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物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德【16篇】

更新時間:2024-11-20 查看人數(shù):28

物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德

第1篇 物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德

2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)

科目代碼:120

2005年5月勞動和社會保障部

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

職業(yè):

等級:國家職業(yè)資格二級

卷冊一:職業(yè)道德

理論知識

注意事項:1、考生應(yīng)首先將自己的姓名、準(zhǔn)考證號等用用鋼筆、圓珠筆等寫在試卷冊和答題卡的相應(yīng)位置上,并用鉛筆填涂答題卡上的相應(yīng)位置處。

2、考生同時應(yīng)將本頁右上角的科目代碼填涂在答題卡右上角的相應(yīng)位置處。

3、本試卷冊包括職業(yè)道德和理論知識兩部分:

第一部分,1 --25小題,為職業(yè)道德試題;

第二部分,26--125小題,為理論知識試題。

4、每小題選出答案后,用鉛筆將答題卡上對應(yīng)題目的答案涂黑。如需改動,用橡皮擦干凈后,再選涂其它答案。所有答案均不得答在試卷上。

5、考試結(jié)束時,考生務(wù)必將本卷冊和答題卡一并交給監(jiān)考人員。

6、考生應(yīng)按要求在答題卡上作答。如果不按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行填涂,則均屬作答無效。

地 區(qū):

姓 名:

準(zhǔn)考證號;

勞動和社會保障部職業(yè)技能鑒定中心監(jiān)制

試題下載:2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)

第2篇 物業(yè)二次裝修管理程序

1.0程序目的

通過對業(yè)戶二次裝修的管理,使二次裝修能滿足消防、供電、給排水、房屋主體結(jié)構(gòu)等各方面的要求,確保房屋的各項功能能夠?qū)崿F(xiàn),從而達(dá)到維護(hù)廣大住戶的權(quán)益,讓業(yè)戶滿意。

2.0適用范圍

適用于所有業(yè)戶的二次裝修管理。

3.0主要職責(zé)和權(quán)限

3.1管理處負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)戶二次裝修審批。

3.2保安部負(fù)責(zé)二次裝修現(xiàn)場巡視,管理工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1二次裝修申請手續(xù)的辦理

已辦理完入伙手續(xù)的業(yè)戶如需要進(jìn)行裝修,客服中心負(fù)責(zé)發(fā)給住戶《裝修申請表》,并指導(dǎo)其填寫,如業(yè)戶要求,經(jīng)管理處批準(zhǔn)后,可發(fā)給其相關(guān)的工程技術(shù)資料,供裝修設(shè)計使用。

4.2裝修圖紙的審核、消防報建

4.2.1客服中心在接到住戶的裝修設(shè)計施工圖后,負(fù)責(zé)組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行圖紙會審,如無特殊情況應(yīng)在三個工作日內(nèi)審核完畢,并將審核意見填寫在《裝修申請表》中反饋給業(yè)戶。

4.2.2管理處發(fā)現(xiàn)圖紙存在不符合消防要求之處,客服中心應(yīng)與業(yè)戶協(xié)商修改后重新審圖,并在《裝修申請表》中記錄復(fù)核情況。

4.2.3有關(guān)消防系統(tǒng)、供水、供電、主管線路的二次裝修施工,除非特殊情況,應(yīng)由管理處指定施工單位根據(jù)裝修圖紙及業(yè)戶要求進(jìn)行設(shè)計出圖、報價及施工,如果業(yè)戶對報價、設(shè)計方案有異議,客服中心負(fù)責(zé)約請業(yè)戶與指定施工單位協(xié)商解決。

4.3裝修施工前的準(zhǔn)備工作

4.3.1裝修施工隊資質(zhì)審查

客服中心應(yīng)要求裝修業(yè)戶提供其選擇的裝修施工隊的資料,包括施工隊的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,并負(fù)責(zé)對其資格確認(rèn)。

經(jīng)審查合格的施工隊,客服中心應(yīng)要求施工單位或住戶提供參加施工人員的身份證復(fù)印件及照片留存,以備查證。

4.3.2施工現(xiàn)場查驗、登記

客服中心負(fù)責(zé)約定業(yè)戶、施工隊對欲裝修區(qū)域及相關(guān)公共區(qū)域進(jìn)行查驗,住戶、施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)簽字,以明確各方的責(zé)任。

4.3.3有關(guān)二次裝修費用的收取

客服中心負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)戶或施工單位在財務(wù)交納相關(guān)費用;如住戶或施工單位未繳 或未全繳費用,則不允許進(jìn)入現(xiàn)場施工。

4.4裝修施工管理

4.4.1維修部負(fù)責(zé)二次裝修現(xiàn)場的供水供電管理,規(guī)范施工單位的用水用電行為。

4.4.2二次裝修現(xiàn)場的治安、消防管理

保安部負(fù)責(zé)巡視二次裝修現(xiàn)場,對現(xiàn)場的治安、消防、文明施工等進(jìn)行全面管理。如發(fā)現(xiàn)有違反治安、消防規(guī)定的行為,應(yīng)立即予以制止,要求其整改;并及時上報。

4.4.3保安部負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場施工情況,如發(fā)現(xiàn)有未按圖紙施工,改動或損壞原土建、管道、線路等情況,應(yīng)立即制止并責(zé)令其恢復(fù)、賠償,并發(fā)出《整改通知單》要求限期整改,如施工單位拒不執(zhí)行整改,可按《室內(nèi)裝修管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行處理。

4.4.4如發(fā)生二次裝修需協(xié)調(diào)問題時,由客服中心組織相關(guān)單位人員協(xié)商解決,必要時應(yīng)向分管領(lǐng)導(dǎo)請示匯報。

4.4.5當(dāng)二次裝修施工單位需要加班時,客服中心應(yīng)要求裝修單位填寫《裝修加班申請表》;經(jīng)管理處審批后轉(zhuǎn)保安部,保安部值班人員按表放行施工和定時清場。

4.4.6施工人員原則不允許在裝修單元內(nèi)留宿,當(dāng)業(yè)主強烈要求時,可要求業(yè)主作出申請承諾,并要求提供留宿人員相關(guān)證件原件及復(fù)印件,經(jīng)管理處經(jīng)理簽批后,轉(zhuǎn)交保安部,保安部值班人員負(fù)責(zé)查驗留宿人員情況,如發(fā)現(xiàn)不符應(yīng)立即要求其離開。

4.4.7客服中心負(fù)責(zé)與施工單位協(xié)商,將施工噪音大的施工工作盡可能安排在非休息時間進(jìn)行,以免影響其它住戶正常休息。

4.4.8裝修所用材料、工具、設(shè)備等物品的出入管理,必須開具放行條才能予以放行。

4.5裝修施工的驗收、完工

4.5.1客服中心在收到住戶的裝修驗收通知后,應(yīng)在不遲于2個工作日內(nèi)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收,并將驗收情況記錄在《裝修工程驗收表》中。如有不合格項,應(yīng)要求施工單位整改,并約定時間復(fù)驗,直至合格后各方在表中簽字確認(rèn)。

4.5.2收費文員負(fù)責(zé)有關(guān)費用的結(jié)算工作。

4.5.3裝修工程經(jīng)驗收合格一個月后,客服中心應(yīng)與業(yè)戶聯(lián)系,確認(rèn)是否存在質(zhì)量問題,如不存在質(zhì)量問題即可通知財務(wù)部與施工單位辦理相關(guān)押金退款手續(xù)。

4.6質(zhì)量記錄的保存

所有二次裝修管理的有關(guān)記錄,均按《操作記錄控制程序》執(zhí)行管理。

5.0支持性文件

5.1《室內(nèi)裝修管理規(guī)定》

6.0質(zhì)量記錄

6.1《室內(nèi)裝修申請表》

6.2《裝修加班申請表》

6.3《裝修工程驗收表》

第3篇 第一城物業(yè)整體管理目標(biāo)理念

第一城項目整體管理目標(biāo)、理念

針對zz第一城的實際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對zz第一城的具體管理目標(biāo)是:在管理期內(nèi),使zz第一城的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、設(shè)施維修、文化氛圍、管理水平等方面成為安慶市物業(yè)管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌樓盤形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使zz第一城達(dá)到安慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對zz第一城的整體管理目標(biāo)可概括為:

1、樹建興物業(yè)管理公司形象,提升zz第一城綜合品質(zhì),為一流地產(chǎn)品牌提供一流物業(yè)配套。

建興物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。建興物業(yè)在接管zz第一城后,zz第一城將成為建興物業(yè)今年工作的重中之重,必將投入主要精力,公司考慮以此項目為基點,在安慶地區(qū)開辟更大市場。為樹立建興物業(yè)管理公司形象,提升'zz第一城'的綜合品質(zhì),建興物業(yè)公司準(zhǔn)備采取以下措施:

(1)全面推行'人性化物業(yè)管理理念'

zz第一城在當(dāng)?shù)貙儆诟叨说禺a(chǎn)項目,鑒于業(yè)主有一定的經(jīng)濟(jì)能力和身份,建興物業(yè)將借鑒高端物業(yè)管理經(jīng)驗,廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以'關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍'為特征的具有'zz第一城特色的人性化物業(yè)服務(wù)模式'。建興物業(yè)的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一:對業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對公司來說,實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。

倡導(dǎo)'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。人性化物業(yè)管理模式必將使zz第一城的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。包括:

(2)全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理服務(wù)(重點介紹)

