物業(yè)各項管理制度是確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度的基礎(chǔ)，它涵蓋了日常運營、人員管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、設(shè)施維護等多個方面，旨在規(guī)范物業(yè)管理行為，提升服務(wù)效率。
包括哪些方面
1. 日常運營管理：制定工作流程、應(yīng)急預(yù)案，保證物業(yè)日常工作的有序進行。
2. 人員管理：包括員工招聘、培訓(xùn)、考核、激勵機制等，確保團隊專業(yè)性和積極性。
3. 財務(wù)管理：規(guī)定財務(wù)報告、預(yù)算編制、費用收取與支出的規(guī)則，確保財務(wù)透明。
4. 客戶服務(wù)：設(shè)定服務(wù)標準，處理業(yè)主投訴，提升業(yè)主滿意度。
5. 設(shè)施維護：制定設(shè)備保養(yǎng)、維修計劃，保障公共設(shè)施的正常運行。
6. 環(huán)境衛(wèi)生：規(guī)定清潔標準，垃圾處理程序，營造整潔環(huán)境。
7. 安全管理：包括保安巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急響應(yīng)等，保障小區(qū)安全。
重要性
物業(yè)管理制度的重要性不言而喻，它：
1. 規(guī)范了物業(yè)公司的運作，避免了因無章可循導(dǎo)致的混亂局面。
2. 提高了服務(wù)效率，通過標準化流程減少了工作延誤和錯誤。
3. 增強了業(yè)主信任，透明化的管理使業(yè)主對物業(yè)有更高的信賴度。
4. 保障了小區(qū)的安全與和諧，良好的環(huán)境和秩序有利于居民的生活質(zhì)量。
方案
1. 制定全面的管理制度：結(jié)合物業(yè)公司的實際情況，建立覆蓋各個方面的詳細制度。
2. 定期評估與更新：每年至少進行一次全面的制度審查，根據(jù)實際情況進行調(diào)整優(yōu)化。
3. 培訓(xùn)與執(zhí)行：對全體員工進行制度培訓(xùn)，確保每個人都了解并能遵守相關(guān)規(guī)定。
4. 強化監(jiān)督與反饋：設(shè)立監(jiān)督機制，鼓勵業(yè)主提出建議和投訴，及時解決執(zhí)行中的問題。
5. 信息化管理：利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)管理制度的電子化，提高管理效率。
6. 持續(xù)改進：定期收集業(yè)主滿意度數(shù)據(jù)，分析問題，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。
通過以上方案的實施，物業(yè)各項管理制度將更加完善，為構(gòu)建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境提供有力保障。
物業(yè)各項管理制度范文
第1篇 物業(yè)各項管理指標承諾標準
項目物業(yè)各項管理指標的承諾標準
1、房屋完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 完好、基本完好房建筑面積/建筑物總面積×100%≥98%(參照國家《房屋完損等評定標準》)
承諾標準 1.房屋外觀無破損、整潔;2.無改變使用功能,通道無隨意占用。
保證措施 1.按時編制房屋大修、中修、更新、改造等項目計劃和資金計劃,并嚴格依據(jù)計劃組織實施;2.房屋主體承重結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、屋面、樓梯間每日巡查一次,做好記錄;3.日常維護與定期維修相結(jié)合,確保使用功能正?？煽?4.嚴格裝飾裝修管理,杜絕損壞房屋結(jié)構(gòu)行為。
2、維修工程質(zhì)量合格率
承諾指標 99%
測定依據(jù) 一次維修合格工程次數(shù)/維修工程次數(shù)×100%≥99%
承諾標準 維修工程符合質(zhì)量標準,二次返修率不高于1%。
保證措施 1.加強對維修工的專業(yè)培訓(xùn),所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行作業(yè)。2.較為復(fù)雜的維修工程,事先應(yīng)制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收;3.維修工程實行業(yè)主/業(yè)主/住戶質(zhì)量驗收制度;4.嚴格把關(guān),分項檢查、逐項確認;建立回訪制度,以確保維修工程合格,滿足客戶需要。
3、房屋零修急修及時率
承諾指標 100%
測定依據(jù) 及時維修次數(shù)/報維修次數(shù)×100%
承諾標準 接到報修,急修在30分鐘內(nèi)到達維修現(xiàn)場;零修及時完成,急修不過夜,做到人走場地清
保證措施 1.建立嚴格的房屋修繕制度;2.配備急修專用工具和材料,以備用;3.建立維修填單制,每月對及時率進行統(tǒng)計,定時回訪。
4、綠化完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 完好綠地/總綠化面積×100%≥98%
承諾標準 保證本物業(yè)現(xiàn)有綠化完好,花草樹木按季節(jié)習(xí)性長勢良好,修理及時,及時更換枯黃植物
