房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓(xùn)管理【16篇】

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：53

房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓(xùn)管理

第1篇房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓(xùn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)公司員工手冊:培訓(xùn)管理

新員工入職培訓(xùn)

為了使新員工在短時間內(nèi)熟悉企業(yè)環(huán)境,盡快進(jìn)入工作角色,人力資源部組織新員工進(jìn)行入職培訓(xùn)。該培訓(xùn)內(nèi)容包括:公司的歷史、文化、政策、組織構(gòu)架、業(yè)務(wù)、發(fā)展戰(zhàn)略、員工手冊和公司規(guī)章制度等等。

新員工在入職時應(yīng)參加入職培訓(xùn),部門主管有督促本部門新入職員工參加入職培訓(xùn)的責(zé)任。新員工接到入職培訓(xùn)通知,確因公務(wù)不能參加,應(yīng)提前三天向人力資源部請假,并事后安排補(bǔ)訓(xùn)。

公司內(nèi)部培訓(xùn)

為保持公司人力資本存量不斷增長,公司將為員工安排與其工作相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)或能力培訓(xùn)。

部門內(nèi)部培訓(xùn):公司將組織系統(tǒng)培訓(xùn)、鼓勵各專業(yè)之間的溝通與交流;各部門根據(jù)實(shí)際工作需要,對員工進(jìn)行小規(guī)模的、靈活實(shí)用的培訓(xùn)。

轉(zhuǎn)崗培訓(xùn):公司原有從業(yè)員工調(diào)換工作崗位時,按新崗位要求,對其實(shí)施的崗位技能培訓(xùn)。

繼續(xù)教育培訓(xùn):具備專業(yè)技術(shù)職稱,從事專業(yè)技術(shù)管理工作的人員每年均須參加不少于72小時的繼續(xù)教育,各相關(guān)專業(yè)部門與人力資源部共同商議,并于本年度安排本專業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)計(jì)劃。

專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn):包括公司組織的針對不同層級員工的能力和素質(zhì)培訓(xùn),現(xiàn)有各崗位的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),以及不同專業(yè)系統(tǒng)之間的相互交流活動。

外派培訓(xùn)

為了保證培訓(xùn)與教育質(zhì)量,人力資源部與外派培訓(xùn)提供方、接受方(本人和上級主管)共同研究制定培訓(xùn)計(jì)劃。外派培訓(xùn)包括住總集團(tuán)公司組織的各種培訓(xùn)、國內(nèi)外短期培訓(xùn),另外還包括研究生課程進(jìn)修培訓(xùn)、取證培訓(xùn)等。

員工自我培訓(xùn)

公司鼓勵員工利用業(yè)余時間,自覺、自愿積極參加各種提高自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)。

培訓(xùn)費(fèi)用及相關(guān)規(guī)定

公司每年投入固定比例的培訓(xùn)經(jīng)費(fèi),并做到?？顚Ｓ?。

確因工作需要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),參加公司安排脫產(chǎn)培訓(xùn)的員工,每月發(fā)放其固定工資和績效工資。績效工資考核系數(shù)根據(jù)外派時間長短決定。

脫產(chǎn)培訓(xùn)時間培訓(xùn)期間績效考核系數(shù)

1個月以內(nèi)1

1-3個月0.9

3-6個月0.8

6-12個月0.7

1年以上0.5

培訓(xùn)成績不合格者扣發(fā)培訓(xùn)期間應(yīng)發(fā)的全部獎金。非組織調(diào)派的,只發(fā)基本工資和等級工資的50%,但對學(xué)習(xí)優(yōu)異者可以給予嘉獎。

公司為員工出資培訓(xùn)達(dá)5000元,及安排員工脫產(chǎn)培訓(xùn),員工需與公司簽定培訓(xùn)協(xié)議后執(zhí)行。

培訓(xùn)運(yùn)作流程(略)

第2篇公司管理人員培訓(xùn)調(diào)查問卷范本

公司管理人員培訓(xùn)調(diào)查問卷

(班長級及以上人員填寫)

填寫人(實(shí)名制):

“為將者,有勇不如有智,有智不如有學(xué)”,培訓(xùn)是一項(xiàng)利公利私的投資,是實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)的有效手段,培訓(xùn)工作的開展更有賴于大家的積極參與和支持。作為基層、中層管理人員,我們不僅僅要“充電”、參與培訓(xùn),同時我們也有義務(wù)和責(zé)任去培養(yǎng)和開發(fā)我們的員工。為使培訓(xùn)工作更具針對性、操作性,總務(wù)課將在4月底進(jìn)行問卷調(diào)查,旨在積極改進(jìn),使培訓(xùn)成為員工成長的伙伴而不是負(fù)擔(dān)。

以下問題是針對班長級以上人員提出的,請認(rèn)真思考后進(jìn)行填寫,并請于5月7日前將調(diào)查問卷反饋至總務(wù)課zz。

1、作為公司的基層、中層管理人員,您希望進(jìn)行的培訓(xùn)課程有:

可根據(jù)自身實(shí)際情況填寫或參考以下課程:

(1)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)力與領(lǐng)導(dǎo)技巧(2)人際關(guān)系技巧(3)授權(quán)管理(4)時間管理(5)目標(biāo)管理(6)有效的溝通(7)開會的藝術(shù)(8)怎樣培養(yǎng)執(zhí)行力(9)激勵技巧(10)一般財(cái)務(wù)知識(11)人力資源開發(fā)與管理 (如面試技巧、績效評估與面談、企業(yè)人員招聘與配置、培訓(xùn)與開發(fā)、員工關(guān)系等)(12)團(tuán)隊(duì)建設(shè)(13)會議管理(14)企業(yè)主管素質(zhì)素養(yǎng)提升培訓(xùn)(15)管理心理學(xué)(16)雙贏談判技巧(17)員工激勵(18)演講和培訓(xùn)技巧(19)禮儀學(xué)培訓(xùn)(20)如何激勵下屬等等。

2、您對目前本部門的崗位技能培訓(xùn)工作開展情況的評價:

對此您的建議是:

您對目前公司的公共管理方面的培訓(xùn)工作開展情況評價是:

對此您的建議是:

3、哪些因素影響著培訓(xùn)工作開展的效果(如:講師、內(nèi)容、員工意識、時間、培訓(xùn)形式)我們(包括自身和總務(wù)課兩個角度)應(yīng)該如何做,才能使得培訓(xùn)真正的發(fā)揮實(shí)效作用

影響培訓(xùn)工作開展的因素有:

如何做:

4、您認(rèn)為比較好的培訓(xùn)(課堂)頻次是()

(a) 2次/周;(b) 1次/周; (c) 1次/半月;(d) 1次/月;

5、您認(rèn)為公司開展的各項(xiàng)培訓(xùn),其培訓(xùn)結(jié)果及培訓(xùn)時數(shù)是否要和晉升、考核掛鉤呢( )

(a)是 (b)否

6、為使您部門的員工崗位技能得到提高(或者滿足崗位要求),您認(rèn)為其應(yīng)該進(jìn)行的崗位技能培訓(xùn)課程包括哪些(可就整個部門而言,也可就各崗位而言)

作為部門員工:

崗位技能包括:

7、為使員工的綜合素質(zhì)得到提高,您認(rèn)為您的下屬應(yīng)該進(jìn)行哪些公共管理技能的培訓(xùn)呢其中:

普通員工:

班組長級:

主管級:

經(jīng)理級:

可自己填寫或參考以下課程:

(1)公司文化及制度培訓(xùn)(2)人際關(guān)系技能(3)電腦操作(4)(5)公文寫作(6)時間管理(7)英文基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(8)團(tuán)隊(duì)建設(shè)(9)公司產(chǎn)品簡介(10)iso/iso14001實(shí)務(wù)知識(11)企業(yè)文化(12)職業(yè)生涯規(guī)劃與工作態(tài)度(13)衛(wèi)生意識和6s簡介(14)辦公室工具的有效運(yùn)用(15)創(chuàng)新意識與學(xué)習(xí)型組織(16)其它,如:

8、請寫下您在培訓(xùn)方面的意見和建議。(紙張如不夠,請寫在背面)

謝謝合作!

第3篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措

物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應(yīng)按當(dāng)時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進(jìn)行探討。

(一)抵押貸款及其特點(diǎn)

抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。

抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。

(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險。

此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款

我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識,提高其信譽(yù)觀念,促使其按時清償債務(wù)。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險約束機(jī)制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險約束機(jī)制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應(yīng)遵循如下原則:

1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則

盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則

集中于一個時期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請抵押貸款時不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則

所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。

三、資金籌措方案的分析與評估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。

在對資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。

(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

(四)利率與匯率風(fēng)險分析

第4篇物業(yè)項(xiàng)目員工管理培訓(xùn)計(jì)劃

物業(yè)項(xiàng)目員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃

員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說,經(jīng)營企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:

(一)、聘用與考核

1、聘用

對于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3-6個月,依據(jù)《勞動法》的規(guī)定,簽訂勞動合同書。

2、考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下:

a.每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。考核率100%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。

b.對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。

c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核,培訓(xùn)考核率100%.

d.對分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評,充分征求甲方意見和員工民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。

(二)、量化管理與規(guī)范操作

(1)量化管理:

a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,對相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。

b.分公司對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。

c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。

d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,有計(jì)劃的控制成本,提高企業(yè)效益。

(2)規(guī)范運(yùn)作

a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。

b.運(yùn)用公司《員工手冊》等,規(guī)范管理分部員工的行為。

c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。

從員工選聘入手,獎懲機(jī)制貫穿整個管理服務(wù)運(yùn)作中。獎勵包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物質(zhì)獎勵;懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。

(1)對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核,合格者正式上崗。

(2)日常運(yùn)作中采用 5% '末位'淘汰制,實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。

(4)對工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者,堅(jiān)決淘汰。

(三)、在項(xiàng)目進(jìn)駐三個月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。

附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖

人員管理

1、素質(zhì)機(jī)制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格錄用考核,培訓(xùn)培養(yǎng)提高

2、配置機(jī)制--工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力

3、組織機(jī)制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施

4、壓力機(jī)制--量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合

5、激勵機(jī)制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽(yù)晉升等精神獎勵。

第5篇大學(xué)團(tuán)干部管理與培訓(xùn)制度

一、團(tuán)干部管理

各學(xué)院團(tuán)的干部管理以同級黨組織管理為主，內(nèi)蒙古大學(xué)團(tuán)委協(xié)助管理。

各學(xué)院團(tuán)的基層組織的書記一般按同級黨委(行政)職能部門或下一級黨組織主要負(fù)責(zé)干部的條件配備，并享受相應(yīng)的待遇。各級黨委在任免、調(diào)動同級團(tuán)委書記、副書記時，應(yīng)事先征求上一級團(tuán)委意見，然后按干部管理權(quán)限辦理手續(xù)。

二、團(tuán)干部培訓(xùn)

內(nèi)蒙古大學(xué)團(tuán)干部的培訓(xùn)工作要按照團(tuán)干部一級崗位培訓(xùn)的要求由內(nèi)蒙古大學(xué)團(tuán)委組織實(shí)施，培訓(xùn)時間不少于二十天。在培訓(xùn)內(nèi)容上要按照《團(tuán)干部一級崗位培訓(xùn)業(yè)務(wù)教學(xué)大綱》要求，做到與理論學(xué)習(xí)、與黨的中心工作、與團(tuán)的具體工作三結(jié)合。

