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第1篇 市國土資源局關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的調(diào)研報告
一、新舊政策之間的變化
(一)工業(yè)用地被納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍
工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補(bǔ)貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
按照國家規(guī)定，目前我市工業(yè)用地出讓最低價格標(biāo)準(zhǔn)為：袁州區(qū)204元/平方米(13.6萬元/畝);豐城市168元/平方米(11.2萬元/畝);高安市、樟樹市120元/平方米(8萬元/畝);靖安縣、上高縣、萬載縣84元/平方米(5.6萬元/畝);奉新縣、銅鼓縣、宜豐縣60元/平方米(4萬元/畝)。
(二)明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓
建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。也就是說，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，是一個空間概念，同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立多種使用權(quán)。
(三)明確掛牌出讓截止問題
掛牌時間不得少于10日，掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人;掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結(jié)束。
(四)規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放
受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
二、針對政策的變化，建議重點把握好四個方面
(一)制定科學(xué)合理的土地年度出讓計劃
建議按照兩個20%的要求，制定20__年度土地出讓計劃，即：經(jīng)營性土地出讓面積占土地年度出讓計劃總面積的20%;用于經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)的土地面積占經(jīng)營性土地出讓面積的20%。同時，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)中安排適當(dāng)?shù)挠玫刂笜?biāo)用于農(nóng)村農(nóng)民建房。
(二)發(fā)揮“預(yù)申請制度”對調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的作用
建議試行用地“預(yù)申請制度”，即：對列入招拍掛出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的單位和個人，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。國土管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供應(yīng)和成交價格更接近市場需求。
(三)嚴(yán)把土地投資強(qiáng)度、容積率和土地出讓價格關(guān)
一是建議對工業(yè)園區(qū)各類建設(shè)項目用地，按不同產(chǎn)業(yè)確定相應(yīng)的投資密度，采取按投資額度供地的辦法批供土地。今后投資強(qiáng)度低于每畝100萬元的企業(yè)要限制進(jìn)入工業(yè)園區(qū)，原出讓的工業(yè)用地沒達(dá)到每畝50萬元的要限期達(dá)標(biāo)。
二是建議推廣土地容積率保證金制度，即：在土地出讓后競買保證金不能抵作出讓金，待項目竣工驗收后，對沒有改變?nèi)莘e率的，依法退回保證金;對擅自改變?nèi)莘e率的，按規(guī)定計算新的土地出讓金，并在保證金中遞減，確保土地收益不流失。
三是建議建立招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的起叫價、起始價、底價和競買保證金審定制度，由出讓人召集國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組(由各級政府分管領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察、財政、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等部門領(lǐng)導(dǎo)組成)依據(jù)宗地評估報告確定。出讓地塊底價在拍賣前15分鐘確定。
四是建議建立掛牌出讓地塊價格備案制度，掛牌時間期滿后，由國有建設(shè)用地出讓領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)出讓地塊的評估報告確定掛牌起始價，并備案進(jìn)檔。
(四)招商引資過程中不能將土地價格定“死”
在簽訂招商引資協(xié)議中，如果將土地供應(yīng)價格明確列入?yún)f(xié)議內(nèi)容，而在土地招拍掛中又被他人競得土地使用權(quán)，由此可能會引起客商對政府的信譽(yù)度和其他法律問題的爭議。因此，建議在今后的招商引資過程中不要將土地價格定“死”，最好在簽約時以評估價或工業(yè)用地公布的最低價為招拍掛的起始價，列入?yún)f(xié)議內(nèi)容。
第2篇 最新農(nóng)村集體建設(shè)用地的調(diào)研報告
農(nóng)村的用地情況如何?為您整理的最新農(nóng)村集體建設(shè)用地的調(diào)研報告，供您參考!
