第1篇 公共管理系黨總支反腐倡廉建設(shè)自評報告
2023年是我校全面貫徹落實十九大精神的一年，公共管理系黨總支按照學(xué)校的工作要點和具體要求，認(rèn)真做好紀(jì)檢監(jiān)察工作，主要內(nèi)容如下。
一、認(rèn)真組織開展黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育工作
1、認(rèn)真組織全系黨員領(lǐng)導(dǎo)干部及廣大黨員深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會黨的十七大精神。重點貫徹落實十七屆四中全會和第十七屆中央紀(jì)委第三次全會精神，努力提高我系全體黨員領(lǐng)導(dǎo)干部及廣大黨員對反腐敗斗爭長期性、復(fù)雜性和艱巨性的認(rèn)識，堅定懲治和有效預(yù)防腐敗的信心，為落實科學(xué)發(fā)展觀，促進社會和諧建設(shè)奠定堅定的思想基礎(chǔ)。
2、深入細致組織開展反腐倡廉工作的宣傳教育工作。反腐倡廉工作具有長期性、艱巨性等特點，這就要求我們不斷探索創(chuàng)新和拓展宣傳教育方式，將經(jīng)常性教育和集中性活動相結(jié)合，開展形式多樣的警示教育和激勵教育。我們注意及時向全系職工傳達黨中央、中紀(jì)委以及紀(jì)委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署要求，使職工及時了解反腐倡廉工作任務(wù)和加強勤政建設(shè)工作的精神。
3、進一步加強領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)。按照紀(jì)委大力加強黨員領(lǐng)導(dǎo)干部勤政作風(fēng)建設(shè)的具體部署要求，結(jié)合我系領(lǐng)導(dǎo)干部作風(fēng)建設(shè)實際狀況，我系認(rèn)真落實黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制、民主生活會制度和黨政聯(lián)席會議等科學(xué)民主決策機制，按時召開系務(wù)委員會會議和全體教師大會，大事講原則，小事講風(fēng)格，積極塑造團結(jié)協(xié)作、和諧進取的優(yōu)良作風(fēng)，系部工作不斷取得實效。
4、認(rèn)真組織參加學(xué)校的廉政建設(shè)教育系列活動。認(rèn)真組織全體黨員以及廣大教師積極參與學(xué)校紀(jì)委組織的各項活動，如知識競賽、專題講座、參觀學(xué)習(xí)等，在學(xué)習(xí)中，我們要求廣大教師要緊密結(jié)合業(yè)務(wù)工作，切實完成各項任務(wù)。我系黨總支以黨課、團課的方式對我系廣大學(xué)生開展守法、誠信、勤學(xué)等教育活動，以促進優(yōu)良校風(fēng)、學(xué)風(fēng)的形成。
二、努力加強我系黨風(fēng)廉政建設(shè)各項制度建設(shè)
1、認(rèn)真履行系黨總支紀(jì)律檢查的工作職能，定期檢查總結(jié)我系紀(jì)檢監(jiān)察工作情況，討論研究工作中的新情況、新問題。
2、認(rèn)真落實中紀(jì)委《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實施綱要》精神，不斷完善懲治與有效預(yù)防腐敗的制度建設(shè)，系黨政領(lǐng)導(dǎo)均與學(xué)校簽訂廉政任務(wù)書。在實際工作中相互監(jiān)督、相互協(xié)作，確保公開、公正，認(rèn)真落實各項任務(wù)。
3、認(rèn)真執(zhí)行學(xué)校包括財經(jīng)制度在內(nèi)的各種廉政規(guī)章制度情況，強化部門規(guī)范管理。經(jīng)費使用及資產(chǎn)購置等工作嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校各項管理制度。
4、進一步落實系務(wù)、黨務(wù)公開制度，拓展師生員工參與職工民主管理、民主監(jiān)督的有效途徑，在群眾中廣泛宣傳有關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)的制度與要求，使得廣大群眾提高監(jiān)督黨風(fēng)建設(shè)和反對腐敗的意識和能力，提高群眾監(jiān)督的的主動性和積極性，積極參與黨風(fēng)廉政建設(shè)。
三、認(rèn)真開展紀(jì)檢監(jiān)察日常性工作
1、積極參加學(xué)校紀(jì)檢監(jiān)察各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高紀(jì)檢監(jiān)察工作業(yè)務(wù)水平。
2、配合學(xué)校紀(jì)檢監(jiān)察部門認(rèn)真完成各項黨風(fēng)廉政建設(shè)工作。
今后，我系黨總支將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行學(xué)校各項廉政規(guī)定，加強政治理論學(xué)習(xí)，加大黨紀(jì)黨風(fēng)以及反腐倡廉的教育力度，奉公守法，恪盡職守，積極探索黨風(fēng)廉政建設(shè)工作的新途徑、新方法，為學(xué)校事業(yè)的健康發(fā)展做出更大的貢獻。
第2篇 信科小區(qū)公共及康樂設(shè)施管理說明
科信小區(qū)公共及康樂設(shè)施管理說明
1、會所
(1)目的
通過對會所的管理,為轄區(qū)住戶提供運動、健身、保健、休閑、娛樂、聚會的場所,豐富住戶的日常文化體育生活,加強住戶之間的溝通和聯(lián)系。
(2)范圍
適用于本小區(qū)會所。
(3)職責(zé)
會所管理中心負責(zé)制定會所管理規(guī)章制度、會所經(jīng)營管理和日常經(jīng)營管理活動。
(4)工作程序
a、公司轄區(qū)內(nèi)會所實行以會員制為主的管理模式,會所內(nèi)所有設(shè)施只提供給業(yè)主、住戶及嘉賓娛樂。
b、會所服務(wù)員接待、引導(dǎo)前來消費的顧客,并根據(jù)顧客要求提供相應(yīng)的服務(wù),作好相關(guān)記錄。每日按規(guī)定徹底清掃各自的保潔區(qū)。營業(yè)前和結(jié)帳后,對會所的設(shè)備,設(shè)施進行逐個檢查、調(diào)整,若發(fā)現(xiàn)有維修需要或質(zhì)量問題,及時與保修單位聯(lián)系維修,處理不了的向會所主管匯報。
c、管理處會所主管指導(dǎo)、督促會所服務(wù)員的日常工作,對會所內(nèi)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、器具進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報管理處處理。并為顧客辦理會員卡、貴賓卡等,處理顧客的投拆。
d、管理處主任全面負責(zé)所轄會所的管理工作,重大設(shè)施、設(shè)備、器具的維修、更換需報管理處主管領(lǐng)導(dǎo)審批。
2、社區(qū)文化
(1)目的
為轄區(qū)內(nèi)住戶提供社區(qū)文化活動,增進與住戶的溝通,加強精神文明建設(shè)。
(2)范圍
適用于本小區(qū)的社區(qū)文化活動。
(3)部門職責(zé)
會所管理中心負責(zé)社區(qū)文化活動的統(tǒng)籌安排,并負責(zé)組織實施。
(4)工作程序
a、社區(qū)文體活動的策劃
a.會所管理中心按照社區(qū)文化工作方向及目標(biāo)負責(zé)年度社區(qū)文化活動安排,于每年初制定出小區(qū)的《社區(qū)文化活動計劃》,報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實施。
b.會所管理中心組織開展各項社區(qū)活動,并安排專人負責(zé)及布置,每次大型活動應(yīng)有相應(yīng)的實施方案。
c社區(qū)文化活動實施的內(nèi)容包括活動主題、實施時間、地點、相關(guān)部門及人員任務(wù)分工、參加活動人員、宣傳報道的安排、活動所需設(shè)備道具、活動經(jīng)費的落實等項目。
b、社區(qū)文化活動的實施
a.管理處根據(jù)已批準(zhǔn)的《社區(qū)文化活動實施方案》召開工作會議,布置工作任務(wù),保證按時保質(zhì)完成任務(wù)。
b.管理處按照規(guī)定的時間對各項工作進行檢查、指導(dǎo),如發(fā)現(xiàn)不符合要求的應(yīng)及時處理。
c.大型社區(qū)活動要于活動前一周向業(yè)主發(fā)出通知或請貼。
d.活動進行過程中,管理處及相關(guān)部門人員利用攝影、錄音、記錄等手段記錄活動,活動結(jié)束后,要對相關(guān)記錄進行整理并填寫《社區(qū)文化活動記錄》表,歸檔保存。
c、社區(qū)文化活動的總結(jié)
管理處在每次大型社區(qū)文化活動結(jié)束后,要總結(jié)活動的效果。如在活動中發(fā)生問題,按《糾正措施控制程序》執(zhí)行。
第3篇 長青灣業(yè)戶手冊之公共環(huán)境管理
長青灣業(yè)戶手冊:公共環(huán)境管理
【kd長青灣】客戶服務(wù)中心設(shè)有專業(yè)的綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔隊伍,負責(zé)【kd長青灣】區(qū)域內(nèi)公共綠化養(yǎng)護及公共場所的清潔衛(wèi)生和垃圾清運,為了給業(yè)主/用戶營造一個整潔、安靜、安全、美觀的公共環(huán)境,我們真誠的希望得到您的全力配合。敬請您注意以下事項:
*每日22:00至次日8:00,請勿發(fā)出影響鄰居休息的噪音;晨練時請減少噪音、音樂干擾,避免影響其它鄰居的正常休息。
*裝修期間,請按照《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的相關(guān)規(guī)定控制噪音。
*晾曬架請安裝于指定位置,勿伸出樓體之外,請勿在窗外或公共區(qū)域晾曬衣物。
*請勿在公共空間放置物品、堵塞消防通道。
*請尊重鄰居的生活習(xí)慣,勿在入戶門外或其它公共區(qū)域擺設(shè)神位、燃點香燭或安裝懸鏡。
*請勿在本物業(yè)公共區(qū)域隨意張貼、散發(fā)海報、告示等。如有需要可聯(lián)系客戶服務(wù)中心,由客戶服務(wù)中心視情況統(tǒng)一安排。
*小區(qū)內(nèi)垃圾定時進行清運,為避免垃圾大量存放,請在清運時間前清理室內(nèi)垃圾;請將垃圾裝袋并扎口,置于指定收集地點分類投放。
*為避免堵塞樓宇排水系統(tǒng),請勿把垃圾或其它物品投入各類排水管道;裝修期間應(yīng)監(jiān)督施工單位做好保護措施。請勿改變排雨、排污功能,更不可將污水排入雨水管道。
*我們充分尊重每一位業(yè)戶的生活方式和生活習(xí)慣,但在此鄭重提醒您:飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守《遼寧省養(yǎng)犬管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定,并避免給其他鄰居造成影響。
第4篇 物業(yè)公共管理樓宇及修繕管理
物業(yè)公共管理之樓宇及修繕管理
2.樓宇及修繕管理規(guī)定
為保持樓宇的完好美觀,使業(yè)戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境,特訂立本規(guī)定。
2.1 房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準(zhǔn)),根據(jù)有關(guān)規(guī)定,保修期內(nèi)凡因施工原因引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負責(zé),物業(yè)管理公司可代為住戶進行聯(lián)系。
2.2 由于屬自然災(zāi)害、自然損耗或住戶使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需要維修,不在保修范圍內(nèi),物業(yè)管理公司將盡力為住戶提供有償服務(wù)。
2.3 保修期之后的日常房屋維修,住戶室內(nèi)部分費用由住戶負責(zé),公用部分費用根據(jù)維修資金使用等相關(guān)規(guī)定以及實際情況界定,由物業(yè)管理公司或相應(yīng)業(yè)主負責(zé)。
2.4 房屋公共部位凡屬人為損壞的,由損壞者負責(zé)修復(fù),并承擔(dān)有關(guān)費用。
2.5 住戶對其購、租的樓宇擁有使用權(quán),物業(yè)管理公司受開發(fā)商或業(yè)主委托,對樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場所及設(shè)施,行使管理權(quán)。
2.6 任何住戶均不得私自改變物業(yè)的用途, 物業(yè)外觀應(yīng)完好、整潔、不得妨礙市容和觀瞻,不允許封閉空中花園和外陽臺住戶不得自行封閉,允許封閉的內(nèi)陽臺應(yīng)統(tǒng)一有序。
2.7 住戶如對室內(nèi)進行裝修,應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理的一切規(guī)定。
2.8 小區(qū)之任何地方均不得涂畫或張貼廣告,違者應(yīng)負擔(dān)清洗、粉刷費用。如屬小孩所為,應(yīng)由家長負責(zé)。
2.9 樓宇內(nèi)公共地方,不得擺放家具、貨物或其他物品。
2.10 嚴(yán)禁往樓下傾倒污水、拋棄垃圾、雜物,以免傷及他人或影響衛(wèi)生,教育小孩在共公場所不得隨地大小便。否則,按規(guī)定處理。
2.11 切莫把垃圾等雜物投入廁所或下水道。如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞,住戶應(yīng)負全部修理費用。
2.12 嚴(yán)禁飼養(yǎng)犬類、家畜、家禽和在戶門外燒香拜神,懸掛迷信物品。違者按規(guī)定處理。