保證措施 1.編制合理的綠化養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行;2.每周對綠化養(yǎng)護情況進行檢查,其結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一;3.實行巡查制度,建檔記錄,確保公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏;4.定期開展環(huán)保宣傳,綠化地設(shè)有宣傳牌,增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。
5、保潔率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 保潔達標面積/保潔總面積×100%≥98%
承諾標準 垃圾日產(chǎn)日清,環(huán)境整潔,地面基本無垃圾雜物,無異味。
保證措施 1.堅持保潔責(zé)任制,嚴格執(zhí)行清潔工作標準,提倡全員保潔意識;2.加強巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,建檔記錄;3.配備完善垃圾收集、處理設(shè)施,方便業(yè)主使用,加強宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識;4.垃圾日產(chǎn)日清,封閉轉(zhuǎn)運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。5.建立消殺工作管理制度,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孽生。
6、道路、車場完好率
承諾指標 95%
測定依據(jù) 道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥95%
承諾標準 1.道路暢通無障礙,排水暢通,無隨意占道或改變使用功能;2.車場地面保持整潔、無積水、車輛停放有序、通暢。
保證措施 1.加強日常交通管理,對路面及時檢查和修復(fù),完善有關(guān)標識系統(tǒng);2.制定詳細的養(yǎng)護計劃,并定期組織巡視和保養(yǎng);3.停車場及自行車棚每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時維修;4.市政工程進入轄區(qū)時,管理處派人跟蹤協(xié)助并登記備案。
7、化糞池、雨水井、污水井完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 完好、基本完好化糞池雨水井污水井數(shù)量/化糞池雨水井污水井總數(shù)量×100%≥98%
承諾標準 井蓋完好,無丟失無損壞,無移位,蓋合良好,井內(nèi)無垃圾雜物?；S池不堵塞,井內(nèi)無積物、井蓋上標示清晰
保證措施 1.制訂詳細的日常、定期維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行;2.公共雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每月檢查1次,并視檢查情況及時清掏;3.化糞池每半年清掏1次,每月檢查1次。發(fā)現(xiàn)異常及時清掏; 4.清理后及時清潔現(xiàn)場,清理時地面堅警示牌,必要時加護欄。清理后達到目視井底無明顯沉淀物,水面無明顯漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。
8、排水管、明暗溝完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 完好、基本完好排水管、明暗溝長度/排水管明暗溝總長度×100%≥98%
承諾標準 排水管道及明暗溝無滴、冒、跑、漏,明管表面干凈整潔。
保證措施 1.制訂詳細的排水管、明暗溝維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行;2.排水管、明暗溝的巡查、保養(yǎng)落實到人;3.日常維護檢查與定期維修相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
9、 路燈、樓道燈完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 路燈、樓道燈完好數(shù)量/路燈、樓道燈完好總數(shù)量×100%≥98%
承諾標準 路燈完好無損,夜間照明正常,表面整潔干凈。
保證措施 1.制訂詳細的養(yǎng)護計劃,并定期組織巡視和保養(yǎng)。2.發(fā)現(xiàn)有損壞的路燈,及時維修,保證小區(qū)正常路燈照明情況。
10、公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率
承諾指標 98%
測定依據(jù) 完好、基本完好的如上設(shè)施數(shù)量/總設(shè)施數(shù)量×100%≥98%
承諾標準 無損壞,整潔干凈。
保證措施 1.制訂詳細的維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行;2.保潔員每日保潔;3.日常巡視與定期維修相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
11、治安案件發(fā)生率
承諾指標 1‰以下,處置率100%
測定依據(jù) 以轄區(qū)派出所記錄為依據(jù)(業(yè)主內(nèi)部原因造成除外)
承諾標準 基本無偷、盜、搶案件發(fā)生(業(yè)主內(nèi)部原因造成除外)