按照局黨委《關(guān)于開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的實施方案》的要求，近期，與相關(guān)同志一起，就農(nóng)村集體建設(shè)用地情況對部分市、鎮(zhèn)、村進(jìn)行了調(diào)查研究。目的是找準(zhǔn)農(nóng)村集體建設(shè)用地存在的問題，研究提出解決農(nóng)村集體建設(shè)用地問題的途徑和措施，引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地步入依法、規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的軌道。
一、全市農(nóng)村集體建設(shè)用地的基本情況
我市轄區(qū)共計62個鎮(zhèn)、2653個村莊，農(nóng)村總戶數(shù)652401戶、總?cè)丝?621573人。農(nóng)村集體建設(shè)用地總面積為549297畝，其中：居民點用地308433畝、村內(nèi)道路用地149293畝、村辦企業(yè)用地75084畝、公益性事業(yè)用地16487畝，人均建設(shè)用地面積約為225平方米。
二、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用和管理中存在的問題
1.農(nóng)村集體建設(shè)用地違法行為屢禁不止
據(jù)20__年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地調(diào)查處理數(shù)據(jù)顯示，20__年全市農(nóng)村集體建設(shè)違法用地面積為8213畝，違法違規(guī)現(xiàn)象未能得到有效遏制。主要表現(xiàn)在：有的村未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土地，尤其是耕地或基本農(nóng)田建設(shè)工業(yè)廠房，對外出租、出售;有的村以 以租代征 的方式，將土地出租給其他單位或個人，非法建設(shè)工業(yè)廠房;有的則以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，擅自占用耕地，甚至基本農(nóng)田建設(shè)永久性建筑，進(jìn)行畜禽養(yǎng)殖。僅調(diào)查的一個鎮(zhèn)，20__年被立案查處的未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)及以租代征的土地違法案件達(dá)18宗，違法總面積231畝，大量耕地遭到破壞，部分廠房閑置，既嚴(yán)重違背了土地管理軌道法規(guī)，又造成大量資源的閑置浪費(fèi)。
2.農(nóng)村住宅違法建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重
近年來，由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)增長乏力，再加上國家取消了三提五統(tǒng)等稅費(fèi)，一些空殼村和自然環(huán)境較好的村把農(nóng)村住宅建設(shè)當(dāng)作集體收入的唯一來源，紛紛違法建設(shè)住宅對外出售和尋租，其表現(xiàn)形式主要有：一是部分村集體未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土地建設(shè)住宅，對外出售;二是部分村以集體土地為條件與他人聯(lián)合開發(fā)，建設(shè)住宅對外出售;三是部分村集體將土地出租給他人，用于住宅建設(shè);四是部分村民未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土地建設(shè)住宅。僅調(diào)查的一個鎮(zhèn)，2023年被立案查處建設(shè)農(nóng)村住宅的違法案件達(dá)436起，用地總面積109畝，嚴(yán)重違反了《土地管理法》及相關(guān)政策，干擾了我市農(nóng)村住宅的建設(shè)秩序。
3.農(nóng)村居民住宅非法交易時有發(fā)生
隨著城市化水平的提高，城市和農(nóng)村住房價格差異的不斷提升，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)域，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部，部分城鎮(zhèn)居民以及農(nóng)村村民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，非法交易農(nóng)村住宅的現(xiàn)象時有發(fā)生，隨著舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，一些違法交易現(xiàn)象逐漸表露。據(jù)調(diào)查的15個村中，8個村非法買賣農(nóng)民住宅達(dá)250宗。經(jīng)統(tǒng)計，僅我市轄區(qū)的一個市，自2023年以來因非法交易農(nóng)村住宅引發(fā)的信訪案件占總數(shù)的25%，訴訟案件占土地行政訴訟案件的30%。農(nóng)村住宅的非法交易，不僅嚴(yán)重違反國家政策規(guī)定，擾亂了土地市場的正常秩序，而且引發(fā)大量的土地信訪案件和民事訴訟，使農(nóng)村村民的合法權(quán)益得不到有效保障，造成了農(nóng)村土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，并給舊村改造及新農(nóng)村建設(shè)帶來新的矛盾。
4.集體建設(shè)用地利用率低，閑置浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重
一是人均集體建設(shè)用地面積較大，利用率低。國家規(guī)定農(nóng)村人均集體建設(shè)用地面積為150平方米，我市上一輪土地利用總體規(guī)劃確定農(nóng)村人均建設(shè)用地規(guī)模由規(guī)劃基期的180平方米降為規(guī)劃末期的150平方米，而我市在實施土地利用總體規(guī)劃13年以來，人均建設(shè)用地面積不僅沒有得到有效降低，反而增加到225平方米，遠(yuǎn)高于國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);二是農(nóng)村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農(nóng)村村民取得宅基地建房后，因考學(xué)、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置;部分村民因結(jié)婚分戶等原因已在村內(nèi)單獨(dú)申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導(dǎo)致一戶多宅和房屋閑置。此次調(diào)查的15個村共有3533戶、8923人，宅基地總數(shù)4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數(shù)的6.4%和15.5%。農(nóng)村住宅閑置及一戶多宅等問題，造成了農(nóng)村土地的粗放利用和浪費(fèi)。
