第1篇 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號:
① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識';
②'設(shè)備標(biāo)識'用標(biāo)牌形式予以實施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號;
③設(shè)備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標(biāo)識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購置管理
1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
2、設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識
1、工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。
4、標(biāo)識的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識,標(biāo)識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識應(yīng)隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前,必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識進(jìn)行教育和實際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對設(shè)備使用,維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修理;對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
·設(shè)備操作規(guī)范
·設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
·崗位責(zé)任制
·交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準(zhǔn)備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行'五項紀(jì)律'。
①實行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)。
④各項安全裝置的維護(hù)。
⑤計算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。
②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。
③閥門維護(hù)保養(yǎng)。
④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。每半月對主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù);新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運(yùn)行檢查。
③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標(biāo)識的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標(biāo)識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)。
④各項安全裝置的維護(hù)。
⑤計算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進(jìn)行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵風(fēng)機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護(hù)裝置。風(fēng)機(jī)等每15年更換一次。各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每半年進(jìn)行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標(biāo)識制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報警。
4中央
空調(diào)①主機(jī)制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護(hù)。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常。
序號項目維修類別劃分計 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進(jìn)行清洗,緊固、維護(hù)檢查。由工程部組織實施。變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每半年對標(biāo)識安放穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)。
②每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識示意正確。
五、應(yīng)急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案
工程部接到報告后,立即派人員前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源,并對電引機(jī)進(jìn)行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。
(三)斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水,工程部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門,切斷故障水源,并匯報管理處斷水區(qū)域。無法關(guān)閉水源,需切斷總供水閥門,進(jìn)行停水搶修,并匯報管理處。如果是外部停水,工程部應(yīng)立即通知水廠搶修。
第2篇 高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng),同時也對樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時,按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正常現(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時,應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時,啟動備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運(yùn)行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試,對各個電磁閥門進(jìn)行開、合測試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時進(jìn)行大清洗并對主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運(yùn)作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測試各項參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.
3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
第3篇 樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。
高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng),同時也對樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注重設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制訂、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,提供一個良好舒適的工作環(huán)境。
1 系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理
樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,提供一個高質(zhì)量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國際運(yùn)行安全。
1.1 運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。
1.1.1 編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺帳。
1.1.2 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。
1.1.3 制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。
1.1.4 制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。
1.1.5 對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),掌握專業(yè)知識和操作技能。
1.1.6 實施維護(hù)保養(yǎng)工作。
1.1.7 定期校驗設(shè)備中的安全附件,保證靈敏可靠。
1.1.8 工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析,及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險,采取有效措施進(jìn)行清除,確保安全運(yùn)行。
1.1.9 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。
1.2 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行
1.2.1 變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進(jìn)行巡視檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)現(xiàn)問題,給予及時處理。當(dāng)發(fā)現(xiàn)局部停電等運(yùn)行故障時,按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證安全可靠運(yùn)行。
1.2.2 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴漏水等不正?，F(xiàn)象,立即處理,并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,根據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。
1.2.3 給排水系統(tǒng)
建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運(yùn)行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時,維修人員及時到場,按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
1.2.4 照明系統(tǒng)
照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。
1.2.5 消防系統(tǒng)
消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)現(xiàn)險情時,消防管理人員及時到場,按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時處理,確保生命財產(chǎn)安全。
1.2.6 電梯
電梯大樓必不可少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。
2 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案
2.1 設(shè)備故障處理規(guī)程
2.1.1 故障分類
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、停空調(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。
2.1.2 故障處理通則
發(fā)生故障時,值班員應(yīng)立即處理,一般故障應(yīng)先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報,無法處理應(yīng)盡快報告工程部部長。
根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發(fā)展,迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。
最迅速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。
處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。
管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人,負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。
對于需要立即搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場安全措施做好。
2.1.3 重大故障處理職責(zé)
凡發(fā)生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場,負(fù)責(zé)全面指揮。
2.1.4 一般故障處理職責(zé)
對于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部長處理,工程部應(yīng)及時報告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。
2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程
電源故障分以下幾種情況處理
2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。
2.2.2 正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。
2.2.3 如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。
2.2.4 如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能繼續(xù)運(yùn)行時,應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并繼續(xù)觀察,采取相應(yīng)措施。
2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時,應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。