保證措施 1.實行24小時公共秩序維護服務(wù),明確責(zé)任區(qū)域,全方位的小區(qū)監(jiān)控服務(wù),采用巡邏方式作為有效補充,建立完善的安全保障體系;2.實行半軍事化管理,定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力;3.樹立全員防范的安全防范意識。
12、消防設(shè)備設(shè)施完好率
承諾指標 100%
測定依據(jù) 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施完好無損,能隨時正常啟用
承諾標準 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施完好無損,能隨時正常啟用
保證措施 1.消防設(shè)備設(shè)施按法規(guī)實行專業(yè)化維保,每月定檢二次;2.日常巡視與定期維修相結(jié)合,確保良好
狀態(tài)。
13、火災(zāi)年發(fā)生率
承諾指標 0.5‰(年)以下
測定依據(jù) 火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總使用戶數(shù)×1000‰<0.5‰
承諾標準 基本無因管理原因造成的火災(zāi)事故。做好應(yīng)急預(yù)案,確保本物業(yè)防火安全
保證措施 1. 定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識;2. 實行全員義務(wù)消防員制,制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案,每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習(xí);3.定期對消防設(shè)施、設(shè)備進行巡查、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決;4.分區(qū)分責(zé)任定期檢查消防安全,提示注意防火;5.定期為業(yè)主提供安全用電檢查的檢測服務(wù),及時消除隱患。
14、管理人員(專業(yè)技術(shù)人員)專業(yè)培訓(xùn)合格率
承諾指標 100%
測定依據(jù) 持證上崗管理人員(專業(yè)技術(shù)人員)數(shù)/上崗管理人員(專業(yè)技術(shù)人員)數(shù)×100%
承諾標準 管理人員(專業(yè)技術(shù)人員)持證上崗100%
保證措施 1.建立嚴格和詳細的培訓(xùn)計劃;2.管理人員按規(guī)定培訓(xùn)取證、并執(zhí)有效上崗證書;3.建立理論與實操相結(jié)合的考核制度,不斷提高員工整體素質(zhì)。
15、業(yè)主年投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
承諾指標 2%以下
測定依據(jù) 年內(nèi)有效投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)×100%≤2%
承諾標準 使業(yè)主滿意
保證措施 1.不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);2.建立投訴處理制度和流程;3.設(shè)立投訴電話和投訴郵箱,及時、持續(xù)改進物業(yè)服務(wù)工作中存在的問題和缺點,提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。
(二)有效投訴處理率
承諾指標 100%
測定依據(jù) 處理投訴次數(shù)/投訴總次數(shù)×100%
承諾標準 使業(yè)主滿意
保證措施 1.服務(wù)中心設(shè)立24小進行解時服務(wù)電話,負責(zé)受理業(yè)主的各類投訴,值班員實行首問責(zé)任制,投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容關(guān)責(zé)任組并跟蹤最終處理結(jié)果;2.各責(zé)任組接到投訴后應(yīng)立做好即采取措施,并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主釋;3.投訴處理率作為部門及員工傳遞至相每月工作考核的重要指標。
16、業(yè)主/住戶維修回訪率
承諾指標 60%以上
測定依據(jù) 回訪數(shù)/總維修次數(shù)×100%≥60%
承諾標準 定時回訪,責(zé)任到人,并做好記錄。
保證措施 1.建立回訪制度,做好回訪記錄;2.由加強對客戶管理人員采用電話、上門、eml等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通;3.管理處項目經(jīng)理每周定時抽查維修記錄和回訪情況,服務(wù)并將之與其每月的工資、獎金掛鉤;4.每月對上月報修工作的督導(dǎo),單進行統(tǒng)計、分析;5.把維修回訪作為建立良好客戶關(guān)系的重要手段,使之成為溝通客戶情感的重要渠道。
17、物業(yè)服務(wù)滿意率
承諾指標 85%以上
測定依據(jù) 回收有效調(diào)查表滿意份數(shù)/回收有效調(diào)查表回收總數(shù)≥85%
承諾標準 絕大部分業(yè)主、住戶滿意
