第1篇 招商部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
為進(jìn)一步對(duì)我縣招商引資工作有一個(gè)更加深刻的了解和認(rèn)識(shí)，促進(jìn)下一步工作的縱深開展，按照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排，下面是小編精心收集的招商部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，希望能對(duì)你有所幫助
招商部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
3月25日，在董事長(zhǎng)的親自主持下，業(yè)欣·城中廣場(chǎng)（商業(yè)部分）的招商工作正式啟動(dòng)，針對(duì)會(huì)上討論的基本招商方向和招商原則，峰聚物業(yè)于3月26日組織了招商市調(diào)工作任務(wù)分配會(huì)。
會(huì)上明確了3個(gè)市調(diào)小組的具體分工，調(diào)查對(duì)象為沭陽縣城內(nèi)廣場(chǎng)周邊區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸷徒?jīng)營(yíng)情況，3月31日，各小組將市調(diào)收集表進(jìn)行了匯總。
一、商鋪市調(diào)情況及分析
4月1日，我們?cè)俅谓M織由招商部、管理部、銷售部三個(gè)部門共五人參加的首輪情況分析，現(xiàn)將市調(diào)情況和我們的初步分析提交董事長(zhǎng)閱示。
1、
市調(diào)情況
本次市調(diào)，主要針對(duì)金三角、名品虞姬城、久盛百貨、藍(lán)天商貿(mào)城、女人街及巴黎花園和業(yè)欣城中廣場(chǎng)西對(duì)面商業(yè)街近40個(gè)店鋪進(jìn)行較為詳細(xì)的了解。了解情況見下表：
2、市調(diào)初步分析 1）整體價(jià)格偏差幅度較大
根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在周邊1000米的范圍內(nèi)，存在最低0.4，最高18.52（單位：元/日·㎡，下同）等較大幅度的變化，見表1：
從上表中可以看出服飾類的房租相對(duì)較高。
另外，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，以河為界，南北價(jià)格落差較大，見總表，不再詳述。 綜上所述：項(xiàng)目所在地塊為中心城區(qū)的二級(jí)商圈區(qū)域，租金不高，商業(yè)氛圍不濃，客流停頓短，對(duì)商業(yè)可能有一定的影響。
目前項(xiàng)目定位為城市綜合體，尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力大（如藍(lán)天市場(chǎng)、女人街、批發(fā)市場(chǎng)、名品虞姬城都已形成市場(chǎng)有一定的客流）結(jié)合周邊情況分析，租金不易太高，低租金能快速拉攏商戶利于招商，且新的商業(yè)廣場(chǎng)培育期在2-3年，才能基本穩(wěn)定。為了便于招商工作的開展建議項(xiàng)目租金在0.8元-1.2元之間波動(dòng)，均價(jià)在1元左右。 項(xiàng)目總面積6000_1_365=2190000元。項(xiàng)目公攤在30%（預(yù)計(jì)），實(shí)際日租金在1.43元。
二、經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)比
1.久盛百貨采取的是統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理模式。
2.名品虞姬城采取是自主收銀模式。統(tǒng)一收銀：目前百貨類都采取統(tǒng)一收銀模式，優(yōu)點(diǎn)在于擁有一定的現(xiàn)金流，資金占用時(shí)間一般為1-1.5月，有的甚至更多；可以掌控各商家的銷售數(shù)據(jù)，有利于日后租金調(diào)整；可以對(duì)不守法經(jīng)驗(yàn)商戶有處罰權(quán)利。自主收銀：減少人力資源成本；減少管理難度；消費(fèi)者消費(fèi)便利。 建議采取自主收銀模式，原因如下：
1.有利于市場(chǎng)發(fā)展；
2.減少商戶疑慮；
3.減少運(yùn)營(yíng)成本；
4.便于招商。
三、下一步工作開展思路
1、為了盡快開展招商各項(xiàng)工作，經(jīng)過會(huì)議討論，認(rèn)為很有必要盡快完成招商部的人員和組織架構(gòu)配置，擬設(shè)組織架構(gòu)圖為：
說明：1）配備招商相關(guān)人員5名（招商主任、招商文員、三名招商顧問）
2）招商人員工資架構(gòu)（擬）：
招商經(jīng)理：5000元rmb/月 ，年：60000元
招商主管：3000元rmb/月 ，年：36000元 招商文員：2000元rmb/月 ，年：24000元
招商顧問：2100元rmb/月 ，年：25200元（3人合計(jì)75600元） 招商部年工資開支為195600元（50元話費(fèi)補(bǔ)貼不另外計(jì)算，含在月工資中）。具體的費(fèi)用測(cè)算再項(xiàng)目收支預(yù)算中詳細(xì)列出。
2、需要確定最佳業(yè)態(tài)組合
商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。初次討論確定的業(yè)態(tài)比例為45:25:30，具備購(gòu)物功能的占45%，具備餐飲功能的占25%，具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)仍需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步探討，一旦確定，盡可能嚴(yán)格執(zhí)行。
1）擬定引進(jìn)目標(biāo)：
餐飲類（快餐類、酒店類）；娛樂類（ktv、足道）；藥店類；零售類（服裝、鞋帽、飾品、化妝品等）；休閑類（餐吧、咖啡店）和通訊類（移動(dòng)、聯(lián)通、電信）。
2）擬定業(yè)態(tài)分布情況：
廣場(chǎng)沿街主要面對(duì)：餐飲類（或通訊類）；
一層主要面對(duì)： 餐飲類、娛樂類、零售類、藥店、足療 ； 二層主要面對(duì)：休閑類、超市。
3）擬定主力店：摩登經(jīng)典、好必和、易買得超市；
4）次主力店定：亞諾咖啡、宏圖三包、六指琴魔。
3、需要解決招商運(yùn)營(yíng)所需軟硬件設(shè)施：
1）建立(招商銷售售后服務(wù)中心)辦公室。建議辦公地點(diǎn)為現(xiàn)售樓中心，名稱需進(jìn)一步確定（先給出方案）。
2）采購(gòu)辦公桌五張、椅子五張、洽談桌2張（售樓處已有）、沙發(fā)一套、六盆植物、飲水機(jī)（已有）；
3）擬將廣告經(jīng)營(yíng)和二手房/尾房交易咨詢業(yè)務(wù)納入招商部，如開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，需要配置電話兩部（已有）、打印機(jī)一臺(tái)（已有）、投影儀、電腦兩臺(tái)；并對(duì)人員進(jìn)行相應(yīng)配置，也可以從招商文員中選出，對(duì)專業(yè)性有要求，懂此項(xiàng)業(yè)務(wù)最佳；
4）項(xiàng)目配套設(shè)施的完善進(jìn)度（扶梯、貨梯、電梯的運(yùn)行，完場(chǎng)地遺留問題的排查和處理，項(xiàng)目消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提供，停車位劃分、監(jiān)控安裝死角排查，水電、下水排油排煙條件是否具備等），需要在方案落實(shí)后制定待排計(jì)劃進(jìn)行逐一落實(shí)。
5）辦公室裝修、規(guī)劃（待方案確定后落實(shí)）。
6）招商平面效果圖制作（待方案確定后落實(shí)）。
7）招商手冊(cè)制作（待方案確定后落實(shí)）。
