(shí)際出發(fā),對原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
(三)、對項(xiàng)目的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。
(五)、對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。
(六)、從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作細(xì)則
小區(qū)物業(yè)管理員工作細(xì)則
(1)每日填寫《日志》,一周上報(bào)一次;
①清潔情況滿意;
②保安系統(tǒng)運(yùn)作正常;
③排水系統(tǒng)正常;
④空調(diào)供應(yīng)正常;
⑤園藝擺設(shè)滿意;
⑥消防通道無障礙阻塞;
⑦后備系統(tǒng)正常。
(2)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安線路。
(3)隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定。
(4)絕對服從合理的工作指示。
(5)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤保安。
(6)盡量避免使用武力,有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人員支援。
(7)下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開崗位,應(yīng)通知保安員代為安排接班。
(8)指定園藝工或承包商按要求擺放日常園藝盆栽。
第12篇 物業(yè)公司安全衛(wèi)生護(hù)具管理工作程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司安全衛(wèi)生護(hù)具管理程序
1.0目的
規(guī)定用于員工職業(yè)安全衛(wèi)生的保護(hù)用品器具的管理控制方法,以利于貫徹實(shí)施職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
2.0適用范圍
適用于公司所有職業(yè)安全衛(wèi)生的保護(hù)用品器具的管理。
3.0職責(zé)
3.1辦公室負(fù)責(zé)個(gè)人防護(hù)用品的采購及發(fā)放。
3.2各部門及管理處負(fù)責(zé)防護(hù)用品的領(lǐng)用及管理。
4.0工作程序
4.1個(gè)人防護(hù)用品配備標(biāo)準(zhǔn)
4.1.1公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會主任負(fù)責(zé)組織各部門負(fù)責(zé)人對員工個(gè)人防護(hù)用品進(jìn)行識別,確定各崗位服務(wù)作業(yè)所需防護(hù)用品種類及數(shù)量,形成《個(gè)人防護(hù)用品配備標(biāo)準(zhǔn)及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)》。
4.1.2個(gè)防護(hù)用品配備標(biāo)準(zhǔn)的確定,應(yīng)充分保證員工作業(yè)安全,根據(jù)公司當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)過程特點(diǎn),并參照執(zhí)行《工廠安全衛(wèi)生規(guī)程》、《關(guān)于改革職工個(gè)人勞動防護(hù)用品發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和管理制度的通知》。
4.1.3由辦公室負(fù)責(zé)根據(jù)《員工個(gè)人防護(hù)用品配備標(biāo)準(zhǔn)及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)》組織采購和發(fā)放。
4.1.4當(dāng)發(fā)生作業(yè)條件(環(huán)境)變更或增新的服務(wù)項(xiàng)目,需要增加防護(hù)用品種
類時(shí),由所在部門或管理處填寫《物品采購申請表》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,辦公室負(fù)責(zé)配備,同時(shí)更新《員工個(gè)人防護(hù)用品配備標(biāo)準(zhǔn)》。
4.2個(gè)人防護(hù)用品采購、驗(yàn)收與保管。
4.2.1公司所需防護(hù)用品的采購及驗(yàn)收由辦公室負(fù)責(zé),具體按《采購控制程序》
和《供應(yīng)商/服務(wù)承包商管理與評審程序》的規(guī)定進(jìn)行,對防護(hù)用品供應(yīng)商評估必須審查其是否具備政府主管部門認(rèn)可的防護(hù)用品生產(chǎn)、銷售資格。
4.2.2防護(hù)用品發(fā)放前,防護(hù)用品的貯存保管必須按《倉庫管理規(guī)定》的要求執(zhí)行,建立臺賬,明確存放地點(diǎn)和貯存條件,并實(shí)行定期檢查。
4.3個(gè)人防護(hù)用品的發(fā)放、使用
4.3.1按《個(gè)人防護(hù)用品配備及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,需要配備防護(hù)用品的崗位,由其所在部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一填寫《物品領(lǐng)用登記表》辦理領(lǐng)用手續(xù)。
4.3.2個(gè)人防護(hù)用品發(fā)放時(shí)必須明確保管責(zé)任,確保防護(hù)用品得到妥善保管和正確使用。
a)僅屬某位員工使用的防護(hù)用品,由其本人負(fù)責(zé)保管;
b)由當(dāng)班人員集中使用的防護(hù)用品,部門負(fù)責(zé)人指定存放地點(diǎn),并指定保管責(zé)任人;
c)對需集中加鎖保管的防護(hù)用品,必須保證需要使用時(shí),員工能夠方便取得。
4.3.3防護(hù)用品應(yīng)按規(guī)定的使用年限使用,見《個(gè)人防護(hù)用品配備及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)》。對于已經(jīng)發(fā)生損壞,影響使用的防護(hù)用品,應(yīng)填寫《物品采購申請表》經(jīng)本部門領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,辦公室采購。
4.4個(gè)人防護(hù)用品保養(yǎng)
4.4.1按《防護(hù)用品保管發(fā)放制度》的規(guī)定,需定期消毒/清洗的防護(hù)用品,由使用部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織進(jìn)行。
5.0相關(guān)文件
5.1《個(gè)人防護(hù)用品配備及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)》(zh*-ohs-06-jl-01)
5.2《采購控制程序》(zh*-qp-11)
5.3《供應(yīng)商/服務(wù)承包商管理與評審程序》(zh*-qp-10)
5.4《倉庫管理規(guī)定》(zh*-qp-11-w*-01)
5.5《工廠安全衛(wèi)生規(guī)程》(政府文件)
5.6《關(guān)于改革職工個(gè)人勞動防護(hù)用品發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和管理制度的通知》(政府文件)
6.0質(zhì)量記錄
6.1《物品領(lǐng)用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
6.2《物品采購申請表》(zh*-qp-11-1/a)
第13篇 某物業(yè)管理公司會務(wù)組織工作程序
物業(yè)管理公司會務(wù)組織工作程序
會議要經(jīng)過:會議預(yù)案、材料準(zhǔn)備、開會通知、會間、會后工作的程序。
一、會議預(yù)案
會議前制定會議預(yù)案包括:
會名→議題→會期→出席人員→議程→會場布置
二、材料準(zhǔn)備
會議涉及的材料要完整的收集。
三、會議通知
會議通知要具備:時(shí)間、地點(diǎn)、議題、出席人員。
四、會前檢查
會議之前做充分檢查。
五、會間服務(wù)
會議期間,主要服務(wù)工作有:發(fā)放會議有關(guān)材料,會間安排茶水等。
六、會后工作
a、編寫會議紀(jì)要或簡報(bào),上報(bào)或下發(fā)。
b、向未到會議的同事傳達(dá)會議概況和決定。
c、會議文件立卷歸案。
d、對會議形成的決議,還要協(xié)調(diào)有關(guān)部門落實(shí),并將執(zhí)行情況報(bào)總經(jīng)理。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第14篇 物業(yè)管理專家團(tuán)工作職能
物業(yè)管理專家團(tuán)主要職能
為保證本公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行'星級生活服務(wù)',本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持,結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要,組建'北埠雅園'物業(yè)管理專家團(tuán)。負(fù)責(zé)定期赴'北埠雅園'現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。主要職能如下:
1根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息,憑借豐富管理經(jīng)驗(yàn)為'北埠雅園'度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案,完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。
2定期與'北埠雅園'發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通,收集和處理有關(guān)問題。
3負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
4定期對管理處進(jìn)行全方位考核,并提出整改意見。
