開發(fā)項(xiàng)目管理制度范本(12篇)

更新時(shí)間：2024-11-20 查看人數(shù)：72

目錄
1.開發(fā)項(xiàng)目管理制度包括哪些方面 2.開發(fā)項(xiàng)目管理制度重要性 3.開發(fā)項(xiàng)目管理制度方案 4.開發(fā)項(xiàng)目管理制度范本(12篇)

開發(fā)項(xiàng)目管理制度范本

開發(fā)項(xiàng)目管理制度范本旨在規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目開發(fā)流程，確保項(xiàng)目高效、有序地進(jìn)行。該制度涵蓋了項(xiàng)目立項(xiàng)、團(tuán)隊(duì)組建、需求分析、設(shè)計(jì)開發(fā)、測(cè)試驗(yàn)收、上線運(yùn)維等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了溝通協(xié)調(diào)、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量控制和持續(xù)改進(jìn)的重要性。

包括哪些方面

1. 項(xiàng)目立項(xiàng)：明確項(xiàng)目目標(biāo)、預(yù)期成果和預(yù)算，進(jìn)行可行性分析。

2. 團(tuán)隊(duì)組建：確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，分配各角色職責(zé)，構(gòu)建高效協(xié)作的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

3. 需求管理：收集、整理和確認(rèn)項(xiàng)目需求，制定詳細(xì)的需求規(guī)格說明書。

4. 設(shè)計(jì)開發(fā)：依據(jù)需求進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，編寫代碼，實(shí)現(xiàn)功能。

5. 測(cè)試驗(yàn)收：制定測(cè)試計(jì)劃，執(zhí)行測(cè)試，確保產(chǎn)品質(zhì)量。

6. 上線運(yùn)維：項(xiàng)目上線后的監(jiān)控、維護(hù)和優(yōu)化，處理用戶反饋。

7. 溝通協(xié)調(diào)：建立有效的溝通機(jī)制，確保信息的及時(shí)準(zhǔn)確傳遞。

8. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施。

9. 質(zhì)量控制：設(shè)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行質(zhì)量檢查，保證項(xiàng)目質(zhì)量。

10. 持續(xù)改進(jìn)：定期評(píng)估項(xiàng)目流程，尋找改進(jìn)點(diǎn)，提升項(xiàng)目管理效率。

重要性

開發(fā)項(xiàng)目的成功與否直接影響企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。良好的項(xiàng)目管理制度能：

1. 提高效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少無效工作，提高項(xiàng)目執(zhí)行速度。

2. 保證質(zhì)量：明確的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)試環(huán)節(jié)，確保產(chǎn)品的可靠性和穩(wěn)定性。

3. 降低風(fēng)險(xiǎn)：提前識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目失敗的可能性。

4. 提升團(tuán)隊(duì)協(xié)作：明確的職責(zé)分工和溝通機(jī)制，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。

5. 優(yōu)化資源分配：合理調(diào)配人力物力，最大化資源利用效率。

方案

1. 制度編制：由項(xiàng)目經(jīng)理主導(dǎo)，各部門參與，共同制定符合企業(yè)實(shí)際情況的項(xiàng)目管理制度。

2. 培訓(xùn)推廣：組織全員培訓(xùn)，確保員工了解并理解制度內(nèi)容。

3. 執(zhí)行監(jiān)督：設(shè)立專門的項(xiàng)目管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度執(zhí)行情況，處理違規(guī)行為。

4. 反饋調(diào)整：定期收集員工反饋，根據(jù)實(shí)際運(yùn)行效果調(diào)整和完善制度。

5. 案例學(xué)習(xí)：分享成功和失敗的項(xiàng)目案例，作為制度實(shí)踐的參考和警示。

通過上述方案，企業(yè)能夠建立起一套切實(shí)可行的開發(fā)項(xiàng)目管理制度，為項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供有力保障。在實(shí)際操作中，應(yīng)注重靈活性和適應(yīng)性，根據(jù)項(xiàng)目特性和外部環(huán)境適時(shí)調(diào)整管理策略，以實(shí)現(xiàn)最佳的項(xiàng)目管理效果。

開發(fā)項(xiàng)目管理制度范本

第1篇開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收移交管理規(guī)定

開發(fā)項(xiàng)目工程驗(yàn)收、移交管理規(guī)定

為確保工程質(zhì)量、明確移交各方責(zé)任,不留隱患,特制定本規(guī)定。

一、工程驗(yàn)收

1、驗(yàn)收的組織與程序

a、預(yù)驗(yàn)收:由工程部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)收。預(yù)驗(yàn)工作要認(rèn)真、細(xì)致,檢查中發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄,責(zé)承施工單位限期整改。

b、正式驗(yàn)收:預(yù)驗(yàn)通過后,由工程部報(bào)請(qǐng)市質(zhì)檢站組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等有關(guān)部門進(jìn)行正式驗(yàn)收。宣布驗(yàn)收結(jié)果,確定項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí),并辦理竣工驗(yàn)收簽證書。

2、驗(yàn)收內(nèi)容:

a、設(shè)計(jì)完成情況;

b、施工質(zhì)量是否還有遺留問題,并做好記錄;

c、衛(wèi)生清理及現(xiàn)場(chǎng)撤出情況;

d、工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整;

e、簽定保修合同。

3、驗(yàn)收中存在的問題由工程部記錄,并責(zé)承施工單位限期整改。

二、工程移交

1、移交的組織:由工程部組織物業(yè)公司、施工單位共同進(jìn)行。

2、移交的程序:

a、工程部提前三天通知物業(yè)公司;

b、物業(yè)公司按驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和各種資料進(jìn)行審核;

c、工程部、物業(yè)公司、施工單位對(duì)房屋及配套工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能檢查驗(yàn)收,并做好記錄;

d、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,在維修期內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)組織維修,對(duì)重大質(zhì)量問題(如結(jié)構(gòu)及設(shè)備安全使用),物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收,直至合格;

e、驗(yàn)收合格后由物業(yè)公司進(jìn)行管理。

3、工程移交檢查范圍:

a、土建方面:地面是否合格,大白、墻地磚、廚房、衛(wèi)生間、窗戶、門窗配件、防盜門等是否按設(shè)計(jì)規(guī)范施工。

b、水暖方面:

上、下水暢通不滲漏;給水閥門、水表、水龍頭齊全,開啟靈活不漏;廚房、衛(wèi)生間潔具完好無損,配件齊全;供熱系統(tǒng)要求按規(guī)范施工。

c、電氣方面:電表柜及配電箱完好無損,開關(guān)靈活,柜箱內(nèi)設(shè)備齊全完好,按規(guī)范施工;戶總開關(guān)靈敏、耐用、安全;室內(nèi)外線路運(yùn)行暢通,燈具、開關(guān)、插座齊全;電話、有線電視設(shè)備齊全,達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求;衛(wèi)生必須清潔。

4、交驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,由工程部指令施工單位及時(shí)修,維修要限定時(shí)間,維修過程中嚴(yán)格執(zhí)行維修單傳遞制度,不能拖延維修時(shí)間,如超過維修時(shí)間,工程部可以采取補(bǔ)償?shù)霓k法,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。

5、房屋移交應(yīng)具備條件:

a、工程施工結(jié)束是否經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格;

b、房屋幢戶、編號(hào)是否經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);

c、供水、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施是否能正常使用。

6、房屋移交資料

a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b、用地批復(fù)文件;

c、拆遷資料;

d、竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙);

e、地質(zhì)勘察報(bào)告;

f、開竣工報(bào)告;

g、圖紙會(huì)審記錄;

h、工程設(shè)計(jì)變更通知單;

i、鋼材、水泥主要建材質(zhì)量證書;

j、新建材及配件合格證書;

k、水、電、暖三通、衛(wèi)生潔具等設(shè)備合格證書;

l、供水、暖、煤氣管道試壓報(bào)告。

7、參加驗(yàn)收人員必須在交驗(yàn)單據(jù)簽字。

8、工程移交單一式四份,參加單位各執(zhí)一份。

三、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。

四、本規(guī)定自通過之日起施行。

第2篇開發(fā)項(xiàng)目配套環(huán)境工程管理規(guī)定

開發(fā)項(xiàng)目配套及環(huán)境工程管理規(guī)定

為加強(qiáng)公司配套、環(huán)境工程的管理,特制定本規(guī)定:

一、組織管理:配套工作由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)。熟悉并掌握所轄專業(yè)的所需手續(xù),辦理程序及有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真調(diào)查了解市政設(shè)施的大配套環(huán)境現(xiàn)狀,并結(jié)合單體設(shè)計(jì),提出合理專業(yè)設(shè)計(jì)方案。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)與施工要求體現(xiàn)特色,并考慮物業(yè)管理便利。

二、技術(shù)管理:認(rèn)真學(xué)習(xí)自己主管項(xiàng)目的技術(shù)知識(shí)、新技術(shù)、新工藝,熟練掌握國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范,嚴(yán)格按照各種規(guī)范對(duì)所負(fù)責(zé)工程進(jìn)行管理。做好施工圖會(huì)審工作,提出必要時(shí)修改意見,確保施工圖設(shè)計(jì)更加科學(xué)、合理、可行。

三、質(zhì)量管理:嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān),對(duì)于不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工應(yīng)馬上制止,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)堅(jiān)決要求施工單位予以整改。

1、嚴(yán)格執(zhí)行國家質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程施工前、中、竣工后嚴(yán)格認(rèn)真、仔細(xì)、不留任何質(zhì)量隱患的檢查,杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。

2、配合質(zhì)檢部門,并做好工程隱蔽質(zhì)量簽證與質(zhì)量檔案保管工作。

3、若發(fā)生質(zhì)量事故,應(yīng)協(xié)同有關(guān)部門查找事故原因,并商定整改措施,解決技術(shù)上的難點(diǎn),做到整改措施經(jīng)濟(jì)、有效、及時(shí)。

四、施工管理:

1、做好各種施工前的準(zhǔn)備工作,向施工單位做好技術(shù)交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設(shè)計(jì),盡快辦理好各項(xiàng)前期手續(xù),使各項(xiàng)工程得以順利進(jìn)行。預(yù)算部并應(yīng)及時(shí)提供合理的材料、設(shè)備限價(jià)。

2、對(duì)工程中各隱蔽工程量要實(shí)事求是,嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對(duì)于不符合各工藝標(biāo)準(zhǔn)及施工規(guī)范的現(xiàn)象應(yīng)立即勒令停止其施工,并不予簽證。

3、施工單位發(fā)生施工沖突,應(yīng)積極協(xié)調(diào)各施工單位之間的關(guān)系,以大局為重,一切為整個(gè)工程的總目標(biāo)著想,幫助解決,做到不耽誤工程進(jìn)度。

五、工程檔案管理:負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)工程的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更簽。建立發(fā)放、領(lǐng)取各種資料的登記手續(xù)。定期檢查各施工單位進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的合格證、型號(hào)、質(zhì)量證明、證書等,做到各種進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備與設(shè)計(jì)相符。認(rèn)真督促施工單位施工檔案的建立及有關(guān)資料的收集,做到施工檔案準(zhǔn)確、完全。保證工程竣工形成完整準(zhǔn)確的竣工檔案。

六、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。

七、本規(guī)定自通過之日起施行。

第3篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度

為加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按公司計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)要求如期完成,特制定本制度。

一、管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)

1、受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開發(fā)項(xiàng)目的一切管理業(yè)務(wù),定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項(xiàng)目進(jìn)展情況的匯報(bào),重大事宜應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。

2、按照有關(guān)要求,組織項(xiàng)目實(shí)施,使其項(xiàng)目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。

3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價(jià)款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟(jì)簽證。

4、當(dāng)發(fā)生影響開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項(xiàng)目進(jìn)度及違約、違章事宜時(shí),除向領(lǐng)導(dǎo)做緊急報(bào)告外,由權(quán)做出臨時(shí)停工或應(yīng)急的決定。

5、組織辦理項(xiàng)目交工驗(yàn)收。

二、施工現(xiàn)場(chǎng)管理的內(nèi)容及要求

1、前期階段現(xiàn)場(chǎng)施工的內(nèi)容及工作

(1)開發(fā)地塊內(nèi)的動(dòng)員工作及舊建筑拆除工作;