我們將在zz第一城推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù),倡導(dǎo)'以人為本'全方位個性化的業(yè)主服務(wù),帶領(lǐng)物業(yè)員工參觀學(xué)習(xí)zz第一城的五星級酒店服務(wù),我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來對zz第一城量身打造全方位的物業(yè)服務(wù):

2.1 zz第一城酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):

smile(微笑):每一位員工必須對所有服務(wù)對象(業(yè)主)保持真誠的微笑;

e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。

ready(準(zhǔn)備):主動,要求能隨時為服務(wù)對象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù);

viewing(看待):要把每一位服務(wù)對象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。

inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);

eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時提供服務(wù),使之時刻有令人重視的感受;

國際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。

2.2 我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主一般需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足業(yè)主一家一戶的不同需求高度;將根據(jù)zz第一城各類業(yè)主的不同需求,提供適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實行有效的'愛好分類、個性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。

zz第一城酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):

要滿足服務(wù)對象的個性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點,

o 要通過調(diào)研,事前了解服務(wù)對象的各種不同的需求:

不同類型的業(yè)主具有不同的個性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對管理項目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個性'歸類集中,擬定服務(wù)的實施計劃。

o 按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對象(業(yè)主)的需要:

物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。

在提供服務(wù)時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。

2.3 zz第一城物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):

o 業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。

o 微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。

o 溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。

o 快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關(guān)注業(yè)主。

o 職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問候和主動向服務(wù)對象咨詢服務(wù)感受。

o 職業(yè)儀表。整齊穿戴,以自己經(jīng)過修飾的儀容儀表為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司形象的體現(xiàn)者。

o 團(tuán)體合作?;ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同建興的企業(yè)文化和管理。

o 工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

業(yè)主服務(wù)感受描述:

o 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。

o 會所優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的保安真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主感受星級酒店服務(wù)的感受。

o 優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。

o 整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服

務(wù)。

o 任何時候需要,通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時之需。

o 公共設(shè)備正常運行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無憂。

o 利用會所和網(wǎng)球場組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。

o 擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認(rèn)識新朋友。

zz第一城的酒店式物業(yè)管理將使zz第一城的業(yè)主倍感尊貴,使天主第一城銷售持續(xù)走旺。

(3) 實踐'即時服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想

我們在zz第一城的物業(yè)管理中,將引入'即時服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時服務(wù)',就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù),我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn),提供深層次的個性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。

(4)全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程

a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。

b.cis系統(tǒng):我們將對zz第一城進(jìn)行形象設(shè)計。該設(shè)計內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計完成并實施以后,zz第一城將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高zz第一城的形象,提高社區(qū)的文化品味。

c.cs系統(tǒng):我們將在zz第一城的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使zz第一城業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價值。

(5) 建立與千家萬戶聯(lián)動的社區(qū)網(wǎng)站,實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)互動管理。

現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。建興物業(yè)已在濱湖家園使用了時下較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗,爭取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入zz第一城的管理中,從而全面提升zz第一城的物業(yè)管理水平。

(6)建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)

安全防范是物業(yè)管理第一要素,zz第一城的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷,又強調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。

(7)逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量

未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭,也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競爭將起最終作用。在zz第一城的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗,加快智能化建設(shè)。

2、建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍

在實施zz第一城物業(yè)管理的過程中,我們將建設(shè)一支專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。同時,我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為zz第一城物業(yè)管理的提高和吉諾地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展培養(yǎng)和儲備人才。建興物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機制。因此,我們有信心在zz第一城的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍。培養(yǎng)措施包括:

(1)物業(yè)管理人職業(yè)化

第4篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系文件控制程序

1.目的

對質(zhì)量管理體系的文件進(jìn)行統(tǒng)一的管理與有效的控制,以確保使用質(zhì)量管理體系文件的部門均能得到相應(yīng)文件的有效版本。

2.范圍

本程序適用于對公司質(zhì)量管理體系文件的控制。

3.職責(zé)

3.1質(zhì)量手冊、程序文件由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.2管理者代表批準(zhǔn)其他文件。

3.3全面質(zhì)量管理辦公室組織人員進(jìn)行質(zhì)量管理體系文件的編寫。

3.4全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系文件的歸口管理。

4.工作內(nèi)容

4.1編寫與審批

4.1.1質(zhì)量手冊,全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員編寫,管理者代表負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊的審核,總經(jīng)理負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊的批準(zhǔn)。

4.1.2程序文件,管理者代表負(fù)責(zé)程序文件的審核,總經(jīng)理負(fù)責(zé)程序文件的批準(zhǔn)。

4.1.3服務(wù)工作規(guī)范,各部門負(fù)責(zé)審核,由管理者代表批準(zhǔn)。

4.2文件的標(biāo)識

4.2.1編號

4.2.1.1記錄表格除注明名稱外,在右上方注明標(biāo)準(zhǔn)要素號加'j'及序號,如《收發(fā)文登記表》4.2.3-j-01;

4.2.1.2程序文件和工作規(guī)范的編號直接寫上要素號;

4.2.1.3如某要素有多個文件時,在后面加注序號,如《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》7.5.1-04。

4.2.2封面標(biāo)識

4.2.2.1版本使用英文字母:a版表示第一版;b版表示第二版,以下類推;

4.2.2.2分發(fā)號,分發(fā)文件時注明分發(fā)號碼。

4.2.3頁眉和頁腳

右邊:文件版本號+修改次數(shù),如:a/0、a/1、b/0、b/1;左邊:

文件類型,如:質(zhì)量手冊、程序文件、服務(wù)工作規(guī)范;頁面底端

居中:頁碼,如:1。

4.3文件受控

4.3.1受控文件,發(fā)給本組織成員的體系文件均為受控文件,在封面上蓋'受控文件'印章;

4.3.2非受控文件,發(fā)給本組織外的質(zhì)量手冊為非受控文件,不收回,不負(fù)責(zé)修改。

4.4文件發(fā)放與回收

4.4.1文件的發(fā)放、回收都需要填寫《收發(fā)文件登記表》。

4.4.2如文件分為兩層發(fā)放,每一層都需要填寫《收發(fā)文件登記表》。

4.5文件保管與復(fù)印

4.5.1受控文件不得借用、外傳,更不能丟失損壞,如丟失損壞須向文件管理部門申請補發(fā)。

4.5.2使用人一旦離開公司,應(yīng)將其文件交回公司。

4.5.3分發(fā)給各部門的體系文件,各部門負(fù)責(zé)人為保管第一責(zé)任人,應(yīng)按規(guī)定做好部門內(nèi)部文件發(fā)放范圍的控制,須復(fù)印文件時,必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后才可復(fù)印,并將分發(fā)號填寫在《收發(fā)文件登記表》中。

4.6文件評審與修改

4.6.1文件每年在管理評審會上進(jìn)行評審,必要時做出修改決定。

4.6.2文件需要更改時,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人書面向全面質(zhì)量管理辦公室反映。

4.6.3全面質(zhì)量管理辦公室根據(jù)評審會決議及部門負(fù)責(zé)人的反映情況,組織人員對文件進(jìn)行修改,修改內(nèi)容由管理者代表批準(zhǔn)。

4.6.4修改方式

4.6.4.1大改,即絕大部分內(nèi)容需要修改時,由全面質(zhì)量管理辦公室組織相關(guān)人員進(jìn)行換版修改;

4.6.4.2中改,即某一文件局部需要修改時,由全面質(zhì)量管理辦公室組織人員進(jìn)行修改,并將修改的某一頁印成新的文件頁,頁眉左上方注明修改次數(shù);

4.6.4.3小改,即原文件個別內(nèi)容需要修改時,由文件使用人按《文件更改通知單》要求,直接在原文上改。

4.6.5小改與中改在文件發(fā)放時,需填寫《文件更改通知單》。

4.7文件作廢

4.7.1凡經(jīng)修改后無效的文件一律作廢,由部門進(jìn)行作廢處理。

4.7.2如作廢文件須留做參考,一定要在該文件封面上蓋上'作廢留用'章。

4.8外來文件

4.8.1全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)收集物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī),進(jìn)行集中保管,并在文件上加蓋公章,供公司員工借閱。

4.8.2全面質(zhì)量管理辦公室每年將收集的適用的法律法規(guī)文件編成《外來文件清單》,以提供員工借閱時的檢索,并以此作為有效版本的控制手段。

5.相關(guān)文件

6.記錄表格

6.1《收發(fā)文件登記表》(4.2.3-j-01)

6.2《文件更改通知單》(4.2.3-j-02)

6.3《外來文件清單》(4.2.3-j-03)

第5篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)分公司職能

物業(yè)管理手冊:物業(yè)分公司職能

1.執(zhí)行法律法規(guī)及管理公司、項目所在公司的物業(yè)管理制度、文件及指令

1.1 遵照法律法規(guī)要求開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

1.2 接受項目所在公司的領(lǐng)導(dǎo),與項目所在公司簽訂物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書,并 確保實現(xiàn)。

1.3 執(zhí)行管理公司頒布的物業(yè)管理制度及管理公司物業(yè)管理部下發(fā)的關(guān)于業(yè)務(wù) 要求的文件;為物業(yè)管理部提供物業(yè)管理工作的信息;接受物業(yè)管理部的 業(yè)務(wù)決策和指導(dǎo)。

2.內(nèi)部建設(shè)

2.1 依照管理公司物業(yè)管理制度、項目所在公司在物業(yè)管理方面的要求制定適 合的物業(yè)管理體系文件,作為整體物業(yè)管理系統(tǒng)文件的延伸,并持續(xù)審核 與改進(jìn),不斷優(yōu)化作業(yè)流程與組織架構(gòu)。

