第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個(gè)基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來實(shí)現(xiàn)的。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個(gè)人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個(gè)有機(jī)整體,是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā),以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu),首先必須明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo),其次則需要考慮人、財(cái)、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能,實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo),根據(jù)上述四個(gè)基本要求,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標(biāo)原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu),因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級(jí)授權(quán),實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證,分級(jí)層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極性,而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志,它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。
(四)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則
整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的,委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán),不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,而且使責(zé)任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責(zé),必然助長(zhǎng)官僚主義,導(dǎo)致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級(jí)的關(guān)系時(shí),一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級(jí),盡可能地?cái)U(kuò)大管理幅度;否則,管理層級(jí)多了,人員和費(fèi)用也多了,會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問題負(fù)責(zé),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動(dòng)效率高;缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高,要通曉多種專門知識(shí),親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開發(fā)部、財(cái)務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn),既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn),又具有職能分工的長(zhǎng)處,它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對(duì)減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān),提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán),各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機(jī)構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。
(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實(shí)際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇
物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路,實(shí)際上是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果,它對(duì)改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn):
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.有利于實(shí)施品牌管理
集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下,使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對(duì)推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益
集團(tuán)化管理通過對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤(rùn),雖單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限,但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化
集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下,這對(duì)打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。
第2篇 xx景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述
景區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理職位描述
崗位職責(zé):
1、負(fù)責(zé)景區(qū)全面物業(yè)管理工作;
2、組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),并對(duì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行嚴(yán)格的考核和提升;
3、對(duì)景區(qū)的物業(yè)管理有獨(dú)到的認(rèn)識(shí)和見解,制定景區(qū)的物業(yè)管理方針與政策;
4、建立、實(shí)施景區(qū)各項(xiàng)工作的制度、流程和標(biāo)準(zhǔn),并不斷完善;
5、與景區(qū)的商業(yè)和酒店緊密配合,同步提升服務(wù)品質(zhì),并能與對(duì)接團(tuán)隊(duì)提出合理化建議;
6、配合落實(shí)旅游景區(qū)線上線下媒體與信息平臺(tái)的建設(shè)、推廣;
任職條件:(本科;5年以上管理經(jīng)驗(yàn))
1、本科及以上學(xué)歷,35歲以下,旅游/酒店管理、企業(yè)管理、市場(chǎng)營銷等相關(guān)專業(yè);
2、5年以上高層管理經(jīng)驗(yàn),3年以上景區(qū)或高端物業(yè)管理經(jīng)歷;
3、管理實(shí)操、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、實(shí)操開拓、流程梳理經(jīng)驗(yàn),能做不同層次的團(tuán)隊(duì)培訓(xùn);
4、懂戰(zhàn)略、善組織,具備優(yōu)秀的管理、溝通協(xié)調(diào)、計(jì)劃制定與推進(jìn)能力;
5、抗壓能力強(qiáng),有激情與正能量。
第3篇 機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式
政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式
一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義
物業(yè)經(jīng)營管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對(duì)'人'的服務(wù),其次才是對(duì)'物'的經(jīng)營管理。以對(duì)'人'的服務(wù)為核心,由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段,對(duì)受托經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售,對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。
其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。同時(shí)通過良好的經(jīng)營管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長(zhǎng)使用壽命,達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。
二、我國目前的物業(yè)管理模式
目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中,主要有三種模式:
(一)自建自管
即房地產(chǎn)開發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門,分離出一部分多余人員,進(jìn)行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理,更難以達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來越少,并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必然會(huì)逐步消亡。
(二)合資或合作管理
1、合資管理,即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東,與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司,來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。
這一模式符合國家'社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知情況,進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù),以利于提高工作效率,減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi);另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。
2、合作管理,即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會(huì),領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán),經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。
(三)委托管理
物業(yè)采用委托管理模式,是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。
物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理,真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離,做到了產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶(通過業(yè)主委員會(huì))有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚認(rèn)識(shí)不足,了解不夠,往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,委托管理模式一定會(huì)成為我國物業(yè)管理的主要模式。
三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式
通過以上的介紹和分析,同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級(jí)法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)),進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo),乙方設(shè)立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進(jìn)行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。
本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。
第4篇 注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
一、單項(xiàng)選擇題:
1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到( )。
a.98%, 100%
b.98%, 100%
c.98%, 98%
d.100%, 98%
2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。
a.甲級(jí)寫字樓
b.乙級(jí)寫字樓
c.丙級(jí)寫字樓
d.丁級(jí)寫字樓
3.商場(chǎng)要合理布局,精心策劃
b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一
c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜
d.客流量大
4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃燒
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車尾氣
d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放
5.學(xué)生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。
a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。
b.要求學(xué)生按時(shí)就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請(qǐng)假。
c.學(xué)生不準(zhǔn)擅自調(diào)整寢室,如有需要,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行調(diào)整。
d.對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗(yàn)證登記,推銷商品者登記進(jìn)入公寓。
6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結(jié)合
b.一治為主,防治結(jié)合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。
a.形成
b.產(chǎn)生
c.利用
d.處理
8.水體污染防治的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的( )。
a.排放
b.凈化
c.處理
d.利用
9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。
a.4-5
b.4-6
c.4-7
d.5-7
10.物業(yè)管理招標(biāo),是指( )或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì),在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投,從中選擇最佳對(duì)象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。
a.物業(yè)使用人
b.物業(yè)所有權(quán)人
c.物業(yè)占有人
d.物業(yè)權(quán)利人
11.標(biāo)價(jià)評(píng)審主要評(píng)審內(nèi)容不包括( )。
a.標(biāo)價(jià)是否最低
b.投標(biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近
c.標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠,
d.標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要
12.( )不屬于房屋租賃關(guān)系終止的情況。
a.房屋租賃期限屆滿
b.房屋拆遷
c.房屋承租人死亡
d.房屋出售
13.一種由火災(zāi)探測(cè)器、自動(dòng)報(bào)警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成
,固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點(diǎn)部位的上方位置設(shè)置。這種裝置為( )。
a.消防栓
b.消防水槍
c.火災(zāi)探測(cè)器
d.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)
14.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé),專職管理員( )檢查消防設(shè)施的使用狀況,保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。
a.每天
b.每周
c.每半月
d.每月
15.根據(jù)停車場(chǎng)的規(guī)劃,進(jìn)出停車場(chǎng)管理要嚴(yán)格。車輛進(jìn)入停車場(chǎng)要驗(yàn)證發(fā)牌、登記。駛離停車場(chǎng)時(shí)要( )。
a.驗(yàn)證
b.收牌
c.收牌登記