2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電,則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知原因,設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位,待恢復(fù)供電后,馬上啟動設(shè)備,確保順天國際財富中心的正常工作。
2.3 停水及故障處理規(guī)程
2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。
2.3.2 若安排水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。
2.3.3 給排水設(shè)備故障一般處理程序
a. 給水泵出現(xiàn)故障時,值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進(jìn)行維修。
b. 排污泵出現(xiàn)故障時,應(yīng)迅速搶修,若一時不能修復(fù),應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污染。
c. 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知維修人員搶修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。
2.4 空調(diào)故障處理規(guī)程
2.4.1 當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時,啟動備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排除故障。
2.4.2 由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時,應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。
2.4.3 當(dāng)故障停電時,立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動運(yùn)行,同時做好記錄。
2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程
2.5.1 大樓發(fā)生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。
2.5.2 火災(zāi)報警程序
a. 發(fā)現(xiàn)火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。
b. 用電話報警時,必須講清下列事項:火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。
2.5.3 接到報警后的處理辦法
a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后,利用對講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報,應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位;如證實火警,應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重,在組織前期撲救的同時向119報警。
b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源;啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。
c. 管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火,設(shè)備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。
d. 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場,指示消防拴位置。
2.6 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
2.6.1 當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時,應(yīng)立即檢修,并盡可能把影響減到最低。
2.6.2 由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時,有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。
3 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。
3.1 維護(hù)保養(yǎng)工作主式
維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個層次:
日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡視人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。
3.2 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制
日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議,發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。
3.3 主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)
3.3.1 變配電系統(tǒng):對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.2 給排水系統(tǒng):檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。
3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試,對各個電磁閥門進(jìn)行開、合測試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時進(jìn)行大清洗并對主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。
3.3.4 防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后,也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,立即處理。
3.3.5 電梯系統(tǒng):按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。
3.4 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)
3.4.1 供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表1)
3.4.2 水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計劃(表2)
3.4.3 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計、安裝及運(yùn)作等實際情況,需待cpm正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。
4 節(jié)能管理
在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。
節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面:
4.1 工作內(nèi)容
4.1.1 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
4.1.2 統(tǒng)計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。
4.1.3 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
4.1.4 進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳,加強(qiáng)節(jié)能管理工作。
4.1.5 實施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采用切實有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。
4.2 組織措施
4.2.1 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料,既是國家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必十分重視此項工作。
4.2.2 加強(qiáng)能源使用的計劃管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。
4.2.3 能源的使用實行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。
4.2.4 控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。
4.2.5 加強(qiáng)設(shè)備管理維修,認(rèn)真節(jié)約能源,杜絕浪費(fèi)水、電的情況。
4.3 技術(shù)措施
4.3.1 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)控制在0.95以上。
4.3.2 變壓器投入運(yùn)行的臺數(shù),應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。
4.3.3 空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實際的運(yùn)行中,應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以減少能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。
4.3.4 照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避免浪費(fèi)。
4.3.5 給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡視,防止跑水、漏水。
5 技術(shù)改造、更新
在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容,其原因主要有以下幾點(diǎn):
a. 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實需求的情況逐漸顯露,有必要進(jìn)行改造。
b. 設(shè)備經(jīng)過一段時間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、可靠性,延長設(shè)備使用壽命。
c. 隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。
設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:
5.1 論證立項
選擇改造對象,確定改造目標(biāo),根據(jù)設(shè)備實際情況,結(jié)合長遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:
5.1.1 擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍
5.1.2 改善設(shè)備主要性能指標(biāo)
5.1.3 提高設(shè)備工作效率
5.1.4 提高設(shè)備可靠性和可維修性
5.1.5 提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能
5.1.6 降低設(shè)備運(yùn)行能耗
5.2 方案設(shè)計
設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計。設(shè)計水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實際需要,盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實踐中積累的經(jīng)驗,安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機(jī)時間,使改造方案切實可行。
5.3 組織實施
設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時、材料、費(fèi)用,減少停機(jī)時間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實施,但要注意改造質(zhì)量控制,加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)理,注意指揮協(xié)調(diào),精心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行安全。
5.4 整理改造技術(shù)資料
改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。
5.5 驗收移交
改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測試各項參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。
5.6 費(fèi)用來源
技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'維修基金計劃'撥款。
6 技術(shù)資料的收集、管理、使用
技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。
6.1 收集設(shè)備管理法規(guī)政策
政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。
6.2 建立技術(shù)檔案
各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:
6.2.1 所有設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號,再按編號逐臺登記。
6.2.2 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺帳。
6.2.3 每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實際工作。
6.2.4 大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。
6.3 做好技術(shù)資料收集、管理工作
我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工資料
6.3.2 運(yùn)行資料
6.3.3 值班記錄
6.3.4 大修改造資料
6.3.5 二次裝修圖紙及審批資料
6.3.6 設(shè)備故障處理資料
6.3.7 區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料
6.3.8 檢查、驗收、年審資料
6.3.9 計算機(jī)軟件及錄像資料
第4篇 國際新城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
新城國際機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
(一)設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號:
① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識';