2.2 負(fù)責(zé)本公司內(nèi)設(shè)部門的組建,制定各崗位職責(zé),組織人員招聘,決定中層 以下(含)級別人員錄用。

2.3 執(zhí)行集團(tuán)、管理公司的培訓(xùn)制度,對員工的培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)。

2.4 將目標(biāo)責(zé)任書中的目標(biāo)分解并下達(dá)到部門、崗位,建立計劃管理體系加以 落實。

3.成本控制

3.1 負(fù)責(zé)本公司范圍的經(jīng)濟(jì)測算及收支控制。

3.2 負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營,提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 通過合理節(jié)能、優(yōu)化管理等手段降低管理成本。

4.項目開發(fā)配合

4.1 負(fù)責(zé)項目所在公司開發(fā)項目的物業(yè)前期介入工作,包括方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程施工、營銷及銷售過程的參與和配合;配合項目所在公司對相 關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行招商和管理、參與監(jiān)管施工質(zhì)量、配合銷售開盤等。

4.2 負(fù)責(zé)物業(yè)項目保修期限內(nèi)的保修協(xié)調(diào)和跟蹤。

4.3 協(xié)助項目所在公司處理緊急情況。

4.4 在管理公司、項目所在公司委托的情況下,負(fù)責(zé)代理發(fā)展商產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理、控制、經(jīng)營和服務(wù)。

4.5 向項目所在公司提供開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)的與產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的各種信息。

5.前期物業(yè)服務(wù)

5.1 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案,并負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的承接與物業(yè)服務(wù)合同簽訂。

5.2 負(fù)責(zé)擬定物業(yè)項目接管驗收工作計劃,并負(fù)責(zé)組織實施。

5.3 負(fù)責(zé)擬定新物業(yè)項目的入伙工作計劃,并配合項目所在公司實施。

6.日常服務(wù)提供

6.1 全面負(fù)責(zé)項目的物業(yè)管理日常工作。

6.2 按管理公司物業(yè)管理制度要求落實日常服務(wù)三級檢查制度,建立質(zhì)量統(tǒng)計 分析機制。

7.品牌推廣及市場開拓

7.1 在物業(yè)管理部的指導(dǎo)下,參加國家有關(guān)物業(yè)管理方面的評比。

7.2 結(jié)合項目要求,推廣萬品牌。

7.3 在項目所在公司批準(zhǔn)、物業(yè)管理部指導(dǎo)下,開拓物業(yè)管理市場。

8.溝通與協(xié)調(diào)

8.1 協(xié)助召開首屆業(yè)主大會,協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會的關(guān)系。

8.2 定期組織顧客滿意度調(diào)查,協(xié)助物業(yè)管理部組織的第三方顧客滿意調(diào)查。建立并落實回訪制度。

8.3 加強與當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、項目所在公司、物業(yè)管理部的信息交流,傳遞法律法規(guī)、市場動態(tài)、典型案例、重大事件、日常工作狀況、經(jīng)營情況等信息。

第6篇 物業(yè)管理公司測量和監(jiān)控裝置控制程序-13

1.0目的:

對證實服務(wù)符合規(guī)定的要求的測量器具及儀表進(jìn)行控制、校準(zhǔn)和維護(hù),以確保測量器具及儀表在使用時達(dá)到規(guī)定的要求。

2.0適用范圍:

2.1國家規(guī)定檢驗的儀表,如壓力計、安全閥等。

2.2日常維修檢測使用的鉗表、萬用表、搖表、接地?fù)u表等。

3.0職責(zé):

3.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)測量器具及儀表的使用和保管。

3.2各測量器具及儀表由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)送檢,并保存校驗記錄。

4.0程序

工程技術(shù)部編制測量器具及儀表清單。

工程技術(shù)部按計劃送檢,并進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

要求達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)或使用要求。

工程技術(shù)部保存檢定資料。

工程技術(shù)部填寫《設(shè)備(機具)報廢申請單》,核實無法修復(fù)后報廢。

5.0支持性工具

《測量器具及儀表檢定計劃》

《測量器具及儀表檢定記錄》

《設(shè)備(機具)報廢申請單》

《測量器具及儀表清單》

編制:審核:批準(zhǔn):日期:

第7篇 物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序

物業(yè)公司程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序

1、目的

加強對公司資產(chǎn)的管理,保證公司資產(chǎn)的安全、完整,充分發(fā)揮資產(chǎn)使用的效能。

2、范圍

本制度適用于****物業(yè)管理有限公司對資產(chǎn)的管理。

3、定義

3.1 資產(chǎn)的釋義:根據(jù)物品的價值和使用期限,分為固定資產(chǎn)類、資產(chǎn)類、低值易耗物品類。

3.2 單位價值在人民幣2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形資產(chǎn)(包括電子設(shè)備、電腦設(shè)備、房屋建筑物、運輸設(shè)備、機械設(shè)備以及其它設(shè)備) 列入固定資產(chǎn)類。

3.3 單位價值在人民幣100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各種用具物品(包括普通的辦公家私、小件電腦設(shè)備、辦公設(shè)施、工程工具等)列入資產(chǎn)類。

3.4 單位價值在人民幣100元一下的物品,列入低值易耗物品類。

3.5 電腦軟件類的資產(chǎn),根據(jù)其價值的大小,分別列入固定資產(chǎn)和資產(chǎn)的管理。

3.6 為便于實物的管理,個別設(shè)備(如:工程設(shè)備中的水泵、保潔設(shè)備中的除草機等同等、同類設(shè)備)雖然其單價不足人民幣2000元,也可列入固定資產(chǎn)管理范圍。

3.7資產(chǎn)物品中(如:玻璃、印刷品等)無論時價花費多少,都不納入資產(chǎn)范疇,只辦理入庫、出庫手續(xù),登錄流水帳本;

4、職責(zé)

4.1 資產(chǎn)主管部門

4.1.1 辦公室是公司資產(chǎn)實物管理的主管部門,負(fù)責(zé)對各管理處資產(chǎn)管理的指導(dǎo)監(jiān)控和本部資產(chǎn)的實物管理。

4.1.2財務(wù)管理部是公司資產(chǎn)帳務(wù)管理的主管部門,著重從資產(chǎn)的原值、已提折舊、凈值等方面對公司資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。

4.1.3各管理處負(fù)責(zé)本管理處資產(chǎn)實物管理,接受公司辦公室及財務(wù)管理部的監(jiān)控和管理。

4.2 電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的管理

辦公室是公司電子辦公設(shè)備類實物管理的專業(yè)部門,負(fù)責(zé)對公司電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行專項管理,對電子辦公設(shè)備類資產(chǎn)的購進(jìn)、配置、使用、維修及報廢等進(jìn)行全面的登記和管理。

4.3 各部門、各管理處對資產(chǎn)的使用和保管要明確責(zé)任人,各部門、各管理處的責(zé)任人對使用資產(chǎn)負(fù)有妥善保管、安全使用的責(zé)任。

5、方法和過程控制

5.1 資產(chǎn)的分類和使用年限

根據(jù)現(xiàn)行的會計核算制度及公司資產(chǎn)的具體情況,資產(chǎn)的分類和固定。

5.1.1對如固定資產(chǎn)及資產(chǎn)的使用年限及編號方法如下:

資產(chǎn)大類及代號資產(chǎn)總分類資產(chǎn)明細(xì)分類使用年限

資產(chǎn)分類資產(chǎn)代號明細(xì)分類

固定資產(chǎn)g

資產(chǎn)z

機械、工具、設(shè)備j*1、工程工具10年

2、保潔工具

3、變電箱設(shè)備

4、其他

運輸設(shè)備ys1、安全巡邏自行車10年

2、食堂采購三輪車

3、東麗湖船只

4、公務(wù)車輛

5、其他

家私類js1、柜、沙發(fā)、會議臺5年

2、辦公臺(桌)

3、辦公椅

4、其它

通訊設(shè)備t*1、對講機(套)5年

2、電話機

3、喊話器

4、其他

安防器械設(shè)備af1、車閘系統(tǒng)10年

2、消防系統(tǒng)

3、門禁管理機

4、滅火器

5、鋁合金崗?fù)?/p>

6、其他

電腦設(shè)備(非安防)dn1、臺式電腦全套5年

2、手提電腦

電子設(shè)備dz1、日常家用電器5年

2、辦公用設(shè)備

娛樂設(shè)備(非電子)yl1、娛樂經(jīng)營設(shè)施、5年

2、員工福利娛樂設(shè)施

其他類qt其他設(shè)備5年

5.1.2 對于低值易耗物品,只需記錄流水帳冊。

5.2資產(chǎn)登記的要求:

5.2.1本部及各管理處要分別做好固定資產(chǎn)、低值易耗品的登記,登記在《**物業(yè)年度固定資產(chǎn)盤點表》中。

5.2.2為方便公司資產(chǎn)的統(tǒng)計,總部及各管理處統(tǒng)一按上述資產(chǎn)大類及總分類進(jìn)行固定資產(chǎn)登記。

5.2.3資產(chǎn)的編號規(guī)則:****(**物業(yè)公司+固定資產(chǎn)/資產(chǎn))-**(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的類別稱為資產(chǎn)代號)- ******(固定資產(chǎn)/資產(chǎn)的序號)其中,公司編號左起前兩位為公司所在地區(qū)拼音簡稱,如:**為tj;第三位為公司業(yè)務(wù)類型簡稱,如:物業(yè)為w;第四位為資產(chǎn)類型簡稱,如:固定資產(chǎn)為g ,資產(chǎn)為z;如:屬于固定資產(chǎn),匯總后為:tjwg