2.13 樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險品(如槍支、彈藥、汽油及有害液體或氣體等),以保護全體住戶的安全。
2.14 為使本小區(qū)經(jīng)常保持整潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁所有人員隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮以及瓜殼,違者按規(guī)定處理。
2.15 住戶須按期繳交各項管理費和水、電、氣的使用費用。
第5篇 桃源一中公共財物管理和賠償制度
源桃一中公共財物管理和賠償制度
一、學(xué)生宿舍的管理:
1、學(xué)校對學(xué)生宿舍實行學(xué)年度、到班管理。
2、每學(xué)年開學(xué)前一周， 總務(wù)科將已維修完好的學(xué)生宿舍交學(xué)生科調(diào)配，并履行登記、簽名手續(xù)，再由學(xué)生科負責(zé)調(diào)配到各班。
3、每學(xué)年結(jié)束時由總務(wù)科、學(xué)生科負責(zé)共同驗收學(xué)生宿舍， 對損壞、丟失的物品進行登記，并逐一落實到班，進行賠償。
4、學(xué)生每棟宿舍由學(xué)校派一名臨時工， 負責(zé)本棟內(nèi)的安全保衛(wèi)工作和公共區(qū)衛(wèi)生。
5、凡屬宿舍公共場所的財物，如水龍頭、電燈泡、 玻璃等被有意損壞，均由當(dāng)事人負責(zé)賠償(含人工費)，并報請學(xué)生科扣除該生班級得分1-2分。
6、寢室內(nèi)不準(zhǔn)擅自裝、接電線、電燈，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，輕者批評教育，重者予以處罰。
二、教室的管理
1、教室的管理實行學(xué)年度、到班管理；
2、教室內(nèi)所需的教學(xué)設(shè)備，如電燈、黑板、插座、班牌、 廣播、課桌、電視機、幻燈機和映幕等，由總務(wù)科一次性維修好，開學(xué)前一周內(nèi)交由各班主任驗收、簽名。
3、每學(xué)年結(jié)束時由總務(wù)科驗收并登記， 對損壞的財務(wù)由班級負責(zé)賠償。
4、課桌各班不得任意搬出或調(diào)換，如有損壞，須由學(xué)生本人提出申請并到財務(wù)室交維修費后， 總務(wù)科派人修理。
5、教室使用的衛(wèi)生工具等，均由總務(wù)科一次發(fā)放到班級，如有損壞或丟失，由各班負責(zé)補充。
三、公物賠償規(guī)定
1、對拆毀圍墻、破壞門窗以及其它安全保衛(wèi)設(shè)施者， 均應(yīng)立即修復(fù)，賠償損失。
2、損壞門窗、玻璃、黑板玻璃、燈管、燈泡、開關(guān)、插座和其它教學(xué)、辦公設(shè)備者，一律按原價賠償。
3、損壞學(xué)校建筑，水龍頭和公共場所的水電設(shè)備者，如自覺報告，只收取工本費；若隱瞞不報，經(jīng)查證后，加倍賠償，并通報全校。
4、破壞學(xué)校綠化，私摘學(xué)?；ü?，踩倒花欄桿和竹木籬等， 按規(guī)定給予一定的罰款。
第6篇 某物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)備管理控制程序
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)備管理控制程序
1.0目的
通過對物業(yè)公共設(shè)備的管理,使所有公共設(shè)備在使用中保證完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的公共設(shè)備。
3.0職責(zé)
3.1小區(qū)主要配套設(shè)備由開發(fā)商負責(zé)訂貨安裝,物業(yè)管理公司及管理處有關(guān)人員負責(zé)移交使用時的驗收。
3.2機電主管負責(zé)設(shè)備運行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管,負責(zé)零星設(shè)備、配件、運行材料的采購計劃的編制。
3.3管理處機電人員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標(biāo)識及記錄。
4.0工作程序
4.1接管設(shè)備的驗收
4.1.1設(shè)備的接管與驗證(收),由公司領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)工程技術(shù)人員與開發(fā)商輸設(shè)備交接驗收及資料移交手續(xù)。
4.1.2設(shè)備接管時按照設(shè)備出廠說明書及有關(guān)國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。如驗收不合格,則應(yīng)在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責(zé)整改。
4.2設(shè)備的標(biāo)識、建賬和資料管理
4.2.1設(shè)備的標(biāo)識
所有設(shè)備實現(xiàn)單機懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識該機的編號、技術(shù)資料、責(zé)任人、運行狀況等。
4.2.2設(shè)備的建賬
4.2.2.1工程部負責(zé)建立《機電設(shè)備臺賬》,臺賬內(nèi)容包括:設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術(shù)資料、保養(yǎng)人等。
4.2.2.2機電主管不定期審查各小區(qū)《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備運行記錄表》。
4.2.2.3機電人員對重大的、主要的設(shè)備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應(yīng)主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
4.2.2.4重大設(shè)備資料原件由公司辦公室統(tǒng)一建檔保管,管理處持復(fù)印件。
4.2.3設(shè)備資料的歸檔
4.2.3.1機電主管建立《機電設(shè)備臺帳》。
4.2.3.2每臺設(shè)備資料依次編入:每臺設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表、設(shè)備檢查保養(yǎng)表、機電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說明書、合格證等。
4.2.3.3機電主管集中保存近期《維修單》、《設(shè)備對外委托維修單》、《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》。
4.2.4設(shè)備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于工程部并標(biāo)識清楚。
4.2.4.2工程部對所有資料的記錄、立卷進行指導(dǎo)檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.3設(shè)備的運行
設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)內(nèi)確定責(zé)任人。對應(yīng)不同的設(shè)備,制定'運行管理規(guī)程',由機電人員遵照執(zhí)行,并做好相應(yīng)的運行記錄。
4.4設(shè)備的維修
4.4.1發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞,機電主管要組織人員進行維修,對于大中修項目可請原保修單位協(xié)助指導(dǎo)。
4.4.2解決不了的故障需要外委維修的,機電主管應(yīng)填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,報請公司批后執(zhí)行,維修結(jié)束,機電人員需對設(shè)備進行檢測,檢測合格方予以驗收。
4.4.3所有設(shè)備的維修按單機記錄在《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。
4.5設(shè)備的保養(yǎng)
4.5.1機電人員依《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》的安排,對應(yīng)《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進行檢查保養(yǎng),并將結(jié)果按單機記錄于《機電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。
4.6設(shè)備及零星部件的請購按樓宇正常運行或維修的需要,由機電主管填寫《請購單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核后報請公司批準(zhǔn)。
4.7采購
采購人員按照《請購單》的規(guī)格要求,會同購置申請人共同采購,在確認(rèn)所購產(chǎn)品符合性能、規(guī)格要求,且具有產(chǎn)品合格證書,價格合理的情況下方可辦理付款提貨手續(xù)。
4.8驗證
對新購置的產(chǎn)品,由機電主管會同機電人員進行驗證,對重要設(shè)備的驗證需會同專業(yè)工程技術(shù)人員驗證。驗證完畢,機電主管辦理入庫建賬手續(xù)。
4.9設(shè)備庫存的管理
閑置設(shè)備和軼使用設(shè)備,由所屬部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風(fēng)、并加蓋防塵罩,貼上標(biāo)簽。庫存設(shè)備重新啟用前由機電人員或相關(guān)人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.10設(shè)備的報廢
因損耗或損壞無法修復(fù),致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時,由機電主管組織相關(guān)人員確認(rèn),提交工程部經(jīng)理審核,報公司批準(zhǔn)后,始得報廢并除賬。
5.0相關(guān)文件
5.1各類設(shè)備運行管理規(guī)程
5.2各類設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
5.3各類設(shè)備操作規(guī)程
5.4《機電運行交接班記錄》
5.5《請購單》
5.6《設(shè)備對外委托維修申請單》
5.7《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》
5.8《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》
5.9《設(shè)備卡》
5.10《機電設(shè)備臺賬》
第7篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實行全封閉管理,設(shè)有24小時秩序維護巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負責(zé)大廈的秩序維護指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護員守衛(wèi),業(yè)戶進出各主入口時,若負責(zé)守衛(wèi)的秩序維護員為履行職責(zé)要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產(chǎn)不受侵害,秩序維護員、管理員有權(quán)對進內(nèi)的陌生人士進行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強大廈內(nèi)的秩序維護措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護部施援。
五、為維護公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動。
六、客戶應(yīng)自覺維護大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹(jǐn)記以下事項:
1、有人來訪,請辨認(rèn)來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進入您的房間時,請認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗其證件,如有懷疑,應(yīng)及時致電該機構(gòu)驗證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時,室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨留在室內(nèi),避免發(fā)生危險;如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機等應(yīng)遠離兒童。
2、如發(fā)生可燃氣體泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險時,應(yīng)即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時,馬上采取下列各項措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃氣總閘及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗警鐘時,不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動機及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務(wù)中心,并保護好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第8篇 物業(yè)區(qū)公共設(shè)施管理程序