各學(xué)院團(tuán)總支在受訓(xùn)的同時，要切實(shí)承擔(dān)起學(xué)院班級團(tuán)支部干部的培訓(xùn)工作。團(tuán)支部干部的培訓(xùn)工作以分散自學(xué)與集中培訓(xùn)相結(jié)合的方式進(jìn)行，每年集中培訓(xùn)時間累計(jì)不少于三天，內(nèi)蒙古大學(xué)團(tuán)委下發(fā)的《內(nèi)蒙古基層團(tuán)干部工作手冊》可作為培訓(xùn)的通用讀本。

各學(xué)院團(tuán)干部培訓(xùn)工作要做到年初有計(jì)劃，年終有總結(jié)，并及時向內(nèi)蒙古大學(xué)團(tuán)委匯報(bào)培訓(xùn)情況。

第6篇信審官中小企業(yè)風(fēng)險管理培訓(xùn)

中小企業(yè)風(fēng)險管理培訓(xùn)

一、保前調(diào)查企業(yè)階段

（一）行業(yè)分析，防范系統(tǒng)性風(fēng)險

全球通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)下行，產(chǎn)能過剩，開工不足，競爭激烈，盈利下降

※需求下降原因：國家重大政策變化，eg.酒

購買力不足，eg.房地產(chǎn)

※供給多余原因：技術(shù)進(jìn)步

全球可輸入，自由貿(mào)易

1、上下游游戲規(guī)則：包括結(jié)算規(guī)律，資金占用的環(huán)節(jié)，付款方式，收款方式，存貨占用，固定資產(chǎn)投入占用

2、行業(yè)分析幾個簡單方法

（1）營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍——特殊要求

eg.江蘇威鵬金屬的馬口鐵，要酸洗，要鍍錫，環(huán)評是否過關(guān)

（2）行業(yè)資質(zhì)——準(zhǔn)入不準(zhǔn)入，級別有多高

eg.建筑、房地產(chǎn)、食品醫(yī)療衛(wèi)生、廢舊金屬回收、地溝油

（3）貿(mào)易類企業(yè)是代理商還是經(jīng)銷商

代理商要求高于經(jīng)銷商，資金量大，貨渠道寬裕

（4）上下游客戶結(jié)構(gòu)，結(jié)算方式

看出企業(yè)規(guī)模、質(zhì)量和行業(yè)內(nèi)地位、水準(zhǔn)

（二）實(shí)際控制人情況

1、看其原始積累：包括財(cái)富積累與技術(shù)積累，下游人脈。如中途收購得來，則技術(shù)、資質(zhì)、渠道的掌控力差。

2、看實(shí)際控制人風(fēng)險偏好：看其盈利的模式，盈利后的投資方向，激進(jìn)的會投房地產(chǎn)、小貸、期貨等，保守的會在行業(yè)內(nèi)上下左右擴(kuò)張。

3、看其關(guān)聯(lián)企業(yè)：資金統(tǒng)一調(diào)配到哪兒，主體現(xiàn)金流是否不正常。

4、看其抗壓能力與經(jīng)營意愿：在有風(fēng)險的狀況下，宜興人違約意愿大，江陰人強(qiáng)韌、硬抗。

5、看其生活愛好與生活態(tài)度：是否有吃喝嫖賭抽等不良嗜好。

6、檢驗(yàn)方法

（1）營業(yè)執(zhí)照、章程、驗(yàn)資報(bào)告等基礎(chǔ)資料

股東變遷——經(jīng)營不穩(wěn)定

大股東、法人、實(shí)際控制人是否一致——關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查

（2）人行報(bào)告顯示關(guān)聯(lián)、互保情況

（三）現(xiàn)金流分析

1、現(xiàn)金流是第一還款來源，反擔(dān)保措施只是緩釋風(fēng)險的措施

2、分現(xiàn)金流量表的三塊來分析

（1）投資、籌資相對穩(wěn)定，可不分析

（2）小企業(yè)生產(chǎn)簡單，存貨少，生產(chǎn)周期短，形勢不好可減產(chǎn)甚至停產(chǎn)，大企業(yè)，特別是重裝備企業(yè)不能減產(chǎn)或停產(chǎn)，因此相對而言小企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流更不穩(wěn)定

3、支付能力分析

（1）貨幣-原材料-產(chǎn)成品-應(yīng)收賬款，整個生產(chǎn)周期越快，支付能力越強(qiáng)

（2）現(xiàn)金及非現(xiàn)金流動資產(chǎn)之和對應(yīng)融資金額的倍數(shù)——體現(xiàn)支付能力

（3）除固定資產(chǎn)外的啟動資金（鋪底）+歷年累積，比例多高，看3-5年的資料

（4）收集真的資料很難，小企業(yè)科目少，金額不大，發(fā)生量也不大，還有很多現(xiàn)金交易，納稅報(bào)表可能由關(guān)聯(lián)銷售或原料進(jìn)出來造假，卡流水可能非貿(mào)易背景，所以直接看會計(jì)系統(tǒng)，如果有賬外賬，直接問老板要，核實(shí)應(yīng)收、應(yīng)付、貨幣結(jié)余幾個重要科目

4、流動資金占用量分析方法

（1）隨機(jī)抽取一個月

（2）結(jié)合生產(chǎn)周期抽取

A．進(jìn)行偏離度分析：統(tǒng)計(jì)流動資金占用量最大值、最小值和平均值，差異大，關(guān)注現(xiàn)金流來源的穩(wěn)定性，設(shè)計(jì)還貸時間與金額

B．結(jié)構(gòu)分析：原材料占比、產(chǎn)成品占比、應(yīng)收款占比，應(yīng)收款關(guān)注集中度

C．流動資金占用量與融資比較，與銷售收入比較（經(jīng)營能力），與凈利潤比較（盈利能力），與固定資產(chǎn)原值比較（杠桿）

二、保前與銀行人員交流階段

兜底還是增信，關(guān)注銀行從業(yè)人員道德風(fēng)險

關(guān)注銀行信貸政策，行業(yè)傾向，激進(jìn)/謹(jǐn)慎

三、擔(dān)保方案確定階段

（一）合作銀行多元化，行業(yè)多元化

（二）融資產(chǎn)品多元化，可多做低風(fēng)險業(yè)務(wù)

1、中長期流動資金貸款

2、債務(wù)類保函、備用信用證

3、無追索權(quán)保理，短期流動資金貸款，銀票，國內(nèi)信用證

4、進(jìn)口押匯（代付），打包貸款，提貨擔(dān)保

5、商票貼現(xiàn)，有追索權(quán)國內(nèi)保理

6、進(jìn)口信用證，保付加簽，背對背信用證，投標(biāo)保函、履約保函、預(yù)付款保函、信用證項(xiàng)下無不符點(diǎn)出口押匯

7、出口雙保理

8、低風(fēng)險業(yè)務(wù)

Eg.保理：轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款

根據(jù)借款人有無責(zé)任分有追索和無追索

根據(jù)欠賬人有無金額、到期日、瑕疵、回專戶確認(rèn)分明保理和暗保理

依據(jù)風(fēng)險等級由低到高排序：有追明、有追暗、無追明（買斷）

我們的機(jī)會在于：強(qiáng)勢暗保理為企業(yè)增信

中型企業(yè)的上下游明保理增信

網(wǎng)絡(luò)金融暫無法律依據(jù)則擔(dān)保介入，如電子倉單質(zhì)押

四、保后管理

參考銀行

風(fēng)險動態(tài)管理（應(yīng)收賬款必須入會計(jì)系統(tǒng)看，政府項(xiàng)目要看驗(yàn)收審計(jì)，看對方是否已成應(yīng)付款）

第7篇物管培訓(xùn):會所的物業(yè)管理

隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活,人們在緊張忙碌工作中度過一天之后,身心甚是疲憊;生活空間狹小,不如意的事時有發(fā)生,引起人們的心緒煩躁不安,需要通過一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié),以重新恢復(fù)身體的平衡;由于物質(zhì)水平的提高,人們對科技文化知識的需求欲望也日益強(qiáng)烈,過去那種簡單的體育項(xiàng)目、體育器材已滿足不了人們的要求,這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境,使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞,放松神經(jīng),舒暢身心,恢復(fù) 平衡,以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活,“花錢買健康”已成為一種消費(fèi)意識。會所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來的,而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好的物質(zhì)空間。

一、會所概述

會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內(nèi)容包括康體活動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等,涉及到廣泛的知識領(lǐng)域,如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時裝等。因此,可以說,會所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ,也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。

(一)會所的表現(xiàn)形式

現(xiàn)在會所主要有兩種形式:

1.以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式

這類形式的會所不是以盈利為目的,而是為適應(yīng)整個物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的,以便適應(yīng)市場,保證整個項(xiàng)目的運(yùn)營。這類形式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所。

2.以盈利為目的的形式

即經(jīng)濟(jì)形式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在,也可以獨(dú)立存在,設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會所也包括兩種類型:一種是只對內(nèi)開放,即它只面向業(yè)主和會員;一種是即對內(nèi)又對外開放。

(二)設(shè)立會所的意義

隨著社會的發(fā)展,會所在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會領(lǐng)域起著越來越重要的作用,對綜合大廈、大型住宅小區(qū)有著積極的作用,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.會所的設(shè)立是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高,服務(wù)要求會越來越高。會所提供的健身、康樂等服務(wù)不但可以使消費(fèi)者達(dá)到健身、休閑的目的,還可以在娛樂中進(jìn)行社交活動。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求?，F(xiàn)在人們已普遍形成一種觀念,即綜合大廈、住宅小區(qū)與會所是一個整體,具有不可分割性,一幢綜合大廈和一個大型住宅小區(qū)沒有會所就不完善,不適宜居住、使用。

2.會所是房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷的重要手段

綜合大廈、住宅小區(qū)競爭優(yōu)勢的一個重要方面就是擁有自己的會所。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如,業(yè)主邀請親朋好友到小區(qū)作客、游玩,并到所在會所里娛樂,會使業(yè)主有成就感、滿足感;又如, 對經(jīng)常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇:保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱,發(fā) 貴賓卡,在價格上給予一定的優(yōu)惠,會滿足他的特殊心理需求;還有,有的消費(fèi)者對名望有一種特殊的渴慕,實(shí)行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽(yù)會員創(chuàng)造一個上流社會的氛圍,就會滿足這些消費(fèi)者求名的心理需求。所以,會所的設(shè)立能吸引許多此類住用戶,促進(jìn)項(xiàng)目的租售。

3.會所是發(fā)展品牌的重要手段

在競爭日益激烈、消費(fèi)者對樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下,開發(fā)商不但要開發(fā) 質(zhì)量過硬的產(chǎn)品,還要打造過硬的品牌,樹立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡單,而是賣品牌、賣服務(wù)質(zhì)量,品牌戰(zhàn)略已是市場競爭新的熱點(diǎn)。完善的會所設(shè)施設(shè) 備、優(yōu)雅的會所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢,容易建立與市場定位相一致的形象,有利于塑造項(xiàng)目品牌。

4.會所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展

文化有一種類似“社會基因”的特性,它通過長期作用,積淀于民族的心理中,從而發(fā) 生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用,它是對社會各個方面最富支配性影響的核心的東西,左右或支撐著一個國家一個民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團(tuán)體、某一企業(yè)也都存在著一種特有的文化氛圍,良好的地區(qū)、企業(yè)文化會使人們的生活、工作樂觀,積極向上。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高,他們越來越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈的社區(qū)文化的氛圍。一個沒有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項(xiàng)目必然會隨著市場的發(fā)展而被淘汰。一座大廈、一個小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象,只有會所才能使社區(qū)文化有一個依托的基礎(chǔ),使之得到充實(shí)、發(fā)展,才能使文化真正地融入樓盤,形成核心競爭力,才能使人們切實(shí)地感受、認(rèn)同、接受社區(qū)文化,融入社區(qū)。同時,會所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、美國的制度文化、澳洲的風(fēng)情文化和亞洲的人情文