(2)三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達(dá)外部的道路;現(xiàn)場(chǎng)要按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求平整好場(chǎng)地)。

(3現(xiàn)場(chǎng)的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場(chǎng)的臨搭建等)

2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容及工作

(1)做好充分完善的施工前準(zhǔn)備工作,及技術(shù)準(zhǔn)備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會(huì)審施工圖紙。通過審學(xué)、會(huì)審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計(jì)意圖,澄清圖紙疑點(diǎn),解決設(shè)計(jì)上的錯(cuò)、漏、碰、缺;編制開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)等)。

(2)組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng),以明確現(xiàn)場(chǎng)地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標(biāo)及標(biāo)高原始點(diǎn),鄰舍布置方案等。

(3)與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進(jìn)行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。

(4)深入現(xiàn)場(chǎng)檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場(chǎng)平衡、協(xié)調(diào)會(huì)議,解決施工進(jìn)度中的問題,做好施工中的進(jìn)度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。

(5)加強(qiáng)場(chǎng)容管理。包括:各施工單位作業(yè)場(chǎng)區(qū)與調(diào)整;物資與施工機(jī)械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場(chǎng)容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評(píng)比制度等。

3、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理的內(nèi)容及工作

(1)加強(qiáng)圖紙管理?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙?jiān)趦?nèi))。

(2)加強(qiáng)技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應(yīng)及時(shí)傳達(dá)設(shè)計(jì)部門,及時(shí)約其舉行設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)議會(huì)同施工單位一起研究解決。

(3)加強(qiáng)對(duì)材料、配件、設(shè)備試化驗(yàn)的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實(shí)驗(yàn)的證件。

(4)要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項(xiàng)施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進(jìn)度;隱蔽工程檢查及驗(yàn)收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級(jí)部門的檢查及指示;其它重要事項(xiàng)如停水、停電、停工、現(xiàn)場(chǎng)治安等等。

(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場(chǎng)予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測(cè)量記錄;沉降觀測(cè)記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實(shí)驗(yàn)記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。

三、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作

1、加強(qiáng)工程量的管理與控制;

2、加強(qiáng)工程簽證的管理;

3、加強(qiáng)工程資料及檔案的管理;

4、加強(qiáng)工程首尾及竣工驗(yàn)收的管理;

5、加強(qiáng)保修期的管理及尾款支付的管理;

本管理制度是按現(xiàn)行公司實(shí)際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)實(shí)環(huán)境、問題等可以刪增應(yīng)用。

監(jiān)理工作制度

1、文件

第4篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資計(jì)劃管理

一、投資計(jì)劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤(rùn)的基本保證

作為管理的一項(xiàng)基本職能,計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多、投資風(fēng)險(xiǎn)和收益大等特點(diǎn),決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計(jì)劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中必須強(qiáng)化計(jì)劃管理工作,確立計(jì)劃的龍頭作用,將計(jì)劃工作貫穿項(xiàng)目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

投資項(xiàng)目是計(jì)劃管理的對(duì)象。確立投資項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計(jì)劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項(xiàng)目。在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目的投資成本預(yù)測(cè)、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項(xiàng)目投資可行性報(bào)告,作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析以研究項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項(xiàng)目,即投資目標(biāo)。

二、制訂項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是實(shí)施投資計(jì)劃管理的重要措施

投資項(xiàng)目一經(jīng)確立,投資計(jì)劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段,應(yīng)通過編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書,將土地購置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計(jì)劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要包括項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本、項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃三大內(nèi)容。

編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃,首先要充分體現(xiàn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中的策劃思想、市場(chǎng)定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時(shí)效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時(shí)間才付諸實(shí)施的項(xiàng)目,要注意重新研究市場(chǎng),貼近市場(chǎng),適應(yīng)市場(chǎng)變化,使計(jì)劃更具操作性。

1、編制項(xiàng)目投資的計(jì)劃成本。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場(chǎng)定位非常重要。唯有正確的定位,才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位來源于翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識(shí)上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項(xiàng)目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場(chǎng)需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、市場(chǎng)售價(jià)等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項(xiàng)目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。市場(chǎng)定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

編制計(jì)劃成本的目的在于控制各分項(xiàng)工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳促進(jìn)銷售,設(shè)計(jì)部門希望通過采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項(xiàng)目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長(zhǎng),常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤(rùn)也只是預(yù)結(jié)利潤(rùn)。在這種情況下,計(jì)劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時(shí)和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

編制計(jì)劃成本要以項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的測(cè)算數(shù)據(jù)作為參考,并與財(cái)務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時(shí)應(yīng)比可行性報(bào)告更詳細(xì),要將地價(jià)(土地出讓金)、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等幾大類納入測(cè)算范圍,這樣才能保證計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。

計(jì)劃成本一經(jīng)審定實(shí)施,則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是:由計(jì)劃部門編制計(jì)劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門,用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計(jì)劃和財(cái)務(wù)部門的撥款計(jì)劃。計(jì)劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計(jì)劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計(jì)劃外的超標(biāo)用款,須另行報(bào)批,由計(jì)劃部門在計(jì)劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

2、編制項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。

編制進(jìn)度計(jì)劃的目的主要是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng),資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進(jìn)度計(jì)劃保證建設(shè)進(jìn)度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進(jìn)度計(jì)劃對(duì)銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過編制進(jìn)度計(jì)劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時(shí),形象進(jìn)度有助于堅(jiān)定顧客信心和購買欲望,促進(jìn)銷售。

3、編制項(xiàng)目投資的資金平?計(jì)劃。

資金平?計(jì)劃由資金使用計(jì)劃和資金來源計(jì)劃構(gòu)成。資金使用計(jì)劃可直接通過計(jì)劃成本和進(jìn)度計(jì)劃來編制。資金來源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)落實(shí)時(shí)便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱,效益低下。隨著市場(chǎng)消費(fèi)和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn),也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動(dòng)資金的比例是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計(jì)劃去實(shí)現(xiàn)。