d.驗(yàn)證、收牌
16.( )是質(zhì)量手冊(cè)的基礎(chǔ),是質(zhì)量手冊(cè)的支持性文件。
a.工作手冊(cè)
b.質(zhì)量手冊(cè)
c.程序文件
d.工作規(guī)程文件
17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,即( )的契約。
a.以房屋為租賃標(biāo)的物
b.以房屋為交換對(duì)象
c.以房屋使用權(quán)為交換對(duì)象。
18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象,主要是( )。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商,其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
a.開發(fā)商
b.業(yè)主
c.建筑商
d.銷售商
19.衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長(zhǎng)不宜超過( )米。
a.4
b.5
c.6
d.8
20.浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。
a.5
b.10
c.15
d.20
21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點(diǎn)堆放;裝修材料要及時(shí)搬入室內(nèi),不得堆放在( )。
a.戶內(nèi)或陽臺(tái)
b.戶門外或公共場(chǎng)所
c.廚房或衛(wèi)生間
d.戶門外或陽臺(tái)
22.物業(yè)檔案是指關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動(dòng)中所形成的,具有參考價(jià)值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。
a.施工記錄
b.歷史記錄
c.登記記錄
d.審核記錄
23.嚴(yán)重?fù)p壞房存有部分( )構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足的現(xiàn)象。
a.結(jié)構(gòu)
b.承重
c.主體
d.輔助
24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。
a.2
b.3
c.4
d.8
25.設(shè)施設(shè)備維修中修工程更換率為( )左右。
a.10%~20%
b.10%~30%
c.20%~30%
d.30%
26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項(xiàng)目本身需要的配套服務(wù)內(nèi)容要求要多得多,所以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會(huì)更高。
; a.小戶型
b.大戶型
c.經(jīng)濟(jì)適用房
d.廉租房
27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。
a.市政公用設(shè)施
b.行政管理
c.其他八類設(shè)施
d.公共服務(wù)設(shè)施
28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂、金融等經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的總和。
a.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作
b.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目策劃
c.綜合經(jīng)營服務(wù)
d.公共服務(wù)
29.全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬平方米以上。
a.8
b.10
c.2
d.5
30.質(zhì)量手冊(cè)共分( )章。
a.6
b.7
c.8
d.9
31.在質(zhì)量體系文件的層次中屬于b層次是( )。
a.質(zhì)量手冊(cè)
b.程序文件
c.工作規(guī)程
d.質(zhì)量記錄
32.會(huì)議接待用熱水瓶應(yīng)表面清潔光亮,無水跡,水溫控制在( )度以上。
a.60
b.70
c.80
d.90
33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在( )小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),( )小時(shí)內(nèi)修理。
a.1 12
b.1 24
c.2 12
d.2 24
34.物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為( )個(gè)月。
a.1
b.2
c.3
d.6
35.客戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目,客戶要求盡快前去維修的,應(yīng)安排維修人員在接單后( )分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。
a.10
b.15
c.20
d.30
36.編制預(yù)案,必須與( )充分溝通,達(dá)成共識(shí),以免預(yù)案無法落實(shí)。
a.主管部門
b.主管領(lǐng)導(dǎo)
c.管轄區(qū)業(yè)主
d.將來的實(shí)際操作者
37.重要投訴,接待后()小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進(jìn)行處置程序。
a.1
b.2
c.3
d.5
38.輕微投訴,不超過()天內(nèi)或在客戶要求的期限內(nèi)解決。
a.1
b.2
c.3
d.5
39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是( )。
a.商業(yè)垃圾
b.醫(yī)療垃圾
c.裝修垃圾
d.業(yè)主和使用人生活垃圾
; 40.投訴的處理時(shí)效。輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢,超時(shí)需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn);重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢,超時(shí)需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的客戶明確答復(fù),解決時(shí)間不宜超過10日。
a.2 3 2 10
b.2 3 3 10
c.2 3 2 5
d.2 2 2 10
二.多項(xiàng)選擇題(每小題2分,共20分)
1.建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的作用是( )。
a.引起消費(fèi)者注意
b.可以使顧客克服記憶困難
c.改善企業(yè)形象
d.是商場(chǎng)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程
2.工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是( )。
a.投資大,投資回收期長(zhǎng)
b.非流動(dòng)性
c.工業(yè)設(shè)備的功能不容易過時(shí)
d.對(duì)周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染
3.垃圾的處理方法有( )。
a.堆放法
b.填埋法
c.焚化法
d.無害化處理
4.住宅小區(qū)綠化的基本任務(wù)是( )。
a.開展綠化創(chuàng)收工作
b.推廣綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)
c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境
d.促進(jìn)居民的身心健康
5.物業(yè)專項(xiàng)分包的應(yīng)具備( )前提條件。
a.物業(yè)管理總包單位有相當(dāng)?shù)墓芾砗蛥f(xié)調(diào)能力
b.社會(huì)化、專業(yè)化達(dá)到一定程度,社會(huì)上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司
c.業(yè)主委員會(huì)成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可
d.中低物業(yè)檔次
6.道路交通管理的內(nèi)容包括( )。
a.建立機(jī)動(dòng)車通行證制度
b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁
c.限制車速
d.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)灣
7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。
a.做好租金的評(píng)定工作
b.建立租金底賬
c.按時(shí)收取租金
d.堅(jiān)持專款專用
8.立項(xiàng)決策階段的早期介入項(xiàng)目的市場(chǎng)定位內(nèi)容主要( )。
a.明確用途功能
b.確立消費(fèi)檔次
c.篩選目標(biāo)客戶
d.推出主打房型
e.選擇入市時(shí)機(jī)
f.消費(fèi)水平需求
9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。
a.分類科學(xué),組卷合理,排列有序
b.保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動(dòng)記錄)填制準(zhǔn)確
c.字跡工整,圖樣清晰
d.載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用
10.房屋按常用結(jié)構(gòu)分成( )。
a.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
b.混合結(jié)構(gòu)
c.磚木結(jié)構(gòu)
d.其他結(jié)構(gòu)
11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目信息,主要是通過( )渠道收集取得的。
a.走訪查房
b.電話
c.隨時(shí)報(bào)修
d.電子郵件
12.小修
工程的考核指標(biāo)主要有( )。
a.定額指標(biāo)
b.服務(wù)指標(biāo)
c.安全指標(biāo)
d.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)
13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)應(yīng)遵守( )原則。
a.日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先
b.易損易耗品項(xiàng)目?jī)?yōu)先
c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先
d.中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先
14.客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報(bào)修和投訴并進(jìn)行跟蹤、回訪的一個(gè)部門,具有( )等職能。
a.協(xié)調(diào)
b.溝通
c.公關(guān)
d.服務(wù)
15.重大投訴包括( )。
a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯(cuò),經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。
b.由于公司責(zé)任給客戶成重大經(jīng)濟(jì)損失或人身傷害的。
c.有效投訴在一個(gè)月內(nèi)得不到合理解決的投訴。
d.因公司的管理服務(wù)工作不位、有過失而引起的投訴。
三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯(cuò)誤的“×”填入括號(hào)中。)
1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風(fēng)和采光。(×)
2.招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過高和無法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求,投標(biāo)作廢。(√)
3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃?xì)怏w火災(zāi)和帶電設(shè)備等電氣火災(zāi),使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復(fù)燃的情況。所以,滅火后還應(yīng)采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)
4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點(diǎn),所以編制突發(fā)事件處理預(yù)案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)
5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)
6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補(bǔ)償形式。(√ )
7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的使用功能,請(qǐng)勿將生活污水排入雨水管道。(√ )
8.計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)完成后,再安排報(bào)修任務(wù)。(×)
9.房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)。(×)
10.修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。(√ )
四.簡(jiǎn)答題(每小題5分,共10分)
1.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的策劃書的主要內(nèi)容有哪些
2.對(duì)裝修施工人員管理內(nèi)容有哪些
五.案例分析題(每小題5分,共10分)
1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個(gè)住6樓,一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許,物業(yè)管理公司開始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開,就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家,15時(shí)許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí),劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失”鑒定結(jié)論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請(qǐng)談?wù)勀愕目捶ā?/p>
第5篇 物業(yè)管理員物業(yè)管理機(jī)構(gòu)試題
一、單選題
51、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)備設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作或?qū)W習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a、場(chǎng)地b、綠化帶c、道路d、周圍環(huán)境
52、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是( )
a、管理部b、服務(wù)部c、監(jiān)察部d、產(chǎn)業(yè)部
53、物業(yè)管理公司服務(wù)部的主要職能有( )
a、依法建立各類服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)b、擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)c、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生d、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的房屋修繕
54、物業(yè)管理公司的( )是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。
a、工程部b、管理部c、產(chǎn)業(yè)部d、租賃部
55、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a、業(yè)主直接進(jìn)行的b、通過房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的c、通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的d、通過物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)
56、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a、300-500 b、500-1000 c、1000-1500 d、1000-2000
57、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由( )組織召開。
a、房地產(chǎn)行政管理部門b、房屋出售單位c、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司d、房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位
58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a、20% b、30% c、50% d、80%
59、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。 %
a、30% b、50% c、60% d、80%
60、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a、滿一年b、滿兩年c、一年以內(nèi)d、兩年以內(nèi) ,
61、業(yè)主委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),( )到少召開一次。
