物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求【16篇】

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：10

物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求

第1篇物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求

物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求

建立一支素質(zhì)優(yōu)良,手段先進(jìn)、方法得當(dāng)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊伍對于保證物業(yè)管理有條不紊地運(yùn)作,提高管理水平無疑是非常重要的,現(xiàn)階段也是非常迫切的。

一、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的要求

物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)有共同點(diǎn),但也有其自身特點(diǎn)?？偟膩碚f,物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)做到:

有良好的敬業(yè)精神和奉獻(xiàn)精神。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè),在服務(wù)與被服務(wù)的角色中服務(wù)是主要的。因此,其從業(yè)人員必須有敬業(yè)樂業(yè)精神,整個身心能夠全力投入,具有良好的工作樂趣,其對角色轉(zhuǎn)換、平等人格、價值取向的認(rèn)識更徹底。工作中不辭辛苦,真誠服務(wù),認(rèn)真對待每一項(xiàng)工作。物業(yè)管理工作時間不是固定的,是全方位的,業(yè)主休息我們還要工作,業(yè)主下班我們不能下班,節(jié)假日值班放棄休息是很正常的事,如果沒有'一切為了住戶'的服務(wù)思想,沒有奉獻(xiàn)精神是不能做好物業(yè)管理工作的。

有良好的職業(yè)道德、敏感度和創(chuàng)新精神。物業(yè)管理人員在不同時間、同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境中工作極易放松或產(chǎn)生惰性,甚至放棄或喪失一些基本原則,因此必須具有良好的職業(yè)道德。從業(yè)人員對人或事要善于觀察和體驗(yàn),以職業(yè)的敏感度發(fā)現(xiàn)和預(yù)防問題發(fā)生,改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量;另一方面,有所發(fā)現(xiàn),也要有所創(chuàng)新,我們從事的事業(yè)在不斷發(fā)展,管理思想、工作作風(fēng)、工作方法,必須適應(yīng)發(fā)展變化而不斷發(fā)展和創(chuàng)新,否則就談不上進(jìn)步,就不會有高質(zhì)量的事業(yè)。

有高度熱情、不懈的追求和良好的工作藝術(shù)。提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)本身就是一門艱難的藝術(shù)。重要的是員工能對問題和信息有足夠的熱情和不懈努力,跟進(jìn)問題就要直到解決,真的需要就做到滿意為止,不能失去住戶對你的信任。我們不懼怕問題甚至嚴(yán)重的投訴,關(guān)鍵是你追求什么。物業(yè)管理公司的服務(wù)承諾,如何付諸實(shí)施不是件容易的事,除管理制度、質(zhì)量控制和工作程序外,對我們行業(yè)而言,工作的藝術(shù)不能忽視,要求應(yīng)是較高的,如'不要怕說對不起'、'不要縮小問題'、'重視顧客的滿意程度'、'花大力氣放在那些不滿意的顧客'、'永遠(yuǎn)把自己放在顧客的位置上'等遵從顧客的言行值得借鑒。應(yīng)切忌因一言一行而為我們不懈追求的事業(yè)留下任何遺憾。

有不斷學(xué)習(xí),學(xué)人之長、補(bǔ)己之短的工作精神。物業(yè)管理項(xiàng)目,如大廈或小區(qū)等硬件是相對固定的,工作范圍也是相對固定不變的,如何使環(huán)境富于新意,充滿生機(jī)與活力是值得研究的。'學(xué)習(xí)是不斷進(jìn)步的關(guān)鍵',不斷學(xué)習(xí),包括觀念、管理、環(huán)境改善,對物業(yè)管理人員要求不是過分,而是必需認(rèn)真面對的,要通過不斷學(xué)習(xí),不斷提高,加強(qiáng)行業(yè)間項(xiàng)目管理交流,匯集眾家的智慧,要針對性的補(bǔ)充自己,學(xué)人之長,補(bǔ)己之短,逐步完善提高我們的服務(wù)質(zhì)量。

有良好的職業(yè)作風(fēng),深入基層,掌握第一手材料。我們提倡物業(yè)管理人員'三分精力處理內(nèi)業(yè),七分精力放在現(xiàn)場',目的是了解大廈或小區(qū)等物業(yè)的真實(shí)情況,及時準(zhǔn)確地反饋信息;認(rèn)真聽取住戶意見,增加信任,和住戶交朋友;善于思考,反應(yīng)敏捷,做事仔細(xì)認(rèn)真;提高效率,注重實(shí)效。