5.2.4資產(chǎn)代號根據(jù)購置資產(chǎn)種類劃分,如:手提電腦(非安防類)屬固定資產(chǎn)的電腦設(shè)備類,其資產(chǎn)代號為:dn ,其他資產(chǎn)代號請參照:5.1條款執(zhí)行。

5.2.5低值易耗品的分類和資產(chǎn)編號由本部及各管理處視資產(chǎn)的具體情況參考上述分類自行調(diào)整。

5.3 資產(chǎn)管理

5.3.1所有公司資產(chǎn)均由辦公室統(tǒng)一調(diào)配、購置,由各使用單位分級管理。

5.3.2資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢等均須按程序?qū)徟?未經(jīng)批準(zhǔn),不能辦理相關(guān)手續(xù)。

5.3.3本部及各管理處指定專人(稱為資產(chǎn)管理員)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理,并在辦公室備案。

5.3.4辦公室和財務(wù)共同負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理的工作督導(dǎo),將會不定期對各單位資產(chǎn)管理情況進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題對資產(chǎn)管理員及其它相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理。

5.3.5資產(chǎn)編號規(guī)則需統(tǒng)一,并在資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識,確定資產(chǎn)責(zé)任人,確保資產(chǎn)的合理使用及管理。

5.3.6本部及各管理處資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本項目的資產(chǎn)的登記注冊、發(fā)放、管理,建立內(nèi)部資產(chǎn)臺帳,填寫固定資產(chǎn)登記卡片,其中列明資產(chǎn)的名稱、購置年代、物品規(guī)格型號、價值、使用部門。上報辦公室備案。同時,每半年辦公室行政組與財務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)的盤點清查工作(每月進(jìn)行抽查)。

5.3.7資產(chǎn)的使用部門和使用人須合理使用設(shè)備,嚴(yán)格按規(guī)程操作,并注意設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)。

由于使用、保管不善造成的遺失和損毀,責(zé)任人要按資產(chǎn)購置價格或資產(chǎn)管理部門的評估價值賠償。

5.3.8資

產(chǎn)使用人離開公司時應(yīng)辦理移交手續(xù),項目負(fù)責(zé)人必須到本項目資產(chǎn)管理員處進(jìn)行確認(rèn),否則造成的一切后果,由項目負(fù)責(zé)人承擔(dān)。

5.3.9公司內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)填報資產(chǎn)轉(zhuǎn)移審批單,各單位第一負(fù)責(zé)人簽字,報辦公室批準(zhǔn)后由資產(chǎn)管理員登記后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

5.3.10易損物品無使用價值或使用年限已到時,應(yīng)由資產(chǎn)管理員填寫報廢申請表,由辦公室審核后報財務(wù)部復(fù)核后做相應(yīng)處理。

5.3.11未經(jīng)資產(chǎn)分管部門,辦公室同意,任何部門和個人不得將資產(chǎn)外借和供無關(guān)人員使用。

5.4 資產(chǎn)購置、調(diào)拔、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限和審批程序

5.4.1固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批權(quán)限:

所有固定資產(chǎn)報廢由總經(jīng)理批準(zhǔn),單件資產(chǎn)凈值在1000元以上的固定資產(chǎn)或低值易耗品的購置、調(diào)出、轉(zhuǎn)讓、報廢,經(jīng)辦公室審核后由承辦部門總經(jīng)理助理審批,報總經(jīng)理審批。

5.4.2 固定資產(chǎn)購置、轉(zhuǎn)讓、報廢的審批流程:

購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢1000元以上的公司資產(chǎn):

5.4.2.1使用部門通過郵件報送申請報告;

5.4.2.2由各單位第一負(fù)責(zé)人簽署意見;

5.4.2.3經(jīng)辦公室進(jìn)行審核;

5.4.2.4由財務(wù)部復(fù)核;

5.4.2.5總經(jīng)理助理批復(fù)意見;

5.4.2.6總經(jīng)理批準(zhǔn)后由總辦統(tǒng)一購置;

5.4.2.7 1000元以下資產(chǎn)或?qū)I(yè)物品的購置,由項目自行在公司制定合格供方范圍內(nèi)進(jìn)行購置,辦公室行政組備案;公司需要統(tǒng)一的物品如辦公桌椅、書柜、檔案柜、床等由總辦統(tǒng)一購置;

5.4.3使用部門提出購置公司資產(chǎn)申請后,應(yīng)首先由公司辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,若所需購置的物品,公司內(nèi)部可調(diào)配的應(yīng)在內(nèi)部調(diào)配,盡量避免重復(fù)購置造成資金的浪費;如不能調(diào)配,方可進(jìn)入購置審批階段。

5.4.4資產(chǎn)購置的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)購置申請表》并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行資產(chǎn)的購置。

5.4.5資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、報廢的辦理:報送部門提出申請,填制《固定資產(chǎn)報廢申請表》,并按規(guī)定申報流程和審批權(quán)限獲批后,方可進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)殘骸的處理。報廢資產(chǎn)有殘值的,經(jīng)資產(chǎn)主管部門估價、處理后,回收的資金應(yīng)及時上繳公司財務(wù)管理部;報廢資產(chǎn)原值在2000元以下的項目可自行處理,但必須知會辦公室;2000元以上則有公司統(tǒng)一處理;

公司資產(chǎn)在部門間的內(nèi)部調(diào)配,填寫《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》按流程審批后再行調(diào)配。

5.5 固定資產(chǎn)的盤點

本部、各管理處對固定資產(chǎn)每月盤點,辦公室和財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對總部及各管理處的監(jiān)督檢查。通過盤點,確保固定資產(chǎn)帳帳相符、帳物相符、物標(biāo)相符、安全完整。本部及各管理處資產(chǎn)盤點可參考以下方式進(jìn)行:

5.5.1由資產(chǎn)管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行資產(chǎn)的實物清點,并做出實物盤點(盤盈、盤虧、待報廢)報告。

5.5.2財務(wù)部門根據(jù)實物盤點的情況,與財務(wù)帳核對,計算盤虧、待報廢資產(chǎn)的價值(原值、已提折舊、凈值),做出最終的固定資產(chǎn)盤點報告并報批。

6、支持性文件

7、質(zhì)量記錄及表格

tjzzwy6.3-z01-f1 《內(nèi)部調(diào)動(離職)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移單明細(xì)表》

tjzzwy6.3-z01-f2 《**物業(yè)月度盤點表》

tjzzwy6.3-z01-f3 《**物業(yè)年度資產(chǎn)盤點表》

tjzzwy7.4-z01-f1 《月度備用物品計劃表》

tjzzwy7.4-z01-f2 《月度辦公用品計劃表》

tjzzwy7.4-z01-f11 《固定資產(chǎn)購置申請表》

tjzzwy7.4-z01-f13 《資產(chǎn)轉(zhuǎn)交審批明細(xì)表》

第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機構(gòu)編制說明

小區(qū)物業(yè)管理處機構(gòu)編制說明

根據(jù)管理處實際應(yīng)承擔(dān)的工作職責(zé)與范圍,管理處設(shè)專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實管理處各項工作的實施和檢查,對日常工作出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的糾偏指導(dǎo)。

其下劃分為以下五個職能部門:

1、財務(wù)室:負(fù)責(zé)整個管理處的物業(yè)管理服務(wù)費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳,日常運營經(jīng)費支出管理,管理處帳務(wù)處理。負(fù)責(zé)每季度向各小區(qū)住戶公布財務(wù)報表的制表和公布。財務(wù)室設(shè)會計1人負(fù)責(zé)整個管理處的帳務(wù)處理,對所轄小區(qū)進(jìn)行獨立建帳。各小區(qū)分別設(shè)立1個出納人員,各自負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負(fù)責(zé)轄區(qū)住戶的報修、投訴申請的登記和轉(zhuǎn)達(dá)以及其他事務(wù)工作。

2、行政事務(wù)室:負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務(wù)工作。行政事務(wù)室設(shè)管服主管1人,主管行政事務(wù)室全面工作,具體負(fù)責(zé)一個小區(qū)的客戶服務(wù)工作。設(shè)立事務(wù)助理1人,具體負(fù)責(zé)一個小區(qū)的客戶服務(wù)工作。

3、維修管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng),負(fù)責(zé)小區(qū)住戶的有償維修服務(wù)。由于各小區(qū)沒有較大設(shè)施設(shè)備,故僅物業(yè)公司總部設(shè)立一個維修管理室,維修室設(shè)維修工二名,負(fù)責(zé)處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)小區(qū)的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導(dǎo)和實施,負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)維修項目的組織和調(diào)度。

4、環(huán)境管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護(hù)、修剪。環(huán)境管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)對所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導(dǎo)和作業(yè)計劃的制訂、組織、實施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)外包時,環(huán)境室與行政事務(wù)室則合并組成物業(yè)管理室。

5、安全管理室:負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊的管理,統(tǒng)籌計劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設(shè)安全主管1人,負(fù)責(zé)制訂并組織實施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預(yù)案,指導(dǎo)并監(jiān)督各小區(qū)安管隊的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負(fù)責(zé)對各小區(qū)安管隊日常工作偏差的糾集指導(dǎo)。各社區(qū)安管隊設(shè)隊長1人,具體負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊員編制設(shè):大門崗每班1人、側(cè)門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設(shè)輪休人員1人,共計16人。每班設(shè)班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進(jìn)行全盤掌握。