②'設(shè)備標(biāo)識'用標(biāo)牌形式予以實施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號;
③設(shè)備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標(biāo)識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。
(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
(三)設(shè)備的購置管理
1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。
2、設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。
(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識
1、工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。
4、標(biāo)識的方式方法:
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識,標(biāo)識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的明顯位置;
③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標(biāo)識應(yīng)隨之改變。
(五)設(shè)備的停用和封存
1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前,必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識進(jìn)行教育和實際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對設(shè)備使用,維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修理;對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設(shè)備操作規(guī)范
設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
崗位責(zé)任制
交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操作者特別注意。
(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準(zhǔn)備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行'五項紀(jì)律'。
①實行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計劃
(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)。
④各項安全裝置的維護(hù)。
⑤計算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施。
②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。
②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。
③閥門維護(hù)保養(yǎng)。
④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。每半月對主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù);新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果
5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運(yùn)行檢查。
③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運(yùn)行。
③設(shè)備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標(biāo)識的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標(biāo)識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識示意正確。
(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護(hù)。
④各項安全裝置的維護(hù)。
⑤計算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進(jìn)行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
②機(jī)房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵風(fēng)機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護(hù)裝置。風(fēng)機(jī)等每15年更換一次。各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每半年進(jìn)行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施。
②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標(biāo)識制作及維護(hù)管理規(guī)定。
②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標(biāo)識清楚,完好無損。
②靈敏,準(zhǔn)確報警。
4中央
空調(diào)①主機(jī)制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護(hù)。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常。
序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果
5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進(jìn)行清洗,緊固、維護(hù)檢查。由工程部組織實施。變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運(yùn)行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴(yán)重,修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標(biāo)志清晰。
8公用標(biāo)識設(shè)施①設(shè)施破損。
②標(biāo)識污染。
③標(biāo)志所示意思不符。①每半年對標(biāo)識安放穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)。
②每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標(biāo)識示意正確。
五、應(yīng)急處理方案
(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案
工程部接到報告后,立
即派人員前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源,并對電引機(jī)進(jìn)行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。
(二)斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。
(三)斷水預(yù)案
第5篇 z廣場機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案
商住廣場機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案
一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理
水泵房管理規(guī)定
1.值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.
2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置.
3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次.
4.消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理.
5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.
6.水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.
7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.
水池水箱的清洗
1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準(zhǔn)備.
2.清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.
3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.
4.清洗程序有以下幾步:
1)第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.
2)第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對著水池、水箱口吹風(fēng)2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.
3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.
4)第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.
5)第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.
6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡,并向水池底部噴灑消毒藥水,封閉半小時后排出消毒水。
7)第七步:水池內(nèi)注入適量自來水, 用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.
8)第八部:在清洗工作徹底完成以后,開閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.
9)第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.
水泵房的定期保養(yǎng)
1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).
2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補(bǔ)壓泵沒3個月進(jìn)行一次試運(yùn)行,運(yùn)行時間為10-15分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).
3.排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).
4.水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).
5.泵體的保養(yǎng):
1)檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好;
2)補(bǔ)充潤滑油;
3)檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料;
4)聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換;
5)緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理;
6)生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換;
6.電機(jī)的保養(yǎng):
1)檢查外觀整潔度,銘牌完好,接地線連接良好。
2)拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片,用500伏兆歐表搖測電機(jī)繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。
3)電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。
7.相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng):
1)各閥門開關(guān)應(yīng)靈活,內(nèi)外無滲漏。
2)單向閥動作應(yīng)靈活,閥體內(nèi)外無滲漏。
3)壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。
4)管道及各附件外表整潔美觀,無裂紋,油漆完整無脫落。
5)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應(yīng)予以更正。
8.控制柜的保養(yǎng):
1)斷開控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān),啟動、停止按鈕動作應(yīng)安全可靠。
2)檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。
3)清潔控制柜內(nèi)外灰塵。
4)合上總電源,檢查電源指示是否正常。
9.保養(yǎng)完畢啟動水泵,觀察電流表、指示燈指示是否正常。
10.觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),無明顯振動和異聲,壓力表指示是否正常,控制柜各電器無不良噪音。
二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理
配電房管理規(guī)定
1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗,熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。
2.配送電建立24小時運(yùn)行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查,做好每日巡視記錄、值班記錄,執(zhí)行交接班制度。
3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行,其他在場人員只做監(jiān)護(hù),不得插手;嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作,以免發(fā)生錯誤。
4.值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。
5.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。
6.停電時,應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時,在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點(diǎn)時,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計劃的切換變壓器.