三、計(jì)劃的控制和調(diào)整是實(shí)現(xiàn)投資計(jì)劃管理目標(biāo)的必要手段

1、計(jì)劃的控制作用。

計(jì)劃編制完畢,只有在實(shí)施階段加強(qiáng)控制,才能保證計(jì)劃的可行性和權(quán)威性,使計(jì)劃收到預(yù)期目標(biāo)。計(jì)劃的控制過程就是對(duì)計(jì)劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報(bào)表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出報(bào)表(統(tǒng)計(jì)報(bào)表)可按季編制,用以反映每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作狀況,指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過程中,管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的攤銷辦法可按會(huì)計(jì)核算方法執(zhí)行。

2、計(jì)劃的調(diào)整作用。

計(jì)劃在實(shí)施過程中,需要根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境的變化,定期進(jìn)行調(diào)整,使之與實(shí)際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導(dǎo)工作。一般項(xiàng)目投資計(jì)劃每年調(diào)整一次,項(xiàng)目投資成本每年調(diào)整一次(報(bào)上級(jí)審批)。計(jì)劃調(diào)整的過程,就是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃成本與最終的實(shí)際成本的漸近過程。

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)是檢測(cè)投資計(jì)劃管理效果的重要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果分析工作,是計(jì)劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計(jì)劃管理水平的重要方法。通過項(xiàng)目分析,可提取項(xiàng)目成本構(gòu)成的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和

編制同類項(xiàng)目的計(jì)劃成本;通過項(xiàng)目分析,可以比照項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的差異,提高有關(guān)項(xiàng)目策劃人員的水平;通過項(xiàng)目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗(yàn),加深對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。

第5篇產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目管理崗位說明書

篇一

1.軸承新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和老產(chǎn)品的優(yōu)化和標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施。

2.產(chǎn)品應(yīng)用研究和試驗(yàn)。

3.產(chǎn)品信息的收集、分析和處理。

4.參與產(chǎn)品開發(fā)調(diào)研、論證。

5.參與新技術(shù)、新材料的應(yīng)用推廣。

6.為采購、生產(chǎn)制造和質(zhì)量檢驗(yàn)提供標(biāo)準(zhǔn)。

7.確保使用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為現(xiàn)行有效版本。

8.對(duì)全體員工進(jìn)行軸承基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)。

篇二

1.負(fù)責(zé)化妝品原材料的測(cè)試、開發(fā)以及測(cè)試方法的建立,并建立化妝品原材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),對(duì)化妝品原料的采購提供技術(shù)支持。

2.根據(jù)新化妝品開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行新化妝品的配方開發(fā)和研制工作,進(jìn)行新化妝品的功效性評(píng)估,配方穩(wěn)定性、包材相容性測(cè)試,微生物競(jìng)爭(zhēng)測(cè)試。

3.總結(jié)新化妝品的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),改善老化妝產(chǎn)品配方,提高化妝品品質(zhì),持續(xù)改進(jìn)化妝品性能。

4.負(fù)責(zé)化妝品配制工藝的制定。

5.組織新化妝品試產(chǎn)并制訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范,化妝品檢驗(yàn)規(guī)范,轉(zhuǎn)移至化妝品生產(chǎn)部門和品保部門,并能根據(jù)實(shí)際進(jìn)行修訂。

6.指定化妝品內(nèi)控以及化妝品原料的檢驗(yàn)指標(biāo)。

7.協(xié)助處理相關(guān)化妝品的技術(shù)問題,保證化妝品生產(chǎn)正常進(jìn)行。

8.溝通化妝品的市場(chǎng)部和生產(chǎn)部之間的信息,將市場(chǎng)部要求準(zhǔn)確傳達(dá)到生產(chǎn)中。

第6篇產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目管理:崗位說明書

一般來說,研發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理的崗位職責(zé)主要有如下幾條:

1、負(fù)責(zé)產(chǎn)品的開發(fā)實(shí)現(xiàn),及開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理,對(duì)于確定實(shí)施的新產(chǎn)品開發(fā)或老產(chǎn)品改良升級(jí)工作,制定開發(fā)計(jì)劃;

2、仔細(xì)閱讀產(chǎn)品經(jīng)理編寫的《可行性分析報(bào)告》及《需求分析說明書》等產(chǎn)品開發(fā)的輸入文檔,充分與產(chǎn)品經(jīng)理交流溝通,理解產(chǎn)品經(jīng)理的思想,確定產(chǎn)品開發(fā)實(shí)現(xiàn)方案;

3、組織開發(fā)團(tuán)隊(duì)、明確各開發(fā)人員的分工,按計(jì)劃執(zhí)行并完成開發(fā)任務(wù);

4、指導(dǎo)審核產(chǎn)品核心模塊的詳細(xì)設(shè)計(jì),負(fù)責(zé)指導(dǎo)開發(fā)團(tuán)隊(duì)成員理解設(shè)計(jì)文檔、掌握開發(fā)技術(shù)等,檢查成員的工作是否達(dá)到要求;

5、組織協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)成員研究缺陷改進(jìn)方案,并最終解決問題;

6、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)文檔、源代碼、等開發(fā)資料和文檔的管理,同時(shí)負(fù)責(zé)整合、組織、協(xié)調(diào)各種內(nèi)外部開發(fā)資源;

7、負(fù)責(zé)開發(fā)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)學(xué)習(xí)和能力提升,積極尋找學(xué)習(xí)資源,為團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造成長(zhǎng)環(huán)境,組織并督促團(tuán)隊(duì)成員學(xué)習(xí)并掌握產(chǎn)品開發(fā)中所需的技術(shù)和能力。

第7篇軟件開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理(項(xiàng)目管理軟件方向)崗位職責(zé)范本

1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理軟件的全部開發(fā)管理工作。

2.負(fù)責(zé)開發(fā)工作計(jì)劃的制訂、任務(wù)安排、工作檢查和考核。

3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理軟件相關(guān)的開發(fā)代碼、配套文檔的管理工作。