第9篇 某某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件

某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件

一、主要管理人員

1.物業(yè)管理處經(jīng)理:

大學(xué)專以上學(xué)歷

具有物業(yè)、星級酒店及商業(yè)運作等相關(guān)產(chǎn)業(yè)5年以上的經(jīng)歷

熟悉國家物管工作方面的政策、法規(guī)等

一定的財會知識

很好的協(xié)調(diào)處事能力

熟悉電腦操作

熟悉一門外語

年齡32周歲以上45周歲以下

2.綜合科長

大專以上學(xué)歷

3年以上的物管工作經(jīng)歷,有國家頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書

書寫及口語交流能力良好

良好的組織管理能力

熟悉電腦操作

年齡30歲以上

3.工程科長:

大專以上學(xué)歷(機電等專業(yè))

3年以上的物業(yè)、酒店等的相關(guān)經(jīng)歷,從事工程管理工作至少5年以上

有豐富的機電、水暖專業(yè)的業(yè)務(wù)知識,并精通一個專業(yè)的業(yè)務(wù)

中級以上職稱

略通英文

年齡50歲以下

4.保安科長:

大專以上學(xué)歷

3年以上的物業(yè)、酒店的相關(guān)經(jīng)歷

5年以上的實際保安工作經(jīng)歷

熟悉國家有關(guān)治安、消防等的政策、法規(guī)及辦事程序

有國家頒發(fā)的崗位證書

年齡25歲以上

5.保潔科長:

大專以上學(xué)歷

3年以上的物業(yè)、酒店的相關(guān)經(jīng)歷

2年以上的實際保潔工作經(jīng)歷

有豐富的保潔專業(yè)的業(yè)務(wù)知識,熟悉保潔設(shè)備的使用

有國家頒發(fā)的崗位證書

有管理女員工的實際經(jīng)驗

二、其它人員:

序號聘任崗位性別年齡學(xué)歷招聘人數(shù)其它條件

1. 會計女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。

2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗。

3.物業(yè)管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有一定組織協(xié)調(diào)能力。

4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,熱愛本職工作。

5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優(yōu)先。

6.保安領(lǐng)班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。

7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。

8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。

9.強、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗,有上崗證。

10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗。

第10篇 物業(yè)管理實務(wù)試題

一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中,選出一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分,共16分)

1.根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可以分為:居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)和( )。

a.商業(yè)物業(yè) b.倉庫物業(yè)

c.酒店、娛樂、辦公樓物業(yè) d.房產(chǎn)業(yè)物業(yè)

2.物業(yè)所有人和使用人自律的保證和實行自治的前提是全體業(yè)主建立、遵守( )。

a.業(yè)主大會決定 b.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度

c.業(yè)主委員會決議 d.《業(yè)主公約》

3.在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中,必須做好的最基本工作是( )。

a.常規(guī)性公共服務(wù) b.針對性的專項服務(wù)

c.委托性的特約服務(wù) d.經(jīng)營性的有償服務(wù)

4.注冊資質(zhì)一級的物業(yè)管理企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中,其中獨立式住宅(別墅)建筑面積要求達(dá)( )。

a. 50萬平方米以上 b.30萬平方米以上

c. 20萬平方米以上 d.15萬平方米以上

5.資質(zhì)三級的物業(yè)管理企業(yè)注冊資本要求達(dá)( )。

a.50萬元以上 b.40萬元以上

c.30萬元以上 d.20萬元以上

6.不僅適用物業(yè)管理業(yè)務(wù)量比較單一的小型專業(yè)化公司,而且適用一些大廈或住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,但不適合較大規(guī)模。

a.職能制 b.直線制

c.直線職能制 d.事業(yè)部制

7.構(gòu)成物業(yè)管理主要內(nèi)容,貫穿于物業(yè)管理全過程,為實施物業(yè)管理依據(jù)和準(zhǔn)繩的,是物業(yè)管理主體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的法律關(guān)系內(nèi)容( )。

a.權(quán)責(zé)關(guān)系 b.管理與被管理關(guān)系

c.服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 d.委托與被委托關(guān)系

8.單個業(yè)主在物業(yè)管理中所擁有的最基本權(quán)利是參與權(quán),其核心是( )。

a.監(jiān)督權(quán) b.管理權(quán)

c.知情權(quán) d.處分權(quán)

9.監(jiān)督、指導(dǎo)和管理物業(yè)管理業(yè)主委員會的是當(dāng)?shù)? )。

a.市、區(qū)行政領(lǐng)導(dǎo)部門 b.房地產(chǎn)行政主管部門

c.街道、社區(qū)部門 d.物業(yè)管理企業(yè)上級主管部門

10.物業(yè)管理的委托有實行招投標(biāo)和( )。

a.不實行招投標(biāo) b.政府指定

c.議標(biāo) d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

11.供暖設(shè)備物業(yè)管理模式有物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司管理和( )。

a.物業(yè)管理公司自營管理 b.業(yè)主自營管理

c.業(yè)主委托專門的供熱管理公司管理 d.專業(yè)供熱公司統(tǒng)一管理

12.物業(yè)管理中治安管理的最大特點是( )。

a.責(zé)任重大、處理難 b.責(zé)任大、服務(wù)難

c.責(zé)任重大、權(quán)力有限 d.責(zé)任大、權(quán)力無

13.房屋租賃合同簽訂后,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),辦理的時限為租賃合同簽訂后( )。

a.15天內(nèi) b.30天內(nèi)

c.45天內(nèi) d.60天內(nèi)

14.對公房租賃實行國家限制性租金標(biāo)準(zhǔn),即政府定價,對原有的私有住宅租賃,實行( )。

a.市場價 b.政府定價

c.政府指導(dǎo)價 d.政府指導(dǎo)價或雙方協(xié)商價

15.維修基金屬全體業(yè)主共同所有。在商品住宅房銷售時,購房者應(yīng)向售房單位交納( )。

a.購房款1%的維修基金 b.購房款1-2%的維修基金

; c.購房款2-3%的維修基金 d.購房款3%的維修基金

16.凡屬公益性質(zhì)的特種物業(yè)管理的經(jīng)費來源主要( )。

a.依靠本單位自籌解決 b.依靠主管部門補助

c.依靠地方財政撥款 d.依靠國家出資

二、多項選擇題(在每小題的備選答案中,選出二個或二個以上正確的答案,并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi),多選、少選、錯選均不得分。每小題2分,共28分)

1.物業(yè)管理的基本特點是( )。

a.現(xiàn)代化 b.專業(yè)化

c.市場化 d.社會化

e.科技化

2.物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的基本環(huán)節(jié)包括( )。

a.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

b.物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建

c.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

d.物業(yè)的接管驗收

e.規(guī)章制度的制定

3.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序一般分( )。

a.資質(zhì)審批 b.市房地產(chǎn)局批準(zhǔn)

c.工商注冊登記 d.稅務(wù)登記

e.公安部門辦理公章登記和刻制

4.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)內(nèi)容,其中考試課是( )。

a.物業(yè)管理概論 b.房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)造與識圖

c.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 d.物業(yè)管理法規(guī)(上)(下)

5.在物業(yè)管理中,業(yè)主自律意識中的公眾意識強調(diào)的是個人利益對集體利益的服從。它比法律意識要高一個檔次,主要靠( )。

a.業(yè)主的集體主義精神 b.業(yè)主的品質(zhì)

c.業(yè)主的道德心 d.業(yè)主的社會責(zé)任感

e.業(yè)主的思想覺悟

6.物業(yè)管理服務(wù)費用的收費,從總體上講有( )。

a.政府定價 b.政府指導(dǎo)價

c.市場價 d.協(xié)商價

e.經(jīng)營者定價

7.房屋基本功能要求是( )。

a.安全性 b.耐久性

c.實用性 d.適用性

e.藝術(shù)性

8.對業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理的物業(yè),物業(yè)管理公司承擔(dān)修繕責(zé)任的有( )。

a.房屋建筑物業(yè)內(nèi)自用部位

b.房屋建筑共用部位、共用設(shè)備設(shè)施

c.業(yè)主自用設(shè)備

d.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑

e.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施

9.電梯的安全管理的內(nèi)容有( )。

a.主管部門的安全管理 b.對司機、維修人員的安全管理

c.對設(shè)備安全的監(jiān)督、檢查 d.對用戶的安全教育

e.對設(shè)備保養(yǎng)、維修

10.物業(yè)智能化技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)有( )。

a.通信自動化系統(tǒng) b.辦公自動化系統(tǒng)

c.別墅自動化系統(tǒng) d.樓宇自動化系統(tǒng)

e.住宅自動化系統(tǒng)

11.物業(yè)綜合管理的特點有( )。

a.委托性 b.有償性

c.政策性強 d.專業(yè)性強

e.綜合性強

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bsp;12.保險的一般原則有( )。

a.誠信原則 b.公平原則

c.可保利益原則 d.近因原則

e.比例分?jǐn)傇瓌t

13.購買物業(yè)保險的目的有( )。

a.取得保險金 b.分散意外損失

c.利于善后工作 d.移轉(zhuǎn)損失

e.減少損失

14.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

a.營業(yè)利潤 b.管理服務(wù)費利潤

c.投資凈利潤 d.營業(yè)外收入凈額

e.補貼收入

三、名詞解釋(每小題4分,共20分)