a、半年 b、一年 c、兩年 d、三年
62、業(yè)主大會(huì)作出的決定,要有全體業(yè)主的( )通過方可生效。
a、1/3以上 b、半數(shù)以上 c、2/3以上 d、全部
63、( )不是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)。
a、選舉業(yè)主委員會(huì)委員 b、罷免業(yè)主委員會(huì)委員 c、修改業(yè)主委員會(huì)章程 d、選聘或解聘物業(yè)管理公司
64、業(yè)主委員會(huì)為取得社會(huì)團(tuán)體法人資格,需向( )部門提交有關(guān)資料。
a、工商 b、公安 c、房管 d、城建
65、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)( )依法核準(zhǔn)登記后,取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。
a、房地產(chǎn)行政管理部門 b、公安部門 c、政府建設(shè)行政單位 d、政府社團(tuán)登記部門
66、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的布置或指示,( )
a、可以撤換物業(yè)管理企業(yè) b、可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作 c、可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè) d、不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
67、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有( )。
a、管理目標(biāo)一致 b、管理手段一致 c、管理職能一致 d、管理功能一致
二、多選題
68、物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)是按照( )的要求管理物業(yè)。
a、企業(yè)化 b、專業(yè)化 c、社會(huì)化 d、制度化
69、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括( )。
a、環(huán)保、綠化管理 b、保安、消防管理 c、車輛管理 d、房屋裝修管理
70、物業(yè)管理公司工程部的業(yè)務(wù)范圍包括( )
a、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 b、工程預(yù)算、房屋維修 c、公共設(shè)施、設(shè)備維修 d、業(yè)主房屋裝修管理
71、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有( )
a、做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理 b、擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù) c、提高物業(yè)出租率 d、提高經(jīng)濟(jì)效益
72、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是( )
a、實(shí)施自治管理的組織 b、行使業(yè)主自治管理權(quán)的重要組織形式 c、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式 d、業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)
73、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受( )的監(jiān)督指導(dǎo)。
a、房地產(chǎn)開發(fā)商 b、物業(yè)管理公司 c、房地產(chǎn)行政主管部門 d、物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主
74、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利有( )
a、擬定或修訂業(yè)主委員會(huì)章程 b、擬定或修訂業(yè)主公約 c、接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo) d、接受物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督指導(dǎo)
75、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利有( )
a、管理房屋修繕基金 b、決定公共設(shè)施修繕基金的使用 c、審查管理企業(yè)制訂的年度計(jì)劃 d、審查管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)決算執(zhí)行情況
76、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有( )。
a召集、主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) b、向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作 c、支持、配合各監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 d、積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)
77、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)共同做好( )工作。
a、綜合治理 b、老齡 c、婦女 d、計(jì)劃生育
78、物業(yè)管理企業(yè)是具有( )的法人資格的實(shí)體。
a、自主經(jīng)營 b、自負(fù)盈虧 c、自我發(fā)展 d、自我約束
三、判斷題
79、( )物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益,為人們創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、寧靜和諧、優(yōu)良安全的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境
80、( )在物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)上,業(yè)主委員會(huì)候選人本人不能自我介紹。
81、( )在物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)上,應(yīng)審議、通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約。
82、( )業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤消業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定。
83、( )業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主,決定重大管理事項(xiàng)的自治管理的組織。
84、( )業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立物業(yè)管理公司,也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
85、( )物業(yè)管理企業(yè)對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)可以實(shí)行承包責(zé)任制。
86、( )業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。
87、( )物業(yè)管理企業(yè)在街道辦事處的管轄地段之內(nèi),必須按照街道辦事處的統(tǒng)一部署開展工作。
88、( )雖然物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)者是企業(yè)行為,但是,物業(yè)管理是有償服務(wù),而社區(qū)建設(shè)不收費(fèi)用。
第6篇 某物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
1、范圍
1.1總則
本手冊(cè)適用于對(duì)本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實(shí)本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。
本手冊(cè)適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)
1.2適用范圍
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。
由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)和開發(fā)過程,因此對(duì)iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)”進(jìn)行刪減。
2、引用標(biāo)準(zhǔn)
本手冊(cè)引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。
3、術(shù)語
3.1本手冊(cè)引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。
第7篇 物業(yè)公司消防管理程序
物業(yè)公司消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所服務(wù)區(qū)域的消防管理,以'防消結(jié)合、預(yù)防為主'為工作方針,提高消防管理業(yè)務(wù)水平,切實(shí)保障服務(wù)區(qū)域內(nèi)顧客生命及財(cái)產(chǎn)安全。
2.范圍
適用于**物業(yè)公司各部門。
3.職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立健全防火安全責(zé)任制度。
3.2安全主管為部門直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織服務(wù)區(qū)域消防工作的具體實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組織和建立義務(wù)消防隊(duì),制定和實(shí)施滅火方案。
3.3部門經(jīng)理指定消防管理人員為責(zé)任人,負(fù)責(zé)防火宣傳及安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時(shí)制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場(chǎng)滅火救災(zāi)工作。
3.4客戶服務(wù)部協(xié)助總經(jīng)理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
4.方法和過程控制
4.1義務(wù)消防隊(duì)伍的建立
4.1.1由中心主管負(fù)責(zé)建立由各部門成員組成的義務(wù)消防隊(duì)伍。
4.1.2消防總指揮:由公司經(jīng)理擔(dān)任,負(fù)責(zé)滅火工作的全面組織及指揮。
4.1.3消防副總指揮:由中心值班人員或設(shè)備主辦擔(dān)任,協(xié)助總指揮及保證設(shè)備的正常運(yùn)行。
4.1.4滅火組組長(zhǎng):由總指揮現(xiàn)場(chǎng)指定(一般為班長(zhǎng)以上的人員),組織一切力量滅火,及時(shí)向中心報(bào)告火情。
4.1.5滅火組組員:由安全管理員和技術(shù)人員組成,聽從組長(zhǎng)的安排,利用一切滅火器材全力滅火。
4.1.6聯(lián)絡(luò)組:由巡邏崗及附近保潔員組成,每隔一分鐘向總指揮匯報(bào)一次現(xiàn)場(chǎng)火情,協(xié)助滅火人員滅火。
4.1.7后勤組:由公司其他人員及男保潔組成,協(xié)助運(yùn)輸消防器材及消防工具。
4.1.8救護(hù)組:由公司出納帶領(lǐng)女保潔進(jìn)行救護(hù)。
4.1.9疏散組:由當(dāng)班安全管理員、保潔員、技術(shù)員組成。各出入口崗安全管理員,阻止人員進(jìn)入,指揮人員向外疏散;車場(chǎng)崗安全管理員阻止車輛進(jìn)入,指揮車輛向外疏散;保潔員指揮協(xié)助住戶疏散,技術(shù)人員確保相應(yīng)消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。
4.1.10治安組:由安全管理員組成,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)及所轄區(qū)域的治安管理,防止犯罪分子乘機(jī)作案。
4.1.11定期舉行消防安全知識(shí)結(jié)合消防作戰(zhàn)方案的培訓(xùn),使所有的員工了解消防基本常識(shí),消防作戰(zhàn)程序的內(nèi)容及自在火災(zāi)發(fā)生時(shí)自己的任務(wù),每位員工熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,安全主管監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.2滅火過程的原則
4.2.1接到人員或消防主機(jī)的火情報(bào)警。
4.2.2中心值班人員要立即判斷真?zhèn)?。若是假火?立即查明原因;若是真火警,立即啟動(dòng)消防設(shè)備、通知消防總指揮、組織疏散人群。
4.2.3組織人員攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火。
4.2.4火勢(shì)不能控制,尋求社會(huì)支援,火勢(shì)能控制,增加滅火人員,盡快撲滅。
4.2.5滅火后,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),查明原因。
4.2.6由消防總指揮負(fù)責(zé)或指派專人落實(shí)了解起火原因。
4.2.7原因不明或有可疑時(shí)須保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),查明原因。必要時(shí)報(bào)相關(guān)政府部門處理。
4.2.8及時(shí)填寫《緊急事件處理記錄表》
4.3每位員工的季度考核中必須包括相應(yīng)的消防知識(shí),安全管理員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器、知道疏散人員的方法,督促員工規(guī)范進(jìn)行用火用電作業(yè),并管理好化學(xué)易燃、易爆危險(xiǎn)物品。
4.4定人、定時(shí)、定措施消除火險(xiǎn)隱患,每年十月組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.5每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,人員以安全管理員為主(在崗安全管理員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕到指定地點(diǎn)的時(shí)間和裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄,對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考核中予以體現(xiàn),對(duì)緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.6對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并記錄《消防設(shè)施清單》,《消防設(shè)施清單》應(yīng)根據(jù)情況及時(shí)更新,定期組織檢查修保養(yǎng)消防器材設(shè)備。
4.7積極協(xié)助消防機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),每年三月和十月分別組織對(duì)住戶的消防知識(shí)宣傳。
4.8保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁儲(chǔ)存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各類劇毒物品。
4.9發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、異色等現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告,并采取積極措施處理。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和小區(qū)裝修面積在50平方米以下的,由公司負(fù)責(zé)審核,超過50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工,裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),進(jìn)行防火處理。
4.11顧客進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電器線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)前,必須報(bào)公司批準(zhǔn)。公司必須要求施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線。裝修現(xiàn)場(chǎng)必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在現(xiàn)場(chǎng)做飯、吸煙、使用明火。
4.12必須有服務(wù)區(qū)的地下天然氣管網(wǎng)圖,服務(wù)取內(nèi)挖掘地面必須得到公司辦理申報(bào)手續(xù),經(jīng)部門經(jīng)理同意,方可動(dòng)工。具備使用管道天然氣條件的服務(wù)區(qū),嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13物業(yè)公司須有地面層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于指揮中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置,底商在明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖,不得隨意動(dòng)用消防器材和消防水。
4.14物業(yè)公司須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心;有消防設(shè)施清單,存放于指揮中心。
4.15服務(wù)區(qū)須配有足夠的消防用沙,不得挪做它用.