4.負(fù)責(zé)開發(fā)隊(duì)伍的建設(shè)和培養(yǎng)。

第8篇某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本檔案管理作業(yè)指引

e地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本檔案管理作業(yè)指引

一、目的

為規(guī)范成本檔案管理,現(xiàn)結(jié)合成本管理的實(shí)際情況,制定本管理辦法。

二、范圍

本管理辦法適用于e地產(chǎn)__區(qū)域事業(yè)部下屬各開發(fā)項(xiàng)目成本管理部。

三、職責(zé)

3.1 事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查。

3.2 項(xiàng)目成本管理部負(fù)責(zé)本管理辦法的貫徹執(zhí)行。

四、方法與過程控制

4.1總則

4.1.1成本檔案是指各項(xiàng)目在開發(fā)過程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保存價(jià)值的工程預(yù)算、工程合同、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、招投標(biāo)、相關(guān)管理制度、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件內(nèi)容、付款臺(tái)帳、圖紙等應(yīng)歸檔保存的各種紙張介質(zhì)文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關(guān)的圖表、照片、錄相錄音、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)定額、造價(jià)信息等資料的總稱;成本檔案管理的工作內(nèi)容包括對(duì)成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。

4.1.2 成本檔案必須具備真實(shí)性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實(shí)、準(zhǔn)確地記載項(xiàng)目成本管理活動(dòng)過程中形成的內(nèi)容;成本檔案的各組成部分必須統(tǒng)一,不同載體(紙質(zhì)資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔)上的同一文件資料的名稱、編號(hào)、內(nèi)容、數(shù)據(jù)等必須完全一致。

4.1.3成本檔案(書面紙張資料)分為三類,即工程成本類、規(guī)范制度類、其他文件資料類;其中工程成本類又分為工程合同類、工程預(yù)結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證類、工程招投標(biāo)類;工程成本類在分類時(shí),還要按不同的竣工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、以及不同的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)期數(shù)進(jìn)行區(qū)分。

4.1.4成本檔案必須具備可復(fù)查性,對(duì)每項(xiàng)工程,以合同為主線進(jìn)行存檔。首先,對(duì)于每份《工程合同本》,必須把其《定標(biāo)簽報(bào)》(或《采購委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》直接作為其附件,并合在一起存檔,同時(shí)做好相互對(duì)應(yīng)的編號(hào)鏈接標(biāo)識(shí);而后,將隸屬該合同的其他有關(guān)工程預(yù)結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證類、工程招投標(biāo)類文件資料也依次附后存檔。

4.1.5成本檔案必須具備安全性及對(duì)外保密性。成本檔案實(shí)行統(tǒng)一歸檔、集中存放、不得將集團(tuán)公司、部門的成本檔案以個(gè)人名義保存在個(gè)人手中;嚴(yán)禁任何人未經(jīng)公司、部門的批準(zhǔn),就以個(gè)人名義私自外借(復(fù)印或郵件發(fā)送等方式)集團(tuán)或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數(shù)據(jù)等行為;如有關(guān)人員的換崗或離職,則必須及時(shí)做好資料的移交、回收及登記工作。

4.1.6 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件的內(nèi)容也是成本檔案的重要組成部分,不斷充實(shí)和完善成本數(shù)據(jù)庫以及持續(xù)應(yīng)用和改進(jìn)成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。

4.1.7 成本管理應(yīng)設(shè)一兼職檔案管理員,該人員應(yīng)具備檔案基礎(chǔ)理論知識(shí),熟練掌握自己所負(fù)責(zé)的檔案管理及相關(guān)業(yè)務(wù),對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、細(xì)致耐心。

4.2主要成本檔案的組成及其管理辦法

4.2.1工程合同資料

4.2.1.1 資料組成

a已竣工項(xiàng)目的完整的合同文本,包括前期類合同、建安類合同、基礎(chǔ)設(shè)施類合同、配套設(shè)施類合同。

b正在開發(fā)項(xiàng)目的合同文本。

c成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的各類合同內(nèi)容。

4.2.1.2 資料管理

a 使用專用檔案盒,按不同建設(shè)項(xiàng)目、不同開發(fā)期的單項(xiàng)工程的合同進(jìn)行分類存檔,檔案盒上須注明編號(hào)并粘貼資料目錄清單。

b 對(duì)每項(xiàng)工程,以合同為主線進(jìn)行存檔,每項(xiàng)工程的《工程合同文本》必須把其《定標(biāo)簽報(bào)》(或《采購委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》作為附件,合在一起存檔,同時(shí)作好相互對(duì)應(yīng)的編號(hào)鏈接標(biāo)識(shí),以便于工作快速復(fù)查。

c 《工程合同審批表》統(tǒng)一采用nc審批打印稿。

d 合同文本原件(包括合同文本、相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、合同審批表等)是由公司辦公室保管,成本管理部應(yīng)備有合同文本等資料的原件或復(fù)印件(復(fù)印件存檔,需加蓋辦公室的專用章以示確認(rèn))。

e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《合同管理辦法》執(zhí)行。

4.2.2 工程預(yù)結(jié)算資料

4.2.2.1資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整的決算書、結(jié)算書、預(yù)算書、估算書、預(yù)結(jié)算審批表、工程結(jié)算協(xié)議清單(或承包方確認(rèn)書)、付款臺(tái)帳、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告等。

b 正在開發(fā)項(xiàng)目的估算書、預(yù)算書、結(jié)算資料、付款臺(tái)帳等。

c 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件所包括的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、預(yù)結(jié)算等內(nèi)容。