物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施管理程序
1、目的
本程序明確了對公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運行。
2、使用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施 (環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng),電梯閉路監(jiān)視系統(tǒng)、公用天線、公共照明、路燈)
3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso9002 4.94.8
4、相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊 4.9過程控制
4.2物業(yè)管理分承包方的控制
5、職責(zé)
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部負責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常管理事務(wù)。
5.2機電工程部負責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔、小區(qū)公用設(shè)施的策劃、小區(qū)公用設(shè)施分承包方的委托評審工作。
5.3財務(wù)部負責(zé)按合同的規(guī)定向分承包方支付規(guī)定的費用。
6、實施程序
6.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理
6.1.1機電工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運行的情況下對圖紙進行審批,并將情況報告物業(yè)管理部或沙河管理部。
6.1.2物業(yè)管理部、沙河管理部根據(jù)機電工程部的意見對施工進行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正常恢復(fù)。
6.1.3機電工程部在其施工完畢后將其峻工圖收集歸檔,并補充在相應(yīng)的資料中。
6.1.4物業(yè)管理部、沙河管理部應(yīng)在日常巡視值班中對市政公用設(shè)施進行監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在值班記錄表上作出記錄并及時通知市政相關(guān)業(yè)務(wù)部門處理。
6.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理
6.2.1機電工程部負責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施進行策劃并上報總經(jīng)理,經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施,峻工后將資料整理歸檔。
6.2.2機電工程部負責(zé)按cpm-op-023程序的規(guī)定對小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進行發(fā)包和評審,并將情況報物業(yè)管理部、沙河管理部。
6.2.3機電工程部負責(zé)zz小區(qū)的路燈維修,沙河管理部負責(zé)沙河小區(qū)的路燈維修,沙河管理部、物業(yè)管理部負責(zé)各自區(qū)內(nèi)公共照明的維修。
6.2.4物業(yè)管理部、沙河管理部負責(zé)按對分承包合同的要求進行監(jiān)管并配合機電工程部作好對分承包方的評審工作。
6.2.5機電工程部所繪制的圖紙,應(yīng)有擬制、審核人員簽字并經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后,方可生效。
6.3故障狀態(tài)的處理
6.3.1小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由各管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報修,影響較大時應(yīng)向上一級領(lǐng)導(dǎo)報告.同時將結(jié)果記錄在值班記錄上。
6.3.2各管理處負責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障并按合同的要求直接向分承包方報修.同時將處理結(jié)果記錄在值班記錄上。
6.3.3如分承包方不能按合同要求及時進行維修的,管理處應(yīng)將情況上報機電工程部,由機電工程部負責(zé)協(xié)調(diào)處理。
6.3.4如故障維修單位需要,機電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部均有配合的義務(wù)。
7記錄
7.1值班記錄
7.2分承包方資格評定表
7.3承包合同
7.4合格分承包方清單
第9篇 物業(yè)公共管理之公共區(qū)域管理
7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程
7.1 目的
為了規(guī)范對公共場所的管理,保持良好的公共環(huán)境。
7.2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對公共場所的管理。
7.3 職責(zé)
7.3.1 公司經(jīng)理負責(zé)貫徹實施本規(guī)程。
7.3.2 客戶部主管和物業(yè)助理負責(zé)對本規(guī)程的過程控制和監(jiān)督實施。
7.3.3 本物業(yè)住戶和物業(yè)管理公司各部門負責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。
7.4 公共區(qū)域的管理
7.4.1 公共場所主要是指:外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠等。
7.4.2 公共場所管理的主要內(nèi)容是指:對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠、標(biāo)示牌、廣告牌等方面的管理。
7.4.3 公共場所的日常管理
1)由客服部安排物業(yè)助理對公共場所進行管理,物業(yè)助理必須每天對公共場所進行巡視檢查一次,并將檢查情況及時記錄于《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》中,發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理或匯報。
2)物業(yè)助理對巡視發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門進行處理。同時應(yīng)及時進行跟蹤和檢查,直到問題處理合格為止。
3)物業(yè)助理應(yīng)依據(jù)公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結(jié),提出合理化建議。部門主管應(yīng)根據(jù)使用情況和管理情況及時進行調(diào)整和處理。
7.4.4 公共場地的使用管理
1)臨時使用申請、審批與使用
2)客戶因商務(wù)需要,而要求使用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場地時,則客戶可書面申請,附加活動方案,交給客服部主管進行審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按活動方案組織實施。
3)客戶必須在客服部指定的位置區(qū)域內(nèi)進行活動組織,不得私自擴大或占用批準(zhǔn)范圍以外的地方。
4)客戶必須在規(guī)定的時間內(nèi)進行使用,因商務(wù)需要確需延長時間時必須到客服部辦理延續(xù)使用手續(xù),經(jīng)批準(zhǔn)同意后,方可繼續(xù)使用。
7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求
1)場地臨時使用時,要求客戶必須裝飾整齊、美觀大方,符合物業(yè)管理的各項管理規(guī)定。
2)客戶裝飾時,不得損壞公共設(shè)施。否則,物業(yè)管理公司有權(quán)要求客戶給予適當(dāng)?shù)馁r償。
3)客戶使用完畢后,應(yīng)及時對使用的場地進行清理,經(jīng)客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。
7.5 廣告牌的管理
7.5.1 臨時使用申請、審批與使用
1)本物業(yè)的客戶需要安裝廣告招牌時,應(yīng)及時到客服部提交書面申請并附廣告牌的設(shè)置方案,辦理廣告牌的申請手續(xù)。
2)客戶管理人員接到客戶申請后,應(yīng)及時交部門主管審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按照方案組織實施。
3)客戶制作、安裝廣告牌時,必須使用統(tǒng)一的、合格的材料,以保證廣告牌的制作和安裝質(zhì)量。
4)客戶廣告牌在使用期間,必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài),發(fā)現(xiàn)損壞后應(yīng)及時進行維護,不得拖延,否則,物業(yè)管理公司有權(quán)采取強制措施要求整改。
5)客戶使用廣告牌到期前一個月,必須及時到客服部辦理延期手續(xù),客戶管理員應(yīng)提前告之客戶,若客戶未作回應(yīng),則物業(yè)管理公司將按照到期進行處理,客服部有權(quán)將廣告牌租賃給其它客戶。
6)若因廣告牌的制作質(zhì)量或安裝質(zhì)量的問題,給物業(yè)管理公司或他人造成損失時,由客戶承擔(dān)一切后果。
7.5.2 廣告牌懸掛規(guī)定
1)所有客戶均無權(quán)私自在本物業(yè)內(nèi)過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設(shè)立廣告招牌。
2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內(nèi)或門面上懸掛、張貼。
3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。
4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防,經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn))臨時使用的按“公共場所的日常管理”規(guī)定收取場地臨時使用費。
5)凡違反以上規(guī)定內(nèi)容者,按照違章裝修進行處理。除令其拆除、撤銷、修補破損、恢復(fù)原狀外,并處以1000―2000元人民幣罰款。
第10篇 z醫(yī)院公共部位設(shè)備設(shè)施管理計劃
1、公共部位報修管理
1)、院方報修維修規(guī)程
1.1管理中心工程部在接到院方人員報修要求時,應(yīng)及時填寫《報修記錄表》。
1.2記錄人即時將記錄的報修內(nèi)容通知管理中心工程部主管。
1.3管理中心工程部主管按照報修內(nèi)容安排維修人員的工作:
1.4如報修內(nèi)容屬物業(yè)管理范圍,維修人員應(yīng)在接單后,按與院方人員約定時間前15分鐘內(nèi)帶齊工具到達維修現(xiàn)場。
1.5維修人員到達現(xiàn)場后,應(yīng)首先對報修項目進行對比確認(rèn),不相同的應(yīng)及時向院方人員提出并反饋給管理中心工程部主管之后按管理中心工程部主管安排進行。
1.6維修人員應(yīng)在維修完畢后將相關(guān)情況填于《維修記錄表》讓院方人員簽名確認(rèn)。
2、公共設(shè)施設(shè)備的報修維修程序。
2.1管理中心接到公共設(shè)備設(shè)施的報修信息后,應(yīng)立即將有關(guān)情況記錄于《報修記錄表》,并即時將報修內(nèi)容通知管理中心工程部主管。
2.2管理中心工程部主管按照報修內(nèi)容,盡快安排維修人員帶齊維修工具及備件趕到現(xiàn)場進行維修,做到小修不過夜,中修不過周,大修不過月。
2.3完成維修工作后,維修人員應(yīng)在《維修記錄表》上注明維修有關(guān)事項,并由管理中心工程部主管確維修人員應(yīng)妥善保管好《維修記錄表》。
2.4當(dāng)維修項目需更換較大的零、部件時,維修人員應(yīng)參照該設(shè)備的說明書、圖紙等相關(guān)資料進行。維修完成后要填寫《維修記錄表》并經(jīng)管理中心工程部主管確認(rèn)后存檔。
2.5工程維修人員在完成維修任務(wù)后,應(yīng)及時向管理中心工程部主管報告,管理工中心程部主管將處理結(jié)果填寫于報修記錄。
2.6檢驗與回訪:主管對每日的《派工單》要及時收回,根據(jù)維修記錄的完成情況向院方人員電話或上門回訪,回訪的內(nèi)容:針對服務(wù)的及時性和院方人員對維修服務(wù)過程是否滿意。對于難度較大不能當(dāng)天解決的維修,要與維修人員一同到現(xiàn)場看維修情況,并查找當(dāng)日未解決項目原因,及時監(jiān)督解決。負責(zé)跟蹤過程。經(jīng)過回訪或檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施,立即整改。
第11篇 物業(yè)管理公共關(guān)系處理技巧務(wù)教案
物業(yè)管理公共關(guān)系,業(yè)戶(業(yè)主和租戶)公眾是一個方面,各相關(guān)關(guān)系又是一個方面。在協(xié)調(diào)這兩個關(guān)系上頗費業(yè)內(nèi)人士的心思。不同公眾應(yīng)有不同的公關(guān)技巧,如果運用得當(dāng),就能心想事成。以下幾則案例充分顯示了物業(yè)管理公共關(guān)系的魅力,現(xiàn)綜合在一起,以饗讀者。