化緊緊地融合在一起,促進(jìn)了文化的發(fā)展。

二、會所的設(shè)立

(一)會所的定位

會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位,如果不能科學(xué)合理、實(shí)事求是地分析預(yù)測,將會影響到主業(yè)的效益、聲譽(yù),甚至導(dǎo)致整個物業(yè)經(jīng)營的失敗。總的說來,會所的定位應(yīng)把握以下事項(xiàng):

1.會所的定位應(yīng)該與主業(yè)的定位相符合

應(yīng)該結(jié)合目標(biāo)群的經(jīng)濟(jì)情況、生活習(xí)慣、文化層次來確定會所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項(xiàng) 目種類及其他相關(guān)配套設(shè)施。做到既要在理念上有所創(chuàng)新,又不脫離實(shí)際。不應(yīng)把會所的定位過于超前,更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開發(fā)售時,業(yè)績非常好,但會所的建立遲遲未能跟上,后來勉強(qiáng)建了一個2000多平方米的小會所,隨著小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大,入住業(yè)主的不斷增加,會所越來越不能滿足需要,迫不得已,該小區(qū)后來只得重新建設(shè)一個80000 多平方米的新會所,這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時未能對會所作恰當(dāng)定位所至。反之,若會所過于龐大、設(shè)置的項(xiàng)目過于超出目標(biāo)人群的消費(fèi)能力,必然導(dǎo)致管理成本上升,經(jīng)營失敗, 更會影響整個項(xiàng)目的租售。

2.堅(jiān)持服務(wù)至上的原則

綜合大廈、住宅小區(qū)會所的發(fā)展著眼點(diǎn)應(yīng)放在服務(wù)上?，F(xiàn)代服務(wù)是物質(zhì)文明和精神文明的產(chǎn)物,會所要從自身所應(yīng)具備的各要素出發(fā),營造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境,在經(jīng)營過程中形成完美的精神環(huán)境,使服務(wù)的作用充分完整地發(fā)揮出來。

3.從最佳使用角度配備會所的設(shè)施和項(xiàng)目

會所的設(shè)施設(shè)備與項(xiàng)目應(yīng)本著科學(xué)合理的原則進(jìn)行設(shè)置。如水力按摩、桑拿浴等項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在空間、使用設(shè)置、濕度、溫度等相關(guān)指標(biāo)上都有嚴(yán)格的、科學(xué)的要求。只有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),才能使這些項(xiàng)目達(dá)到理想的效果,發(fā)揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備與配套設(shè)施設(shè)備相匹配,即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。同時,會所內(nèi)部設(shè)施的配備應(yīng)以市場為中心,既不能因?yàn)閮r格太高而使人望而生畏,也不能因?yàn)樵O(shè)備陳舊而無人問津。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設(shè)置一個高爾夫球練習(xí)場去浪費(fèi)“寸土寸金”的空間。

(二)會所設(shè)置的可行性分析

會所能否充分發(fā)揮它的作用,取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備,而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善,那么,這個會所就會形同虛設(shè),影響物業(yè)的正常運(yùn)行,帶來不良后果。因此,在進(jìn)行可行性研究時,應(yīng)全面、詳盡地搜集市場資料,進(jìn)行客觀全面的分析,明確會所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并通過科學(xué)測算,判斷會所所能帶來的回報(bào)。

1.會所的可行性分析的內(nèi)容

(1)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。

(2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。

(3)地理環(huán)境、交通情況。

(4)法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。

(5)擬建設(shè)施項(xiàng)目。

這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行了研究和論證,應(yīng)該利用原有的材料專門針對會所進(jìn)行分析論證,有些資料還要針對性地進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充,然后再作預(yù)測分析,以保證可行性分析的科學(xué)合理性。

2.會所籌建費(fèi)用的估算

會所籌建的費(fèi)用計(jì)算相對于其他行業(yè)的費(fèi)用計(jì)算要簡單,關(guān)鍵在于其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性 ,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類項(xiàng)目費(fèi)用和科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)之上,應(yīng)保證投資費(fèi)的充足。

會所籌建費(fèi)用的估算主要有以下幾項(xiàng):

(1)房地產(chǎn)成本。即新建會所房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費(fèi)用。

(2)裝飾費(fèi)用。即裝飾會所表面的費(fèi)用和隔斷空間費(fèi)用,包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務(wù)費(fèi)等。

(1)(2)兩項(xiàng)的具體計(jì)算可參照同類同檔次物業(yè)的各項(xiàng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),乘以本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)量值得出。

(3)設(shè)備設(shè)施成本。包括空調(diào)設(shè)備、公共區(qū)域設(shè)備、客用設(shè)備、員工用設(shè)備等各種設(shè)備成本。具體按所選設(shè)施設(shè)備的市場價進(jìn)行核計(jì)。如,一個保齡球道須投資6萬元,會所欲建1 6個球道,則主要設(shè)備價格為96萬元,會所的其他設(shè)備也可以如此推算,然后再作累加。

(4)物具用品費(fèi)用。指為保證會所的服務(wù)質(zhì)量、市場形象,布置和經(jīng)營過程中所使用的易耗物品,包括桌、床、臺、餐具、飲用器皿、工作服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項(xiàng)的計(jì)算可按房

地產(chǎn)成本、裝飾費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施成本三項(xiàng)的百分比進(jìn)行,會所應(yīng)根據(jù)自己的情況制定一個適合的百分比。如某會所房地產(chǎn)成本、裝飾費(fèi)、設(shè)施設(shè)備費(fèi)估算共投資800萬元,按3% 計(jì)算,則物品投資為:800×3%=24(萬元)。

(5)勞動力成本。指會所開業(yè)前各類人員的工資、獎金、福利,以及臨時人員報(bào)酬(如專家指導(dǎo)、講座費(fèi)等)。它可以按時間、人數(shù)和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)來測算。如,籌建期為6個月,工資分為三個級別,分別為經(jīng)理級、主管級、員工級,人數(shù)共計(jì)為55人,經(jīng)理級為月工資6000元,共2人;主管級月工資為3000元,共3人;員工級標(biāo)準(zhǔn)月工資為1500元,人數(shù)共計(jì)為50人。則:

工資總和=(6000×2+3000×3+1500×50)×6=576000(元)

獎金、福利可按當(dāng)時的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,臨時人員報(bào)酬可簡單估算。假設(shè)獎金8000元,福利8000元,臨時人員報(bào)酬2000元,則:

勞動力成本=576000+8000+8000+2000=594000(元)

(6)開辦費(fèi)。即指籌辦會所開業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用。此項(xiàng)也可參照同檔次物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)測算。

(7)資本成本。即指企業(yè)為會所建設(shè)開辦籌集、使用資金所付的代價。主要包括利息與各項(xiàng)聯(lián)系、手續(xù)費(fèi)用等。

(三)會所的設(shè)計(jì)布局

會所項(xiàng)目是人們利用一定的設(shè)備和環(huán)境,通過服務(wù)人員的服務(wù)進(jìn)行消費(fèi),使消費(fèi)者達(dá)到消除疲勞、滿足身心需求的目的。會所設(shè)計(jì)與布局的好壞直接影響到消費(fèi)者,進(jìn)而影響到會所整個物業(yè)的經(jīng)營?？梢赃@樣說,在會所環(huán)境設(shè)計(jì)與布置上,從設(shè)計(jì)到實(shí)施,整個過程只許成功不許失敗。

會所的外觀設(shè)計(jì)要與主業(yè)的市場定位相符。比如某小區(qū),其主業(yè)的定位重點(diǎn)不是放在規(guī) 模、環(huán)境上,而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上,體現(xiàn)的是個性化、時尚化,在市場上以澳洲風(fēng)情作為訴求點(diǎn)。那么,會所的外觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)就應(yīng)放在創(chuàng)新上,既體現(xiàn)出澳洲的風(fēng)貌,又注重東西方藝術(shù)與文化的融合,同時立足點(diǎn)應(yīng)放在個性化與時尚化上。

會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)與布局應(yīng)遵循以下原則:

(1)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局與會所定位相一致的原則。會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局無論在格調(diào)、設(shè)施設(shè)備的選擇、服務(wù)上,還是其他相關(guān)因素,都要與會所的定位相一致。

(2)會所內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)布局科學(xué)合理原則。使環(huán)境與設(shè)施設(shè)備科學(xué)合理地結(jié)合起來,聯(lián)合成一個整體,以求各項(xiàng)目發(fā)揮出最大的功效。如,桑拿浴、保齡球等項(xiàng)目在空間面積、使用設(shè)施、溫度、濕度等各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)都有嚴(yán)格、科學(xué)的要求,只有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),才能使這些項(xiàng)目達(dá)到理想的使用效果。

(3)配套設(shè)施齊全的原則。會所除了提供設(shè)施與環(huán)境外,還需要相關(guān)的配套服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施,以保證消費(fèi)者得到滿意的效果。例如,會所的配套設(shè)施一般有:接待收銀處、辦公室、員工休息室、洗衣房、儲物室等。

(4)匹配原則。它是指會所的項(xiàng)目,除了必要的項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和必須的相應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設(shè)施及服務(wù)外,還要求各項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)備相匹配,即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應(yīng)。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配,健身房的設(shè)施的各種設(shè)備質(zhì)量和檔次要一致。

會所項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局可分為康體項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局、消閑項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局和娛樂項(xiàng) 目環(huán)境設(shè)計(jì)布局?？刁w、消閑、娛樂項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)布局各自有各自的特點(diǎn),要求也各不相同。比如康體項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)布局必須考慮到位置、面積、健身房內(nèi)設(shè)備、配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì) 量、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)等,同時,有條件的還應(yīng)進(jìn)行區(qū)分歸類,如伸展區(qū)、心肺功能室、體能秩序訓(xùn)練室、啞鈴練習(xí)區(qū)、精神放松區(qū)等。而娛樂項(xiàng)目中游藝室的設(shè)計(jì)布局相對來說就不那么嚴(yán)格。它在設(shè)計(jì)布局時主要應(yīng)考慮到設(shè)備要求、環(huán)境質(zhì)量要求、衛(wèi)生質(zhì)量要求等。

總之,在設(shè)置布局時要考慮到各項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備情況、項(xiàng)目特點(diǎn)、環(huán)境要求、規(guī)則要求、衛(wèi)生要求、質(zhì)量要求、服務(wù)要求等要素,根據(jù)各自的要求進(jìn)行設(shè)置。

三、會所經(jīng)營項(xiàng)目的種類

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們物質(zhì)文化生活水平的提高,會所的項(xiàng)目不斷得到改進(jìn)、創(chuàng)新、應(yīng) 用和推廣,涉及的領(lǐng)域也會越來越廣泛。從功能與特點(diǎn)來看,可以把會所的項(xiàng)目分為三類,即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目。下面分別對之做簡單介紹。

(一)康體項(xiàng)目的種類

康體項(xiàng)目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境,為人們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健身項(xiàng)目?？刁w項(xiàng)目有別于專業(yè)體育項(xiàng)目,它不需要專業(yè)體育項(xiàng)目那么強(qiáng)的專業(yè)性、技巧性,人們參與康體項(xiàng)目,只為達(dá)到鍛煉目的,并從中享受到一定樂趣。

康體項(xiàng)目的特點(diǎn)是:

(1)須借助一定的設(shè)施和場所。如乒乓球室、游泳場等。

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p; (2)不是以競技為主,而是為了達(dá)到特定的目的。如健美、減肥等等。

(3)運(yùn)動中講究科學(xué)方法。即運(yùn)動有一定規(guī)律性,時間和運(yùn)動量適中等。

康體項(xiàng)目種類如圖7-8-1所示:

圖7-8-1 康體項(xiàng)目種類

(二)消閑項(xiàng)目的種類

消閑項(xiàng)目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式,在一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類型的既有利于身體健康,又放松精神、陶冶情操的活動項(xiàng)目。這種項(xiàng)目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣,又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。

消閑項(xiàng)目的特點(diǎn):

(1)借助特定的設(shè)施和服務(wù),如保齡球室、人工按摩等。

(2)運(yùn)動不激烈,趣味性、技巧性強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。

(3)寓享受于消閑之中,強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。

消閑項(xiàng)目的種類如圖7-8-2所示:

圖7-8-2 消閑項(xiàng)目種類

(三)娛樂項(xiàng)目的種類

娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù),使人們能積極主動、全身心投入的、得到身心快樂和精神滿足的活動項(xiàng)目。娛樂項(xiàng)目往往由許多人聚在一起,在一定的環(huán)境氣氛中體驗(yàn)個人樂趣。

娛樂項(xiàng)目的特點(diǎn):

(1)環(huán)境氛圍感要求強(qiáng);

(2)文化氣息濃;

(3)具有多樣性,限制條件少,沒有嚴(yán)格的操作程序和要求。

娛樂項(xiàng)目種類如圖7-8-3所示:

圖7-8-3 娛樂項(xiàng)目種類

會所項(xiàng)目種類的設(shè)置沒有嚴(yán)格的界定或標(biāo)準(zhǔn)。不同物業(yè)的會所應(yīng)根據(jù)自身的定位和目標(biāo) 客戶,靈活確定設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量、檔次。

四、會所的經(jīng)營

會所的經(jīng)營有許多種類型,就其經(jīng)營方式來看,主要有會員制和多方位經(jīng)營兩種方式。現(xiàn)在,我們分別來說明會員制和多方位經(jīng)營的經(jīng)營方法。

(一)會員制

會員制是指由會所組織的一個團(tuán)體,對新加入者有選擇權(quán),成員必須交納會費(fèi),該團(tuán)體必須向其成員提供娛樂、健身、社交等永久性設(shè)施。通常又把這種經(jīng)營形式叫做會員制俱樂部。

1.會員制會所存在和發(fā)展的原因

(1)當(dāng)和有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起時人們會感到更安全些、更舒服些。他們可以彼此提供機(jī)會,交流經(jīng)驗(yàn),一起分享信息。

(2)可以享受到理想中的環(huán)境和設(shè)施。具備優(yōu)雅舒適、高格調(diào)的環(huán)境和先進(jìn)的、高檔的設(shè)施設(shè)備是會所成立會員制的基本條件。

(3)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望,獲得一種榮譽(yù)感。同時,那里的氣氛從容、不喧鬧,服務(wù)殷勤周到,可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。

(4)作為會員制會所的成員有可能結(jié)識志趣相投的人,認(rèn)識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流。

(5)實(shí)行會員制會所的活動與現(xiàn)代商務(wù)密切相關(guān),有部分會員入會費(fèi)及每年或每月的活動費(fèi)常常不是由個人支付的,而是由個人所屬或相關(guān)的公司支付的。

2.會員制的設(shè)計(jì)方案

如果會員制方案設(shè)計(jì)得好,會所就能成功地進(jìn)行推廣,為會所的進(jìn)一步經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。會所方案的設(shè)計(jì)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā),在對市場作出充分調(diào)查和分析之后,制定出一個市場整體計(jì)劃,根據(jù)整體計(jì)劃來制訂設(shè)計(jì)方案。

(1)會員的數(shù)量。會員的數(shù)量應(yīng)根據(jù)市場的整體計(jì)劃和本身設(shè)施的容量來確定。同時,也不排除為增加會員的價值感而限制會員的數(shù)量。

(2)會費(fèi)。會費(fèi)的制定一是要根據(jù)俱樂部的定位來確定;二是要考慮到目標(biāo)顧客的經(jīng)濟(jì)、文化層次、消費(fèi)心理等各方面因素。

會費(fèi)是否可退還,這一點(diǎn)將會影響會員資格的可銷售性和會費(fèi)數(shù)額大小。時下關(guān)于這一問題有兩種方案,即可退還會費(fèi)和不退還會費(fèi)。據(jù)調(diào)查,人們更愿意付出更多的會費(fèi)來購買可退還會會費(fèi)的員身份。會所應(yīng)利用這一點(diǎn),這樣一方面可以獲得更多的收入,另

一方面又可以增加市場的競爭力。只是若經(jīng)營不善,退回會員多,會帶來巨大的財(cái)務(wù)困難。

(3)可轉(zhuǎn)讓性?？赊D(zhuǎn)讓性即是指會員的資格可以轉(zhuǎn)讓。會員資格可轉(zhuǎn)讓性越來越為市場所認(rèn)同。

會員制會所的設(shè)計(jì)并不局限于以上這三點(diǎn),可以根據(jù)自身的情況增加自己的特色,以提高會員的價值和會所的銷售。

3.會員入會程序設(shè)計(jì)

會員入會的程序不宜復(fù)雜,應(yīng)本著簡單明了的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。

(1)賦予準(zhǔn)會員對會所充分的知情權(quán)。會所應(yīng)派專職人員進(jìn)行詳細(xì)的解釋說明,同時設(shè)制會所手冊并發(fā)放給準(zhǔn)會員。

(2)入會手續(xù)的辦理。最明了的方法就是設(shè)定入會申請書或會員登記表。在入會申請書或會員登記表中應(yīng)明確會員的性質(zhì)、繳費(fèi)方式、姓名、住址、聯(lián)系方式、附交文件及備注。

(3)終止會員手續(xù)。可以以文字表述,也可以設(shè)計(jì)表格,但二者都必須表明會員的姓名、編號、終止原因、入會日期、終止日期以及有關(guān)費(fèi)用的詳細(xì)處理方式。

(4)轉(zhuǎn)讓授權(quán)書。實(shí)行會員可以轉(zhuǎn)讓身份的會所還應(yīng)設(shè)置轉(zhuǎn)讓授權(quán)書,授權(quán)書中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓人,受讓人各自的姓名、住址、聯(lián)系方式、會員數(shù)目、會員編號,轉(zhuǎn)讓條件及附交文件。

4.實(shí)行會員制會所會則的設(shè)計(jì)

會則設(shè)計(jì)的主題思想是要明確規(guī)定會員的權(quán)利和義務(wù)。在制定會則時,既要注意維護(hù)公司的權(quán)益,又要賦予會員以充分的權(quán)利,同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。會則的主要內(nèi)容應(yīng)該包括以下幾點(diǎn):

(1)釋義規(guī)定。應(yīng)該詳細(xì)地注明一些專有名詞的含義范圍。當(dāng)幾種語言并用時,注明以哪種語言為準(zhǔn)。

(2)會員進(jìn)會所的區(qū)域限制。會則中應(yīng)明確會員進(jìn)入會所的詳細(xì)活動范圍即活動區(qū)、非限制區(qū)和限制區(qū)。

(3)設(shè)施設(shè)備使用、管理的權(quán)限。明確客人對設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)限以及會所的管理權(quán)限。

(4)時間限制。明確營業(yè)時間和除正常假日閉館規(guī)定。

(5)特殊或突發(fā)情況、事件的處理規(guī)定。明確對一些突發(fā)事件的詳細(xì)處理措施。

(6)對會所職員的要求。

(7)對投訴事項(xiàng)的規(guī)定。

(8)會員進(jìn)入會所應(yīng)遵守的事項(xiàng)。

(9)其他。會所可以根據(jù)自身的經(jīng)營需求而制定一些相關(guān)議項(xiàng)。

5.會員制會所經(jīng)營中應(yīng)注意的問題

(1)不要把健身、娛樂、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待,通過科學(xué)合理有效的經(jīng)營,這種投入就會成為利潤中心。

(2)對于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時間計(jì)算,以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。

(3)建立輪流使用設(shè)施的制度。

(4)會所可以通過提供一些會員專用的設(shè)施,來創(chuàng)造一種會員獨(dú)尊的氣氛。

(5)建立會員顧問委員會,通過與會員的定期會晤獲得有關(guān)改進(jìn)建議,以便更好地滿足顧客的需求。

(二)會所的多方位經(jīng)營

多方位經(jīng)營是指會所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下,同時提供兩種以上具有協(xié)同效應(yīng)的服務(wù),以求達(dá)到最佳社會效應(yīng)、經(jīng)營效應(yīng)的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個會所開展的各種項(xiàng)目之間通過一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果,在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低。因此,協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義,會所是否采用多方位經(jīng)營是一個帶有全局性、長遠(yuǎn)性的問題,關(guān)系到會所、主業(yè)經(jīng)營的成敗,所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。

1.會所實(shí)施多方位經(jīng)營的必要性

(1)激烈的競爭要求會所實(shí)施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下,如果沒有戰(zhàn)略思維,未能實(shí)施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略,就會像沒有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩,隨時有被市場競爭淹沒的可能。

(2)需求的變化迫使會所實(shí)施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設(shè)一個兵乓球臺、一個籃球架的時代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高,需求也隨著變化,在健身、娛樂之余更追求一種享受感、一種新奇感,時尚化、個性化已成為一種會所消費(fèi)的潮流。因此,會所必

須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念,確立自己的服務(wù)項(xiàng)目,以加強(qiáng)自己的競爭力。

(3)實(shí)行多方位經(jīng)營是會所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段必需的一步?，F(xiàn)代企業(yè)形成以后,從企業(yè)的發(fā)展階段看,經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理階段――科學(xué)管理階段――現(xiàn)代管理階段――戰(zhàn)略管理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點(diǎn)。現(xiàn)代會所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù),而且需要會所的應(yīng)變能力。會所管理進(jìn)入戰(zhàn) 略階段,會所管理的重點(diǎn)由項(xiàng)目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)會所的市場目標(biāo),會所需要制定各種對策和策略,必須將整體和長遠(yuǎn)的利益相結(jié)合,就經(jīng)營目標(biāo)、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的積極適應(yīng)等問題進(jìn)行謀劃和決策,制定會所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、方向等,以實(shí)現(xiàn)會所環(huán)境、會所能力、會所經(jīng)營目標(biāo)的動態(tài)平衡和統(tǒng)一,謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.多方位經(jīng)營的類型

多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型:

(1)充分利用自己的資源對市場進(jìn)行滲透,提高市場占有率。進(jìn)行市場滲透是會所在利用現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上,通過改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營手段、方法逐漸擴(kuò)大會所的銷售,以占領(lǐng)市場更大的市場面,這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項(xiàng)目的市場占有率。其具體的實(shí)施方法主要有:擴(kuò)大宣傳,增加客戶對會所的了解,使老顧客增加消費(fèi)的次數(shù); 提高服務(wù)質(zhì)量,并通過降低價格的辦法吸引新顧客,刺激老顧客更多地消費(fèi);會所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項(xiàng)目上來。

(2)利用擁有項(xiàng)目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項(xiàng)目和原有資源衍生的項(xiàng)目(我們統(tǒng)稱擁有項(xiàng)目)來爭取新的消費(fèi)群,從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心是為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場。其具體的實(shí)施方法主要有:在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩?這些顧客目前尚未參與進(jìn)來,但他們對項(xiàng)目的興趣有可能被激發(fā)。如,會所以前一直把太極拳作為老年人的項(xiàng)目,可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn),加以渲染、包裝,向中年人、青年人推廣;會所可以考慮利用老主顧把會所介紹給親戚朋友,邀他們加入,從而增加客流量,促進(jìn)市場開發(fā);會所還可以利用各種商機(jī)來開發(fā)市場。