1.物業(yè)

2.物業(yè)使用人

3.物業(yè)管理服務(wù)費

4.物業(yè)檔案資料管理

5.住宅小區(qū)物業(yè)管理

四、簡答題(每小題6分,共24分)

1.物業(yè)管理常規(guī)性公共服務(wù)包括哪些主要管理服務(wù)項目內(nèi)容

2.建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)遵循的合法性基本原則有哪些要求

3.當(dāng)前物業(yè)管理中,加強業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)可從哪幾方面努力

4.物業(yè)安全管理中常見問題的處置原則有哪些

五、論述題(12分)

第11篇 物業(yè)管理法規(guī)分章練習(xí)答案

一、名詞解釋

物業(yè)管理法:物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)的具有民法性質(zhì),并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱。

二、簡答題

1、簡述物業(yè)管理立法的原則

(一)實事求是、因地制宜(二)科學(xué)的創(chuàng)見性 (三)協(xié)調(diào)配套(四)保障物業(yè)合理使用(五)依法維權(quán)、自治自律

第二章 物業(yè)管理法律制度

一、名詞解釋

1、法律關(guān)系:是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

2、物業(yè)權(quán)屬:是指物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況,包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬狀況。

二、簡答題

1、簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征

(一)物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位

(四)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性

(五)物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大

(六)物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。

第三章 業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體

一、名詞解釋

1、業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)的所有權(quán)人。

2、業(yè)主大會。是由依法劃定的業(yè)主自治管理轄區(qū),亦即特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會,業(yè)主大會是物業(yè)內(nèi)的最高決策機構(gòu)。

3、業(yè)主委員會。又稱業(yè)主管理委員會(管委會)。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體。

4、業(yè)主委員會章程。是業(yè)主委員會活動的規(guī)則。其主要內(nèi)容應(yīng)包括業(yè)主委員會成立的宗旨、職責(zé)、人員組成情況、任期、會議召開、經(jīng)費來源等方面。

5、業(yè)主自治。是指業(yè)主依靠物業(yè)居住所形成的團(tuán)體,實施自我管理、平等相處、民主協(xié)商、團(tuán)體約束的社區(qū)生活方式。

6、業(yè)主自律。是指業(yè)主在物業(yè)社區(qū)生活過程中,以自我約束行為、自主表達(dá)權(quán)利,既維護(hù)自身物業(yè)安居,又尊重他人居住權(quán)益的生活模式要求。

7、業(yè)主公約。是指由全體業(yè)主承諾的,并對全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動等方面的行為規(guī)范。

二、簡答題

1、簡述業(yè)主自治自律原則

這些原則可以概括為;

(1)、 依法自治原則

(2)、 積極自治原則

(3)、規(guī)范自治原則

(4)、 民主管理原則

(5)、 接受監(jiān)督原則

(6)、 尊重私權(quán),公益優(yōu)先原則

2、簡述業(yè)主大會的職責(zé)

召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團(tuán)體運行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項作出決議。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項:

(一) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二) 選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四) 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

(五) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

一、名詞解釋

物業(yè)管理企業(yè)。是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體。

二、簡答題

簡述物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)范圍

(1)物業(yè)的驗受接管義務(wù)

(2)房屋裝修裝潢的管理義務(wù)

(3)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)

(4)物業(yè)小區(qū)的環(huán)境管理義務(wù)

(5)物業(yè)小區(qū)的安全管理義務(wù)

(6)合同約定的其他義務(wù)

第五章 物業(yè)管理合同

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理合同。是接受委托物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)與委托人之間簽定的用以明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

2、、物業(yè)管理專用基金。包括貨幣形態(tài)的維修基金和實物形態(tài)的物業(yè)管理專用房屋、依與業(yè)主團(tuán)體約定歸物業(yè)管理支配經(jīng)營的商業(yè)性用房、場地以及經(jīng)營收入中歸業(yè)主團(tuán)體共有共享部分。

3、物業(yè)管理收費。指物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用

二、簡答題

簡述物業(yè)管理合同的特點

1、物業(yè)管理合同屬于我國合同分類中的委托合同

2、物業(yè)管理合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同

3、物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。遵循平等互利、自愿有償、協(xié)商一致的原則

4、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同

第六章 不同物業(yè)的管理規(guī)范

一、名詞解釋

收益性物業(yè):是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)。

二、簡答題

簡述收益性物業(yè)管理的特點

1、收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。

2、收益性物業(yè)管理具有時間的緊迫性。

3、收益性物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理。

4、收益性物業(yè)管理是綜合性的統(tǒng)一管理。

5、收益性物業(yè)管理具有極大的社會效益。

第七章 物業(yè)管理法律責(zé)任

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理法律責(zé)任--是指在物業(yè)管理相關(guān)活動中,物業(yè)管理法律關(guān)系主體實施違法行為所必須承擔(dān)的否定性法律后果。

2、歸責(zé)事由--是指立法者基于特定的社會物質(zhì)生活條件的發(fā)展?fàn)顩r,按其價值觀分配法律事實引發(fā)的損害結(jié)果而在法律上確認(rèn)的核心責(zé)任原因。

3、違約責(zé)任--又稱合同責(zé)任,是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合合同約定條件所應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果

。

4、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財產(chǎn)等合法權(quán)益,依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。

二、簡答題

1、簡述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

法律具有綜合性特征

法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合

責(zé)任認(rèn)定對技術(shù)規(guī)范有較強的依賴性

法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主,行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔

2、簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成

行為本身具有可非難性

損害結(jié)果

因果關(guān)系

行為人心理主觀過錯狀態(tài)

第八章 物業(yè)管理糾紛的防范與處理

一、名詞解釋

物業(yè)管理糾紛--是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項發(fā)生的爭端。

二、簡答題

試述物業(yè)管理糾紛的起因及其防范

1、完善相關(guān)立法工作。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展勢頭,必然要求建立與之相配套的物業(yè)管理法律,以推動和完善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國雖然出臺了《物業(yè)管理條例》,但它畢竟僅僅是國務(wù)院頒布一個行政法規(guī),要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀,加快全國性立法,完善地方性立法,廢止過時的規(guī)章和條例,明確確立物業(yè)管理的主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段,從而為解決物業(yè)管理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

2、加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。在目前尚無全國性立法予以調(diào)整的情況下,相關(guān)行政管理部門加強對物業(yè)公司的管理監(jiān)督尤為重要。首先,要對物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查,提高物業(yè)管理公司的素質(zhì);其次,要督促開發(fā)商成立業(yè)主管理委員會,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,對開發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會的,要給予懲罰措施;第三,要打破物業(yè)管理公司的壟斷地位,在適當(dāng)時候要采用公開招標(biāo)的方式,由業(yè)主自主選擇合適的物業(yè)管理公司;第四,有關(guān)行政管理部門要定期對物業(yè)公司加大抽查力度,對不合格的予以整頓,并給予相應(yīng)的懲罰和制裁措施,第五,協(xié)調(diào)物業(yè)管理中涉及到治安、環(huán)保、城管、消防、水電、衛(wèi)生等政府部門的事務(wù),第六,確立物業(yè)管理企業(yè)在招標(biāo)、投標(biāo)過程中一系列的具體措施和物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

3、培育和完善物業(yè)管理市場,把物業(yè)管理納入市場運行的軌道。首先是要改變由行政安排和房地產(chǎn)商自行組建物業(yè)企業(yè)的做法,用市場競爭的方式產(chǎn)生物業(yè)企業(yè),并在政策上給予一定的扶持;對現(xiàn)有的物業(yè)公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)商分離;其次推廣和完善物業(yè)企業(yè)聘用和招投標(biāo)的辦法,要實行市場的準(zhǔn)入機制、準(zhǔn)入制度,加強物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)證,防止不合格的企業(yè)在市場上充數(shù);第三,應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式,根據(jù)不同的消費層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費率。

4、業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為?,F(xiàn)在,無論是商家還是消費者,都很看重售后服務(wù),因為售后服務(wù)是交易雙方的交易目的得以實現(xiàn)的重要保障。物業(yè)管理是買房后的售后服務(wù),而房屋可能是一個人終身使用的商品,因此,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與項目、服務(wù)水準(zhǔn)以及收費標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原因;反之,合同雙方會減少很多麻煩。從司法實踐來看,業(yè)主因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低劣而拖欠物業(yè)管理費或解聘物業(yè)管理公司的案件大量出現(xiàn)。由于物業(yè)管理合同簽訂的過于籠統(tǒng),細(xì)化不夠,結(jié)果通常是業(yè)主舉證不足,而導(dǎo)致敗訴。所以我們呼吁作為物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)盡快制定物業(yè)管理服務(wù)的量化考評標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)可以參考建設(shè)部1996年4月1日頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)分細(xì)則》

5、進(jìn)一步規(guī)范政府行為。前邊我們提到由于物業(yè)管理尚未定型化、規(guī)范化,因此物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理,但任何不受制約的權(quán)力都會產(chǎn)生腐敗,所以我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范政府行為,防止權(quán)力被濫用。關(guān)于這一點國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第69條對此有明確規(guī)定,'違反本條例的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。'但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,比如目前物業(yè)行政管理活動中的一個突出問題是行政事業(yè)性收費問題, 據(jù)不完全統(tǒng)計,廣東省內(nèi)有關(guān)地區(qū)相關(guān)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的行政事業(yè)性收費,包括公安、工商、衛(wèi)生環(huán)保、物價、勞動、建設(shè)、房管等部門的收費多達(dá)10類13種50項,這些收費的合理性是否經(jīng)過論證,我們不得而知。今后我們必須通過立法加強對政府行政行為的規(guī)范,起碼應(yīng)當(dāng)核定統(tǒng)一的收費項目與標(biāo)準(zhǔn),取締部門自定收費的做法。