4.16每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境,操作的設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,控制中心監(jiān)督消防器材的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.16火警、火災(zāi)處理方法
4.16.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時(shí),應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時(shí)立即向指揮中心報(bào)警。
4.16.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場(chǎng)人員講明火警地點(diǎn),燃燒物質(zhì),火勢(shì)情況等,馬上派人帶對(duì)講機(jī)、滅火器、消防工具到現(xiàn)場(chǎng)了解情況及滅火,確認(rèn)火災(zāi)程度,并及時(shí)向指揮中心匯報(bào)火
情。指揮中心同時(shí)迅速拔打119火警電話,將火災(zāi)情況進(jìn)行通報(bào)。
4.16.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),通知有關(guān)人員組織疏散。立即安排人員關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時(shí)將火警情況報(bào)告給消防總指揮。
4.16.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng)指揮人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)救護(hù),同時(shí)集合全體人員布置救災(zāi)工作,并向總經(jīng)理匯報(bào),安排設(shè)備負(fù)責(zé)人員切斷煤氣總閥及市電,并將應(yīng)急電源投入使用。
4.16.5火勢(shì)擴(kuò)大到三級(jí)(猛烈階段),通知顧客有序離開,在場(chǎng)工作人員指揮顧客安全疏散。
4.16.6同時(shí)指揮中心應(yīng)立即撥打火警電話119通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會(huì)求助。接應(yīng)組人員負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊(duì)伍。
4.16.7疏散組在組織好現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí),積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作。
4.16.8安全管理部至少每半年組織一次專業(yè)人員對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行防火安全檢查,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
5.相關(guān)工作記錄表格:
5.1《消防設(shè)施清單》
第8篇 某商務(wù)樓物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
商務(wù)樓物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
一、'**商務(wù)樓'項(xiàng)目商務(wù)樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置原則
根據(jù)'**商務(wù)樓''項(xiàng)目的基本情況,jj將在'**商務(wù)樓'項(xiàng)目設(shè)置物業(yè)管理處(以下簡(jiǎn)稱:管理處),管理處實(shí)行jj公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專多能,重要崗位的設(shè)置由管理處報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。
二、管理處組織機(jī)構(gòu)圖
物業(yè)管理處由公司總經(jīng)理直接分管,設(shè)管理處主任一名,下設(shè)工程技術(shù)維修組、保安班、保潔綠化組。
1、管理中心接受業(yè)主委員會(huì)和jj的領(lǐng)導(dǎo)。
2、'**商務(wù)樓'項(xiàng)目商務(wù)樓管理中心財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立,在jj的授權(quán)下,履行'**商務(wù)樓'商務(wù)樓物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
3、管理處實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,并在管理中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。
4、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。
三、內(nèi)部動(dòng)作流程:
1、專設(shè)管理服務(wù)中心,24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。
2、設(shè)立值班主管制,由管理處、各組主管輪值負(fù)責(zé),堅(jiān)持每天工作碰頭,一般問題不過夜。
3、實(shí)施首問責(zé)任制,任何員工對(duì)客戶的報(bào)修、建議、意見及投訴,均須第一時(shí)間受理,立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果,確保問題解決、客戶滿意。否則,對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng),按相應(yīng)管理程序處理。
四、信息系統(tǒng)
1、堅(jiān)持管理處主任每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機(jī)走訪客戶不少于20%,收集客戶要求、意見、建議或投訴。
2、管理處每季度向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào),征詢各方面意見和建議。
3、堅(jiān)持半年一次客戶座談會(huì),廣泛了解廣大業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。
4、強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。
五、管理機(jī)制
1、實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制
目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給本管理處領(lǐng)導(dǎo)集體,并賦予相應(yīng)的權(quán)力,同時(shí),將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益(工資、獎(jiǎng)金、崗位晉升)掛鉤。這種管理體制使管理中心骨干責(zé)、權(quán)、利明確,在管理中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔(dān)壓力,共同創(chuàng)造佳績(jī)。
2、激勵(lì)機(jī)制
jj深信員工激勵(lì)的推動(dòng)力,強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵(lì)機(jī)制,重點(diǎn)在以下三個(gè)方面:
(1)事業(yè)激勵(lì):以jj與員工同發(fā)展共進(jìn)步來吸引人,為廣大員工創(chuàng)造發(fā)展空間。實(shí)行各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制,形成員工靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣。
(2)量化目標(biāo)激勵(lì):量化管理和目標(biāo)管理是jj推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施。管理中心將管理目標(biāo)分解成分項(xiàng)目標(biāo),并全部以量化形式體現(xiàn),明確到個(gè)人指標(biāo),并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤,使全員共同參與管理,推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(3)效益激勵(lì):物業(yè)收益直接與工資、獎(jiǎng)金分配掛鉤,嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施,管理效益的好壞每個(gè)月在員工的收入中可直接體現(xiàn),以保持員工對(duì)物業(yè)收益的關(guān)注,提高工作主動(dòng)性和創(chuàng)造性。
3、監(jiān)督與自我約束機(jī)制:
(1)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),培養(yǎng)員工的自律、服從和工作角色意識(shí)。
(2)嚴(yán)格iso9001:2000質(zhì)量體系,堅(jiān)持工作周例會(huì),定期自審《物業(yè)委托管理合同》執(zhí)行情況,以確保服務(wù)質(zhì)量。
(3)關(guān)注物業(yè)管理方案執(zhí)行情況,定期審核月報(bào)及季度財(cái)務(wù)報(bào)表,關(guān)注客戶意見和物業(yè)時(shí)效收益與長(zhǎng)期收益狀況。
監(jiān)督機(jī)制圖(如下圖):
運(yùn)作中接受員工監(jiān)督
第9篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解2
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(2)
第二節(jié)人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內(nèi)涵
以人為中心,這是物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的又一個(gè)重要區(qū)別。傳統(tǒng)房屋管理是以房屋為中心,以維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施完好可使用為原則。而物業(yè)管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護(hù)房屋及其附屬設(shè)施可使用外,更注重業(yè)主或租賃者的房屋使用環(huán)境,滿足他們的居住、經(jīng)營、辦公、生活等方面的服務(wù)需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環(huán)境的舒適和方便。
物業(yè)管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個(gè)的人,還指群體化的和社會(huì)化的人,它是人的個(gè)性和共性辯證和協(xié)調(diào)的統(tǒng)一。因此,物業(yè)管理以人為中心的原則,不僅為單個(gè)業(yè)主或租賃者的需求服務(wù),而且更是為物業(yè)所有人或使用人的需求服務(wù),是為人的合情、合理、合法的需求服務(wù)。對(duì)于單個(gè)業(yè)主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務(wù)。
資源通常可分為三大類:自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊(yùn)含在人體內(nèi)的一種生產(chǎn)能力,以及具有這種能力的人,而生產(chǎn)能力是指在勞動(dòng)活動(dòng)中可資運(yùn)用的體力和腦力的總和,是存在于勞動(dòng)者身上的、以勞動(dòng)者的數(shù)量和質(zhì)量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動(dòng)能力的勞動(dòng)適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動(dòng)能力的勞動(dòng)適齡人口,再加上超過勞動(dòng)年齡而還有勞動(dòng)能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個(gè)職能要素實(shí)施的。
(1)確保。這是為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內(nèi)容為:職務(wù)分析;人力資源規(guī)劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發(fā)。這是指開發(fā)所募集的人員的品德才能。以提高組織績(jī)效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內(nèi)容為:培訓(xùn)、開發(fā)規(guī)劃;職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)及脫產(chǎn)培訓(xùn);職業(yè)生涯開發(fā)。
(3)報(bào)償。這是為員工對(duì)組織所作出的貢獻(xiàn)而給以報(bào)酬的過程,是人力資源管理中的激勵(lì)凝聚職能。其主要內(nèi)容為:激勵(lì)工作積極性;工作績(jī)效評(píng)估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協(xié)調(diào)共事、取得群體認(rèn)同的過程,是人力資源管理中的人際協(xié)調(diào)職能。其主要內(nèi)容為:新來人員的職前教育與社會(huì)化;群體中人際關(guān)系之和諧;矛盾沖突的調(diào)解與化解。
(5)控調(diào)。這是對(duì)員工實(shí)施合理、公平的動(dòng)態(tài)管理的過程,是人力資源管理中的控制調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為:科學(xué)、合理的員工績(jī)效與素質(zhì)的考評(píng)評(píng)估;對(duì)員工使用的動(dòng)態(tài)管理措施,如晉升、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達(dá)成組織的目標(biāo)而進(jìn)行的組織內(nèi)人力資源的確保、開發(fā)、報(bào)償、整合、控調(diào)的活動(dòng)和過程。
二、物業(yè)管理公司的用工方式的原則與崗位設(shè)置
(一)用工方式
隨著我國企業(yè)用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業(yè)管理公司作為企業(yè),有充分的用工自主權(quán),可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和具體需要,建立起適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設(shè)置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實(shí)施全員勞動(dòng)合同制以后,由固定工轉(zhuǎn)換為沒有約定合同終止時(shí)間的勞動(dòng)合同制員工。這部分人員一般是物業(yè)管理公司在成立前就在本系統(tǒng)工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業(yè)管理公司成立后向社會(huì)公開招聘的人員,與物業(yè)管理公司簽訂勞動(dòng)合同,約定合同終止的時(shí)間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù),享受合同權(quán)利。物業(yè)管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務(wù)協(xié)議工。這是把物業(yè)管理公司的一些技術(shù)要求較低、勞動(dòng)強(qiáng)度較大的崗位,以主動(dòng)承包形式向社會(huì)上一些勞動(dòng)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業(yè)管理公司可以與企業(yè)所在地勞動(dòng)局所屬的勞動(dòng)力市場(chǎng)或街道職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)簽訂勞務(wù)協(xié)議,由勞動(dòng)力市場(chǎng)或其它職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)輸送勞務(wù)人員,由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進(jìn)能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn),留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業(yè)管理公司精簡(jiǎn)人員、降低成本、提高效益、激勵(lì)士氣。