三、對策及建議
進(jìn)一步加大宣傳教育力度，增強(qiáng)社會各階層的國策意識
一是搞好軌道法規(guī)宣傳，增強(qiáng)軌道意識。進(jìn)一步創(chuàng)新宣傳方式，拓寬宣傳渠道，加大國土資源軌道法規(guī)的宣傳力度，不斷增強(qiáng)廣大干部群眾的法律意識，提高依法用地的自覺性。二是搞好國情、國策的宣傳，增強(qiáng)危機(jī)意識。我國地少人多，土地資源嚴(yán)重匱乏，全國耕地總面積為18.27億畝，距離18億畝的警戒線只差2700萬畝，18億畝耕地底線一旦失守，勢必影響我國的糧食安全和社會穩(wěn)定。要在深化普法教育的同時，不斷加強(qiáng)國情、國策教育力度，增強(qiáng)廣大干部群眾的危機(jī)意識，珍惜、合理利用每一寸土地，切實保障糧食安全和社會穩(wěn)定。三是搞好科學(xué)發(fā)展觀教育，增強(qiáng)責(zé)任意識。將正在開展的學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動延伸到基層、到農(nóng)村、到群眾，將科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、持續(xù)發(fā)展的理念擴(kuò)展、落實到農(nóng)村基層，切實增強(qiáng)社會各階層的責(zé)任意識，把節(jié)約集約用地、促進(jìn)科學(xué)發(fā)展變?yōu)閺V大群眾的自覺行為， 但存方寸地、留與子孫耕 。
第3篇 農(nóng)村集體建設(shè)用地的調(diào)研報告
按照局黨委《關(guān)于開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的（二）強(qiáng)化執(zhí)法，規(guī)范管理
一是強(qiáng)化審批管理。要嚴(yán)格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2023〕71號）的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格界定和控制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類用地的范圍和規(guī)模，并納入土地利用年度計劃管理。
凡鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需使用集體土地的，必須依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可和立項審批手續(xù)，經(jīng)國土資源部門審查通過，并報縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行建設(shè)，涉及占用農(nóng)用地的，要先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。除此之外，任何單位和個人建設(shè)使用土地的，必須依法使用國有土地，禁止以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用或租用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
凡符合條件的農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，需由本人向本村集體提出申請，經(jīng)村民代表大會討論通過，報經(jīng)鎮(zhèn)級人民政府審核后，報縣（市）級人民政府批準(zhǔn)。鎮(zhèn)、村集體，申請統(tǒng)一為本鎮(zhèn)村居民建住宅的，也必須報縣級以上人民政府批準(zhǔn)，所建房屋只允許出售給本鎮(zhèn)、本村符合建房條件的居民。農(nóng)村村民購買本村住宅，必須符合建房條件，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買房屋。
凡屬農(nóng)村畜禽養(yǎng)殖用地的，要按照省國土資源廳、省畜牡獸醫(yī)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范畜禽養(yǎng)殖用地管理的意見》（魯國土資發(fā)（2023）61號）的要求，在不占用基本農(nóng)田、且不改變農(nóng)用地用途的條件下，對農(nóng)村畜禽養(yǎng)殖用地實行備案管理，對占用基本農(nóng)田、改變農(nóng)用地性質(zhì)的畜禽養(yǎng)殖用地要依法查處。
二是強(qiáng)化預(yù)防管理。逐步建立健全市、縣（區(qū)）、鎮(zhèn)、村四級巡查網(wǎng)絡(luò)，普及執(zhí)法監(jiān)察管理信息系統(tǒng)，進(jìn)一步完善案件發(fā)現(xiàn)預(yù)防機(jī)制，增強(qiáng)市（區(qū)）、鎮(zhèn)、村基層執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)的效能，實行專人分片包干責(zé)任制，突出重點區(qū)域，明確劃分區(qū)域，確定巡查周期，加大巡查力度，對土地違法行為切實做到“早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理”，努力將土地違法案件消滅在萌芽狀態(tài)。
三是強(qiáng)化執(zhí)法管理。針對目前農(nóng)村集體土地亂占濫建和非法交易等行為，各級國土資源部門要加大監(jiān)督檢查力度，制止和查處亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法違規(guī)行為，對違法占用耕地，特別是基本農(nóng)田的，要堅決依法處理到位。同時，要進(jìn)一步加強(qiáng)與公安部門的協(xié)調(diào)與配合，推動國土、公安聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，共同查處、處理土地違法違規(guī)案件，不斷加大對土地違法違規(guī)行為的震懾力及處理力度，有效制止各類違法行為。