一、 業(yè)戶公眾的公關(guān)技巧
1、上門雪中送炭,收管理費也就不難
某小區(qū),由動遷房和部分商品房組成。由于種種原因,有不少業(yè)戶收入減少,有些家庭經(jīng)濟確實還非常困難,所以拖欠物業(yè)管理費的情況比較嚴(yán)重。開始物業(yè)管理處上門做了些思想溝通,但效果并不太理想。一些業(yè)主說:“人都快養(yǎng)不活了,還要交什么管理費,真是開玩笑?！?/p>
面對這些情況,物業(yè)管理處意識到一般化催繳不是良策,眉毛胡子一把抓結(jié)果只會竹籃子打水一場空。于是匯集調(diào)查研究得到的資料進行全面分析,針對不同情況進行分類。
一、家庭經(jīng)濟困難、家庭主要成員身體健康狀況不好,收入受到影響,暫時無能力支付物業(yè)管理費或房租;
二、家庭經(jīng)濟困難,夫婦倆雙雙下崗,收入減少,拒付管理費;
三、家庭經(jīng)濟無困難,因與物業(yè)管理處有疙瘩,拒付管理費;
四、無任何欠繳理由,拒付物業(yè)管理費。
在分析了情況之后,管理處精心策劃相對應(yīng)的公關(guān)對策。
一、對第三種情況業(yè)戶,物業(yè)管理處誠心誠意上門家訪,主動解開疙瘩,取得業(yè)戶諒解,改善彼此關(guān)系;
二、與居委會、街道等社區(qū)多方聯(lián)系,將小區(qū)內(nèi)下崗人員情況進行信息溝通,協(xié)調(diào)尋求早日再就業(yè)的幫助;
三、物業(yè)管理處定期把報刊登載的招工就業(yè)信息提供給第一、第二種情況的業(yè)戶,還對一些業(yè)戶進行招工應(yīng)聘注意事項的輔導(dǎo),幫助他們盡快再就業(yè);
四、對一些一時確實無法解決經(jīng)濟困難的租戶,幫助其按照有關(guān)政策申請減免租金;
五、對一小部分無理由而拒付的業(yè)戶,上門家訪,以交朋友的方式進行情感交流,相互之間坦率誠懇,曉之以理,動之以情;
六、對反復(fù)交流溝通仍然無理由而不付管理費的個別業(yè)戶,物業(yè)管理處做好充分準(zhǔn)備,發(fā)出律師函,督促其付費。對發(fā)出律師函仍置之不理的,最終通過法律途徑解決。由于管理處掌握情況確鑿,法律法規(guī)使用得當(dāng),收到了效果,也教育了“釘子戶”。
由于物業(yè)管理處在對待業(yè)戶拖欠管理費或房租問題既有精心策劃,而且策劃目標(biāo)明確,在實施過程中又處處做業(yè)戶的朋友,幫助排憂解難,因而不斷得到小區(qū)里的業(yè)戶理解和支持,有的業(yè)戶家庭經(jīng)濟改善了,還十分感激管理處,因此,小區(qū)的物業(yè)管理費和房租的收繳率大大提高。從中可以領(lǐng)悟到,一個成功的公共關(guān)系策劃,將是物業(yè)管理企業(yè)運行成功的有力支持。
2、業(yè)戶心痛的“夾生飯”,物業(yè)管理怎樣燒
業(yè)戶入伙,裝修必不可免。但裝修隊伍大多是業(yè)戶自己聯(lián)系的,素質(zhì)良莠不齊,遺留的裝修垃圾清運,容易將電梯、墻面因清運毛糙而受損,業(yè)戶十分心疼,轉(zhuǎn)而要物業(yè)管理管一管。猶如一鍋夾生飯,物業(yè)管理人員經(jīng)過精心策劃,善使技巧,面對業(yè)戶呼吁。
某物業(yè)管理公司管理的一高檔花園小區(qū),正值裝修高峰,由于業(yè)戶各自聯(lián)系裝修隊伍,裝修垃圾往往由裝修隊伍自己清運,不但清運時粗糙作業(yè),而且還向業(yè)戶收取一定的費用。正是由于業(yè)戶聯(lián)系的裝修隊伍來源不一,良莠不齊,在垃圾清運中時有發(fā)生將電梯內(nèi)部及樓層地面,墻面擦碰損壞,業(yè)戶十分心痛。轉(zhuǎn)而要求物業(yè)管理處出來“管一管”。
物業(yè)管理處了解問題的癥結(jié)所在,考慮到如果與不同來源的裝修隊伍一個一個打招呼無濟于事,如果處理不及時,采取敷衍業(yè)戶的做法,將來不但業(yè)戶要吞下裝修引致居住環(huán)境損壞的苦果,且物業(yè)管理自身以后也難辭其咎。于是精心策劃:
1)告知業(yè)戶,為維護物業(yè)完好,垃圾清運一律由物業(yè)管理處處理,裝修垃圾即時袋裝化;
2)物業(yè)管理處清運垃圾收費因采用集中清運,可以低于各裝修隊;
3)發(fā)揮物業(yè)管理規(guī)范操作優(yōu)勢,在清運中避讓電梯使用高峰時段,確保業(yè)戶使用電梯不受影響。
這三條策劃措施在業(yè)戶中反響十分良好,得到了業(yè)戶一致好評。在實施過程中,由于物業(yè)管理人員搬運小心,袋裝化垃圾不再凌亂不堪,且規(guī)定清運時段避讓業(yè)戶出行時段,不僅不再出現(xiàn)擦碰損壞電梯、樓道地面和墻面,而且不影響業(yè)戶們正常生活起居,大受業(yè)戶贊賞。
由于物業(yè)管理及時關(guān)注業(yè)戶呼吁,針對性策劃應(yīng)對措施,因此,這一高檔花園樓盤的業(yè)戶對物業(yè)管理處的管理和服務(wù)有了良好的第一印象,業(yè)戶與物業(yè)管理處之間的關(guān)系有了可喜的第一頁。試想如果物業(yè)管理處沒有上乘的策劃和技巧,或者束手無策,那么業(yè)戶必然感到今
后的居住得不到稱心滿意和有能力的服務(wù),業(yè)戶又怎么會安心托付物業(yè)管理呢因此,這個高檔樓盤的物業(yè)管理的這一策劃在技巧運用上是成功的。
3、物業(yè)管理遭誤解如同仇人,如何“柳暗花明又一村”
物業(yè)管理處面對小區(qū)內(nèi)一業(yè)戶特殊困難需求,通情達理給予幫助,本是一件好事。但是世界上的事情是復(fù)雜的,另一同樓業(yè)戶與特殊困難業(yè)戶有矛盾糾葛,以妨礙其居住正常利益為由橫加阻擾,甚至視物業(yè)管理人員為仇人。但是,后來的發(fā)展如何呢且看該物業(yè)管理處運用公共關(guān)系技巧,使得尷尬事“柳暗花明又一村”。
某物業(yè)管理處的小區(qū)某號樓一樓的業(yè)戶女主人一天來管理處哭訴說,由于丈夫患癌癥,醫(yī)院無回天之力。他們的居室因窗外一棵大樹遮擋,冬天里不透陽光十分陰暗,瀕危的病人十分難挨,女主人懇請物業(yè)管理處將這棵大樹移開一點,讓病人獲得陽光,以慰籍病人。物業(yè)管理處當(dāng)即趕到實地了解實情。時值隆冬三九嚴(yán)寒,室外陽光還是暖融的,但該業(yè)戶居室因窗口有那棵大樹遮擋,室內(nèi)卻十分陰暗,無形之中給垂危的病人心理上蒙上陰影。管理處十分同情該業(yè)戶的遭遇,又實地察看到大樹前地面開闊,將樹挪開一點頗有余地,且不影響大樹生長,于是答應(yīng)了該業(yè)戶的懇求。當(dāng)正欲施工移樹之際,不料同樓的三樓一位業(yè)戶(該業(yè)戶是業(yè)委會成員)情緒激烈地出面阻攔,堅決反對將這棵大樹往外移三米。理由是當(dāng)時就是沖著有大樹臨窗才購房的,如果需移開這棵大樹就要退房。雖然物業(yè)管理處再三解釋,無奈三樓業(yè)戶夫婦死活不同意。時隔不久,正值年末將至,一樓業(yè)戶女主人再次來物業(yè)管理處苦苦哀求,家里實在太陰暗,懇請物業(yè)管理處做做好事,讓垂危的病人能享受一點陽光。物業(yè)管理處考慮再三,將樹移開三米,以告慰病人。剛移好樹,工作人員還未洗手,那三樓業(yè)戶夫婦就怒氣沖沖來到物業(yè)管理處大吵大鬧,越鬧越兇。物業(yè)管理處耐心地一再解釋,請他們諒解。這對夫婦卻說什么聽不進去。后來有幾位業(yè)主實在看不過去把三樓夫婦拉走了。
物業(yè)管理處在三樓夫婦離開之后并非認(rèn)為事情結(jié)束了,而是反復(fù)思考沖突的癥結(jié)究竟在哪里怎樣去化解帶著這一問題,物業(yè)管理處進行了深入了解。經(jīng)過細致的訪問了解,原來得知一樓業(yè)戶在窗外縫隙地上種蔬菜,引起三樓業(yè)戶不滿;三樓業(yè)戶在窗外長期擱放濕拖把往下淌水,又引起一樓業(yè)戶不滿,兩家從此有了積怨。物業(yè)管理處又在業(yè)戶走訪中得知三樓業(yè)主對五樓的一位業(yè)主比較尊重,物業(yè)管理處遂決定巧妙地運用人際關(guān)系,分頭做協(xié)調(diào)、溝通工作。
1)管理處多次到兩戶業(yè)戶家中,分別協(xié)調(diào)、溝通,一再表示物業(yè)管理處對每一位業(yè)戶一視同仁,只要于法于情合理,物業(yè)管理處愿為每一位業(yè)戶排憂解難。
2)物業(yè)管理處又登門拜訪五樓業(yè)主,道明原委,請求五樓業(yè)主從中幫助協(xié)調(diào),五樓業(yè)主見物業(yè)管理處工作做得這樣細致,處處顯示出親情,十分感動,一口答應(yīng)從中斡旋。果然,經(jīng)過五樓業(yè)主熱心協(xié)調(diào),三樓業(yè)戶收回了堅決要求將大樹恢復(fù)原地栽種的要求。
3)物業(yè)管理又分析三樓業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理工作比較熱心,因此仍然不斷在小區(qū)設(shè)施增設(shè)、小區(qū)環(huán)境改變等事情上主動上門請三樓業(yè)主指導(dǎo)、建議、督查,三樓業(yè)主也每次樂意參與。
春節(jié)過后第一天上班,管理處得知三樓業(yè)主因身體不適,曾因病住過幾天醫(yī)院,趕忙帶上水果上門探望,在探望中祝愿他早日康復(fù),還不時征求他對物業(yè)管理工作的意見,三樓業(yè)戶夫婦大受感動,深感物業(yè)管理人員像一家人一樣對他們關(guān)懷、尊重。此后,三樓業(yè)主經(jīng)常到物業(yè)管理處作客,滿面笑容與工作人員打招呼,談物業(yè)管理工作。至于一樓的蔬菜地早已鏟去,還補種了樹苗;三樓的濕拖把也早已收去。兩家積怨已煙消云散。
4、小區(qū)內(nèi)泊車遭意外,物業(yè)管理不僅無責(zé)任,業(yè)主反而佩服管得好
業(yè)戶在居住小區(qū)里泊車圖方便,任意停車。無巧不成書,不該停車的地方剛停車,不料一塊石頭從天而降,砸碎車后的擋風(fēng)玻璃,因而發(fā)生責(zé)任誰負問題。物業(yè)管理處對此事調(diào)處得當(dāng),不僅分清責(zé)任,還幫助違章停車業(yè)主減少損失,充分顯示物業(yè)管理處公關(guān)技巧剛?cè)嵯酀?業(yè)主十分佩服。
一天,一輛黑色奧迪轎車駛?cè)胄^(qū),小區(qū)物業(yè)管理處車管員上前接待,見車中是5號樓一位業(yè)主,便熱情招呼請司機將車停到地下車庫。但司機卻說“一會兒就開走”,徑直將車停于5 號樓旁。車剛停好,業(yè)主尚未下車,一塊鵝卵石從天而降,不偏不倚砸在轎車后面的擋風(fēng)玻璃上,玻璃當(dāng)場粉碎,所幸的是車內(nèi)無人受傷。
事后,業(yè)主到物業(yè)管理處提出賠償事宜,理由是小區(qū)內(nèi)公共部位發(fā)生任何人員傷亡、物品損壞,管理處都應(yīng)負責(zé)任,應(yīng)予賠償。物業(yè)管理處對此熱情接待,坐下來與業(yè)主一起分析事故發(fā)生的原因和責(zé)任歸屬,同時和業(yè)主一起翻閱公開的小區(qū)內(nèi)有關(guān)車輛停放規(guī)定,互相交流看法,表明物業(yè)管理處態(tài)度;此次意外事故責(zé)任在于車輛的主人未按規(guī)定,隨意停車而致。但物業(yè)管理處對業(yè)主遭受意外損失深表同情。在物業(yè)管理處熱情耐心的接待和分析講解下,業(yè)主漸漸自知理虧而欲離去。事情到了這個份上,似乎物業(yè)管理處已無掛牽,但物業(yè)管理處并未“事不關(guān)己高高掛起”,而設(shè)身處地為業(yè)主遭意外不測著想,表現(xiàn)出關(guān)切之情。為了減少業(yè)主的損失,按照有關(guān)規(guī)定為業(yè)主出具了證明材料(證明此次轎車被砸事故純系意外),還為業(yè)主奔波,到當(dāng)?shù)鼐馂闃I(yè)主辦理了相關(guān)的證明手續(xù),使得業(yè)主有充分依據(jù)向保險公司辦理理賠事宜。通過交涉,業(yè)主在物業(yè)管理處大力
協(xié)助下獲得了保險公司理賠。業(yè)主萬分感謝物業(yè)管理處為其分?jǐn)_排難,又再三表示:物業(yè)管理真是管得好,以后一定按規(guī)定停放車輛。
5、物業(yè)管理面對矛盾如何“眾口難調(diào)卻要調(diào)”
新建小區(qū)業(yè)戶陸續(xù)入住,一個普遍的現(xiàn)象隨之產(chǎn)生:家家戶戶有裝修,裝修垃圾的臨時堆放點出現(xiàn)了。家家戶戶有裝修,但家家戶戶又討厭垃圾堆放點就在附近。這是一對矛盾。有時還是十分激化的矛盾。物業(yè)管理面對矛盾如何“眾口難調(diào)卻要調(diào)”,不但要有高度的服務(wù)責(zé)任心,看來還要有高超的公共關(guān)系技巧。
某多層房小區(qū)陸續(xù)有業(yè)戶入住,一時小區(qū)內(nèi)裝修紅紅火火。裝修自然會產(chǎn)生裝修建筑垃圾,自然也就有了臨時性的裝修垃圾堆放點,不免給臨近業(yè)戶帶來不舒服。于是小區(qū)里不少業(yè)戶到物業(yè)管理處和居委會“告狀”,反映建筑垃圾臨時堆放對環(huán)境整潔有影響,要求物業(yè)管理處取消臨時堆放,否則將聯(lián)名寫信或*。
物業(yè)管理處對業(yè)戶們的反映非常重視,反來復(fù)去籌劃如何解決。既要從實際出發(fā)理解業(yè)戶入住裝修,又要盡量滿足業(yè)戶對環(huán)境整潔要求。一方面過細做工作,化解臨時垃圾堆放點問題,另一方面及時與業(yè)戶和居委會、愛衛(wèi)會協(xié)調(diào),爭取支持、理解小區(qū)初始階段特殊情況。第一,與居委會商討,取得共同認(rèn)識,并召開相關(guān)業(yè)主代表協(xié)商會議,通過業(yè)主代表廣泛向業(yè)戶們宣傳,入戶裝修家家都有過,當(dāng)時建筑垃圾也在臨時堆放點,物業(yè)管理處承諾一定重視處理建筑垃圾臨時堆放,采取切實措施,使臨時堆放帶來的影響降低到最低限度,同時請業(yè)戶克服暫時帶來的不便,請求獲得諒解、支持。第二,物業(yè)管理處隨即與環(huán)衛(wèi)所協(xié)商,增加建筑垃圾清運次數(shù),防止堆放時間過長而影響周圍居民的生活。第三,宣傳和督促新入住業(yè)戶在裝修時建筑垃圾袋裝化,扎好口子,堆放整齊。第四,經(jīng)過協(xié)商溝通,請愛衛(wèi)會經(jīng)常噴灑藥水,以防止蚊蠅孳生。
在物業(yè)管理處廣泛開展公關(guān)活動,多方努力下,該小區(qū)的裝修垃圾臨時堆放問題得到了切實控制和有效管理。業(yè)戶們對物業(yè)管理重視業(yè)戶意見,切實解決難題,并且協(xié)調(diào)方方面面為業(yè)戶排憂解難,眾口一辭表示:這樣的物業(yè)管理讓人放心,讓人稱心滿意。