(二)用人原則和規(guī)定
勞動(dòng)合同是建立勞務(wù)關(guān)系的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)與從事勞務(wù)的所有人員簽訂勞動(dòng)合同,并通過國家勞動(dòng)部門予以鑒證。目前實(shí)行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動(dòng)合同;與臨時(shí)聘用人員簽訂的臨時(shí)工勞動(dòng)合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設(shè)置
1.認(rèn)真貫徹“精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),提高效率”的原則,在保證正常營業(yè)的前提下,根據(jù)工作需要確定機(jī)構(gòu)和編制,高效率、滿負(fù)荷,合理配備各崗位人員,并設(shè)置相應(yīng)崗位。
2.物業(yè)管理的崗位層次設(shè)置如下:
(1)總經(jīng)理;
(2)副總經(jīng)理(總會(huì)計(jì)師、總工程師);
(3)正、副總監(jiān)(亦可不設(shè));
(4)部門正副經(jīng)理;
(5)正副主管;
(6)領(lǐng)班;
(7)員工;
(8)見習(xí)員工。
3.員工具體崗位及級(jí)別,應(yīng)根據(jù)應(yīng)聘職務(wù)、崗位職責(zé)、服務(wù)技能、專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)水平,經(jīng)董事會(huì)或公司考核后分別確定,員工內(nèi)部調(diào)動(dòng),一律以新聘職級(jí)為準(zhǔn)。
(四)辭退、辭職和調(diào)動(dòng)的有關(guān)規(guī)定
為加強(qiáng)員工管理,做好辭退、辭職和人員調(diào)動(dòng)的工作交接,現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)辭職、調(diào)動(dòng)的人員或勸其調(diào)出人員的申請(qǐng)程序及辦理手續(xù),規(guī)定如下:
1.本人申請(qǐng)辭職、調(diào)動(dòng)
(1)員工因個(gè)人原因提出辭職或調(diào)動(dòng),須提前30日向部門經(jīng)理遞交書面申請(qǐng)。部門經(jīng)理確認(rèn)后,由申請(qǐng)者本人填寫“辭職、調(diào)動(dòng)審批表”,部門經(jīng)理簽署意見再送人事部審核。人事部經(jīng)理簽署意見后呈報(bào)總經(jīng)理或主管人事的副總經(jīng)理審批。
(2)辭職或調(diào)動(dòng)申請(qǐng)自批準(zhǔn)之日起10日之內(nèi),應(yīng)持調(diào)入單位的接收函到人事部辦理調(diào)動(dòng)手續(xù),逾期不予辦理。
(3)申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)未
批準(zhǔn)之前,必須堅(jiān)守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領(lǐng)導(dǎo)安排工作。私自脫崗的員工一律按有關(guān)規(guī)定處理。
(4)員工申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)經(jīng)批準(zhǔn)后,部門經(jīng)理不再安排其工作,應(yīng)按規(guī)定辦理業(yè)務(wù)、財(cái)、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內(nèi)被辭退或除名人員,同時(shí)解除勞動(dòng)合同,從批準(zhǔn)之日起,1周之內(nèi)必須按規(guī)定迅速辦理工作、財(cái)及物等移交手續(xù)。
3.辦理移交手續(xù)
(1)辭職、調(diào)動(dòng)和辭退人員,經(jīng)批準(zhǔn)后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續(xù)。
(2)辦理離職手續(xù)須持人事部發(fā)的離職通知單到各有關(guān)部門辦理離職手續(xù)。
(3)離職手續(xù)辦清且將檔案轉(zhuǎn)移后,人事部再根據(jù)本人出勤情況,結(jié)算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業(yè)管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發(fā)書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報(bào)到手續(xù),收取員工身份證、證件照、學(xué)歷證件(有的在招聘時(shí)已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)(下崗、待業(yè)證明)、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等,有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工,然后開具申領(lǐng)制服表給制服房或綜合部,發(fā)放制服、員工手冊(cè)、小區(qū)或大廈管理規(guī)定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領(lǐng)物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓(xùn),完成后到各自部門崗位上報(bào)到。
2.員工規(guī)章制度管理
物業(yè)管理公司運(yùn)作程序的管理,是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)和內(nèi)容的崗位(工種),制定各級(jí)崗位責(zé)任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責(zé)任制條款的規(guī)定?，F(xiàn)有國外一些先進(jìn)的國家也把職務(wù)分析(包括職務(wù)描述和職務(wù)要求),作為任職者的工作標(biāo)準(zhǔn)和任職要求。
有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊(cè)》,發(fā)給全體員工人手一冊(cè),介紹公司的各種章程和規(guī)定,尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和各種規(guī)章制度,簡(jiǎn)要明白地逐條羅列,便于員工集中學(xué)習(xí),在日常工作中參照對(duì)比。上海廣播大廈物業(yè)管理部《員工手冊(cè)》包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。紀(jì)律處分是員工手冊(cè)中獎(jiǎng)懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀(jì)犯規(guī)行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴(yán)肅慎重、實(shí)事求是、及時(shí)客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對(duì)公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況,對(duì)公司的工作方法和作風(fēng),對(duì)所受懲處等因素不滿所產(chǎn)生怨憤而進(jìn)行的申訴。處理投訴要注意以下幾點(diǎn):a
第10篇 寫字樓物業(yè)管理主要經(jīng)營指標(biāo)重要承諾
一、主要經(jīng)營指標(biāo)
(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;
(二)設(shè)備完好率(或完全運(yùn)行率):98%;
(三)用戶滿意率:85%;
(四)報(bào)修及時(shí)率:98%;
(五)回訪率:98%;
(六)維修質(zhì)量合格率:98%;
(七)安全事故率:1‰;
(八)工傷設(shè)備事故率:1‰;
(九)節(jié)約能源(2000年--2002年):每年5%;
(十)水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率:100%;
(十一)作業(yè)記錄歸檔率:100%;
(十二)技術(shù)培訓(xùn)合格率:98s%;
(十三)管理費(fèi)收繳率:90%;
(十四)綠化完好率:99%;
(十五)清潔保潔率:99%;
(十六)道路完好率及使用率:100%;
(十七)停車場(chǎng)完好率:100%;
(十八)投訴處理率:100%;
(十九)管理人員培訓(xùn)合格率:98%;
(二十)住戶回訪率:100%;
(二十一)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意率:90%以上。
二、重要承諾:
(一)在實(shí)際入駐達(dá)到85%以上后的一年內(nèi)達(dá)到市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標(biāo)準(zhǔn);
(二)在2002年底前通過iso9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。
第11篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第三章物業(yè)管理合同
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第三章物業(yè)管理合同
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時(shí)公約。
a物業(yè)銷售之前建設(shè)單位
b物業(yè)銷售之前物業(yè)管理企業(yè)
c物業(yè)人住階段建設(shè)單位
d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷售之前,由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時(shí)公約。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第66頁。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣b廣告c標(biāo)價(jià)d投標(biāo)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)a“拍賣”選項(xiàng)b“廣告”選項(xiàng)c“標(biāo)價(jià)”屬于邀請(qǐng)要約。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。
3.物業(yè)管理招標(biāo)是()。
a要約b承諾c邀請(qǐng)要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)要約的掌握程度。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約,投標(biāo)是要約。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50一52頁。
4.前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
a國家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第56頁。
5.下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是()。
a誠實(shí)信用b權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等c業(yè)主占主導(dǎo)地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。
6.承諾必須由()作出,才能產(chǎn)生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第52頁。
7.物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用()。
a書面合同b口頭合同c事實(shí)合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的掌握程度。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)
合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54頁。
8.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將()。
a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。
9.物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過程中,某業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對(duì)()。
a成立b不成立c根據(jù)具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。
10.業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收屬于()之間的問題。
a業(yè)主與開發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開發(fā)商d業(yè)主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.合同要約構(gòu)成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c要約發(fā)出就生效
d所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約的構(gòu)成要件的掌握程度。要約的構(gòu)成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須
具體確定;③要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。故本題選ab,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第51頁。
2.下列屬于邀請(qǐng)要約的有()。
a廣告b標(biāo)價(jià)c投標(biāo)d拍賣e招標(biāo)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)c“投標(biāo)”是要約。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50~52頁。
3.合同要件應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c合同的內(nèi)容的合法
d合同的形式合法
e合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要件應(yīng)具備的必要條件的掌握程度。選項(xiàng)e“合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等”屬于“合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第53頁。
4.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b誠實(shí)信用
c守法和維護(hù)社會(huì)公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第54~55頁。
5.物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止()。
a物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同
b因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行
c業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)
d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)
e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的掌握程度。物業(yè)服務(wù)合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿,雙方?jīng)]有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn);⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁。
6.物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議,可通過以下()方式解決。