8.做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物進(jìn)入配電房.
9.保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.
發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定
1.發(fā)電機(jī)房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).
2.配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.
3.平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時的油量.
4.發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次,運(yùn)行時間不大于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動啟動狀態(tài).
5.發(fā)電機(jī)一旦啟動運(yùn)行,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察,啟動送風(fēng)機(jī),檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.
6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄.
7.定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理.
8.加強(qiáng)防火和消防管理意識,確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.
電氣維修管理規(guī)定
1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).
2.在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具.
3.維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.
4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少兩人進(jìn)行.
5.一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護(hù).
6.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛'禁止合閘,有人作業(yè)'的標(biāo)識牌.
7.維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電.
發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)
1.每個月開動發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次,每次半小時.
2.每季度保養(yǎng),即試機(jī)一次(1小時),保養(yǎng)程序如下:
1)第一步:斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài),斷開控制電源.
2)第二步:檢查蓄電池液位,液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。
3)第三步:拆下空氣、機(jī)油濾清器,用汽油進(jìn)行清洗并除塵;檢查機(jī)油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。
4)第四步:裝回柴油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時的油量,固定的螺絲有無松動;然后手動泵油,排除油路中的空氣。
5)第五步:更換水箱中的冷卻水然后搖測電機(jī)繞組的絕緣電阻。
6)第六步:檢查
整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好,然后搞好機(jī)組清潔。
7)第七步:打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。
8)第八步:合上控制電源,并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位,并手動試機(jī),觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。
9)第九步:手動進(jìn)行一小時后,進(jìn)行模擬停電試機(jī),并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
10)第十步:停機(jī)后,把選擇開關(guān)置于自動部位,合上輸出開關(guān)。
低壓配電柜控制柜保養(yǎng)
1.準(zhǔn)備工作:
1)在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。
2)停電前做好一切準(zhǔn)備工作,特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全,辦理好工作手續(xù)。
3)由維修班班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致,行動統(tǒng)一,分工協(xié)作合理,以便高效率完成工作
2.保養(yǎng)程序:
1)第一:實行分段保養(yǎng),先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。
2)第二:停保安負(fù)荷電,其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān),以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān),把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于'停止'位置,拆開蓄電池正、負(fù)極線,懸掛標(biāo)識牌,以防電機(jī)發(fā)、送電。
3)第三:檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡,緊固連接螺絲;螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換,確保接頭連接緊密;檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。
4)第四:用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出,檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡,檢查滅弧罩是否燒黑和損壞,緊固各接線螺絲,清潔柜內(nèi)灰塵,試驗機(jī)械合閘、分閘情況。
5)第五:把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出,緊固各接線端子,檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線,檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性,緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線,清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。
6)第六:保養(yǎng)電容柜時,應(yīng)先斷開電容器總開關(guān),用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個對地放電,然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好,檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象,并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。
7)第七:保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢,可啟動發(fā)電機(jī)對其他電路供電,停市電保養(yǎng)其余母線段。
8)第八:逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān),然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器,合上接地開關(guān),懸掛'禁止合閘,有人工作'標(biāo)示牌。
接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后,拆除安全裝置,斷開高壓側(cè)接地開關(guān),合上真空斷路器,觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后,向低壓配電柜逐級送電,并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。
3.安全注意事項:
1)第一:停電后應(yīng)驗電。
2)第二:在分段保養(yǎng)配電柜時,帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。
3)第三:操作高壓側(cè)真空斷路器時,應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套,并有專人監(jiān)護(hù)。
三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng)
電梯機(jī)房管理規(guī)定
1.每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔,保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。
2.保證機(jī)房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計,機(jī)房溫度不超過40℃。
3.保證機(jī)房照明良好,并配備應(yīng)急燈、滅火器、,盤車工具掛于顯眼處。
4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。
5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意,禁止外人進(jìn)入,并注意采取措施,防止小動物進(jìn)入。