(3)開發(fā)新項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進(jìn)原有項(xiàng)目或開發(fā)新項(xiàng)目的方法進(jìn)入原有市場的一種經(jīng)營方式,它是會所創(chuàng)新的一個基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提高,會所只有不斷改進(jìn)項(xiàng)目,以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要,鞏固原有市場,并進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。如某會所所開發(fā)的項(xiàng)目:①改進(jìn)型:室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、球拍出租和維修服務(wù)、先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。②新項(xiàng)目:電腦檢測健身、旋式浴池、獨(dú)立培訓(xùn)、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應(yīng)酒水、燒烤) 、陽光泳池、情人島。③多間興趣室:可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學(xué)習(xí)提高機(jī)會。

實(shí)踐證明,這家會所利用新項(xiàng)目鞏固了市場,擴(kuò)大了市場占有率。

會所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項(xiàng)目的擴(kuò)展。擴(kuò)展項(xiàng)目過程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展,本著充分利用閑置資源,或利用營銷能力,或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力,或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ)的原則,以該項(xiàng)目能否使自己充分發(fā)揮并增強(qiáng)競爭優(yōu)勢為指導(dǎo)思想,首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu) 勢是否能夠延伸擴(kuò)展至目標(biāo)行業(yè)。切忌:

(1)不顧自身?xiàng)l件,盲目開發(fā)項(xiàng)目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項(xiàng)目,一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上,另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)需要較長時間,結(jié)果可能顧此失彼,造成被動。

(2)無所側(cè)重,一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項(xiàng)目不宜趕時髦,即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高,但是從長期來看,隨時可能遭受風(fēng)險打擊的項(xiàng)目。過分偏激的項(xiàng)目高潮來得快,消亡得也快,生命周期很短。

(3)主觀確定項(xiàng)目,采取反導(dǎo)向策略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是:確定市場目標(biāo)顧客――確定會所的各方面條件及可挖掘潛力――確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備――確定能否立項(xiàng)。

會所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源,去不斷創(chuàng)新、開拓。會所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備,又不要被設(shè)施設(shè)備所局限。

會所的經(jīng)營是一種文化,更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾,但需要去充實(shí)、去開拓、去創(chuàng)新,不斷發(fā)展完善,最終形成一個科學(xué)的管理體系。

五、服務(wù)的基本要求

服務(wù)是為滿足顧客的需求、供方和顧客之間的接觸活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。服務(wù)的增值性特點(diǎn)正越來越受到現(xiàn)代企業(yè)重視。

“被時間所壓縮的現(xiàn)代人生活形態(tài),使得一般人會比過去更重視服務(wù)。他們沒時間忍受差勁的服務(wù),只要能減輕時間的壓力,他們情愿多付點(diǎn)錢。”會所是服務(wù)的平臺,而服務(wù)是企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的主要來源。要留住老顧客、開發(fā)新客源,都必須依賴提高信譽(yù)、改善服務(wù)質(zhì)量、提升服務(wù)效率這些重要手段。會所服務(wù)以環(huán)境設(shè)施設(shè)備為基礎(chǔ),以人的勞務(wù)為支持,具有高接觸性,是規(guī)范性與靈活性的結(jié)合體。因此,會

所的服務(wù)既要注意服務(wù) 的規(guī)范性,又要注意在服務(wù)操作過程中服務(wù)的靈活性。

會所服務(wù)的基本要求:

1.服務(wù)態(tài)度積極主動、文明禮貌

管理人員、服務(wù)人員要主動熱情、文明禮貌,包括衣冠整潔、語言規(guī)范、談吐文雅、行為得體等。如,能準(zhǔn)確運(yùn)用迎接、問候、告別語言,同時語調(diào)關(guān)切得體;對回頭客和常客能稱呼其姓名或職銜;服務(wù)動作要輕,手勢要得體適度,而且不宜過多等。

2.服務(wù)設(shè)施設(shè)備完好

良好完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀服務(wù)的先決條件,每日營業(yè)前要對各種設(shè)施設(shè)備如空調(diào) 、健身器材、消閑器材、娛樂器材、衛(wèi)生器材等進(jìn)行檢修,使會所的設(shè)施設(shè)備始終處于完好狀態(tài),以保證會所的服務(wù)正常運(yùn)營。

3.服務(wù)技能全面、專業(yè)

工程人員具備過硬的設(shè)備維修技術(shù),能迅速對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)整,遇到故障能馬上解決 ;財(cái)務(wù)人員具備豐富的財(cái)務(wù)管理知識,業(yè)務(wù)熟練,具有良好的職業(yè)操守和職責(zé)感;保安人員具備過硬的治安消防本領(lǐng),能應(yīng)付突發(fā)事件;服務(wù)人員要積極主動、有禮貌、高效地為客人服務(wù),達(dá)到職業(yè)化、專業(yè)化。

4.服務(wù)方式方便、靈活

本著設(shè)身處地為客人著想,急客人所急,想客人所未想,及時準(zhǔn)確,方便優(yōu)質(zhì)的原則, 努力為客人提供各種靈活的服務(wù)方式,盡可能為客人提供方便,滿足需求。如,游泳客人休息時,服務(wù)人員主動上前詢問需要什么服務(wù),并盡力迅速幫助客人解決。

5.服務(wù)程序規(guī)范化

服務(wù)程序也是衡量會所服務(wù)水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一,如設(shè)備操作程序、各項(xiàng)目服務(wù)程序、衛(wèi)生程序等都要嚴(yán)格執(zhí)行,不可隨心所欲。如,桑拿浴項(xiàng)目的服務(wù)程序:①熱情、禮貌地向客人打招呼;②登記客人的姓名、時間和需要的服務(wù)項(xiàng)目(干、濕桑拿等);③對新客人說明桑拿浴的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),并按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);④遞送服務(wù)用品,對不熟悉的客人作必要的介紹;⑤隨時滿足客人的服務(wù)要求;⑥隨時同后臺人員保持聯(lián)系,有情況及時同后臺溝通;⑦向客人致謝,歡迎客人再次光臨。

6.服務(wù)收費(fèi)合理

各種款項(xiàng)的數(shù)額要根據(jù)市場、同行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來制定,既符合政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),又使業(yè)主能接受。開展特約或便民服務(wù)以滿足用戶需要為目的,做到“保底微利,以收定支”,不可亂收費(fèi)或多收費(fèi)。

7.服務(wù)制度健全

制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)和科學(xué)的服務(wù)制度,以確保提供穩(wěn)定、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 。如用人制度、清潔衛(wèi)生制度、設(shè)施設(shè)備使用制度等,這些制度應(yīng)清晰有序、易于操作。

8.服務(wù)高效便捷

服務(wù)效率高節(jié)省了消費(fèi)者的時間,等于為消費(fèi)者帶來了間接的利益,會所應(yīng)盡量減少工作環(huán)節(jié),簡化工作程序。

9.服務(wù)配套齊全

配套服務(wù)使服務(wù)更加完善,使顧客整個消費(fèi)過程在健康、愉快、順利中進(jìn)行。會所應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目的需要配備相應(yīng)的服務(wù)。如網(wǎng)球室設(shè)專門陪練員或教練員;保齡球室設(shè)配套酒吧,供消費(fèi)者休息。

10.安全設(shè)備完善,措施齊全

會所在保證設(shè)施設(shè)備安全的前提下,應(yīng)該根據(jù)各項(xiàng)目的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全措施,防患于未然。如,游泳池“客人須知”中明確規(guī)定:“飲酒過量者謝絕入內(nèi)”;游泳池服務(wù)人員經(jīng)過救生訓(xùn)練,池旁備有救生圈,配有兩倍于池寬的長竿救鉤;健身房配備氧氣袋、醫(yī)藥箱及急救藥品等。

11.增強(qiáng)服務(wù)理念,提升服務(wù)品位

一個企業(yè)的服務(wù)理念決定其服務(wù)的形象。在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、競爭日益激烈的形式下,會所必須更新自己的服務(wù)理念,改進(jìn)技術(shù),提高質(zhì)量,提升自己的服務(wù)品位,才能適應(yīng)市場,在競爭中立于不敗之地。

第8篇物管培訓(xùn):停車場的物業(yè)管理

隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運(yùn)而生。

一、停車場管理概述

(一)停車場的概念

停車場是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標(biāo)志。

從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停車方便。

(二)停車場管理的重要性

車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車輛停放不當(dāng),會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全

搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。

2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進(jìn)整個物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。

3.方便業(yè)主、顧客

好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方面服務(wù),解除他們的后顧之憂。

4.是市場競爭的重要手段

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。

(三)停車場管理存在的問題

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理沒有足夠的認(rèn)識,對停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:

(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。

(2)消費(fèi)者對停車場缺乏了解,對自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場地占用費(fèi),而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。

(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。

(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。

(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。

二、停車場管理的內(nèi)容和要求

停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運(yùn)作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):

(一)安全管理

由于停車場停放車輛的流動性強(qiáng),加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個方面:

1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍

高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。

2.健全各種安全保衛(wèi)制度

為了使停車場的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安全的保證。為此,停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》等制度。

3.健全技術(shù)防范設(shè)施

技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率,切實(shí)保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。

(二)設(shè)施設(shè)備管理

由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。

1.簡單式管理

該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進(jìn)出時間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。

2.智能化管理

智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。停車場智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動存儲車輛進(jìn)出記錄、自動核時、扣費(fèi)、自動維護(hù)、語言報(bào)價、顯示車牌號碼和車牌確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便捷公正的優(yōu)點(diǎn)。

智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:

(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。

(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動作。

(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時間保護(hù)等功能。

(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。

(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。

(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關(guān)情況。

(7)語音報(bào)價功能。語音報(bào)價器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。

(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進(jìn)場,泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。

(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當(dāng)臨時車輛入場時,管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲存,當(dāng)車輛出場讀卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進(jìn)行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時間,計(jì)算出合理費(fèi)用。

停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。

(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。

(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會即時報(bào)警,有效地防止車輛被盜。

(3)路障機(jī)。可與道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。

(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進(jìn)場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。

3.智能停車系統(tǒng)的類型

bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。

(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。

(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。

(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。

4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求

(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。

(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。

(三)健全車輛停放管理制度

搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛停放管理制度如下:

1.車場保安員崗位責(zé)任制

(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。

2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對未實(shí)行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場秩序,保證車輛安全。

2.車輛管理規(guī)定

(1)進(jìn)入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。

(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場時限速5公里/小時以下。

(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。

(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。

(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。

(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。

(7)嚴(yán)禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場。

(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。

3.車輛被損的處理規(guī)定

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時,車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。

4.車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。

(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。

5.停車場收費(fèi)管理

車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費(fèi)情況來確定,并須報(bào)物價部門審核備案。在具體實(shí)施時 ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。

(五)清潔衛(wèi)生管理

停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。

(六)消防管理

停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。

(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識教育。

(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。

三、停車場的租賃

租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟(jì)活動。

停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。

(一)停車場租賃的特點(diǎn)

(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。

(2)停車場租賃的流通過程與消費(fèi)過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。

(3)停車場的租賃是在停車場達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。

(二)停車場租賃的法律問題

1.必須有出租權(quán)

只有出租人對停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:

(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。

(3)權(quán)屬有爭議的。

(4)屬違法建筑的。

(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。

(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。

(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(8)與人共有,未取得共有人同意的。

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。

停車場應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。

2.制定完備的書面租賃合同

停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當(dāng)事人之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場租賃合同應(yīng)包括以下條款:

(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。

(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號碼,同時也有必要標(biāo)明使用面積。

(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。

(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。

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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。

(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。

(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。

(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。

(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。

訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。

(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則

停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。

停車場應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:

(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。

(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。

(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。

(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。

(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會,停車卡應(yīng)隨身攜帶。

(四)停車場租賃業(yè)務(wù)展開的方法

由于停車場租賃是一項(xiàng)長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備、管理等方面相對先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:

(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。

(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。

第9篇物管培訓(xùn)--供電設(shè)備的運(yùn)行管理

保證供電設(shè)備良好運(yùn)行采取的一系列管理措施稱為供電設(shè)備的運(yùn)行管理。供電設(shè)備的運(yùn)行管理主要包括運(yùn)行中的巡視管理、運(yùn)行中的異常情況處置、變配電室管理和檔案管理等內(nèi)容。

一、供電設(shè)備運(yùn)行中的巡視管理

供電設(shè)備運(yùn)行中的巡視管理是根據(jù)公司工程部制定的運(yùn)行巡視管理規(guī)范,由值班人員定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查,以發(fā)現(xiàn)不良運(yùn)行情況并及時整改解決的管理方式。

1.運(yùn)行巡視制度

①變配電室的值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜,每2h巡視一次變壓器,每周巡視一次落地電表箱,每2周巡視一次轄區(qū)線路。如遇大風(fēng)雨或發(fā)生故障時,應(yīng)臨時增加巡視次數(shù)。

②變配電室的值班電工必須按照規(guī)定的次數(shù)進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控,將每次巡視的時間、設(shè)備、結(jié)果等記入《運(yùn)行巡視記錄》。

2.運(yùn)行巡視的內(nèi)容

(1)變配電室巡視的內(nèi)容

①巡視變壓器的油位、油色是否正常,運(yùn)行是否過負(fù)荷,是否漏油。

②巡視配電柜有無聲響和異味,各種儀表指示是否正常,各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷的痕跡,接線是否良好。

③巡視配電室防小動物設(shè)施是否良好,各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好,安全用具是否齊全、是否放于規(guī)定的位置。

④按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的路燈或燈飾。

(2)線路巡視項(xiàng)目

①電桿有無傾斜、損壞、基礎(chǔ)下沉現(xiàn)象,有則采取措施。

②沿線有無堆積易燃物、危險建筑物,有應(yīng)進(jìn)行處理。

③拉線和扳樁是否完好,綁線是否緊固,若有缺陷設(shè)法處理。

④導(dǎo)線接頭是否良好,絕緣子有無破損,若有則更換。

⑤避雷裝置的接地是否良好,若有缺陷設(shè)法處理。

⑥對于電纜線路,應(yīng)檢查電纜頭、瓷套管有無破損和放電痕跡,油浸紙電纜還應(yīng)檢查是否漏油。

⑦檢查暗敷電纜沿線的蓋板是否完好,路線標(biāo)樁是否完整,電纜溝內(nèi)是否有積水,接地是否良好。

3.巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處置的管理

變配電室的值班電工在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,小問題由當(dāng)班電工及時采取措施處理即可,如遇處理不了的問題應(yīng)急時上報(bào)給組長,在組長協(xié)調(diào)下加以解決。處理問題時應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司制定的《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《供配電設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。

二、異常情況的處置

1.觸電急救

在物業(yè)管理公司的轄區(qū)內(nèi),發(fā)現(xiàn)有人觸電時,當(dāng)班電工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是:

(1)脫離電源

人體觸電較重時會失去知覺,往往不能自行脫離電源。救護(hù)人員應(yīng)根據(jù)觸電場合和觸電電壓的不同,采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離電源。

①低壓觸電時,應(yīng)首先拉開電源開關(guān),離開關(guān)太遠(yuǎn)時用絕緣的桿棒把電線挑開。脫離電源要快,必須爭分奪秒,觸電時間越短救活觸電熔熔斷器。若離配電室較遠(yuǎn),可采用拋擲金屬物使高壓短路,迫使高壓短路器的自動保護(hù)裝置跳閘自動切斷電源。但拋擲金屬物時,救護(hù)人員應(yīng)注意自身的安全。

(2)現(xiàn)場搶救

觸電人員脫離電源后,應(yīng)根據(jù)傷勢情況作如下處理:

①觸電者尚未失去知覺時,應(yīng)使其保持安靜,并立即請醫(yī)生進(jìn)行救護(hù),密切觀察癥狀變化。

②觸電者失去知覺,但有呼吸心跳。應(yīng)使其安靜的仰臥,將衣服放松使其呼吸順暢。若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象,應(yīng)進(jìn)行人工呼吸和及時送醫(yī)院診治。

③觸電者呼吸和心跳都停止時,注意不能視為死亡,應(yīng)立即對其進(jìn)行人工呼吸,直到觸電者呼吸正常或者醫(yī)生趕到為止。

2.變配電室發(fā)生火災(zāi)時的處置

當(dāng)變配電室發(fā)生火災(zāi)時,當(dāng)班人員應(yīng)立即切斷電源,使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打火警電話119報(bào)警,注意講清地點(diǎn)、失火對象,爭取在最短的時間內(nèi)得到有效的撲救。

3.變配電室被水浸時的處理

變配電室遭水浸時,應(yīng)根據(jù)進(jìn)水的多少進(jìn)行處理。一般應(yīng)先拉開電源開關(guān),同時盡力阻止進(jìn)水。當(dāng)漏水堵住后,立即排水并進(jìn)行電器設(shè)備除濕處理。當(dāng)確認(rèn)濕氣已除,絕緣電阻達(dá)到規(guī)定值時,可開機(jī)試運(yùn)行。判斷無異常情況后才能投入正常運(yùn)行。

三、變配電室的管理

變配電室的值班人員,在公司工程部供電設(shè)備管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。供電設(shè)備管理員負(fù)責(zé)制定變配電室的管理制度。變配電室的值班人員要嚴(yán)格執(zhí)行變配電室的管理制度。

變配電室的設(shè)備正常運(yùn)行時,非值班人員不得入內(nèi),若要進(jìn)入則需經(jīng)公司工程部同意,在值班人員的陪同下進(jìn)入變配電室。變配電室內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品,且消防器材齊全,禁止吸煙。要求每班打掃一次室內(nèi)衛(wèi)生。每周清掃一次設(shè)備衛(wèi)生。值班人員還應(yīng)履行交接班制度,按規(guī)定時間交接班,值班員未辦完交接手續(xù)時,不得擅離崗位。接班人員應(yīng)聽取交班人員的交代,查看運(yùn)行記錄,檢查工具、物品是否齊全,確認(rèn)無誤后,在《值班記錄》上簽名?！吨蛋嘤涗洝啡绫?-4-3所示。在處理事故時,一般不得交接班。如事故一時難于處理完畢,由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,接班人員協(xié)助處理。也可在接班的值班員同意和上級主管部門同意后,進(jìn)行交接班。

四、供電設(shè)備的檔案管理

第10篇物業(yè)管理公司員工培訓(xùn)計(jì)劃-范本

一、前言

羅伯特-歐文曾說過:把錢花在提高勞動力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資。被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè),經(jīng)過20多年的發(fā)展,已顯現(xiàn)出越來越強(qiáng)的生機(jī),為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

(一)員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要

物業(yè)管理企業(yè)的競爭,歸根到底是人才的競爭,物業(yè)管理企業(yè)除了從市場上招聘到合適的人才外,更為有效的方式是通過培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的素質(zhì),使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

(二)員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法

當(dāng)今社會,學(xué)習(xí)培訓(xùn)已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段,幾乎每一個人都有對學(xué)習(xí)的需求和渴望。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學(xué)習(xí)氛圍,以及有效的學(xué)習(xí)政策都會對員工產(chǎn)生足夠強(qiáng)的吸引力,有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定。有遠(yuǎn)見的管理者甚至還把學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。

(三)員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)

經(jīng)過20多年的發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)已從過去傳統(tǒng)的房屋協(xié)作管理轉(zhuǎn)向以委托管理方式為主的市場化經(jīng)營管理。這種社會化、市場化的經(jīng)營管理方式對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求。物業(yè)管理已不僅是一個勞動密集型的行業(yè),需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來推動它的發(fā)展。因此,員工培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。

三、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)規(guī)定

培訓(xùn)工作對物業(yè)管理企業(yè)來說是一項(xiàng)長期工作,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況制定培訓(xùn)規(guī)定使培訓(xùn)工作制度化、規(guī)范化。培訓(xùn)規(guī)定主要包括培訓(xùn)的目的和意義、培訓(xùn)的基本內(nèi)容、培訓(xùn)的方法、培訓(xùn)的分類、培訓(xùn)的組織實(shí)施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評估等內(nèi)容。

四、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多,培訓(xùn)工作相對復(fù)雜,但總的來說,培訓(xùn)可包括三個方面的內(nèi)容。

(一)企業(yè)相關(guān)知識的培訓(xùn)

該類培訓(xùn)是為了讓每一個員工對企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

(二)物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)

該類培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識。

(三)物業(yè)管理從業(yè)人員專項(xiàng)技能培訓(xùn)

該類培訓(xùn)是為了提高基層管理者及操作者的實(shí)際工作技能。

五、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃

(一)培訓(xùn)需求分析

1、培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容

在編制培訓(xùn)計(jì)劃之前,首先要對企業(yè)的培訓(xùn)需求進(jìn)行全面的分析,培訓(xùn)需求分析主要包括三個方面的內(nèi)容。

⑴組織分析

結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計(jì)劃,分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓(xùn)以保正計(jì)劃的實(shí)施。

⑵任務(wù)分析

依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容,分析個人需要進(jìn)行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。

⑶個人分析

依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀,分析哪些人需要培訓(xùn),培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調(diào)查法

向企業(yè)員工發(fā)出培訓(xùn)需求問卷,讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織怎樣的培訓(xùn)提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓(xùn)要求;讓員工結(jié)合自己的個人發(fā)展提出培訓(xùn)需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學(xué)習(xí)、熱愛學(xué)習(xí)、參與學(xué)習(xí)的熱情,既是培訓(xùn)需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容,較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進(jìn)行面談,根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓(xùn)需求。

⑶會議調(diào)查法

召開培訓(xùn)需求分析會,讓參加會議的人員提出培訓(xùn)需求。

⑷工作表現(xiàn)評估法

根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷,從而有針對性地進(jìn)行培訓(xùn)以提高這些方面的工作能力。

⑸報(bào)告審評法

根據(jù)各部門提供的培訓(xùn)需求報(bào)告進(jìn)行綜合評審以確定所需的培訓(xùn)內(nèi)容。

(二)制定培訓(xùn)計(jì)劃. 培訓(xùn)計(jì)劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo),制定整體規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo);以及將培訓(xùn)計(jì)劃逐層展開,以便協(xié)調(diào)和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業(yè)各部門根據(jù)培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容,結(jié)合部門培訓(xùn)目標(biāo)以及部門年度發(fā)展計(jì)劃制定出本部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃,上報(bào)到企業(yè)人力資源管理部門,再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)年度發(fā)展計(jì)劃以及企業(yè)培訓(xùn)總體目標(biāo)制定整個企業(yè)的培訓(xùn)計(jì)劃。

2、計(jì)劃內(nèi)容

為保證培訓(xùn)工作按時、按質(zhì)地實(shí)施,培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制、培訓(xùn)評估等五個方面的內(nèi)容。

⑴培訓(xùn)目標(biāo)

培訓(xùn)目標(biāo)是指通過培訓(xùn)工作所期望取得的成果,這些成果包括個人的、部門的、整個企業(yè)所要求達(dá)到的培訓(xùn)結(jié)果。培訓(xùn)目標(biāo)是制定培訓(xùn)計(jì)劃的基礎(chǔ),培訓(xùn)目標(biāo)決定了培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式等一系列的內(nèi)容。同時,培訓(xùn)目標(biāo)又是培訓(xùn)考核和培訓(xùn)評估的依據(jù)。所以,培訓(xùn)目標(biāo)的制定應(yīng)該準(zhǔn)確、細(xì)致并具有可測量性。