a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)爭(zhēng)議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第60頁“明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式”的內(nèi)容。
7.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)特別注意的條款有()。
a明確服務(wù)期限
b項(xiàng)目所包括的內(nèi)容具體、詳細(xì)
c明確項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
d明確相應(yīng)管理服務(wù)費(fèi)用
e逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項(xiàng)目,及應(yīng)逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目;②內(nèi)容。即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好;③標(biāo)準(zhǔn),即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④費(fèi)用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用,故本題選b、c、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗”的內(nèi)容。
8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包括()。
a業(yè)主人身保險(xiǎn)
b業(yè)主機(jī)動(dòng)車的保管
c使用人的人身保險(xiǎn)
d物業(yè)公共區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)
e業(yè)主財(cái)產(chǎn)保管費(fèi)用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用,排除物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59頁“對(duì)免責(zé)條款的約定”的內(nèi)容。
9.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意()。
a合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
b免責(zé)條款的約定
c違約責(zé)任的約定
d物業(yè)服務(wù)合同條款宜粗不宜細(xì)
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有:①明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù);②明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對(duì)違約責(zé)任的約定;④對(duì)免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實(shí)事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第59~60頁“簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)”的內(nèi)容。
10.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在()。
a訂立合同的當(dāng)事人不同
b違約責(zé)任的約定不同
c服務(wù)內(nèi)容不同
d合同期限不同
e服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁“物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別”的內(nèi)容。
11.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是()。
a業(yè)主b業(yè)主委員會(huì)c建設(shè)單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第50頁。
12.物業(yè)服務(wù)合同的訂立期限與前期物業(yè)服務(wù)合同相比具有()特點(diǎn)。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強(qiáng)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn),故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第58頁。
13.前期物業(yè)合同中關(guān)于專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的()。
a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57頁。
14.物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)有()。
a一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
b《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門備案
c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過程中的相關(guān)費(fèi)用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)
d合同期限不確定
e只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。選項(xiàng)d“合同期限不確定”應(yīng)為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第57~58頁。
二、案例題
1. 某小區(qū)入住已五年,已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進(jìn)行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請(qǐng)問你認(rèn)為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
合同的期限雖然已經(jīng)屆滿,但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實(shí)際享受a物業(yè)公司提供的服務(wù),并未提出異議,理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。
2.劉先生購買了一套位于頂層的商品房,“人住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺(tái),不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比俗『?劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自己有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。
物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是:劉先生拆除封閉陽臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當(dāng)之處物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在
【答案】
(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;
b訴劉先生拆除陽臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持;
c此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。
(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋,不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧,擅自封閉陽臺(tái)和加裝護(hù)欄,不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當(dāng)。
(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位,無權(quán)罰款;其次,物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)人住,當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費(fèi)。請(qǐng)問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為
期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效
【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務(wù)合同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。
(2)開發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同,開發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為,該條款無效。
4.邵先生在某小區(qū)購買一套住宅人住三年,每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現(xiàn),自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞,整個(gè)門毀壞變形,屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立
即打電話給物業(yè)公司,同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì),邵先生家中被盜金錢和物品損失共計(jì)8萬余元。邵先生認(rèn)為,自己繳納了物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé),家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺,屬于管理疏漏,應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下,邵先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請(qǐng)問法院是否會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求為什么
【答案】法院不會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求,但會(huì)部分支持邵先生的訴訟請(qǐng)求。
失竊案件發(fā)生時(shí),犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門進(jìn)入室內(nèi)并盜竊的。這樣長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn),存在疏漏,未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪,對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定
責(zé)任。但是,盜竊是發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度,故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。
5.你是某公司的高級(jí)管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些
【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括主要部分為:一是合同的當(dāng)事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量,四是服務(wù)費(fèi)用,五是物業(yè)的經(jīng)營與管理,六是承接查驗(yàn)和使用維護(hù),七是專項(xiàng)維修資金,八是違約責(zé)任,九是其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別:
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當(dāng)事人不同,前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強(qiáng)等特點(diǎn)。
6.你是某物業(yè)公司的高級(jí)管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
第12篇 銀行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
培訓(xùn),是dy公司內(nèi)部管理的一大特色,也是一大優(yōu)勢(shì),不斷地對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn),也將是支行住宅區(qū)管理處圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。管理處按照培訓(xùn)的總體要求,結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況,通過對(duì)人員周而復(fù)始的培訓(xùn),培養(yǎng)出一大批專業(yè)高級(jí)管理人員和既有專業(yè)知識(shí)技能,又具備現(xiàn)代管理水平的作業(yè)人員。使得支行住宅區(qū)在高素質(zhì)的管理隊(duì)伍的管理下,創(chuàng)造出精品住宅區(qū)的效應(yīng),達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。
1、培訓(xùn)目標(biāo)
培訓(xùn)的目標(biāo)是針對(duì)管理者的目標(biāo)而言,其目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的意識(shí)和行為,提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。對(duì)dy物業(yè)而言,培訓(xùn)的目標(biāo)就是要使培訓(xùn)要求通過各級(jí)管理人員的現(xiàn)場(chǎng)管理展現(xiàn)出來,為廣大業(yè)戶提供盡善盡美的服務(wù)。
2、培訓(xùn)方式
培訓(xùn)方式分為三種,公司自行培訓(xùn)、公司外送培訓(xùn)和外聘培訓(xùn)。其中公司自行培訓(xùn)由總公司行政部和物管部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排,外送培訓(xùn)由培訓(xùn)申請(qǐng)人填寫《培訓(xùn)申請(qǐng)表》經(jīng)總經(jīng)理審批后進(jìn)行,外聘培訓(xùn)可結(jié)合實(shí)際情況予以采用。
3、培訓(xùn)組織機(jī)構(gòu)
公司成立員工培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組,常設(shè)機(jī)構(gòu)在公司物管部,全面負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及考核。小組設(shè)組長(zhǎng)一名,由公司物管部主管擔(dān)任;宣講員2名,由行政部和物管部按各職能指定。
4、入職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使新入職員工對(duì)行業(yè)概況、員工手冊(cè)、公司紀(jì)律、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德規(guī)范等有初步的認(rèn)識(shí),對(duì)公司保安、消防、設(shè)施設(shè)備及節(jié)能降耗的重要性有初步的了解。
5、在職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使在職員工重復(fù)加深對(duì)崗位職責(zé)、員工手冊(cè)、公司紀(jì)律、禮貌禮節(jié)、保安消防等的認(rèn)識(shí),解決員工正式上崗后的實(shí)際問題和需要。
(2)培訓(xùn)內(nèi)容
a、《員工手冊(cè)》--加強(qiáng)培訓(xùn),提高員工素質(zhì);
b、《崗位職責(zé)》--工作責(zé)任感,反復(fù)加深理解、應(yīng)用;
c、《操作規(guī)程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理處業(yè)務(wù)協(xié)作及投訴問題,進(jìn)行案例分析教育;
e、消防安全再培訓(xùn)或?qū)嵅傺菥?