4.2.2.2資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算資料的歸類存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的預(yù)結(jié)算資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。

b 《工程預(yù)、結(jié)算審批表》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復(fù)印的),一式三聯(lián),第一聯(lián)辦公室存檔,第二聯(lián)成本管理部存檔,第三聯(lián)工程管理部存檔。

c 一份完整的工程預(yù)結(jié)算書應(yīng)包括編制說明、分部分項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計(jì)算表、計(jì)價(jià)依據(jù)。

d其中的計(jì)價(jià)依據(jù)又包括:材料價(jià)格(政府指導(dǎo)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、甲供材料、限價(jià)材料通知書)、施(竣)工圖、圖紙會(huì)審記錄、工程變更簽證的預(yù)算書、工程竣工驗(yàn)收資料、其他與工程結(jié)算相關(guān)的甲乙雙方確認(rèn)的協(xié)議等。

e 編制說明、分部分項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計(jì)算表合訂成冊(cè);計(jì)價(jià)依據(jù)作為附件,可分職能部門、分類別進(jìn)行保管,但計(jì)價(jià)依據(jù)資料也必須具備全面、快速復(fù)查的條件。

f 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程預(yù)結(jié)算補(bǔ)充資料目錄備注清單。

g不同載體(各局面資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔、光盤、服務(wù)器)的同一工程預(yù)結(jié)算資料的名稱、編號(hào)、內(nèi)容數(shù)據(jù)等必須完全一致。

h對(duì)于項(xiàng)目竣工結(jié)、決算書,在完成其書面紙張資料歸檔保存的同時(shí),還須將其電子文檔該錄成光盤,或者在成本管理軟件的基礎(chǔ)資料設(shè)置中把項(xiàng)目竣工結(jié)、決算書的電子文檔打包并上傳至服務(wù)器,以方便保存與使用。

i 其他有相關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程預(yù)、結(jié)算管理辦法》執(zhí)行

4.2.3工程變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證資料

4.2.3.1 資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料。

b 正在開發(fā)項(xiàng)目的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料。

c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容。

4.2.3.2資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程預(yù)結(jié)算資料的歸類存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。

b 《工程變更通知單》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復(fù)印的),一式四聯(lián),第一聯(lián)項(xiàng)目部存檔,第二聯(lián)施工單位存檔,第三聯(lián)成本管理部存檔,第四工程管理部聯(lián)存檔(四聯(lián)皆須蓋有甲方的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證專用章);《工程變更通知單》、《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》統(tǒng)一進(jìn)行編號(hào)。

c 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的補(bǔ)充資料目錄備注清單。

4.2.3.3其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》執(zhí)行。

4.2.4 工程招投標(biāo)資料

4.2.4.1資料組成

a 已竣工項(xiàng)目的完整工程招標(biāo)資料(評(píng)定標(biāo)評(píng)審表、招標(biāo)文件、答疑記錄、開標(biāo)評(píng)標(biāo)記錄等)、工程投標(biāo)資料(主要是中標(biāo)單位的)。

b 正在開發(fā)項(xiàng)目的工程招投標(biāo)資料。

c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程招標(biāo)內(nèi)容。

4.2.4.2 資料管理

a 以合同為主線進(jìn)行每項(xiàng)工程招投標(biāo)資料的歸類存檔,即每項(xiàng)工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程招投標(biāo)資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。

b 《定標(biāo)簽報(bào)》及《采購委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》統(tǒng)一從eip辦公平臺(tái)打印,辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

c項(xiàng)目招投標(biāo)資料(評(píng)定標(biāo)評(píng)審表、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)的記錄、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等)的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負(fù)責(zé)。

d 但評(píng)定標(biāo)評(píng)審表(或議標(biāo)及直接委托審批表)、中標(biāo)單位投標(biāo)文件中報(bào)價(jià)書、招標(biāo)文件等作為工程預(yù)結(jié)算必要依據(jù)的招投標(biāo)資料,成本管理部則應(yīng)每項(xiàng)皆保存其原件或復(fù)印件。

e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行

4.2.5 制度類文件

4.2.5.1文件組成

a國家及當(dāng)?shù)卣こ淘靸r(jià)管理等有關(guān)部門頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的

規(guī)章制度、管理規(guī)范、通知、決定等文件資料。

b集團(tuán)總部頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的規(guī)章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。

c本公司及本部門制訂的與成本管理有關(guān)的管理辦法、實(shí)施細(xì)則、通知、決定、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等文件資料。

4.2.5.2文件管理

a 成本管理制度要求在公司網(wǎng)站的相應(yīng)管理制度欄中或網(wǎng)絡(luò)驅(qū)動(dòng)器中存放(政府有關(guān)部門頒發(fā)的法規(guī)文件可除外),以便網(wǎng)上查詢。

b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,裝訂成冊(cè)(活頁形式,可及時(shí)更新),以便書面查詢、使用。

4.2.6其他文件資料

其他文件資料包括目標(biāo)成本、有關(guān)設(shè)計(jì)階段成本控制的資料、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要、同行成本比較資料、工程造價(jià)分析、相關(guān)往來文件、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)定額、信息月刊、圖集等工程造價(jià)有關(guān)專業(yè)書強(qiáng)等。這類文件資料也是實(shí)行資料管理員專人負(fù)責(zé),分類保管。

4.3成本檔案管理的其他規(guī)定

4.3.1歸檔與立卷

4.3.1.1 項(xiàng)目立項(xiàng)后,資料管理員即應(yīng)制定該項(xiàng)目文件資料的收集整理工作計(jì)劃,設(shè)定階段性歸檔的時(shí)間,按照邊工作邊收集、整理、終結(jié)卷成的要求,就每個(gè)環(huán)節(jié)上形成的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件資料,隨時(shí)加以收集,并存放于事先準(zhǔn)備好檔案盒中,以備整理。

4.3.1.2對(duì)工程造價(jià)影響較大的文件資料需原件存檔,復(fù)印件存檔須加蓋公司相應(yīng)資料主管部門的印章以示確認(rèn)。

4.3.1.3在項(xiàng)目開發(fā)的過程中形成的與成本有關(guān)的文件資料均需統(tǒng)一歸檔、立卷,以合同為主線、以項(xiàng)目為單位進(jìn)行立卷,一個(gè)項(xiàng)目的文件資料應(yīng)立成一卷或數(shù)卷,一卷即裝成一個(gè)檔案盒。

4.3.1.4 對(duì)卷內(nèi)無頁號(hào)的文件資料應(yīng)逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯?dāng)?shù)字順序編寫頁號(hào),并在合適處標(biāo)明案卷題名、案卷號(hào)、存檔人及時(shí)間等。

4.3.1.5 卷內(nèi)文件資料的排列次序?yàn)?開發(fā)前擁準(zhǔn)備、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施工程類。

4.3.1.6 每卷成本檔案編號(hào)由部門統(tǒng)一擬定編號(hào)方案;各類檔案必須固定存放在卷柜內(nèi),排列方法為自左至右,從上到下。

4.3.1.7 對(duì)立好的案卷,成本檔案管理員應(yīng)定時(shí)進(jìn)行檢查,對(duì)不符合要求的應(yīng)及時(shí)予以完善或返工