保證措施 1.向業(yè)主公示物的收集、分類和歸檔管業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標準,使物業(yè)管理于客戶監(jiān)督之中;2.設(shè)立總經(jīng)理信箱,接受投訴、意見建議。每年作一次業(yè)主滿意率征詢,由管理處項目經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析,對不合格項提出糾正和預(yù)防措施,及時調(diào)整和改進管理服務(wù)方案。
18、檔案建立與完好率
承諾指標 98%
承諾標準 檔案齊全,管理完善,簡便易查。
測定依據(jù) 完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量×100%≥98%
第2篇 a物業(yè)各項會所設(shè)施管理規(guī)定
物業(yè)各項會所設(shè)施管理規(guī)定
1)網(wǎng)球場
a)球場按會所規(guī)定的服務(wù)時間開放。
b)如遇緊急維修保養(yǎng),會所應(yīng)關(guān)閉球場,以保護業(yè)戶人身安全,并盡快恢復(fù)正常使用。
c)會員可直接或用電話通過體育服務(wù)臺預(yù)訂球場。
d)會員如想取消預(yù)訂,須在24小時前通知體育服務(wù)臺,否則會所將要求支付費用。
e)每一會員每天只可預(yù)訂一次,每次60分鐘為準。
f)會員如在預(yù)訂后未使用球場,仍應(yīng)支付球場費,除非該球場被會所關(guān)閉。會所對經(jīng)常預(yù)訂后不用球場的會員可拒絕其預(yù)訂。
g)預(yù)訂球場的會員在開始打球前須向體育服務(wù)臺出示會員證以便登記。所有球員都必須穿著標準網(wǎng)球服裝及標準運動鞋。
h)不準將食品或飲料攜入球場。
i)預(yù)訂下午六時后球場的會員必須支付由會所經(jīng)理確定之附加費。
j)如果會員預(yù)訂一球場,但在預(yù)訂時間過后十分鐘未能占用,該球場將分配給任何其他會員使用,原預(yù)訂隨之取消,但原預(yù)訂會員仍須支付原定球場費。
2)游泳池和更衣室
a)游泳池和更衣室按會所規(guī)定的時間開放。
b)如遇緊急維修保養(yǎng),會所應(yīng)關(guān)閉游泳館和更衣室,以保護業(yè)戶人身安全,并盡快恢復(fù)正常使用。
c)十歲以下兒童需要有一位負責(zé)的成人,或會所經(jīng)理委托的游泳教練陪同。
d)家長應(yīng)始終對其孩子的安全負責(zé),不妨礙其他人游泳。在池中或池的附近不準玩游戲。
e)游泳者不可將諸如浮水氣球等物件攜入池內(nèi),但可帶入作為游泳輔助的器具,如雙臂充氣浮袋、橡皮浮板和護目鏡,但此類物品需牢固地系著,不妨礙他人。
f)只有深水的一端允許跳水,跳水者在跳水時,跳水區(qū)域應(yīng)無人阻擋。
g)游泳者必須服從救生員或會所服務(wù)值班職員的指示。
h)游泳池可被保留,以供比賽或上游泳課之用,在上述時間內(nèi),將不對其他游泳者開放。
i)所有使用游泳池的人,應(yīng)協(xié)助保持池水清潔衛(wèi)生。在入池之前應(yīng)先淋浴并在消毒洗腳缸中洗腳。
j)不準將食品或飲料攜入游泳池或池畔。嚴禁在池中吸煙。
k)使用游泳池者必須向體育服務(wù)臺領(lǐng)取衣物柜鑰匙,在更衣室里更衣且保管好自己的衣服和物品,貴重物品勿帶入更衣室和更衣箱,若帶入,損壞和遺失由本人負責(zé)。
3)高爾夫練習(xí)設(shè)施
a)練習(xí)設(shè)施開放時間按會所制定規(guī)則執(zhí)行,滿足業(yè)戶需求。
b)清理維修時必須關(guān)閉練習(xí)設(shè)施,以保護業(yè)戶人身安全,并盡快恢復(fù)正常使用。
c)供練習(xí)用的高爾夫球和球桿可從靠近球場的主管辦公室租用。
d)必須在高爾夫球場旁的會員休息室內(nèi)的服務(wù)臺購票,憑票租用高爾夫球,必須出示會員卡。
e)年滿16歲方可使用練習(xí)設(shè)施。
f)練習(xí)設(shè)施主管人及其助手應(yīng)負責(zé)確保上述規(guī)則得以遵守
4)健身房、桑拿浴,推拿服務(wù)
a)健身房按會所規(guī)定的服務(wù)時間開放。
b)在健身房使用設(shè)施和設(shè)備者應(yīng)注意安全,違章操作者,由自己承擔風(fēng)險或設(shè)施時,應(yīng)主動向值班教練請教并始終遵從教練的指導(dǎo)。
c)使用健身房者應(yīng)衣著適當。
d)14歲以下者不準進入健身房。
e)不準將食品或飲料攜入健身房,嚴禁在健身房吸煙。
f)按摩費用由會所確定,不準向業(yè)戶超收費用。
g)如患有傳染病或皮膚病,謝絕使用桑拿設(shè)備。
h)使用桑拿前先淋浴并遵守各項使用守則。
i)需推拿服務(wù)的會員可直接或用電話通過體育服務(wù)臺預(yù)約,并在服務(wù)之后在帳單上簽字。
j)預(yù)訂桑拿、推拿服務(wù)的會員如要取消預(yù)訂,必須在24小時前通過體育服務(wù)臺取消預(yù)約,否則須支付原定費用。
5)彈子房
a)彈子房按會所規(guī)定的服務(wù)時間開放。
b)彈子臺不能事先預(yù)訂,但會所可以為比賽保留彈子臺的使用權(quán)。
c)欲使用彈子臺的會員因此臺正被其他會員使用可在預(yù)訂板上登記。正在一起打球的會員不可連續(xù)將自己的名字記在預(yù)訂板上。
d)業(yè)戶必須與一位會員打球。
e)年齡在18歲以下者謝絕進入彈子房。
f)不準在彈子臺的任何部位放香煙、雪茄煙、煙斗或飲料,也不準在球臺上俯身吸煙。
g)在彈子房可玩的唯一游戲為彈子游戲。
h)會所規(guī)定彈子臺使用費,制定彈子房的使用規(guī)則。
6)麻將和紙牌室