f、新設(shè)備、新技術(shù)、新操作技能培訓(xùn);
g、禮貌禮儀深化培訓(xùn);
h、政治素質(zhì)教育;
i、專題講座。
(3)培訓(xùn)進(jìn)度:
在職培訓(xùn)系統(tǒng)不間斷地穿插進(jìn)行,結(jié)合日常工作交叉開展。
(4)培訓(xùn)考核
a、考核方式:以實(shí)地技術(shù)考核及日常工作的抽查為主,理論考試、實(shí)操演練為輔;
b、考核時(shí)間:培訓(xùn)后一周內(nèi)為考試考核期;
c、考核標(biāo)準(zhǔn):理論考試以考試成績(jī)85分為合格,實(shí)操以熟練'上手'及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格;不合格者補(bǔ)考或重新開展針對(duì)性的再培訓(xùn)工作,補(bǔ)考不合格者,予以降薪或辭退處理。
6、培訓(xùn)匯總
(1)考核成績(jī)由宣講員統(tǒng)計(jì)匯總,交培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組;
(2)宣講員定期以書面形式上報(bào)日常工作監(jiān)督和考核情況;
(3)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組半年就培訓(xùn)工作做一總結(jié),報(bào)總經(jīng)理審批;
(4)階段培訓(xùn)結(jié)束后,行政部將相關(guān)培訓(xùn)資料登記存檔。
7、獎(jiǎng)懲條例
為提高培訓(xùn)質(zhì)量,保證培訓(xùn)計(jì)劃的順利進(jìn)行,對(duì)在培訓(xùn)工作中涌現(xiàn)出來的優(yōu)質(zhì)個(gè)人或集體給予物質(zhì)及精神獎(jiǎng)勵(lì);但對(duì)于敷衍了事,不認(rèn)真按計(jì)劃、保質(zhì)保量完成工作導(dǎo)致工作出現(xiàn)滯后的個(gè)人或集體,將酌情給予處罰。
附件一:支行住宅區(qū)管理處二0**年管理人員培訓(xùn)計(jì)劃
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)
時(shí)間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核
方式
1《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)2課時(shí)總公司物管部管理層人員理論講解試卷 考核
2《員工手冊(cè)》1課時(shí)行政部全體員工理論講解試卷 考核
3《質(zhì)量手冊(cè)》作業(yè)指導(dǎo)書及公司規(guī)章制度3課時(shí)行政部全體員工理論講解
現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)崗位考核 試卷考核
5經(jīng)理崗位培訓(xùn)十天建設(shè)部管理處經(jīng)理外培試卷考核
6禮儀禮貌知識(shí)培訓(xùn)3課時(shí)物管部全體員工理論講解實(shí)操培訓(xùn)實(shí)操考核
7消防知識(shí)培訓(xùn)5課時(shí)物管部全體員工理論講解實(shí)操培訓(xùn)試卷考核實(shí)操考核
8住戶裝修管理培訓(xùn)2課時(shí)物管部保安員操作講解實(shí)操考核
9治安工作目標(biāo)及作業(yè)程序5課時(shí)物管部保安員理論講解實(shí)操培訓(xùn)試卷考核實(shí)操考核
10清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序2課時(shí)物管部清潔員理論講解實(shí)操培訓(xùn)實(shí)操考核
11實(shí)操及考核1課時(shí)行政部全體員工
12合計(jì)24課時(shí)
注:此計(jì)劃培訓(xùn)期為兩個(gè)月。
附件二:員工禮儀禮貌培訓(xùn)課程表
時(shí)間培 訓(xùn) 內(nèi) 容達(dá)標(biāo)要求培訓(xùn)形式課時(shí)
安排培訓(xùn)員備注
1、員工隊(duì)列訓(xùn)練;(立正、向右看齊、報(bào)數(shù)等)
2、禮節(jié)禮貌理論講習(xí)(儀表上的禮節(jié))。
3、提出儀表上需改進(jìn)的地方。1、隊(duì)列訓(xùn)練初級(jí)達(dá)標(biāo),能基本領(lǐng)會(huì)動(dòng)作要領(lǐng);隊(duì)列操練
2、理論學(xué)習(xí)要點(diǎn)清楚、明了,能及時(shí)糾正存在的問題。理論講課
1、員工隊(duì)列訓(xùn)練;(同10日安排)
2、復(fù)習(xí)儀表禮節(jié)的要求,進(jìn)行員工儀容、儀表及個(gè)人衛(wèi)生的檢查驗(yàn)收。1、隊(duì)列訓(xùn)練基本達(dá)標(biāo),整齊規(guī)范。隊(duì)列操練
2、員工儀表達(dá)到著裝清潔整齊、大方得體、個(gè)人衛(wèi)生好、精神狀態(tài)佳的要求。實(shí)操評(píng)定
1、隊(duì)列訓(xùn)練;
2、表情禮儀理論培訓(xùn);
3、做'微笑大使'訓(xùn)練課程。1、隊(duì)列訓(xùn)練統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)入強(qiáng)化鞏固階段;隊(duì)列操練
2、理論清楚,接受程度好,能自覺運(yùn)用于實(shí)際工作之中。理論講習(xí)
1、隊(duì)列訓(xùn)練;
2、表情禮儀的實(shí)操點(diǎn)評(píng),理論考試。1、隊(duì)列整齊,人員精神面貌好;隊(duì)列操練
2、表情自然、面帶微笑、待人坦誠、熱情耐心。實(shí)操評(píng)定
1、日常隊(duì)列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)方面的理論培訓(xùn);
3、儀態(tài)方面的注意事項(xiàng)和存在的問題。1、隊(duì)列訓(xùn)練規(guī)范;隊(duì)列操練
2、要點(diǎn)明白,能完全理解儀態(tài)方面的標(biāo)準(zhǔn)及要求。理論講習(xí)
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的實(shí)操訓(xùn)練;1、隊(duì)列整齊規(guī)范;隊(duì)列
操練
2、站、行姿正確,手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實(shí)操點(diǎn)評(píng)
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、繼續(xù)儀態(tài)禮儀的實(shí)操訓(xùn)練;1、隊(duì)列整齊規(guī)范;隊(duì)列操練
2、站、行姿正確,手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實(shí)操訓(xùn)練
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的考核;1、隊(duì)列整齊規(guī)范;隊(duì)列操練
2、站、行姿正確,手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實(shí)操考核
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌理論培訓(xùn);1、隊(duì)列整齊規(guī)范,體能達(dá)標(biāo);隊(duì)列操練
2、舉止端莊,動(dòng)作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對(duì)技巧好。理論講習(xí)
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實(shí)操訓(xùn)練1、隊(duì)列整齊規(guī)范,體能達(dá)標(biāo);隊(duì)列操練
2、舉止端莊,動(dòng)作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對(duì)技巧好。實(shí)操點(diǎn)評(píng)
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實(shí)操考核1、隊(duì)列整齊規(guī)范,體能達(dá)標(biāo);隊(duì)列操練
2、舉止端莊,動(dòng)作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對(duì)技巧好。實(shí)操考核
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
2、服務(wù)用語要求。1、隊(duì)列整齊規(guī)范,體能達(dá)標(biāo);隊(duì)列操練
2、禮貌用語、態(tài)度和藹、語言親切、熱情耐心。實(shí)操點(diǎn)評(píng)
1、體能及隊(duì)列訓(xùn)練;
第13篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時(shí)起(以竣工驗(yàn)收日為準(zhǔn)),根據(jù)有關(guān)規(guī)定,保修期內(nèi)凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負(fù)責(zé),物業(yè)管理公司可代為住戶進(jìn)行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災(zāi)害、自然損耗或住戶使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需要維修,不在保修范圍內(nèi),物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務(wù)。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內(nèi)部分費(fèi)用由住戶負(fù)責(zé),公用部分費(fèi)用根據(jù)維修資金使用等相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應(yīng)業(yè)主負(fù)責(zé)。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),并承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。
2.5 住戶對(duì)其購、租的樓宇擁有使用權(quán),物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對(duì)樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場(chǎng)所及設(shè)施,行使管理權(quán)。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應(yīng)完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺(tái)住戶不得自行封閉,允許封閉的內(nèi)陽臺(tái)應(yīng)統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修,應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應(yīng)負(fù)擔(dān)清洗、粉刷費(fèi)用。如屬小孩所為,應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
2.9 樓宇內(nèi)公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴(yán)禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場(chǎng)所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞,住戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。
2.12 嚴(yán)禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險(xiǎn)品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護(hù)全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項(xiàng)管理費(fèi)和水、電、氣的使用費(fèi)用。
第14篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件分供方管理程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:分供方管理程序
1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于相關(guān)部門采購物資時(shí),對(duì)物資供應(yīng)商(即分供方)和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方的選擇。
3．0職責(zé)
3.1 行政部組織對(duì)分供方和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方進(jìn)行資格審查、質(zhì)量審查和檔案的建立及管理。