二、相關(guān)公眾公關(guān)的技巧
1.又要馬兒好,又要馬兒少吃草
電梯是高層樓宇業(yè)戶日常生活出行的重要工具,因此,對電梯的維修保養(yǎng)有特殊的要求。業(yè)戶和業(yè)委會要求
電梯運行安全、快捷,維修保養(yǎng)及時,同時又要求
對電梯的維修保養(yǎng)費用盡可能降低費用支出。物業(yè)管理企業(yè)在選擇電梯維保公司中如何選好伙伴,頗費周折,有不少相關(guān)公眾公共關(guān)系技巧。
某小區(qū)建筑面積近六萬平方米,住房四百多套,分布于四幢大樓,擁有八部電梯。原來八部電梯由某電梯制造廠商在免保期維修服務(wù)。該電梯廠商在免保期結(jié)束后提出,如繼續(xù)提供維保服務(wù),年費用為29萬元,維修人員在接到維保要求之后二小時到現(xiàn)場。但這兩點遭到小區(qū)業(yè)委會的強烈不滿。不滿之一,維保費用明顯偏高;不滿之二,維保緊急應(yīng)對不力,必須在電梯故障發(fā)生之后30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場排除故障。
針對業(yè)委會和眾多業(yè)戶的共同要求,物業(yè)管理處進行多方面調(diào)查研究,以作出正確對策。通過調(diào)查分析比較,物業(yè)管理處首先認(rèn)同業(yè)委會的意見,應(yīng)予以支持、采納。其次,事實反映原來的電梯廠商自認(rèn)為公司大、名氣響,放不下架子,缺乏市場競爭意識。據(jù)此,物業(yè)管理處一面繼續(xù)與原電梯公司協(xié)商,希望降低維保費用,提高維保效率;另一方面積極開辟選擇新伙伴。物業(yè)管理處充分運用商業(yè)經(jīng)營談判技巧,通過比較篩選,終于挑選到一家電梯公司,該公司維保價格總體下降10萬元,服務(wù)承諾還優(yōu)于物業(yè)管理處提出的條件,做到派出二位電梯維保人員實行24小時蹲點服務(wù),隨叫隨到。當(dāng)這一選擇提供小區(qū)業(yè)委會時,得到熱烈贊賞。小區(qū)業(yè)委會和業(yè)主們稱贊物業(yè)管理處有辦法,精心為他們著想,為他們當(dāng)家理財,服務(wù)令人滿意,真是小區(qū)的好管家。
2、樓上漏水樓下遭殃,物業(yè)管理處卻找到了“第三者”
房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑總承包方、裝潢公司,這些都是與物業(yè)管理公司經(jīng)常打交道的相關(guān)公眾。在已入住物業(yè)的業(yè)戶之間因樓上漏水殃及樓下的事件中,物業(yè)管理一不粗糙地指責(zé)樓上業(yè)戶,二不袖手旁觀,卻請來三家相關(guān)單位,順藤摸瓜搞清事實。不但業(yè)戶贊不絕口,即使是有責(zé)任的相關(guān)一方也心服口服,無責(zé)任方更是佩服得五體投地。物業(yè)管理公司的公共關(guān)系協(xié)調(diào)技巧真是叫人拍案叫絕。
某花園是地處上海浦東新區(qū)的高檔樓盤,小區(qū)內(nèi)設(shè)有商務(wù)中心、超市、銀行,還有迷你高爾夫球場,業(yè)戶入住不乏豪華裝修。未過許久,四樓一位業(yè)主向物業(yè)管理處報修居室漏水。管理處立即于第一時間到達現(xiàn)場,經(jīng)檢查水是從樓上滲漏下來的,物業(yè)管理處經(jīng)理會同設(shè)備人員來到樓上,樓上業(yè)主說“你們要敲盡管敲,到時候,若不是我的責(zé)任的話,給我恢復(fù)原樣。”這句話隱含著一定分量。此高檔樓盤入住業(yè)戶都不惜豪華裝潢,地板、門套、踢腳線悉數(shù)采用全紅木材料,衛(wèi)生間、廚房間的瓷磚、地磚均是全進口材料。物業(yè)管理處考慮,如果確不定責(zé)任方,貿(mào)然開工,后果怎么辦還是物業(yè)管理處經(jīng)理想得周到,提議由業(yè)主請來裝潢公司,由管理處
請來房地產(chǎn)發(fā)展商及總承包商,由物業(yè)管理處到場,多方當(dāng)面協(xié)商。
第二天,當(dāng)事的樓上樓下兩位業(yè)主、裝潢公司、房地產(chǎn)發(fā)展商及總承包方、物業(yè)管理處到場。物業(yè)管理處在掌握協(xié)調(diào)會中提出,漏水是肯定的,樓上業(yè)戶沒有責(zé)任,物業(yè)管理處也沒有責(zé)任,先予排除。責(zé)任看來應(yīng)與裝潢公司或總承包方有關(guān)。其次,明確誰有責(zé)任誰負責(zé)。在座各方都認(rèn)為合情合理。再由裝潢公司和總承包方當(dāng)場簽訂責(zé)任書,以書面資料確定。會后,總承包方和裝潢公司都出示了當(dāng)時的施工圖紙,依據(jù)圖紙對樓上居室進行開膛破肚檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)確系裝潢公司裝修不慎引起漏水。至此,真相大白,裝潢公司心服口服承擔(dān)所有賠償和修復(fù)責(zé)任。發(fā)展商和總承包商二相關(guān)單位萬分感謝物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)有水平,為他們洗刷了“冤屈”。兩位業(yè)主更是對物業(yè)管理處“尋找真正的責(zé)任人”的處理問題做法十分滿意,都一致表示今后愿意多多配合,支持物業(yè)管理。
3、物業(yè)管理給發(fā)展商和業(yè)戶撿到了五十萬元
物業(yè)管理企業(yè)在早期介入中當(dāng)發(fā)展商的“好參謀、好幫手、好朋友”不是一句空話,而要適時向發(fā)展商提供有價值的意見或建議,幫助發(fā)展商解決工程中的疑難雜癥。不僅如此,還會遇到一些相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào),如何協(xié)調(diào),頗具個性化,少不了技巧。
某房產(chǎn)發(fā)展商在上海某地塊建造一個小巧玲瓏的中高檔商品住宅小區(qū),當(dāng)進入電梯選型與采購談判階段卻犯了愁。由于采購十臺高層電梯費用相當(dāng)昂貴,選擇怎樣的電梯對物業(yè)銷售前景關(guān)系重大,且主管人員尚缺乏這方面經(jīng)驗。于是發(fā)展商特意請教早期介入的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對此十分重視,盡心盡力投入?yún)f(xié)助。專業(yè)人員根據(jù)本物業(yè)管理公司幾百個不同型號電梯的管理經(jīng)驗、市場情況,結(jié)合發(fā)展商所建物業(yè)的實際需要,向發(fā)展商提供市場上不同型號電梯的資料和安裝維保方面的政策文件,建議使用某合資品牌電梯。發(fā)展商在作了大量分析比較之后,還請其他專家出點子,結(jié)果最終采納了物業(yè)管理公司的建議。
但是,在與電梯供貨商價格談判中卻僵持不下。這時,發(fā)展商又向物業(yè)管理公司求援,物業(yè)管理公司不嫌麻煩,再出金點子,當(dāng)參謀:價格不變,但根據(jù)供貨規(guī)則,請供貨商再配合供應(yīng)相應(yīng)的附件。當(dāng)發(fā)展商再度與電梯供貨商談判時,有理有據(jù)提出要求,電梯供貨方雖然一下子要增加50萬元成本,但對方在理由上十分充足,難以駁倒,看來碰到了內(nèi)行,只得誠服地在合同上簽字認(rèn)可。由于物業(yè)管理公司巧妙周旋,出色當(dāng)好參謀,發(fā)展商佩服地說:物業(yè)管理為我們發(fā)展商和小區(qū)的業(yè)主撿到了50萬元的利益。
4、從物業(yè)管理公司在發(fā)展商和業(yè)戶中間吃“三夾板”到皆大歡喜
房地產(chǎn)發(fā)展商售樓后委托物業(yè)管理公司管理物業(yè),委托協(xié)議中明確:為保持樓盤品位,業(yè)戶安裝空調(diào)機一律不得上外墻。而物業(yè)管理公司接管樓盤時發(fā)現(xiàn)業(yè)戶安裝空調(diào),外機多裝于外墻,且發(fā)展商與業(yè)戶之間為此爭執(zhí)不休,矛盾劇烈。物業(yè)管理公司夾在中間吃“三夾板”。物業(yè)管理企業(yè)多次反復(fù)協(xié)調(diào),在以人為本的服務(wù)理念指導(dǎo)下,尋找到發(fā)展商與業(yè)戶共同能接受的方案,此中公共關(guān)系協(xié)調(diào)不乏獨到技巧。
某物業(yè)管理公司在接手管理一中高檔樓盤時,發(fā)展商為保持樓盤身價,曾與物業(yè)管理公司簽約規(guī)定業(yè)戶裝空調(diào),其外機不得上外墻,必須安裝于陽臺內(nèi)兩邊的地面上(發(fā)展商已預(yù)先為陽臺兩端加長,多留出了安裝外機余地)。但是發(fā)展商與業(yè)戶的銷售合同書上并未明確此條款,因此不少業(yè)戶裝空調(diào)機按常例仍想將外機裝在外墻上。此事顯然給物業(yè)管理造成管理與服務(wù)上的被動,甚至造成許多業(yè)戶聯(lián)合起來拒交物業(yè)管理費,以示抗?fàn)帯?/p>
物業(yè)管理公司對此不采取與業(yè)戶對立的做法,而是反復(fù)到實地調(diào)查研究,很快發(fā)現(xiàn),如果空調(diào)外機裝在陽臺內(nèi),盡管陽臺較長,但確實會給業(yè)戶生活和安全造成不便和隱患。如果空調(diào)外機上墻,又會給美觀的外墻留下遺憾。物業(yè)管理公司深知,雖然發(fā)展商用心良苦,造房時為陽臺多增加二平方米空間,但業(yè)戶從居住實用性考慮,此預(yù)留空間仍不宜安裝空調(diào)外機。因此,發(fā)展商和業(yè)戶各執(zhí)一詞,互不相讓。物業(yè)管理公司經(jīng)過再三斟酌,認(rèn)為應(yīng)該從實際出發(fā),以人為本,要給業(yè)戶留下安居環(huán)境為首因考慮,于是與發(fā)展商歷經(jīng)半個多月的反復(fù)協(xié)商,表明看法,最終使發(fā)展商深感考慮不周,物業(yè)管理公司的業(yè)戶第一的觀念是正確的。
第12篇 公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理內(nèi)容方式
公共商業(yè)樓宇的物業(yè)管理內(nèi)容及方式
公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn),它的經(jīng)營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容
1.一般性管理
(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,其經(jīng)營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應(yīng)的管理條款,對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理,也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),以此規(guī)范雙方的行為,保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束,以保證良好的公共經(jīng)營秩序。
(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時,要進行嚴(yán)格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置,對商場進行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場的貨品不被偷盜。
(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施,還要組織一支義務(wù)消防隊,并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。
(4)設(shè)備管理。管好機電設(shè)備,保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營,造成不必要的損失。
(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負責(zé)場內(nèi)流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應(yīng)設(shè)專人看管,以防偷盜。
2.特殊管理
(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹立良好的商業(yè)形象,以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業(yè)樓宇的良好形象。
第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。
公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn),也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。
公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn),各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色(一段時間后,顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客,吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流,所以公共商業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時,公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進入'印象時期'后,消費者過去買'品牌',現(xiàn)在買'店牌'。可以說,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。