4.3.2 編目與裝訂

4.3.2.1 卷內(nèi)文件資料目錄按卷內(nèi)文件資料的排列順序和內(nèi)容進(jìn)行編寫。第一列順序號(hào),以文件資料排列先后順序逐件填寫;第二列字號(hào),填寫文件資料制發(fā)部門的發(fā)文字號(hào);第三列責(zé)任者,填寫對(duì)文件資料的著名者,即對(duì)文件資料負(fù)有責(zé)任的部門和個(gè)人;第四列題名,即文件資料標(biāo)題,一般應(yīng)照實(shí)抄錄:沒有標(biāo)題或標(biāo)題不能說明文件內(nèi)容的文件,可自擬標(biāo)題,外加[ ]以示區(qū)別:第五列日期,文件資料的形成時(shí)間;第六列頁號(hào),填寫文件資料起止頁號(hào)。

4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求:在建工程的檔案做活頁裝訂;己竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時(shí),去除文件上的金屬物;破損和褪色的文件材料,應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)成復(fù)制;文件資料應(yīng)使用a4大小紙張,裝訂部分過窄或有字的,用紙加寬裝訂;紙面小的,加貼在標(biāo)準(zhǔn)的a4紙上;卷內(nèi)文件資料,一般不超過二百頁為宜,超過的可根據(jù)文件資料內(nèi)容的階段性分卷裝訂;裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時(shí)文件的右邊和下邊要取齊,不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀;文件資料字跡難以辨認(rèn)的,應(yīng)附抄件并加以說明。

4.3.3保管與使用

4.3.3.1 歸集、接收成本檔案,檔案管理員必需認(rèn)真檢驗(yàn),并辦理好登記、交接手續(xù)。

4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門檔案柜,由檔案管理員管理,部門各職員手中只能持有正在處理的文件資料。

4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防,即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。

4.3.3.4在現(xiàn)階段,保存期在十年之內(nèi)的成本檔案原則上皆不能作廢,須保存;保存期超過十年的成本檔案如需銷毀,須經(jīng)公司及總部的主管部門、領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)。

4.3.3.5對(duì)易褪色、易磨損的圖紙、材料等,檔案員要進(jìn)行定期檢查,檔案的修補(bǔ)對(duì)借閱次數(shù)頻繁、易損的案卷,可制作副本借閱,以加強(qiáng)對(duì)正本的保存。

4.3.3.6為維護(hù)成本檔案的真實(shí)性與安全性,任何人未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自涂改成本檔案;每天下班要鎖好檔案柜。

4.3.3.7如因工作需要,公司內(nèi)有關(guān)部門或人員借用成本檔案時(shí),須填寫《成本檔案借閱登記表》(見支持文件一),經(jīng)部門或公司負(fù)責(zé)人(一股由成本管理部經(jīng)理批準(zhǔn),重要檔案的借閱還應(yīng)得到成本管理部主管副總的批準(zhǔn))批準(zhǔn)后方可借閱;檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的借閱經(jīng)辦工作,辦理檔案借閱的登記手續(xù),在借閱人歸還檔案時(shí),還應(yīng)負(fù)責(zé)檢查檔案的完好情況,借出的文件資料由檔案管理人員負(fù)責(zé)及時(shí)收回井檢查完整情況,如發(fā)現(xiàn)遺失,需在《成本檔案借閱登記表》的備注欄加以注明,追究借閱者責(zé)任。

4.3.3.8在與公司之外進(jìn)行學(xué)習(xí)交流時(shí),在維護(hù)成本檔案的機(jī)密性的同時(shí),還要注意雙方應(yīng)進(jìn)行對(duì)等交流。

4.3.3.9公司正常開展的審計(jì)、工作檢查,則成本管理部須全力配合,井做好資料借閱的登記、回收工作。

4.3.3.10應(yīng)建立成本檔案臺(tái)帳,以記載檔案收進(jìn)、發(fā)出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動(dòng)情況,檔案人員還要做好統(tǒng)計(jì)工作,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以原始數(shù)據(jù)為準(zhǔn),以便輸入計(jì)算機(jī),充分利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行工程成本檔案的輔助管理。

4.3.3.11各項(xiàng)目成本管理部務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理辦法,在執(zhí)行過程中,如與實(shí)際情況有不適合之處,各公司成本管理部可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請(qǐng)示,報(bào)事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部核實(shí),經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

5.文件

5.1《工程成本檔案借閱登記表》

借閱

日期借閱

部門/人文件資料名稱數(shù)量借閱期限借閱

用途檔案

管理員審批人簽名歸還

第9篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引

開發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引

1.目的:

明確項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。

2.適用范圍:

本細(xì)則適用于項(xiàng)目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目和政府招標(biāo)拍賣土地項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。

3.定義:

3.1項(xiàng)目可行性研究階段成本估算:在項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程,是《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的重要組成,是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。

4.職責(zé):

4.1公司-造價(jià)部

4.1.1負(fù)責(zé)編制《新項(xiàng)目成本估算表》。

4.1.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項(xiàng)目成本估算表》。

4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))

4.2.1負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。

5.工作流程

5.1項(xiàng)目基礎(chǔ)性成本分析

5.1.1造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報(bào)告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。

5.2項(xiàng)目可行性論證成本分析

5.2.1造價(jià)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合,并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。

5.2.2進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計(jì))提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告,市場(chǎng)同類檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。

5.2.3造價(jià)部專業(yè)工程師按《新項(xiàng)目成本估算表》格式要求,完成估算。

5.2.3.1填寫編制說明:包括項(xiàng)目概況、成本估算的依據(jù)、估算基準(zhǔn),即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修、其他說明(例如估算時(shí)沒有考慮哪些費(fèi)用)

5.2.3.2結(jié)合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。

5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫的項(xiàng)目。

5.2.3.4有多方案需要比較的項(xiàng)目,成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明,比較后提出成本建議。

5.2.4《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報(bào)告的附件。

5.2.5公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告》,內(nèi)容應(yīng)包括:

5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響:包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。

5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn),主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn),以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。

5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》

5.2.6造價(jià)部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競(jìng)爭(zhēng)樓盤清單中,挑選1-2個(gè)樓盤深入調(diào)研,完成《競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本水平調(diào)研報(bào)告》。

5.3公司立項(xiàng)階段

5.3.1《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后,《新項(xiàng)目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。

5.3.2造價(jià)部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。

5.4資料存檔

《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。

6.支持文件

無

7.相關(guān)記錄表格

7.1《__地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》

第10篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1.目的

指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標(biāo),規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.適用范圍

適用于公司及項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

3.術(shù)語和定義

3.1.目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

3.2目標(biāo)成本版本:目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常,目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。

3.2.1第一版,可研階段目標(biāo)成本(也稱成本估算),采用會(huì)計(jì)科目形式,編制范圍為項(xiàng)目整體,定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時(shí)間;

3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本,采用會(huì)計(jì)科目形式,編制范圍為項(xiàng)目整體,定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后;

3.2.3第三版,年度開發(fā)目標(biāo)成本(也稱成本控制指導(dǎo)書),采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式,編制范圍為當(dāng)期,定稿時(shí)間為確定年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后;

3.2.4第四版,施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本,是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂;

3.3.動(dòng)態(tài)成本:指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。

4.職責(zé)

4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部:

4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;

4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

5.工作流程

5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書

5.1.1在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段,建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后,造價(jià)部根據(jù)審批的建議書,對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下:

5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同(招標(biāo))成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成,設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同(招標(biāo))成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定;

5.1.2.2為了加快項(xiàng)目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工,需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價(jià)包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi);

5.1.2.3對(duì)總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下:

5.1.2.3.1采用總價(jià)包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等,在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià);

5.1.2.3.2采用單價(jià)包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等,根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià);

5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式,如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等;

5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經(jīng)理審核,常務(wù)副總經(jīng)理審批,指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施,確保總包及分包工程承包目標(biāo)實(shí)現(xiàn);

5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過程中,造價(jià)部負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控,及時(shí)預(yù)警,如有超目標(biāo)的項(xiàng)目,分析原因,及時(shí)報(bào)部門經(jīng)理、公司經(jīng)營(yíng)管理班子決策。

5.2制定項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書

5.2.1施工圖完成后,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料(設(shè)備)進(jìn)行分類,據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應(yīng)的成本目標(biāo),控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi);

5.2.2對(duì)主要材料(設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下:

5.2.2.1甲購材料(設(shè)備):對(duì)金額較大,質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高,可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。

5.2.2.2甲定乙購材料:設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價(jià)格)較大,對(duì)樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價(jià)相差很大的材料(信息價(jià)上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。

5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對(duì)樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近;與信息價(jià)接近;與施工進(jìn)度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、ppr管材、pvu排水管、開關(guān)插座等;

5.2.2.4乙定乙購的材料:市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價(jià)很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);

5.2.3采購主管在完成項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核,公司分管副總經(jīng)理審批。

5.3匯總目標(biāo)成本

5.3.1造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》,報(bào)相關(guān)部門會(huì)簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》;

5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行

5.4.1造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行;

5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部;

5.4.5造價(jià)部對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制,所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價(jià)部的審核,是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警;

5項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控

5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更,并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部;

5.5.2造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購;

5.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)工程變更的控制,并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部;

5.5.4造價(jià)部對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制;

5.6項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析

5.6.1造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整,并按月(季)編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》

5.7目標(biāo)成本調(diào)整

5.7.1對(duì)于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證),如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本,由責(zé)任部門申請(qǐng)報(bào)造價(jià)部審核,分管副總經(jīng)理審批;

5.7.2對(duì)于無補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。

6.支持文件

無

7.相關(guān)表格記錄

7.1.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.2.《項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議》

7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》

第11篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)管理規(guī)定

開發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)管理規(guī)定

為有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀控制,計(jì)劃性、系統(tǒng)性地對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理,明確各階段主要內(nèi)容及工作目標(biāo),協(xié)調(diào)各階段的工作,使項(xiàng)目按一定的程序高質(zhì)、高速、高效地進(jìn)行,特制定本規(guī)定。

一、前期組織階段:主要由開發(fā)部負(fù)責(zé),其他各部門密切配合。

1、認(rèn)真做好項(xiàng)目的可行性研究,調(diào)查要細(xì)致、全面,測(cè)算數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確,論證要有科學(xué)的預(yù)知性。

2、通過招投標(biāo),搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及施工圖設(shè)計(jì)方案。

3、準(zhǔn)確地做出項(xiàng)目的概預(yù)算。

4、及時(shí)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)及審批工作。

5、按總體計(jì)劃要求,及時(shí)做好動(dòng)遷、拆遷工作。

二、施工組織階段:工程部主要負(fù)責(zé),其他各部門密切合作。

1、做好項(xiàng)目總體施工組織計(jì)劃。

2、通過招投標(biāo)選擇最佳的施工隊(duì)伍組織實(shí)施。

3、認(rèn)真做好工程的質(zhì)量管理,進(jìn)度管理,材料設(shè)備供應(yīng)管理及現(xiàn)場(chǎng)安全及文明施工管理等各項(xiàng)工作。

三、驗(yàn)收組織階段:工程部主要負(fù)責(zé),其他各職能部門積極配合。

1、及時(shí)組織工程的預(yù)驗(yàn)及竣工驗(yàn)收工作。

2、工程技術(shù)資料準(zhǔn)確、齊全,并且分類成冊(cè),竣工資料要及時(shí)歸檔。

3、積極做好項(xiàng)目交接工作,做到手續(xù)齊備、設(shè)施完善、資料完整。

四、及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、收集資料,為新項(xiàng)目的開發(fā)做好準(zhǔn)備。

五、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。

六、本規(guī)定自通過之日起施行。

第12篇某公司自開發(fā)項(xiàng)目前期物業(yè)管理控制程序

公司自開發(fā)項(xiàng)目前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1 策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2 接管驗(yàn)收

4.2.1 由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

4.2.3 接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見,辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3 制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1 及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費(fèi)通知書”。

4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;