3.2 物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)確定合格分供方與分承包方名單,并由經(jīng)理或其指定人員簽署采購或分包合同。
4. 0工作程序
4.1 物資供應(yīng)商的選擇和評(píng)審
4.1.1 供應(yīng)商的資格要求:a)必須有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)供應(yīng)商提供商品的價(jià)格,c)供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號(hào)、規(guī)格、質(zhì)量要求等。
4.1.2 各部門(管理處)應(yīng)擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,對(duì)其評(píng)審等從以下幾方面進(jìn)行:a)供應(yīng)商的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)供應(yīng)商的品牌,c)產(chǎn)品樣品的評(píng)審,d)對(duì)比類似產(chǎn)品使用的歷史情況,e)對(duì)比類似產(chǎn)品的試驗(yàn)結(jié)果,f)供應(yīng)商售后服務(wù)狀況等。
4.1.1 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,并將兩個(gè)以上入選的供應(yīng)商評(píng)審記錄報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理確認(rèn)批準(zhǔn),形成《分供方評(píng)審表》。
4.1 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評(píng)審
4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務(wù)能滿足本公司管理和質(zhì)量要求,c)在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下,價(jià)格適宜。
4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會(huì)同相關(guān)部門或人員對(duì)其進(jìn)行初審,內(nèi)容包括:a)分承包方的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)分承包方的質(zhì)量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。d)價(jià)格,e)有無服務(wù)方面的承諾等。
4.2.3 行政部對(duì)評(píng)審結(jié)果進(jìn)行記錄,入選的分承包方評(píng)審記錄由管理者代表確認(rèn)以后,報(bào)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4 所有經(jīng)評(píng)估合格的供應(yīng)方都應(yīng)列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé),應(yīng)注意:a)工程發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照投標(biāo)或定向議標(biāo)程序和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行,b)對(duì)方提供的業(yè)績(jī)及榮譽(yù)資料必須進(jìn)行驗(yàn)證考查作出評(píng)審,c)建安工程合同除應(yīng)有明確的工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工時(shí)間外,還必須明確取費(fèi)等級(jí)、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、工程造價(jià)核定及撥款結(jié)算的規(guī)定等。a)由相關(guān)部門起草合同的文本,按《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》核準(zhǔn)。
4.1 對(duì)分供方的詢價(jià)控制參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
4.2 合格分供方的年度復(fù)審
4.4.1 物業(yè)管理公司經(jīng)理每年12月組織對(duì)合格供應(yīng)商和合同期在1年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審,審核內(nèi)容包括:a)過去一年分供方的業(yè)績(jī),b)過去一年供應(yīng)的物資質(zhì)量狀況/分承包服務(wù)的質(zhì)量管理狀況,c)各部門對(duì)相關(guān)分供方工作的檢查和評(píng)定記錄,d)本公司于其在以往的采購活動(dòng)中未發(fā)現(xiàn)過嚴(yán)重質(zhì)量問題糾紛。(注:提供一次性服務(wù)的分供方無需進(jìn)行該項(xiàng)目復(fù)審)
4.4.2 凡在評(píng)審中確定沒有達(dá)到合同要求的分承包方,經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn),以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對(duì)未能在限期內(nèi)改進(jìn)的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。
4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關(guān)部門。合格分供方檔案主要包括以下內(nèi)容:a)分供方提供初審時(shí)的資料,b)供應(yīng)商的產(chǎn)品介紹或說明/分承包方年度復(fù)審記錄,c)分供方提供的其他資料。
1.0相關(guān)文件
5.1 《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價(jià)制度》
5.1 《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》
第15篇 某某物業(yè)裝修管理程序培訓(xùn)
某物業(yè)裝修管理程序
1、業(yè)主裝修時(shí)應(yīng)提前5 ―7天(涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù))向物業(yè)公司提出室內(nèi)裝修申請(qǐng)并詳細(xì)、如實(shí)地填寫相關(guān)表格。
2、相關(guān)表格和資料:
裝修申請(qǐng)表
裝修改造工程消防審核申報(bào)表 [由施工方提供](建筑面積在200m2以上)
裝修期間臨時(shí)電力供應(yīng)申請(qǐng)表
裝修設(shè)計(jì)圖紙
3、物業(yè)公司對(duì)施工人員、業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修管理?xiàng)l例、裝修管理辦法、房屋注意事項(xiàng)、裝修管理細(xì)則等方面的培訓(xùn) 。
4、裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)業(yè)主亦要向物業(yè)公司提交以下資料 :
裝修單位營業(yè)執(zhí)照副本
裝修單位資質(zhì)等級(jí)證
各專業(yè)裝修圖
施工人員相片
專業(yè)操作證
5、工程技術(shù)人員審核裝修設(shè)計(jì)圖紙
衛(wèi)生間改變、單位載荷、用電功率、消防功能、承重結(jié)構(gòu)、外墻、空調(diào)位置等方面。
6、裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以下資料(工程部、主任審核后) :
《裝修承諾書》
《二次裝修審核表》
《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
《裝修安全消防協(xié)議書》
《電氣安裝審批表 》
《裝修施工人員登記表》
7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后,向財(cái)務(wù)部門交付有關(guān)費(fèi)用:
裝修押金
裝修管理費(fèi)
工人出入證押金
工人出入證工本費(fèi)
臨時(shí)供電安裝費(fèi)(如需要)
租用/購置滅火器費(fèi)用(裝修公司可自行購置)
垃圾清運(yùn)費(fèi)
8、管理處發(fā)放
裝修許可證(開工證)
要求:管理處存根進(jìn)入業(yè)主裝修資料袋,發(fā)放給業(yè)主副聯(lián)張貼在戶內(nèi)明顯部位。
施工人員出入證
要求:每人一證、憑證出入
9、裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管
貨物進(jìn)出的管理
裝修人員的管理
電梯使用的管理
車輛的管理
10、裝修完工
前提條件:已向消防、質(zhì)監(jiān)部門報(bào)竣工驗(yàn)收并取得批復(fù)。
業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收。
工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(填寫驗(yàn)收表雙方簽字確認(rèn))。
施工單位提交竣工圖紙。
業(yè)主提交工程合同及裝修工程質(zhì)量保證書復(fù)印件。
注意事項(xiàng)(資料)。
11、驗(yàn)收合格后
憑相關(guān)收據(jù)退還工人出入證押金(待施工單位交回許可證及出入證)。
相關(guān)表格支持《二次裝修竣工驗(yàn)收單》
12、裝修完畢及管理公司驗(yàn)收合格之日起計(jì)三個(gè)月后
如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為;
沒有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的;
沒有在公共區(qū)域遺留裝修雜物;
裝修工程符合有關(guān)條例及管理處事前所認(rèn)可的審批圖紙
退還裝修押金
相關(guān)表格支持《二次裝修工程結(jié)算確認(rèn)單》
第16篇 物業(yè)公司住戶文件提供管理控制程序
公司程序文件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp 6.4物業(yè)公司提供給住戶的文件管理控制程序頁碼: 1/2
1.目的:
對(duì)提供給住戶及住戶管理機(jī)構(gòu)的文件的制訂、審批、傳送、查閱實(shí)施控制。
2.適用范圍:
適用于公司對(duì)所管理的小區(qū)向住戶提供文件的控制。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章
4.職責(zé):
4.1日常管理業(yè)務(wù)中需要提供給住戶的文件由各相關(guān)部門制訂。
4.2新的物業(yè)項(xiàng)目入住時(shí)的住戶公約等文件由經(jīng)營管理部或由副總經(jīng)理指定人員負(fù)責(zé)制訂。
4.3管理者副代表負(fù)責(zé)對(duì)住戶提供文件進(jìn)行規(guī)范性審查。
4.4管理者代表負(fù)責(zé)提供給住戶的文件的審批。
4.5綜合辦公室負(fù)責(zé)提供給住戶的文件的發(fā)放工作。
5.工作程序:
5.1提供給住戶的文件的制訂:
5.1.1各相關(guān)部門在管理業(yè)務(wù)工作中需要向住戶發(fā)出文件時(shí),主要是指維修、管理需要住戶配合時(shí);制訂或修訂有關(guān)規(guī)章制度需要告知住戶時(shí);需要召開產(chǎn)權(quán)人會(huì)議時(shí);需向住戶發(fā)出臨時(shí)通知時(shí),各相關(guān)部門負(fù)責(zé)文件的起草。
5.1.2根據(jù)物業(yè)管理方案和合同的要求,每年由經(jīng)營管理部應(yīng)對(duì)上年物業(yè)管理費(fèi)用的收支作出總結(jié),并制訂本年的管理工作計(jì)劃。
5.1.3新承接的物業(yè)項(xiàng)目,總經(jīng)理應(yīng)指定項(xiàng)目小組或特定人員在住戶入住前應(yīng)準(zhǔn)備住戶公約及其它管理文件。詳見ej-qp3.2《物業(yè)的入住管理》。
5.2提供給住戶文件的審批和標(biāo)識(shí):
5.2.1各相關(guān)部門完成文件起草工作后,由管理者副代表進(jìn)行審查、 批準(zhǔn)。
5.2.2文件審批后由綜合辦公室進(jìn)行打印、標(biāo)識(shí),并登記在《文件/資料一覽表》上。
5.3提供給住戶的文件的發(fā)放:
5.3.1文件經(jīng)過審批打印后,各相關(guān)部門加蓋部門印章之后進(jìn)行發(fā)放。
5.3.2會(huì)議通知、整改通知、收費(fèi)通知等涉及到全體住戶的文件可通過信箱分發(fā),也可通過張貼方式通知住戶。
5.3.3管理工作報(bào)告或費(fèi)用收支情況等應(yīng)提供給全體住戶及其代表機(jī)構(gòu),可在開會(huì)時(shí)在小區(qū)宣傳欄公布。
5.4文件更改:
5.4.1提供給住戶的文件發(fā)生修改時(shí),必須經(jīng)原審批人復(fù)審,發(fā)放給住戶時(shí)需要聲明舊文件作廢。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《文件/資料一覽表》 ej-qr-qp6.4-01