第二,公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識別系統(tǒng)(corporateidentitysystem,簡稱cis)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析,完整的cis系統(tǒng)由三個子系統(tǒng)構(gòu)成,即mis(理念識別系統(tǒng));vis(視覺識別系統(tǒng));bis(行為識別系統(tǒng))。三者只有互相推進,共同作用,才能產(chǎn)生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業(yè)形象,注入新鮮感,使企業(yè)更能引起廣大消費者注意,進而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播,使公共商業(yè)樓宇的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業(yè)四周的消費群體及其他的關(guān)系群體(如股東群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等),以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內(nèi)容。諸如:企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章;信箋、信封、賬單和報表;包裝紙、盒、袋;企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀(jì)念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾、工作包等,使顧客通過對具體認(rèn)識對象的特征部分的認(rèn)定,強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發(fā)生反射作用。它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開,長期堅持。
(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個商業(yè)機構(gòu)群,其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利,因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。
公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇:
第一,零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種,零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時,要盡量做到經(jīng)營各種商品的零售商店'齊'、'全',以滿足購物者各方面的需要。
第二,不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外,現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色,它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會階層的不同需求。
第三,不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次,如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。
第四,不同的商業(yè)機構(gòu)。商業(yè)機構(gòu)在這里是一個廣泛的概念,除了純商業(yè)機構(gòu),還包括飲食業(yè)企業(yè),如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務(wù)性企業(yè),如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室;旅游業(yè)企業(yè),如旅行社、旅館;娛樂業(yè)企業(yè),如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機構(gòu),如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū),里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。
第五,承租客商在公
共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對公共商業(yè)樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶,他們的租期通常要在20年以上,這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用,是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上,他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達50%以上,即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達30%以上;其余的20%由一般承租戶承租,盡管他們的變動性比較大,但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對市場變化的適應(yīng)性。
公共商業(yè)樓宇的管理者,應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇,如省級、國家級的,甚至是國際級的,其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好,應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶,給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇,如大城市區(qū)一級的,其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全,也應(yīng)有其他各種商業(yè)機構(gòu),同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇,如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全,其主要功能是為附近居民提供生活方便。
二、公共商業(yè)樓宇的管理方式
公共商業(yè)樓宇應(yīng)實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管理委員會。因為公共商業(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理,但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán),因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進行管理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序,使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本身是一個整體,由于多家經(jīng)營,各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致,而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營,無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此,要保證管理的有效性,應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會,對公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生,代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機構(gòu)負責(zé),重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來,公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應(yīng)主要從以下幾個方面開展工作:
(1)制定管理章程,并負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行,以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。
(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告,舉辦節(jié)假日削價展銷會,組織顧客聯(lián)誼活動,以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣,吸引顧客。
(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程,規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為,協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如:不得欺行霸市,不得進行不公平的競爭;統(tǒng)一營業(yè)時間,不影響他人營業(yè);各自負責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛,也可由管委會調(diào)解解決。
(4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作,如互通信息、互相提供融資方便等。
(5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面,公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委會來達到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面,管委會又成為經(jīng)營者與公共商業(yè)樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。
第13篇 x住宅小區(qū)公共秩序維護管理
e住宅小區(qū)公共秩序維護管理
為了給廣大業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個安全、文明的生活環(huán)境,物業(yè)管理公司特制定以下規(guī)定:
一、為保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全,小區(qū)實行24小時公共秩序巡視工作,為各業(yè)主和使用人服務(wù),并協(xié)助處理任何緊急事故。
二、小區(qū)夜間在規(guī)定時間實行大門上鎖,未經(jīng)小區(qū)公共秩序維護人員確認(rèn)或有業(yè)主、使用人陪同,外來人員禁止入內(nèi),業(yè)主晚歸時應(yīng)等待公共秩序維護人員開門,對于強行翻越進入者將視此行為是非法闖入,管理人員可控制當(dāng)事人并作報警處理。
三、為確保小區(qū)安全,各業(yè)主的訪客進入小區(qū)時,管理人員有權(quán)查問情況,對此,敬請業(yè)主從安全方面考慮予以配合。
四、物業(yè)管理人員在小區(qū)工作,巡查、走訪、維修時須佩戴胸卡或胸牌,業(yè)主對無證人員可拒絕進入。
五、如業(yè)主或使用人較長時間離開小區(qū),請到物業(yè)部登記,以便物業(yè)部門提供多方面服務(wù),特別是應(yīng)急服務(wù)。
六、業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)可疑的人或事時,請主動向物業(yè)部門反映。以便于及時處理。
第14篇 成都市物業(yè)管理突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案
第一節(jié) 突發(fā)公共事件分類
第五條 根據(jù)突發(fā)公共事件發(fā)生過程、性質(zhì)和機理,突發(fā)公共事件可分為四類:
(一)自然災(zāi)害,主要包括地震災(zāi)害、水旱災(zāi)害、氣象災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害、生物災(zāi)害等。
(二)事故災(zāi)害,主要包括各類治安、消防的安全事故、交通事故、公共設(shè)施設(shè)備事故等。
(三)公共衛(wèi)生事件,主要包括傳染病疫情,群體性不明原因疾病,食品安全和職業(yè)危害,動物疫情,以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件。
(四)社會安全事件,主要包括恐怖襲擊事件、群體性事件,涉外突發(fā)事件等。
第六條 按突發(fā)事件的性質(zhì)、嚴(yán)重程度、可控性和影響范圍,原則上可分為特別重大(ⅰ級)、重大(ⅱ級)、較大(ⅲ級)、一般(ⅳ級)四級。特別重大和重大突發(fā)公共事件的劃分,依照國務(wù)院《特別重大、重大突發(fā)公共事件分級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡稱《分級標(biāo)準(zhǔn)》)確定;較大和一般突發(fā)公共事件的分級標(biāo)準(zhǔn),按照國務(wù)院主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。突發(fā)公共事件的分級標(biāo)準(zhǔn)是信息報送和分級處置的主要依據(jù)。
第二節(jié) 突發(fā)公共事件處置的基礎(chǔ)保障條件