5對管理處主任的工作予以考察、評價(jià)和完善。
第15篇 物業(yè)管理質(zhì)量檢查管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp9.1 物業(yè)管理質(zhì)量檢查管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理質(zhì)量檢查實(shí)施控制,確保公司內(nèi)部各項(xiàng)檢查工作順利進(jìn)行,達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.10 4.14章
4.職責(zé):
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負(fù)責(zé)檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負(fù)責(zé)檢查日常工作及有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。
4.3經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準(zhǔn)備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個(gè)月進(jìn)行一次,檢查的依據(jù)是《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門。
5.2現(xiàn)場檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃的安排,現(xiàn)場檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄,形成《現(xiàn)場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區(qū)住戶抽查5-10戶,對公司各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評價(jià),檢查投訴是否得到恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實(shí)記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開質(zhì)量檢查小組
會,對住戶意見征詢情況、現(xiàn)場檢查的結(jié)果進(jìn)行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準(zhǔn)后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》作為評定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對檢查中存在的問題由檢查小組向責(zé)任部門發(fā)出《整改通知書》,并進(jìn)行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》
6.2《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現(xiàn)場檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第16篇 某某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作
某花園小區(qū)物業(yè)日常服務(wù)管理工作
1、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由**花城交付使用后起計(jì),分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。
2、管理服務(wù)范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。
(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會所等。
(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。
(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全。
(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通感情。
(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
3、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。
(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):
a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個(gè)棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié):
a、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對施工圖紙必須嚴(yán)格審核。
①核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過關(guān)的,堅(jiān)決不予以辦理手續(xù);
②裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);
④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監(jiān)管:
① 嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進(jìn)入小區(qū);
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);
④ 劃分明確的責(zé)任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組、保安日查制度,主管、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強(qiáng)對火災(zāi)隱患、墻面改動、線管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責(zé)任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度,有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項(xiàng):
① 發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時(shí)可以向政府有關(guān)職權(quán)單位舉報(bào);
② 平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳;
③ 與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;
4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期。
(1)對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)行劃分,對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(2)通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。
(3)建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。
(6)建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度。
(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評,并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實(shí)情況:
(9)各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;
(10)按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)設(shè)備、設(shè)施系運(yùn)行狀態(tài),維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改、糾正,處理措施需以報(bào)告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運(yùn)行;
(11)根據(jù)管理處服務(wù)中心運(yùn)作的實(shí)際情況,對涉及各部門管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區(qū)會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果。
(13)在物業(yè)評優(yōu)時(shí),制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計(jì)劃:
(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃;
(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃;
(16)物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計(jì)劃;
(18)提供綠化方面的工作計(jì)劃。
(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平
(20)在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃、開展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動。
(21)時(shí)機(jī)成熟后,依法
成立小區(qū)業(yè)主委員會。
(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。
(23)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善。