a)麻將和紙牌室在會所正常開放時間內(nèi)開放。
b)須通過體育服務(wù)臺預(yù)訂臺子。
c)謝絕18歲以下者進入麻將和紙牌室。
d)會所可根據(jù)時點確定使用麻將和紙牌室臺子的收費標準。
7)多功能廳
為維護公共秩序,營造良好視聽效果,請觀眾自覺遵守如下規(guī)則:
a)衣冠不整者不得入內(nèi);
b)老人和六歲以下兒童觀看影片時,需由家人或保姆陪同;
c)請勿吸煙、大聲喧嘩及吵鬧;
d)未經(jīng)許可,嚴禁自帶飲料及食品入內(nèi);
e)請愛護公物,保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生,嚴禁隨地吐痰,亂丟果皮、紙屑;
f)會議或放映開始后,請自覺關(guān)閉呼機、手機及發(fā)出電子聲響的器件;
g)開場后,觀眾或與會人員,請不要隨便走動;
h)請不要擅自動用室內(nèi)音響及器材,損壞物品照價賠償;
i)未經(jīng)許可,嚴禁攝影、錄音、錄像;
j)請自覺遵守會所內(nèi)一切規(guī)章制度,聽從工作人員安排。
8)娛樂室
a)18歲以下者不得入內(nèi)。
b)嚴禁賭博。
c)自覺愛護公共設(shè)施,保持室內(nèi)整潔。
d)如發(fā)現(xiàn)游藝機出現(xiàn)吃幣等故障,請與工作人員聯(lián)絡(luò)。
e)如因個人原因造成物品損毀,需付賠償責(zé)任。
9)乒乓球室
a)請穿運動鞋入場。
b)請保持室內(nèi)整潔。
c)請自覺愛護公共設(shè)施,請勿靠立或坐在球桌上。
d)請注意地滑。
e)為了您和他人的方便,如有客人等位,請勿續(xù)打。
10)桌球室
a)請保持室內(nèi)整潔。
b)請勿大聲喧嘩。
c)自覺愛護公共設(shè)施,勿靠立或坐于球桌上。
d)請不要擅自取用本室內(nèi)任何物品。
e)為了您和他人的方便,如有客人等位,請勿續(xù)打。
11)閱覽室
a)本室只對會員開放。
b)請保持室內(nèi)安靜。
c)請愛護書籍。
d)不得擅自取走本室內(nèi)一切物品。
12)兒童游戲室
a)本室只對會員開放。
b)凡六周歲以下兒童需由成人陪同。
c)請自覺愛護公共設(shè)施。
第3篇 遠華物業(yè)各項專業(yè)管理工作方案
一、公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1.管理目標
保證設(shè)備運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目標
(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。
(4
)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊負責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。
(4)需要進行燒焊等動火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請,經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時處理報告。
(6)發(fā)生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理工作方案
1.消防組織機構(gòu)的建立
(1)管理處負責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責(zé)制定組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹預(yù)防為主,防消結(jié)合的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準在樓道、過道設(shè)立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識培訓(xùn)
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標識進行設(shè)計,編制《消防設(shè)備標識登記》。消防設(shè)備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢
查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對消防設(shè)備進行檢查和維護。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題,及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。
五、車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度,由小區(qū)安全管理員負責(zé)管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,::不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認真負責(zé),熱情服務(wù),不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù),核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理工作方案
1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標準。