第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)成立以企業(yè)法定代表人或物業(yè)服務(wù)負責(zé)人為責(zé)任人的領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、研究、決定和部署建筑區(qū)劃內(nèi)公共事件應(yīng)急處置工作。
在預(yù)防和處置建筑區(qū)劃內(nèi)突發(fā)公共事件的工作中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)當(dāng)服從和服務(wù)于建筑區(qū)劃所在地政府相關(guān)部門、機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。
第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善本公司應(yīng)急管理制度。相關(guān)制度建設(shè)應(yīng)符合企業(yè)的實際情況,有預(yù)見性和前瞻性,并重點突出其實際可操作性。應(yīng)急管理制度建設(shè)應(yīng)有的放矢,可細化到地震災(zāi)害、氣象災(zāi)害、消防安全事故等具體公共事件上。
第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)就公司應(yīng)急體系、制度對所有物業(yè)從業(yè)人員進行經(jīng)常性培訓(xùn),以提高員工處理應(yīng)急事件的水平和能力。
根據(jù)情況可開展對建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人進行應(yīng)急基礎(chǔ)知識、逃生技能、如何防范突發(fā)公共事件技能等方面的培訓(xùn)活動。
定期在建筑區(qū)劃內(nèi)開展公共突發(fā)事件的模擬演練,并盡量動員業(yè)主、使用人參加,以提高應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力。
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在建筑區(qū)劃內(nèi)大力開展應(yīng)對突發(fā)公共事件處置流程或逃生技能的宣傳,增強公眾的憂患意識、社會責(zé)任意識,提高自救、互救能力。
建筑區(qū)劃發(fā)生突發(fā)公共事件時,如已影響或可能影響建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人的正常生活、工作時,應(yīng)通過'恰當(dāng)、合理'的方式(便于查看、傳播面廣)及時告知業(yè)主、使用人。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好如下保障工作:
(一)人力保障 物業(yè)秩序維護、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維護、環(huán)境維護等崗位是處置突發(fā)公共事件的主要力量,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強這些崗位人員的知識培訓(xùn)和應(yīng)急演練,建立聯(lián)動協(xié)調(diào)機制;
(二)資金保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)儲備一定數(shù)額的預(yù)備資金,以備應(yīng)對突發(fā)公共事件資金需求;
(三)物資保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)儲備一定數(shù)量的應(yīng)急救災(zāi)物資。當(dāng)突發(fā)公共事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極籌備救災(zāi)物資,確保建筑區(qū)劃內(nèi)的搶險救援工作順利進行;
(四)信息保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持實事求是、及時準(zhǔn)確的原則,完善本公司應(yīng)急信息發(fā)布體系及管理制度。突發(fā)公共事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)控、巡邏等重點崗位應(yīng)及時將信息上報項目、公司負責(zé)人以及政府相關(guān)部門或急救機構(gòu)。突發(fā)重大公共事件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在第一時間上報相關(guān)政府主管部門尋求救援和指導(dǎo),并通過正確渠道獲取政府權(quán)威部門和機構(gòu)發(fā)布的關(guān)于公共突發(fā)事件的預(yù)警和預(yù)報信息。
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《成都市物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定,對建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的公共突發(fā)事件及時報告;
(五)交通保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證緊急情況下應(yīng)急交通通道的暢通無阻;隨時保持樓道、消防通道的完好,不得占用、堵塞消防和逃生通道;保障應(yīng)急疏散標(biāo)識、交通疏導(dǎo)指示牌等的正常使用。
(六)秩序維護保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對建筑區(qū)劃的重點地區(qū)、重點場所、重點人群、重要物資和設(shè)備的安全防護,保障業(yè)主和使用人生命財產(chǎn)安全。
(七)應(yīng)急技術(shù)保障 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持建筑區(qū)劃內(nèi)監(jiān)控、錄像設(shè)施設(shè)備的完好,并按規(guī)定時間進行維保,出現(xiàn)故障應(yīng)及時組織維修。配電箱、水泵房、電梯、消防等設(shè)施設(shè)備,應(yīng)按規(guī)定組織巡查和維修,確保其正常使用,減少因設(shè)施設(shè)備故障引起突發(fā)災(zāi)害的可能性。
第十二條 突發(fā)公共事件發(fā)生時,現(xiàn)場救援過程中應(yīng)遵循'先人后物'原則。救援過程中應(yīng)沉著、冷靜,嚴(yán)格按照預(yù)設(shè)應(yīng)急流程進行。在不存在威脅人身安全的前提下,積極發(fā)動群眾、引導(dǎo)群眾、依靠群眾開展救援工作。
第十三條 在突發(fā)公共事件處置過程中要保護好事故現(xiàn)場和證據(jù),做好相關(guān)記錄。要在適宜的機會留取證據(jù),為事件處理、事故原因調(diào)查提供有利證據(jù)。突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織召開內(nèi)部評審總結(jié)會議,對突發(fā)事件發(fā)生的原因、處置過程進行分析、總結(jié),并針對突發(fā)公共事件在實際處置過程中的不足,完善相關(guān)處置預(yù)案。
第三節(jié) 突發(fā)公共事件的基礎(chǔ)防范措施
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,認(rèn)真做好以下幾方面的突發(fā)公共事件的基礎(chǔ)防范措施,有預(yù)見性地開展各項工作,通過科學(xué)合理、細致周全的物業(yè)服務(wù)工作使突發(fā)公共事件消除在萌芽階段:
(一)加強建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序的維護;
(二)加強建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護及消殺滅害工作;
(三)加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護;
(四)加強與公安消防部門、衛(wèi)生防疫部門、城市管理部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等政府相關(guān)部門、機構(gòu)的溝通,并認(rèn)真做好配合工作。
第十五條 在以下幾個方面加強建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序的維護,有效地防范和控制治安事故、消防安全事故、交通安全事故及恐怖襲擊事件、群體性事件等突發(fā)公共事件的發(fā)生:
(一)嚴(yán)格執(zhí)行憑證出入、來訪人員登記制度,防止不法分子進入建筑區(qū)劃尋釁滋事;
(二)加強對建筑區(qū)劃的巡邏,特別是治安、消防安全防范重點部位,要加強巡邏的人手和頻率;
(三)加強各種突發(fā)事件預(yù)案的演練,提高秩序維護人員應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力,鍛煉一支有戰(zhàn)斗力的秩序維護隊伍;
(四)定期開展治安、消防、交通等安全檢查,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時整改。
第十六條 在以下幾個方面加強建筑區(qū)劃內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護及消殺滅害工作,有效地防范和控制生物災(zāi)害、傳染病疫情等突發(fā)公共事件的發(fā)生:
(一)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同
的約定開展環(huán)境衛(wèi)生維護及消殺滅害工作;
(二)對陰溝、地下室、屋面、垃圾中轉(zhuǎn)站等重點部位和衛(wèi)生死角,加大環(huán)境衛(wèi)生維護力度和消殺滅害頻率;
(三)消殺滅害作業(yè)程序應(yīng)嚴(yán)格控制,對消殺滅害的藥物、有害生物遺體應(yīng)進行妥善處理。
第十七條 在以下幾個方面加強建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的維護,有效防范和控制設(shè)施設(shè)備事故、消防事安全故、交通安全事故等突發(fā)公共事件的發(fā)生:
(一)對建筑區(qū)劃內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)、科學(xué)的維修保養(yǎng),建立科學(xué)的維保計劃。對特種設(shè)施設(shè)備,應(yīng)聘請相關(guān)具有專業(yè)資格的維保機構(gòu)提供維保服務(wù);
(二)應(yīng)當(dāng)建立設(shè)施設(shè)備臺賬,對建筑區(qū)劃內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備登記造冊,并隨時記錄使用、檢查、維修、保養(yǎng)情況;
(三)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)按照國家法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證、上崗證、操作證、崗位培訓(xùn)合格證等,持證上崗,并定期參加繼續(xù)教育;
(四)定期開展設(shè)施設(shè)備安全檢查,特別是電梯、消防、水電氣供給系統(tǒng)等,應(yīng)詳細檢查,并做好詳細記錄,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時進行整改。
第十八條 在以下幾個方面加強社區(qū)精神文明建設(shè),有效防范和控制群體性事件等突發(fā)公共事件的發(fā)生:
(一)開展豐富的社區(qū)文化活動,豐富業(yè)主、使用人的業(yè)余生活,融洽社區(qū)鄰里關(guān)系以及業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;
(二)開展安全知識和法律知識宣傳。提高業(yè)主、使用人的安全憂患意識,普及法律法規(guī)知識;
(三)定期開展突發(fā)公共事件演練,并動員業(yè)主、使用人參與,使其掌握必要的突發(fā)公共事件處理和自救、互救常識。
第十九條 在以下幾個方面加強與政府相關(guān)部門、機構(gòu)的溝通和配合,有效防范和控制事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、社會安全事件等突發(fā)公共事件的發(fā)生:
(一)及時了解和學(xué)習(xí)政府相關(guān)部門、機構(gòu)預(yù)防和處置突發(fā)公共事件的方針、政策和法規(guī)等,并結(jié)合建筑區(qū)劃的實際情況對相關(guān)應(yīng)急預(yù)案進行修改和完善;
(二)加強與政府相關(guān)部門、機構(gòu)的聯(lián)系和信息互通,及時從政府相關(guān)部門、機構(gòu)獲取關(guān)于突發(fā)公共事件的相關(guān)信息,并加強防范;
(三)配合相關(guān)部門開展安全檢查、法制宣傳教育等。
對涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)范圍或物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共衛(wèi)生事件的處理主體,主要是政府相關(guān)部門、機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約(三)配合相關(guān)部門開展安全檢查、法制宣傳教育等。
對涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)范圍或物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共衛(wèi)生事件的處理主體,主要是政府相關(guān)部門、機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,提供物業(yè)公共服務(wù),因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依靠政府相關(guān)部門、機構(gòu)開展突發(fā)公共事件的防范和控制工作。
第四節(jié) 突發(fā)公共事件的基礎(chǔ)處置措施
第二十條 在政府權(quán)威部門發(fā)布災(zāi)害預(yù)警信號,或者風(fēng)險評估表明可能出現(xiàn)針對物業(yè)或建筑區(qū)劃內(nèi)人員的威脅之后,或在事故災(zāi)害、風(fēng)險發(fā)生之后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取更加嚴(yán)格的措施加強建筑區(qū)劃各通道控制,并實施以下措施:
(一)是否實施通道控制一般由物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理(或物業(yè)服務(wù)負責(zé)人)根據(jù)實際情況決定;
(二)在啟動通道控制措施后,秩序維護負責(zé)人立即部署,加強各通道、出入口崗的崗位力量;
(三)秩序維護員將警戒隔離帶、警示桶(牌)安裝到相關(guān)通道,必要時可啟動人墻警戒隔離;
(四)實施通道控制后,應(yīng)使相關(guān)通道崗位人員了解啟動緊急通道控制的原因,以便向業(yè)主、使用人及相關(guān)人員說明情況,并做好安撫工作;
(五)實施通道控制后,一般情況,各通道、出入口嚴(yán)格執(zhí)行憑證(業(yè)主證、出入證、工作證)出入;特殊情況時,可采取'只出不進'(如發(fā)生地震、火災(zāi)等)或'只進不出'(如在發(fā)生盜竊、搶劫等事件時)的控制措施,對于不配合的人員,應(yīng)耐心勸阻,不能使用違法手段對其進行阻止和控制;
(六)在建筑區(qū)劃出入口或相鄰路段設(shè)置秩序維護人員,對相關(guān)區(qū)域進行監(jiān)控,并對前來救援的相關(guān)車輛、人員進入建筑區(qū)劃提供協(xié)助;
(七)實施通道控制的同時,應(yīng)對突發(fā)事故(或可能發(fā)生突發(fā)事件)的現(xiàn)場周圍的重點區(qū)域(取決于事故的特定現(xiàn)場)部署秩序維護人員, 以確保對事件發(fā)生區(qū)域?qū)嵤﹪?yán)格的隔離。防止無關(guān)人員、車輛進入;
(八)根據(jù)特定情況以及啟動通道控制的原因,在認(rèn)為必要的情況下可以是實施關(guān)閉停車場;
(九)實施通道控制后,應(yīng)有專人對通道控制、相關(guān)事件的情況對業(yè)主、使用人或媒體進行解釋和說明工作。
第二十一條 疏散撤離實施措施:
(一)決定進行疏散撤離的,控制中心應(yīng)當(dāng)通過建筑區(qū)劃公共廣播系統(tǒng)通知業(yè)主、使用人進行有序疏散撤離。告知其業(yè)主、使用人撤離的時間、區(qū)域和疏散撤離目的地以及相關(guān)注意事項。
(二)在疏散撤離期間,應(yīng)在沿撤離路線設(shè)置秩序維護崗位,協(xié)助撤離者有效、有序地到達目的地;
(三)疏散撤離目的地應(yīng)設(shè)立臨時服務(wù)點,由客戶服務(wù)人員、環(huán)境維護人員、秩序維護人員組成。為疏散撤離的人員提供必要的服務(wù),并安撫情緒,維護公共秩序。同時收集人員撤離的情況,發(fā)布事故相關(guān)信息;
(四)應(yīng)通過對已疏散撤離的人員的詢問,了解疏散撤離區(qū)域內(nèi)情況及其家人的撤離情況。如有尚未撤離人員,立即組織營救;發(fā)現(xiàn)撤離過程中受傷人員,立即予以救治;
(五)對疏散撤離區(qū)域周圍的重點區(qū)域部署秩序維護人員,確保對事件發(fā)生區(qū)域?qū)嵤﹪?yán)格的隔離,制止已撤離人員或無關(guān)人員返回疏散撤離區(qū)域;
(六)在突發(fā)事件處置完畢后,不能立即取消疏散撤離,現(xiàn)場指揮者(項目經(jīng)理)應(yīng)立即組織相關(guān)人員對建筑物的受損情況進行徹底的檢查和統(tǒng)計,在相關(guān)部門對建筑物進行安全鑒定并確定安全或政府相關(guān)部門發(fā)布相關(guān)災(zāi)害警報解除信息后,方可允許人員進入。
第二十二條 在突發(fā)公共事件發(fā)生時,發(fā)生人身傷害、人員受傷時,相關(guān)急救援助處置行動適用以下程序:
(一)在接到發(fā)生人身傷害、人員受傷的信息時,應(yīng)立即通知就近的秩序維護人員前往現(xiàn)場;
(二)根據(jù)現(xiàn)場情況及受傷人員的傷情和意愿決定是否需要安排救護車。若事故造成的傷害輕微,而受傷人員也同意現(xiàn)場救護的方式,那么可安排合格的急救人員到現(xiàn)場進行救護;如傷情嚴(yán)重,情況復(fù)雜,在采取緊急救護措施的同時應(yīng)立即通知醫(yī)療機構(gòu)安排救護車進行救護。
對身體傷害的急救處理,不能取代由醫(yī)生或護士實施的醫(yī)療護理。
第二十三條 微傷和擦傷的急救援助:
(一)所有傷口都須立即得到處理,保持傷口清潔并防止感染;
(二)用自來水輕輕地清洗傷口,如果有消毒液,則用
消毒液清洗傷口;
(三)在傷口上覆蓋經(jīng)過消毒的或粘性敷料,如必要的話,尋求醫(yī)療建議。
第二十四條 重傷的急救援助:
緊急情況下打120找救護車,將傷者盡快送進醫(yī)院,如果是傷者持續(xù)出血,在醫(yī)護人員趕到前應(yīng)盡
第二十五條 出血的急救援助
(一)盡快止血,讓傷者躺下,抬高受傷部位,檢查傷口;
(二) 傷口如沒有異物,用一塊消毒敷料覆蓋在傷口上,再直接用手按壓在傷口上止血。
(三)傷口如有異物,讓異物保持原狀,用一塊消毒敷料覆蓋在傷口上,再用手按壓傷口近心端的動脈部位,但時間不要超過15分鐘;
(四)如果沒有足夠的消毒敷料,可以使用干凈的手帕或棉毛巾來覆蓋傷口;
(五)如果懷疑存在內(nèi)出血,須檢查是否有休克癥狀。
第二十六條 休克的急救援助:
(一)所有重傷都可能導(dǎo)致休克。休克的癥狀和反應(yīng)是:皮膚濕冷,顯得慘白或灰沉;指甲末端和嘴唇呈青紫色;感覺發(fā)寒和口渴;呼吸急促、困難;脈搏乏力而急促;意識漸失;
(二)讓傷者仰臥平躺,抬起雙腿以高于頭部,頭轉(zhuǎn)向一側(cè),解開其頸部和腰部的緊身衣物,讓傷者保持溫暖和舒適,不要給傷者進食或飲水。
第二十七條 意識不清的急救援助:
(一)讓傷者側(cè)臥,頭轉(zhuǎn)向一側(cè)并枕在其前臂(復(fù)原臥式),如有異物阻塞傷者的呼吸道,則須將異物清除;
(二) 不要給傷者進食或飲水,或試圖讓其坐起來。
第二十八條 骨折的急救援助:
(一) 如果懷疑存在關(guān)節(jié)受傷或骨頭折損,不要立即轉(zhuǎn)移傷者,除非有傷情加重的危險,或者等到受傷部位得到固定之后再轉(zhuǎn)移傷者。
(二) 打電話找救護車,盡快將傷者送進醫(yī)院。
第二十九條 眼傷的急救援助:
(一)異物進入眼睛
用干凈的冷水沖洗眼睛表面,清除像灰塵、炭、沙粒等松散顆粒,如果微粒異物位于眼眶內(nèi)或已嵌入眼球,不要試圖清除這些異物,眼睛上松散地覆蓋一塊干凈的敷料,將傷者送醫(yī)院救治。
(二)化學(xué)物質(zhì)進入眼睛
立即用洗眼器輕柔但又要徹底地沖洗受傷的眼睛,至少沖洗10分鐘,如果沒有洗眼器,可以用自來水沖洗臉部的受傷部位。注意不要讓受傷的眼睛受到感染。在洗眼睛時眼皮須翻開,以保證眼睛內(nèi)的化學(xué)物質(zhì)被水沖走,不要擦眼睛,在眼睛上放置一塊消毒敷料或眼墊,盡快送醫(yī)院救治。
(三)眼睛受到重擊
盡快將傷者送醫(yī)院救治。
第三十條 燒傷和燙傷的急救援助
(一)輕度燒傷或燙傷
用干凈的冷水浸洗發(fā)紅的創(chuàng)面15分鐘,以減輕疼痛,在創(chuàng)面上覆蓋一塊消毒敷料,如果沒有消毒敷料,可以用干凈的布料代替。
將戒指、手表等珠寶首飾從燒傷部位摘掉,不管何種燒傷情況,都不要弄破水泡或清除皮瓣。
(二)中度燒傷
不要試圖脫去緊貼燒傷部位的衣物,須在燒傷部位覆蓋一塊干凈的棉布,防止暴露在空氣中和受到感染。
如果是大面積燒傷,在送醫(yī)院之前須將傷者用干凈的布單包裹起來,檢查傷者是否休克。
(三)化學(xué)燒傷
連續(xù)用干凈的冷水浸洗所有燒傷部位15至20分鐘,在浸洗時防止化學(xué)物質(zhì)流入眼睛,小心脫除受傷部位的衣物,必要時可剪開衣物,在燒傷創(chuàng)面覆蓋一塊消毒敷料,盡快將傷者送醫(yī)院救治。
第三十一條 電擊時的急救援助:
在援救傷者之前須切斷電流。如果無法切斷電流,可以用像干燥的橡膠、木制棍棒等不導(dǎo)電工具將傷者與電源分離開。如果傷者心跳停止,則由受過培訓(xùn)的人員來實施心肺復(fù)蘇工作。
第三十二條 煤氣或煙霧中毒時的急救援助:
轉(zhuǎn)移傷者,避免進一步接觸煤氣或煙霧, 保證空氣流通,盡快讓傷者呼吸到新鮮空氣。
救助者必須采取一切防范措施,比如采取安全措施或配戴氧氣呼吸器,以保證自己不受傷害。
第15篇 物業(yè)公共管理房屋公共部位維修
物業(yè)公共管理之房屋公共部位維修
1.房屋公共部位維修管理規(guī)定
1.1房屋公共部位包括大堂、走道、樓梯道、梯面、電梯間及房屋的毗領(lǐng)部分。
1.2環(huán)境部每天對房屋公共部位進行清潔,保證無灰塵、雜物。
1.3客服部責(zé)任區(qū)物業(yè)助理定時對公用部位墻壁、地磚等進行巡查,地磚壞了及時填寫維修單轉(zhuǎn)工程部處理,墻壁較臟的,由客服部主管組織統(tǒng)計,報公司經(jīng)理,由公司經(jīng)理統(tǒng)一安排粉刷。
1.4對公用給、排管道,平時巡查發(fā)現(xiàn)問題及時處理,避免重大損失。
1.5對公用梁、柱、承重墻定期檢查,按照公司制定的維修計劃執(zhí)行。
1.6公用部位的維修以棟別統(tǒng)計,建立專項臺帳,由房屋的本體維修資金支付。
1.7房屋周圍道路及公用設(shè)施、設(shè)備維修由工程部計劃執(zhí)行。
第16篇 社區(qū)公共部位及公共設(shè)備設(shè)施日常維護管理
社區(qū)公共部位及公共設(shè)備設(shè)施的日常維護和管理
對于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護,嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》《哈爾濱物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定內(nèi)容,定期進行維修養(yǎng)護,通過例行維護,確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護:
1、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護管理
(1)**國際社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修由工程部進行管理和維護,執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;
(2)**國際社區(qū)內(nèi)的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次;道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達到平整,邊溝涵洞通暢;
(3)**國際社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次,平時不定期抽查,保持通暢,每半年清淘化糞池一次、雨水井,相關(guān)設(shè)施無破損;
(4)**國際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進行清洗。
2、分類維修和管理
(1)土建公共部位的維修與養(yǎng)護
對公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計劃,定期進行檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。
(2)水暖部位的維修與養(yǎng)護
給排水的運行維護是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運行所進行的日常維護保養(yǎng)。常見維護要點:管道漏水修理,管道堵塞排堵,水龍頭閥門的維修,衛(wèi)生潔具的維修,水泵保養(yǎng)與維修,壓力表的校驗,潛水泵的檢查保養(yǎng),換熱設(shè)備的運行與維修,生活水箱的清洗消毒。
(3)供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護
供電設(shè)備管理與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行,對歸物業(yè)維護的供電設(shè)備進行日常管理和維護。常見維修要點:電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。
(4)電梯的維修與養(yǎng)護
電梯的運行維護是指為保證社區(qū)電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護,該項管理我們交由下屬專業(yè)公司來進行,我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應(yīng)急處理方案。
(5)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護
保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設(shè)備,及時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄,及時檢修,定期保養(yǎng),保證安全運行。