（三）多措并舉，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地集約利用水平
二是積極推進(jìn)農(nóng)村居住工程建設(shè)。要嚴(yán)格按照《山東省人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，實施村莊合并、集中興建多層民居，將黨的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策惠及到大多數(shù)農(nóng)民，落到實處。首先，全面摸底，科學(xué)規(guī)劃。在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，科學(xué)編制農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃。要充分發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，堅持從實際出發(fā)，因地制宜，統(tǒng)籌合理安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地和其他土地資源，整合優(yōu)化農(nóng)村住宅的布局。第二，結(jié)合實際，分類實施。按照我省關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見，逐步采取撤村并居型、小城鎮(zhèn)集聚型、農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)型、村莊整治改造型、逐步撤并型及整村遷建型等方式，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)條件較好、建房積極性較高的地區(qū)先行啟動農(nóng)村住房建設(shè)。對中心村、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)村和大企業(yè)駐地及周邊村莊，按照農(nóng)村新型社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一組織建設(shè)集中居住區(qū)，并可通過宅基地?fù)Q住房、換社保的方式，將擬撤并村莊的農(nóng)戶吸引進(jìn)來。鼓勵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)村兼并周邊弱村，鼓勵大企業(yè)整建制兼并改造村莊，通過集中建房改善農(nóng)民居住條件，拓展發(fā)展空間，最大限度地減少農(nóng)村土地閑置、浪費(fèi)及低效利用等問題，進(jìn)一步提高挖潛改造、調(diào)整盤活存量建設(shè)用地的力度，提高土地的利用效率。第三，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，保證質(zhì)量。對在批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地上建設(shè)的多層農(nóng)村住宅，應(yīng)嚴(yán)格控制戶型和面積，可參照經(jīng)濟(jì)適用房的戶型和面積，堅決制止建設(shè)大戶型和豪華型公寓；同時，還應(yīng)嚴(yán)格控制供應(yīng)條件和范圍，僅限于符合申請條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和拆遷農(nóng)民，嚴(yán)禁對外出售，謀取不合法利益。對新農(nóng)村建設(shè)節(jié)約的土地，通過整理復(fù)墾，置換用于城鎮(zhèn)建設(shè)。第四，資金扶持，扎實推進(jìn)。各級政府應(yīng)從城鎮(zhèn)土地出讓收益中拿出專項資金，用于補(bǔ)助拆遷村和搬遷居民，保證農(nóng)村居住工程建設(shè)順利推進(jìn)。
三是積極開展農(nóng)村集體建設(shè)用地置換和掛鉤。集體建設(shè)用地置換和掛鉤，就是通過置換和掛鉤的方式，將農(nóng)村集體建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相結(jié)合，通過整理復(fù)墾，將農(nóng)村廢棄、閑置、低效利用的建設(shè)用地整理成耕地，并將整理復(fù)墾后取得的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)由市（區(qū)）統(tǒng)一調(diào)劑用于城鎮(zhèn)及工業(yè)園區(qū)項目建設(shè)。通過農(nóng)村建設(shè)用地置換和掛鉤，一方面能夠有效地整合農(nóng)村集體建設(shè)用地布局，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)村土地集約利用水平；另一方面，整理出的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)置換到城鎮(zhèn)、工業(yè)集聚區(qū)，能夠有效拓展用地空間。
四是逐步建立農(nóng)村住宅退出機(jī)制，實行有償使用。20世紀(jì)90年代初期，我市曾對農(nóng)村住宅實行有償使用制度，不僅有效解決了農(nóng)村住宅亂搭濫建、少批多占的問題，還較好地改善了村容村貌，受到廣大農(nóng)民的好評。最近下發(fā)的《山東省人民政府關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》明確提出：“對農(nóng)民拆除舊住房、交還宅基地的可給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，對超占宅基地的農(nóng)戶實行有償使用，具體標(biāo)準(zhǔn)由縣（市、區(qū)）政府制定”。目前，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占地問題，在我市農(nóng)村具有一定的普遍性，要有效解決此類問題，應(yīng)建立農(nóng)村住宅退出機(jī)制，實行有償使用，利用經(jīng)濟(jì)手段逐步促使農(nóng)戶自愿交還多余住宅。具體方法可采取對符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住宅少收或不收有償使用費(fèi)、對一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占地的多收有償使用費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)可由縣級人民政府制定，也可由村按村民公約的方式確定。