6.《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。
7.按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。
8.每天巡視機(jī)房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。
電梯安全管理規(guī)定
1.電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。
2.每天對各電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。
3.工程主管在周檢時組織人員對電梯進(jìn)行一次全面的檢查,發(fā)現(xiàn)安全隱患,立即組織整改。
4.工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包進(jìn)行評審,評審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作。
5.電梯工作人員和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗。
6.大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報警點(diǎn),保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。
7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》,電梯發(fā)生困人故障時,嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行。
8.經(jīng)勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。
電梯安全操作規(guī)程
1.電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作
1)開啟層門進(jìn)入轎箱之前,要注意轎箱是否停在該層。
2)開轎箱內(nèi)照明燈。
3)每日開始工作之前,將電梯上下行使數(shù)次,無異常現(xiàn)象后方可使用。
4)層門關(guān)閉后,從層門外不能用手扳啟,當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時,電梯不能正常啟動。
5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。
6)經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。
2.電梯行使中的注意事項
1)轎箱的載重量應(yīng)不超過額定的載重量。
2)乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。
3)不許裝運(yùn)易燃、易爆等危險品,如有特殊情況,需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。
4)嚴(yán)禁在層門開啟的情況下,掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使,不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。
5)不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟,裝運(yùn)超長物品。
6)電梯行使中,應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。
7)轎箱頂上部,除電梯固有的設(shè)備外,不得放置他物。
3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時,應(yīng)立即通知維修人員,停用檢修。
1)層、轎門完全關(guān)閉后,電梯未能正常行使。
2)運(yùn)行速度顯著變化。
3)層、轎門關(guān)閉之前,電梯自行行駛。
4)行使的方向與選定的方向相反。
5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。
6)發(fā)覺有異常噪音、較大振動和沖擊。
7)當(dāng)轎箱在額定載重量下,如有超位端站位置而繼續(xù)運(yùn)行。
8)安全鉗誤動作。
9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。
10)發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。
4.電梯使用完畢停電時,管理人員應(yīng)將轎箱停在基站,將操縱盤上的開關(guān)全部斷開,并將層門關(guān)閉。
5.電梯長期關(guān)閉,應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。
電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1.機(jī)房保養(yǎng)規(guī)程
1)先關(guān)閉電源,控制柜掃塵和各接電點(diǎn)清潔,主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。
2)電動機(jī)、測速機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。
3)卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。
4)限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃,活動部位注油。
5)制動器的行程、動作、靈活性檢查,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。
6)電動機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。
7)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。
2.機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程
1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢測速度)
2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)。
3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠的檢查。
4)內(nèi)外門耦合檢查、清掃、注油。開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鏈條、路軌檢查、清掃。
5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門連鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門連鎖開關(guān)接線檢查。
6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。
7)各種撞動開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。
8)鋼帶清掃、抹油,鋼帶開頭檢查。
9)超重開關(guān)清掃、注油。
10)行車情況檢查(啟動、行車、加減及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)
11)各信號燈檢查及燈泡更換。
12)各油杯油量檢查、補(bǔ)充,張緊輪加油;井底各設(shè)備檢查、清掃、加油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。
四、空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng)
空調(diào)的保養(yǎng):對空調(diào)的日常維修保養(yǎng),是確保它安全可靠、高效能、長壽命運(yùn)行的必要條件。有的用戶把空調(diào)器裝上后,常年累月的使用,從不清洗,這會使功能下降,直至發(fā)
生故障,為了防止性能下降,最主要的是及時清理贓物。
1)清洗:經(jīng)常用吸塵器除掉面板和機(jī)殼上的灰塵。也可用軟布或潮布抹去面板和機(jī)殼上的灰塵和贓物,切忌用汽油、煤油、或其他化學(xué)清洗劑擦洗。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗,過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵,當(dāng)積累的灰塵太多時,便會阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔,保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。每年夏季來臨準(zhǔn)備啟用空調(diào)器前,可將空調(diào)器的底盤抽出,對蒸發(fā)器、冷凝器、底盤全面清洗整理一次,以保證使用時,空調(diào)器能高效、可靠運(yùn)行。清洗時要把電源板、風(fēng)機(jī)電機(jī)、電容器機(jī)電源線等電氣部分從清洗的地方取下來,可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器(冷凝器無濾塵網(wǎng)保護(hù),一般灰塵多)散熱肋片上的灰塵,也可用濕布擦拭。風(fēng)機(jī)葉片、葉輪要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗滌劑清洗,洗凈后最好用電吹風(fēng)機(jī)吹干,或放再通風(fēng)處自然晾干。
2)機(jī)械、電氣維護(hù):注意運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音有否異常。注意溫控器、各種開關(guān)的動作是否靈活。定期檢查電氣線路,以確?？刂崎_關(guān)、保護(hù)裝置等能可靠地工作。運(yùn)轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤,可用兆歐表對電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機(jī)等進(jìn)行絕緣電阻的測試,如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求,要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。