6、物業(yè)管理的基本特征是社會化、專業(yè)化、市場化。物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化都有其特定的內(nèi)涵。

物業(yè)管理社會化有兩個基本含義:一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備;有專門的組織機構(gòu);有專門的管理工具設(shè)備;有科學(xué)、規(guī)范的管理措施和工作程序;運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理市場化是指形成有活力的物業(yè)管理市場,業(yè)主通過市場選擇物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過市場尋找代管的物業(yè);物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建和運作,實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧,具有獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任的企業(yè)法人,日常管理工作也納入市場運行軌道,走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。

42.業(yè)主公約

43.包租轉(zhuǎn)租模式

44.火災(zāi)保險

45.營業(yè)成本

六、簡答題(每小題4分,共24分)

46.員工管理條例主要包括哪些內(nèi)容

47.危房的使用管理方式有哪些

48.熱網(wǎng)設(shè)備事故搶修工作程序有哪些步驟

49.環(huán)境綠化中綠地建造、日常保養(yǎng)、用戶愛護(hù)之間的關(guān)系如何

50.購買物業(yè)保險對物業(yè)管理公司有何意義

51.如何確定公共商業(yè)物業(yè)的承租人的整體組合形式

42.也稱物業(yè)管理公約,是一種公共契約,屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。

是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理方面的行為準(zhǔn)則,對全體業(yè)主有約束力。業(yè)主和使用人均應(yīng)遵守業(yè)主公約。

43.是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,將出租物業(yè)全部或部分包租下來,支付業(yè)主租金,然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租,即再將其零星出租,獲取一定的租金批零差價的物業(yè)租賃管理形式。

44.火災(zāi)保險是因火災(zāi)所引起的財產(chǎn)損失給以經(jīng)濟(jì)保障的保險。

45.企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項直接支出。包括直接人工費、直接材料費和間接費用等項目。

六、 簡答題(每小題4分,共24分)

46.主要包括:

(1) 勞動用工制度;

(2) 員工行為規(guī)范;

(3) 員工福利制度;

(4) 員工培訓(xùn)制度;

(5) 企業(yè)獎懲制度。

47.(1)觀察使用;

(2)處理使用;

(3)停止使用;

(4)整體拆除。

48.(1)查出損壞

部位,并用分段閥門將其關(guān)閉,同時關(guān)閉從損壞管段引出的各支管閥門;

(2)使干管中未損壞的管段恢復(fù)運行;

(3)排除損壞故障;

(4)開通管路,并恢復(fù)向關(guān)斷的用戶供熱。

49.綠地的建造是環(huán)境綠化的前提,物業(yè)管理企業(yè)對環(huán)境綠化的日常養(yǎng)護(hù)是保證。物業(yè)環(huán)境特別是居住區(qū)綠化效果的保持,離不開廣大住用戶的愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式向廣大住用戶進(jìn)行廣泛的宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,同時制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定并抓好落實。

50.購買物業(yè)保險對物業(yè)管理公司有兩大意義;一是分散意外損失;二是利于善后工作。

51.(1)確定主要承租人的類型,它決定了每一公共商業(yè)物業(yè)最好的承租人組合形式。

(2)確定次要承阻人的類型。

(3)空間位置的安排。

(4)合理安排不同承租人的租期。

第12篇 物業(yè)管理員工文明用語培訓(xùn)

物業(yè)管理公司員工文明用語培訓(xùn)

1、用語:

1.1當(dāng)外來人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗證時:

'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'

'謝謝,您請進(jìn)。'

'對不起,無證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'

'先生/小姐,您找誰是否提前預(yù)約'。

1.2對客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時:

'早上好'、'您好'、'請進(jìn)'、'再見,您慢走'。

1.3有物品出入商場時:

'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請您從地下室出入。'

'對不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'

1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:

'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請問有什么事情需要我?guī)兔?

'請問您找誰'

'請稍等一下。'

'對不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。

2、服務(wù):

2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。

2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。

2.3對來訪的客人打招呼時,應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問必答,百問不厭。

2.4保安員要熟悉商場,并能準(zhǔn)確回答各層布局。

第13篇 物業(yè)管理投標(biāo)書項目

11項物業(yè)管理投標(biāo)書項目

投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同,招標(biāo)單位的要求不同,因此投標(biāo)書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項目主要有以下11項:

一、管理方式

投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢,選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等,對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機構(gòu),根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征:

1、管理體制

管理體制主要有三類:

(1)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;

(2)董事會下的三總師負(fù)責(zé)制;

(3)董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種:

(1)垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點是政令淌通,管理到位,管理層直接對成本,對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點是人力資源分散,橫向協(xié)調(diào)配合困難。

(2)矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源,調(diào)動個方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差,人員經(jīng)常變動,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種:

(1)三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

(2)四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

(3)六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

除了機構(gòu)明確以外,對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理,他們的文化層次,年齡結(jié)構(gòu),工作經(jīng)驗,都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確,對他們的文化素質(zhì),工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

三、管理費用的收支預(yù)算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證,所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著'實事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務(wù)第一'、'根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費'等原則進(jìn)行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此,該收的費用都要收齊,不能漏收。通常收費的項目有:

(1)目標(biāo)物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

(2)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展'三產(chǎn)'經(jīng)營獲得的收入。

(3)維修基金每年可取的利息金額。

(4)其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預(yù)算

圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有:

(1)人員工資、福利、津貼、獎金,以及其他各類保險支出。

(2)各類服務(wù)成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。

(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。

(4)其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求,要進(jìn)行3年預(yù)算。

四、管理操作

這部分要求細(xì)化,他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量,以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn),從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類:

1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況,認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:

(1)公眾管理制度,主要包括:

①業(yè)主公約;

②精神文明建設(shè)公約;

③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定;

④裝修管理規(guī)定;

⑤治安管理規(guī)定;

⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;

⑦消防管理規(guī)定;

⑧交通車輛管理規(guī)定;

⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。

(2)崗位責(zé)任制度,主要包括:

①管理處主任崗位職責(zé);

②管理處主任助理崗位職責(zé);

③環(huán)境主管崗位職責(zé);

④保潔員崗位職責(zé);

⑤保安主管崗位職責(zé);

⑥工程主管崗位職責(zé);

⑦維修人員崗位職責(zé);

⑧會計人員崗位職責(zé);

⑨行政人員崗位職責(zé)。

(3)內(nèi)部管理運作制度,主要包括:

①員工行為規(guī)范;

②培訓(xùn)制度;

③考核制度;

④獎懲制度;

⑤回訪制度;

⑥來訪,投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責(zé)

管理崗位主要有:

①保安;

②機電維修;

③清掃保潔;

④園林綠化;

⑤電梯操作;

⑥社區(qū)文化。

五、管理目標(biāo),經(jīng)營管理宗旨、方針

投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時,提出管理目標(biāo):樹立'服務(wù)至上,客戶第一'的管理思想,達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益,一促進(jìn)后期的樓宇銷售;提出管理經(jīng)營方針:保本經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主,多種經(jīng)營,求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動,這是其性質(zhì)所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益,而是要正確處理好社會效益,環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系,使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時,還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項,深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房

的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時,應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關(guān)社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動,使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明,也享受到精神文明。

八、管理指標(biāo)的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理,對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè),針對目標(biāo)物業(yè),對照國家有關(guān)規(guī)定,向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾:

⑴房屋及配套設(shè)施的完好率;

⑵房屋零修,急修及時率;

⑶維修質(zhì)量合格率;

⑷清潔保潔率;

(5)道路車輛完好率;

(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;

(7)業(yè)主綜合服務(wù)滿意率;

(8)綠化完好率;

(9)重復(fù)維修率;

(10)住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想:是否建立單獨的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時,也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想,使人們感到實實在在,同時又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后,對未來目標(biāo)明確提出,接管后一年達(dá)到市優(yōu),兩年達(dá)到省優(yōu),三年達(dá)到國優(yōu),在達(dá)到國優(yōu)的同時,一定通過iso9002貫標(biāo),使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

第14篇 物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序

物業(yè)租賃經(jīng)營管理程序

1、目的

本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關(guān)事宜,以保證滿足客戶的需求。

2、使用范圍

本程序適用于經(jīng)營部關(guān)于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。

3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.3 合同評審

4、相關(guān)文件

4.1cpm-op-006物業(yè)的供電管理

4.2cpm-op-007物業(yè)的供水管理

4.3cpm-op-009物業(yè)的消防管理

4.4cpm-op-017物業(yè)管理費用的收取

4.5cpm-op-038物業(yè)裝修管理

5、職責(zé)

5.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系,并組織相關(guān)部門進(jìn)行合同評審活動。

5.2經(jīng)營部與客戶簽定租賃合同,并協(xié)調(diào)客戶與其它部門的關(guān)系。

5.3消防治安部負(fù)責(zé)消防審批及處理消防事項。

5.4物業(yè)管理部及管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)交接及日常服務(wù)。

5.5財務(wù)部負(fù)責(zé)各項費用的收取和退還押金。

6、實施程序

6.1房產(chǎn)租賃需求信息的接受

6.1.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)房產(chǎn)租賃需求信息的接受,分兩種方式處理需求信息。