⑵課程設(shè)置

培訓(xùn)課程包括了培訓(xùn)課程的名稱、培訓(xùn)的時間、培訓(xùn)地點(diǎn)、培訓(xùn)教員簡介、針對培訓(xùn)課程的培訓(xùn)要求等內(nèi)容。明確的培訓(xùn)要求有利于員工提前對所培訓(xùn)的內(nèi)容有所準(zhǔn)備和有所側(cè)重,有利于提高培訓(xùn)效果。

⑶培訓(xùn)方式

根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對象的不同,可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法

講授法是最常用的一種教學(xué)方法,通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是節(jié)約經(jīng)費(fèi)、教授對象多,可同時面對多名學(xué)員,一次教學(xué)可讓很多學(xué)員同時受益。

②學(xué)徒制

學(xué)徒制是最古老的教學(xué)方法,但至今為止仍然是企業(yè)培訓(xùn)新人最常用的一種方法。它的特點(diǎn)是由一名經(jīng)驗(yàn)豐富的老師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工,通過傳授、示范、練習(xí)、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學(xué)徒制較適合物業(yè)管理工作實(shí)踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種

③小島討論法

員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前(也稱“小島”),對特定的話題或主題進(jìn)行討論。指導(dǎo)老師控制培訓(xùn)的時間和進(jìn)程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見,但是不允許反駁別人的意見。指導(dǎo)老師將每個人的意見都寫在黑

板上,同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當(dāng)大家將自己的想法全部講完后,在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下,員工對每一種意見進(jìn)行評價,最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導(dǎo)員工自己解決管理問題的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是讓培訓(xùn)對象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓(xùn)對象身臨其境地分析問題和解決問題,對員工提高工作技能和改造工作習(xí)慣都很有幫助。例如:讓員工扮演業(yè)主要求提供相應(yīng)的服務(wù),以提高員工的服務(wù)意識;讓工作習(xí)慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達(dá)到改變工作習(xí)慣的目的。

⑤管理游戲法

這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如:組織員工對有爭議的物業(yè)管理事件進(jìn)行辯論,在辯論中提高認(rèn)識。

⑥觀摩范例法

通過組織實(shí)地參觀考察,運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影機(jī)、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息,讓員工學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)工作。

3、培訓(xùn)控制

培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動以保證培訓(xùn)活動按計(jì)劃進(jìn)行并糾正培訓(xùn)過程中的偏差?？刹捎门嘤?xùn)簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時對員工進(jìn)行考核,并將考核成績納入績效考評,與員工的待遇掛鉤。

4、培訓(xùn)評估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過員工的培訓(xùn)報(bào)告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估,以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。

六、培訓(xùn)組織實(shí)施

培訓(xùn)組織實(shí)施是物業(yè)管理培訓(xùn)工作的核心,它包括了培訓(xùn)工作做什么,培訓(xùn)工作如何做,培訓(xùn)工作由誰來做的問題。

(一)人力資源管理部門的職能和任務(wù)

員工培訓(xùn)是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一,其主要職能包括計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括:

1、確定各級人員的培訓(xùn)要求,聽取各部門的培訓(xùn)需求,依據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)計(jì)劃;

2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃;

3、定期向上級匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況;

4、組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動;

5、做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作;

6、做好收集培訓(xùn)資料,編制符合企業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材;

7、維護(hù)培訓(xùn)設(shè)施與場地,充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。

(二)培訓(xùn)分類及實(shí)施要點(diǎn)

分類是為了建立一個立體的培訓(xùn)模式,以便有針對性地組織實(shí)施培訓(xùn)工作,培訓(xùn)分類可根據(jù)培訓(xùn)的對象、階段、內(nèi)容、類型不同來劃分。

1、以培訓(xùn)對象的不同層次分類

⑴高層管理者

①培訓(xùn)目的

精通企業(yè)管理相關(guān)知識,掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識,了解財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識。

②培訓(xùn)內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計(jì)、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學(xué)、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。

b、物業(yè)管理類

房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。

c、法律知識類

公司法及相關(guān)法規(guī)、消費(fèi)者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會計(jì)法及相關(guān)法規(guī)。

d、財(cái)務(wù)知識類

學(xué)會閱讀會計(jì)報(bào)表、了解基本會計(jì)科目、了解財(cái)務(wù)管理基本指標(biāo)。

④培訓(xùn)方式

專題講授、參觀考察、短期脫崗學(xué)習(xí)、在職學(xué)歷教育。

⑤組織實(shí)施

由公司人力資源管理部門直接組織實(shí)施。

⑥培訓(xùn)評估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過面談法對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估,以便在以后的培訓(xùn)中更好地采取培訓(xùn)措施。

⑵中層管理者

①、培訓(xùn)目的

掌握企業(yè)管理相關(guān)知識,精通物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識,了解財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識。

②、培訓(xùn)內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理學(xué)基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、決策學(xué)、組織行為學(xué)、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學(xué)。

b、物業(yè)管理類

c、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費(fèi)者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓(xùn)方式

專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實(shí)施

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實(shí)施,專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實(shí)施。

⑤培訓(xùn)評估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報(bào)告對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估,以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。

⑶基層管理者

①培訓(xùn)目的

了解企業(yè)管理基礎(chǔ)知識,掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識。

②培訓(xùn)內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關(guān)系。

b、物業(yè)管理類

物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。

c、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓(xùn)方式

專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實(shí)施,專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實(shí)施。

⑤培訓(xùn)評估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報(bào)告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估,以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。

⑷基層操作人員培訓(xùn)

該類培訓(xùn)的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程,可由各部門具體組織實(shí)施。

2、以實(shí)施培訓(xùn)的不同階段分

⑴崗前培訓(xùn)

①培訓(xùn)目的

為新聘員工提供基本的任職知識和技能進(jìn)行的培訓(xùn),通過培訓(xùn)認(rèn)定其上崗資格。

②培訓(xùn)內(nèi)容

公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門的工作職責(zé)和權(quán)限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對員工的期望、公司的人力資源政策。

③組織實(shí)施

由公司人力資源部門組織實(shí)施。

④培訓(xùn)評估

考核合格后上崗。

⑵在崗培訓(xùn)

為在崗人員提供學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識和技能進(jìn)行的培訓(xùn)。

⑶轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)

為在職人員崗位輪換之前進(jìn)行的培訓(xùn),目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識和技能。

3、以培訓(xùn)的不同類型分

⑴學(xué)歷教育

是成人繼續(xù)教育的一種方式,公司應(yīng)在工作時間上積極給予支持,如條件允許還可在經(jīng)濟(jì)上給予一定的支持。學(xué)歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵職業(yè)技能培訓(xùn)

根據(jù)國家勞動社會保障部的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理、電工等技術(shù)性工種必須持有技術(shù)資格證方能上崗,凡從事這些工作的人員應(yīng)參加相應(yīng)的培訓(xùn)并通過鑒定后取證。此類培訓(xùn)一般是委托勞動部門批準(zhǔn)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。

⑶專項(xiàng)培訓(xùn)

為提高員工某方面的專業(yè)技能而進(jìn)行的培訓(xùn)。此類培訓(xùn)一般是通過專題講座的方式來進(jìn)行。例如:為提高員工公文寫作能力而進(jìn)行的寫作培訓(xùn);為提高員工服務(wù)水平而進(jìn)行的禮節(jié)、禮儀培訓(xùn)等。

七、培訓(xùn)工作誤區(qū)

(一)員工培訓(xùn)不重要

的管理者認(rèn)為培訓(xùn)工作不重要,這種觀點(diǎn)是非常錯誤的。員工培訓(xùn)十分重要。只有通過培訓(xùn)才能使管理者的意圖得到貫徹;只有通過培訓(xùn)才能使公司的制度得到具體落實(shí);只有通過培訓(xùn)才能使員工的素質(zhì)得到提升;只有通過培訓(xùn)才能使企業(yè)在市場中立于不敗之地。

(二)員工培訓(xùn)有風(fēng)險

有的管理者擔(dān)心自己培訓(xùn)好的員工跳槽,因此不太重視培訓(xùn)。其實(shí)這是一種非常短視的行為,其結(jié)果只會使公司員工素質(zhì)停留在一個較低的水平上好的員工會因?yàn)榈貌坏脚嘤?xùn)而離開企業(yè),最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。

(三)員工培訓(xùn)是人事部門的事

第11篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動性原則

流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風(fēng)險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險主要來自于:

(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測,同時金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險,在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。

評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價水平

從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。

貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費(fèi)資料。

在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補(bǔ),這也會影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營機(jī)制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運(yùn)用資金的場所,資金融通難以靈活進(jìn)行。

從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.公司經(jīng)營管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對盈利的認(rèn)識和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認(rèn)識,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進(jìn)入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾。……經(jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機(jī)愛不釋手,進(jìn)貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認(rèn)為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當(dāng)時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時接受了那10萬臺的訂貨,當(dāng)時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機(jī)體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識?！?/p>

“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。

(二)盈利預(yù)測

利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤的總數(shù)。

經(jīng)營管理利潤的計(jì)算公式為

年利潤=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金

在實(shí)際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”

(三)盈利的目標(biāo)管理

公司利潤受多因素制約,所以目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對目標(biāo)利潤要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤,并將目標(biāo)利潤在盈利計(jì)劃中反映出來,使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對每一個控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。

獎懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無盈利又無虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風(fēng)險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點(diǎn)

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當(dāng)一部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時,應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。

實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。

(三)融資過程費(fèi)用

物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:

(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。

(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。

(4)評估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評估。

(5)罰金。

(6)融資申請過程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。

(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項(xiàng)有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費(fèi)用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國內(nèi)貸款

1.流動基金貸款

該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動資金達(dá)不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。

流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。

3.基本建設(shè)投資貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對于不實(shí)行獨(dú)立核算但確

有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。

1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國際復(fù)興開發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項(xiàng)目貸款。

國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。

國際金融公司負(fù)責(zé)向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開發(fā)銀行貸款

亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國。

3.外國政府貸款

該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

第12篇 xz物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序

物業(yè)公司人力資源管理及培訓(xùn)控制程序

1.0目的

為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。

2.0適用范圍

適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。

3.2公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.3公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項(xiàng)工作開展。

4.0實(shí)施程序

4.1工作分析(定崗、定編)

4.1.1有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時;第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時;第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時,需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。

4.1.2工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。

4.1.3各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計(jì)劃,報(bào)辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.1.4崗位定編每年進(jìn)行一次。

4.1.5辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見該文件。

4.2人員招聘和選擇

4.2.1各單位缺編時,由各單位負(fù)責(zé)人提出增補(bǔ)申請,辦公室審核,增補(bǔ)時應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。

4.2.2保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報(bào)辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.3除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.3人力資源開發(fā)(培訓(xùn))

4.3.1新員工的培訓(xùn)

新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:

(1)公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識;

(2)職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育;

(3)公司的規(guī)章制度

4.3.2在崗員工培訓(xùn)

4.3.2.1辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃制定公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。

4.3.2.2外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。

4.3.2.3內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計(jì)劃性的培訓(xùn)項(xiàng)目。

4.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)

4.3.3.1司機(jī)、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。

4.3.3.2各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。

4.3.3.3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。

4.3.4計(jì)劃外培訓(xùn)

4.3.4.1公司根據(jù)實(shí)際情況,臨時提出的培訓(xùn)活動由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計(jì)劃外培訓(xùn)報(bào)辦公室存檔。