6.1.2客戶來電咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)接聽并向客戶介紹情況,對需預(yù)租房產(chǎn)的客戶將情況登記在客戶情況登記表中,及時跟蹤。

6.1.3客戶上門咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)解答客戶需了解的房產(chǎn)情況,對認(rèn)為有必要的客戶進(jìn)行登記并跟蹤處理。

6.2住宅房產(chǎn)的租賃

6.2.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價格。

6.2.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)了解客戶情況,及其具體內(nèi)容證明材料,材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關(guān)材料。

6.2.3其它實施程序參照6.1維修安裝服務(wù)。各管理處負(fù)責(zé)帶客戶實地看房,并解答客戶提出的有關(guān)管理要求。

6.2.4根據(jù)客戶提出的租賃要求,經(jīng)營部負(fù)責(zé)核實本公司是否具備能力報經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.2.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式租賃合同,并開具收費通知單。

6.2.6財務(wù)部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用。

6.3住宅房產(chǎn)的入伙

6.3.1客戶在租賃合同簽定后,經(jīng)營部負(fù)責(zé)開具租房交接單。

6.3.2管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的租房交接單逐項進(jìn)行交接。

6.3.3管理處各項交接完畢后,管理處負(fù)責(zé)人與客戶分別在房屋租賃通知單上簽字。(各管理處應(yīng)根據(jù)具體管理要求,向客戶明確租房管理規(guī)定)

6.3.4管理處交付房屋鑰匙給客戶,收取鑰匙押金并把客戶信息登記輸入電腦,同時為客戶辦理住宿卡。

6.3.5對需裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。

6.4商業(yè)辦公和工業(yè)房產(chǎn)的租賃

6.4.1經(jīng)營部認(rèn)真向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價格。

6.4.2經(jīng)營部向客戶了解其情況,并請其出示具體證明材料,具體材料包括:營業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關(guān)材料。

6.4.3經(jīng)營部會同管理處帶客戶實地看房,解答客戶提出的有關(guān)管理要求,并記錄在客戶情況登記表中。

6.4.4經(jīng)營部負(fù)責(zé)解答客戶提出的租賃要求,并商談大致意向。

6.4.5經(jīng)營部如認(rèn)為必要,負(fù)責(zé)組織機電工程部、消防治安部、物業(yè) 管理部進(jìn)行合同評審,并作記錄,同時將評審記錄報總經(jīng)理、總工程師批準(zhǔn)。

6.4.6經(jīng)營部將各部門提出的問題以書面形式通知客戶,雙方協(xié)商確定后,經(jīng)營部負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式租賃合同。

6.4.7財務(wù)部根據(jù)經(jīng)營部開具的收費通知單計收費用并辦理有關(guān)交接手續(xù)。

6.4.8管理處根據(jù)經(jīng)營部開具的房屋租賃通知單辦理入伙手續(xù)。

6.5商業(yè)客戶的入伙

6.5.1管理處按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4辦理有關(guān)手續(xù)。

6.5.2對需求裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。

6.5.3客戶需租用電話時,由經(jīng)營部與客戶簽訂電話使用協(xié)議,并開具押金收費通知單由財務(wù)部收取押金。經(jīng)理部負(fù)責(zé)辦理電話的開通、過戶、移機等手續(xù)。

6.6合同修改

6.6.1當(dāng)公司由于特殊情況需要更改合同時,經(jīng)營部應(yīng)及時以書面形式告知客戶,并達(dá)成一致意見,得到客戶書面確認(rèn)。

6.6.2當(dāng)客戶提出修改時,經(jīng)營部應(yīng)及時組織相關(guān)部門評審,以保證公司能力滿足顧客提出的更改,并以書面形式對客戶提出的修改進(jìn)行確認(rèn)。

6.6.3合同的更改應(yīng)及時以書面形式傳遞到各相關(guān)部門。

6.7房產(chǎn)的退伙交接

6.7.1客戶提出退房申請,經(jīng)營部在退房客戶情況登記表進(jìn)行登記。

6.7.2管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)驗收交接

6.7.2.1管理處在客戶搬遷清理完畢后,按房屋交接單逐項驗收,損壞的項目及時與客戶提出修復(fù)事宜或費用補償。進(jìn)行費用補償時,管理處應(yīng)收取費用并開具相應(yīng)的單據(jù)。

6.7.2.2在較大型的商業(yè)客戶和工業(yè)客戶退房時,由經(jīng)營部組織機電工程部、消防治安部、物業(yè)管理部或沙河管理部聯(lián)合驗收,并將驗收結(jié)果匯總至管理處,并將驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和處理意見記錄在房產(chǎn)退房交接單備注欄中。

6.7.2.3租用電話的客戶退房時,管理處除負(fù)責(zé)2.1項外,還應(yīng)檢查租賃的電話線路是否可用,并通知經(jīng)營部。

6.7.2.4經(jīng)理部負(fù)責(zé)客戶的長話登記信息及長話費用清單或結(jié)止費用多少將信息反饋給經(jīng)營部。

6.7.3管理處各項驗收無誤后,管理處驗收人與客戶分別在房屋交接單簽字,管理處應(yīng)復(fù)寫一份存檔并通知經(jīng)營部房屋驗收完畢。

6.7.4經(jīng)營部負(fù)責(zé)計算客戶的房屋交接單上的結(jié)止水電費、押金、租金并開具通知單與發(fā)票,通知財務(wù)部辦理費用的結(jié)算。

6.7.5財務(wù)部負(fù)責(zé)客戶的結(jié)止水電費、押金、租金的收取與退還。

7記錄

7.1租賃合同

7.2客戶情況登記表

7.3房產(chǎn)租賃通知單

7.4合同評審記錄

7.5房產(chǎn)退房交接單

7.6退房客戶情況登記表

第15篇 四川華神物業(yè)管理公司概況簡介

四川華神物業(yè)管理有限公司概況

四川華神物業(yè)管理有限公司,是四川華神集團(tuán)股份有限公司、四川省絲綢公司、四川華神建設(shè)開發(fā)有限公司聯(lián)合成立的有限責(zé)任制企業(yè),組建于二零零二年十二月二十三日,注冊資金叁佰萬元,目前接管的物業(yè)有華神大廈,康橋雅舍、華神工業(yè)園等,總建筑面積達(dá)十多萬平方米,公司高、中層部門負(fù)責(zé)人100%大專以上文化程度,在冊管、修人員80%持證上崗。公司有一支準(zhǔn)軍事化的治安護(hù)衛(wèi)隊,以文明的作風(fēng),親情的服務(wù),強壯的體魄、扎實的內(nèi)功,對公司管轄的物業(yè)進(jìn)行二十四小時的巡邏護(hù)衛(wèi),為轄區(qū)的安全奠定了堅實的基礎(chǔ)。

公司在董事長李玢先生和總經(jīng)理林峰先生的領(lǐng)導(dǎo)下,開展公司內(nèi)部的質(zhì)量監(jiān)控體系工作,靈活的動態(tài)管理模式,使具有雄厚技術(shù)實力的公司添上了科學(xué)管理的翅膀。公司具有良好的用人機制,使得公司的發(fā)展得到保障,讓員工在陽光下展現(xiàn)自我,讓一批批新生力量到領(lǐng)導(dǎo)崗位上來肩負(fù)公司的重任。這是四川華神物業(yè)管理有限公司管理的特色。公司的理念是“尊重員工,提高自我,營造良好的學(xué)習(xí)氣氛”。全體員工以公司為家,視工作為第一要務(wù)。為業(yè)主(住戶)創(chuàng)造清新自然、典雅怡人,富有人情味的生活空間是華神物業(yè)人義不容辭的責(zé)任。華神物業(yè)讓每一位走近華神物業(yè)的人,都能被她執(zhí)著、真誠、專業(yè)、敬業(yè)的精神感動,被親切、溫馨、富有詩意的浪漫情懷所感染。如果說物業(yè)本身是無聲的藝術(shù),那么,華神物業(yè)的物業(yè)管理便是華神物業(yè)人以責(zé)任心、自信心、愛心與溫情齊心譜寫并被每一位員工熱情朗誦的優(yōu)美詩篇。把管理、服務(wù)融合成為富有親和力的藝術(shù),是我們?nèi)A神物業(yè)人永遠(yuǎn)的追求。

公司通過開展質(zhì)量監(jiān)控體系的工作,把公司的業(yè)務(wù)運作規(guī)范起來,形成有強戰(zhàn)斗力的團(tuán)體、高度責(zé)任心的團(tuán)體、技術(shù)嫻熟的團(tuán)體。為下一步的開展iso認(rèn)證工作作鋪墊。

法人代表:**

聯(lián)系人:**

聯(lián)系電話:8**

傳真:8**

公司地址:成都市十二橋路*號新1號華神大廈b座*樓

郵政編碼:610075

第16篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)3

第三篇:安全巡檢工作要精細(xì)化

一、火情控制

某商場內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢,秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。

精細(xì)化操作建議:

1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動,內(nèi)部保持溝通渠道暢通;

2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進(jìn)行告知并控制;

3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);

4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系,加強客戶消防知識的宣傳。

二、規(guī)范使用用電器

某商場一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整 改。

精細(xì)化操作建議:

1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;

2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;

3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。

物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德【16篇】

2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)科目代碼:1202005年5月勞動和社會保障部國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定職業(yè):等級:國家職業(yè)資格二級卷冊一:職業(yè)道德理論知識注意
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