4.3.4.2公司鼓勵員工通過自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。

4.3.5培訓(xùn)記錄

4.3.5.1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。

4.3.5.2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。

5.0相關(guān)文件及記錄

《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》

zz021-01年度培訓(xùn)計(jì)劃

zz021-02培訓(xùn)記錄

第13篇物業(yè)園林綠化培訓(xùn)-花卉栽培管理

(一)選定栽培花卉的品種

規(guī)格符合要求。行道樹苗木高度要求2米以上,分枝點(diǎn)高,高度與徑粗比在100:1以上。

良種壯苗。品種優(yōu)良,干形圓滿通直(行道樹),冠形好,有頂芽,根系發(fā)達(dá),無病蟲害,無機(jī)械損傷。

觀賞樹,株姿株態(tài)美,下部枝葉茂密。

(二)配制培養(yǎng)土,裝盆備用

根據(jù)本地條件選擇適合其生長的樹種,達(dá)到樹與地的統(tǒng)一,樹木才能生長良好。如果配置的樹種,有某些部分不相適應(yīng),可通過人為的措施來改造栽植地,創(chuàng)造條件滿足其基本生態(tài)習(xí)性的要求。要是人為措施上不合算,在技術(shù)上難于達(dá)到,可更換樹種。

(三)栽培措施

挖苗。挖苗保留根系越完整,對成活越有利。但土球大,重量增加,給挖栽、裝卸、運(yùn)輸?shù)葞砗艽罄щy。土球的大小,以樹木胸徑為依據(jù),胸徑30cm以下的樹木,土球的規(guī)格是胸徑的7倍~10倍。

包裝。包裝要求完整,捆扎結(jié)實(shí),保護(hù)土球不裂、不碎,根系不受損。

運(yùn)輸。苗木裝車不要過于擠壓,運(yùn)輸要迅速及時,運(yùn)輸車要有篷遮蔭擋風(fēng)。途中要給苗木噴水,中途停車應(yīng)停于蔽蔭的場所,行車要平穩(wěn),免振碎土球。裝卸要輕拿輕放,苗木要卸放在蔭涼的地方。

挖穴。位置要準(zhǔn)確,規(guī)格要適當(dāng),寬度應(yīng)大于根幅或土球。

下足基肥。用有機(jī)肥混少量化肥施下,促進(jìn)樹木生長良好。

定植。栽植的品種要按設(shè)計(jì)圖紙對號入座,樹干要垂直,栽植深度以比原土痕深5cm~10cm為宜,風(fēng)害嚴(yán)重的地區(qū)可適當(dāng)深栽。行列樹要求整齊。

立支柱。大樹植后要立支柱,防止風(fēng)斜風(fēng)倒。

修剪。高大樹木在定植前修剪枝葉和受傷、過長的根系。低矮的灌木及綠籬應(yīng)在定植后修剪。

澆水。水是保證植樹成活的關(guān)鍵。定植后必須連續(xù)澆水,在旱季尤為重要。通過澆水使土壤縫隙填實(shí),使樹根與土壤緊密結(jié)合,澆水時樹身斜歪要及時扶正。

(四)注意事項(xiàng)

(1)要'適地適樹'。因?yàn)闃淠旧芷陂L,如果選擇不當(dāng),將造成嚴(yán)重的后果,因此必須慎重;

(2)園路樹,應(yīng)選擇樹干高大,樹冠濃密,根深耐旱,清潔無臭,速生抗性強(qiáng)的風(fēng)土樹種;

(3)水池邊宜栽落葉少,不產(chǎn)生飛絮的花木,減少污染水面;

(4)綠地上栽的花木盡量不選用帶刺和有毒的品種;

(5)花壇、花境應(yīng)栽種色彩鮮艷,花香果佳的植物;

(6)選用抗性強(qiáng)的植物,減少病蟲害和風(fēng)害,保持較佳的景觀。

第14篇環(huán)保培訓(xùn)管理

1.目的

為增強(qiáng)全體員工的環(huán)保意識和環(huán)保責(zé)任感，提高公司環(huán)保管理水平和環(huán)保應(yīng)急處置能力，防止和減少各類環(huán)保事故，特制定本辦法。

2..職責(zé)

2.1安全環(huán)保部制定環(huán)保培訓(xùn)計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織各單位主要負(fù)責(zé)人、環(huán)保管理人員的法律法規(guī)、環(huán)保要求的培訓(xùn)；

2.2安全環(huán)保部負(fù)責(zé)對新員工及相關(guān)方施工人員的公司級環(huán)保教育培訓(xùn)；

2.3各車間負(fù)責(zé)本單位員工的環(huán)保培訓(xùn)工作。

3.培訓(xùn)內(nèi)容

3.1國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、制度和其他要求等；

3.2公司的環(huán)保管理制度；

3.3本單位環(huán)保基本情況、生產(chǎn)特點(diǎn)；

3.4 環(huán)境污染事故應(yīng)急救援預(yù)案；

3.5其他環(huán)保相關(guān)知識、環(huán)保新技術(shù)、新工藝等。

4.考核

執(zhí)行公司考核制度

第15篇物管培訓(xùn):工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理

一、工業(yè)廠房與倉庫的管理

工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間,關(guān)系到產(chǎn)品生產(chǎn)。倉庫是儲存保管的場所,關(guān)系到產(chǎn)品的丟失損壞等。特別是工業(yè)廠房的管理是最難管理的,主要因?yàn)橛腥缦碌膯栴}存在:

(1)公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;

(2)廠房內(nèi)儲存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;

(3)廠房內(nèi)的機(jī)械及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn);

(4)機(jī)器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生滋擾;

(5)升降機(jī)使用頻繁,損耗較大;

(6)工業(yè)樓房老化磨損速度快,保養(yǎng)維護(hù)費(fèi);

(7)大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

因此,工業(yè)廠房與倉庫的管理工作是十分嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作,必須做好。在實(shí)際管理中應(yīng)做到:

1.制定嚴(yán)格的管理制度

包括:

(1)工業(yè)廠房倉庫的管理規(guī)定;

(2)各個崗位的工作職責(zé)及操作規(guī)程;

(3)機(jī)器設(shè)備的安裝、管理及使用規(guī)定;

(4)材料領(lǐng)取、加工及檢驗(yàn)等規(guī)定;

(5)產(chǎn)品出廠入庫等規(guī)定;

(6)成品發(fā)貨出庫等制度。

2.加強(qiáng)對重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理

為了保證工廠工業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行,必須對工廠一些主要的設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)管理,如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等,同時,公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大,其維修養(yǎng)護(hù)十分重要,如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等。

(1)載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代化的工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備,保證電梯的正常運(yùn)行,對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯,必須對電梯司機(jī)進(jìn)行專門的培訓(xùn),并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員,完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效地管理好電梯,物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗(yàn)收以及年檢等工作。

(2)工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電,其耗水量大,耗電量大,電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計(jì)的,因此,水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的重要保障,對它們的管理是不容忽視的,為此,物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作,應(yīng)保證24小時供應(yīng)。同時,要加強(qiáng)對高壓變電房的管理,完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理,高配值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常,確保電力供應(yīng)。同時值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素,使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài),以降低電耗、節(jié)約能源。

(3)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修,勢必影響工廠和工人的正常工作。因此,對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。

3.完善工業(yè)廠房與倉庫的消防保安管理

工業(yè)廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內(nèi)容,從而導(dǎo)致許多工廠火災(zāi)的發(fā)生,例如1993年11月在深圳龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)致麗玩具廠發(fā)生的震驚海內(nèi)外的大火,致使84人死亡,41人受傷,廠家的經(jīng)濟(jì)損失更不用提。許多工廠企業(yè)其他的管理制度多如牛毛,惟獨(dú)沒有防火責(zé)任制,還有的企業(yè)不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進(jìn)行超檔次的裝修,卻沒有錢來添置消防設(shè)備。據(jù)調(diào)查,上述提到的葵涌鎮(zhèn),有50家工廠不符合消防規(guī)定,其中就包括了致麗玩具廠。因此,作為物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的工廠和倉庫,必須加強(qiáng)對所管轄廠房和倉庫的消防安全工作。具體包括:

(1)工業(yè)廠房與倉庫要建立嚴(yán)格的消防制度,明確各級消防人員的職責(zé);

(2)要配備專門的消防管理人員,熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;

(3)要建立嚴(yán)格的消防措施,配備消防用具,如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;

(4)要配備有先進(jìn)的報(bào)警設(shè)備、工具等,如煙感報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)等;

(5)要不定期地組織消防教育和消防演習(xí)。

4.加強(qiáng)工業(yè)廠房倉庫的安全保衛(wèi)管理工作

(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度,對人員、產(chǎn)品的進(jìn)出都要進(jìn)行認(rèn)真的檢查登記;

(2)無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地;

(3)下班后廠房與倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施;

(4)嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。

二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù)

工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù),主要是做好各項(xiàng)保障工作,如材料物資、設(shè)備、工具等供應(yīng)保障;工作生活設(shè)施及條件的保障;廠容倉貌、優(yōu)美環(huán)境和工作、生活和娛樂的保障等。

搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作,能夠?yàn)楣と斯ぷ?、生活、娛樂提供一個優(yōu)美的環(huán)境,從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢,減少工傷事故的發(fā)生。因此,同其他物業(yè)一樣,工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然,在具體管理上有些差別。如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛(wèi)生保潔工作也會因工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性,有的廠房難于保持清潔,如重工業(yè)生產(chǎn)廠房;有的工業(yè)廠房要求清潔度相當(dāng)高,甚至要求車間內(nèi)一塵不染,如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此,對不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法,對難以保持清潔的工業(yè)廠房,應(yīng)勤清潔、清理、清

第16篇企業(yè)生產(chǎn)管理培訓(xùn)計(jì)劃5

企業(yè)生產(chǎn)管理培訓(xùn)計(jì)劃(五)

主要內(nèi)容:

(車間管理制度、車間安全管理、安全生產(chǎn)培訓(xùn))

企業(yè)課程名稱:生產(chǎn)車間管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)

所屬專業(yè):生產(chǎn)管理培訓(xùn)

培訓(xùn)時間:每周一期

培訓(xùn)對象(whoshouldattend):

生產(chǎn)部長、經(jīng)理助理、車間主任、班組長、車間技術(shù)員、品質(zhì)管理員

培訓(xùn)講師:***

企業(yè)內(nèi)訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)(format&keybenefits):

生產(chǎn)車間是制造企業(yè)的主戰(zhàn)場,產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)效益、成本損耗和員工士氣基本源于生產(chǎn)車間管理,一線干部的管理水平、督導(dǎo)技巧的好壞,直接影響企業(yè)的經(jīng)營績效。因此,盡快讓一線干部掌握科學(xué)的管理知識,靈活地運(yùn)用各種科學(xué)管理手段,對提高和穩(wěn)定產(chǎn)品質(zhì)量,降低成本,提高現(xiàn)場管理水平很有裨益。

生產(chǎn)管理培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)課程大綱(programcontent)

生產(chǎn)車間管理實(shí)務(wù)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)課程大綱

第一部分:現(xiàn)場管理實(shí)務(wù)篇

1.大量車間現(xiàn)場圖片問題分析與經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)

2.現(xiàn)場管理的含義現(xiàn)場優(yōu)化的十大標(biāo)志

3.如何開展現(xiàn)場定置管理車間“三定”案例

4.車間物料區(qū)、物流通道區(qū)、作業(yè)區(qū)、不良品區(qū)規(guī)劃及定置案例

5.如何開展“油漆作戰(zhàn)”

6.班組建設(shè)中“二個三制度”

7.6s推行工作中常見阻力及克服方法

8.如何開展“白手套檢查法”

9.車間干部如何做好現(xiàn)場巡查工作