要既是專才又是通才。從事物業(yè)管理的人員并不是不加考核人人可為的工作。它是專業(yè)性強(qiáng),操作性強(qiáng)、沒有真才實(shí)料不可能做好的工作。每一個管理人員,操作人員都應(yīng)是專業(yè)培訓(xùn)合格后上崗,特別是專業(yè)技能應(yīng)做為考核重點(diǎn)之一。物業(yè)管理專業(yè)人員只專不通是有很大的局限性的,跟物業(yè)管理的現(xiàn)狀也是不能吻合的,必須練就多種本領(lǐng),如電工要通管工,空調(diào)工要通電工,保安員要通交通車輛管理、消防等,機(jī)電工程師通水、電、空調(diào)通風(fēng)等。

二、物業(yè)管理人員的自我完善

自我完善的過程是自身素質(zhì)不斷提高的過程。自我完善要結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際,不斷實(shí)踐。應(yīng)把握好以下幾點(diǎn):

1、提高工作效率,做時間的主人,工作要有計劃,有檢查,落實(shí),用有限的時間完成更多的工作。

2、把自己融入集體之中,發(fā)揮集體的聰明才智,以自己的言行體現(xiàn)團(tuán)結(jié),展現(xiàn)拼搏,為團(tuán)隊增光彩。

3、增強(qiáng)工作主動性。時刻想著還有哪些工作沒做好,不能心不在焉,領(lǐng)導(dǎo)安排才去做,不安排不知如何云云,應(yīng)學(xué)會思考。

4、合理安排時間(包括業(yè)余時間),不斷學(xué)習(xí)和提高自己,使自己成為通才,在競爭中才能使自己立于不敗之地。

5、做工作要把握住'過程精品'的思想,不放過每一個細(xì)節(jié)或過程,提高自己的工作質(zhì)量。

6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入現(xiàn)場了解情況。

7、工作上要'四心':'熱心、細(xì)心、耐心、用心',就是用'心'去體驗(yàn),用'心'去管理,去服務(wù)。

8、注意自身形象,儀容儀表要符合要求,服務(wù)用語要規(guī)范,掌握與住戶交往的基本技巧,提高工作藝術(shù)性。

9、專業(yè)素質(zhì)要求:

1)法制知識2)建筑基本知識3)維修基本知識4)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)知識

5)行政管理知識6)財會基本知識7)公關(guān)知識等

第2篇物業(yè)質(zhì)量手冊：質(zhì)量管理手冊

4.2.2質(zhì)量手冊

4.2.2.1 本公司按照iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)建立符合公司具體情況的文件化質(zhì)量管理體系(除了標(biāo)準(zhǔn)確7.3設(shè)計和開發(fā)7.5.2過程的確認(rèn)要素不適用本公司外,其它要素全部使用)。

4.2.2.2本公司質(zhì)量手冊內(nèi)容包括:

a)質(zhì)量管理體系

b)管理職責(zé)

c)資源管理

d)產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)

e)測量、分析和改進(jìn)

4.2.2.3本公司通過建立質(zhì)量管理體系,以符合質(zhì)量方針、達(dá)到質(zhì)量目標(biāo),確保服務(wù)滿足業(yè)主要求。

4.2.2.4為滿足業(yè)主的個性化要求,直接與業(yè)主接觸的有關(guān)部門,可在服務(wù)方法上靈活應(yīng)變。

4.2.2.5總經(jīng)理對服務(wù)質(zhì)量負(fù)總責(zé),管理者代表受總經(jīng)理委托負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查。質(zhì)量管理體系內(nèi)所有員工均對質(zhì)量體系的運(yùn)行負(fù)責(zé),其職責(zé)范圍內(nèi)的工作必須按文件規(guī)定執(zhí)行。

4.2.2.6為確保質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,以達(dá)到方針和目標(biāo)所規(guī)定的要求,公司提供充分的、相應(yīng)工作所必備的人力資源、信息資源和基礎(chǔ)設(shè)施。

4.2.2.7本公司根據(jù)產(chǎn)品和管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)過程的特點(diǎn),策劃產(chǎn)品和管理業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)所要求的一組有序的過程、子過程、形成過程網(wǎng)絡(luò)。公司產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程策劃與公司質(zhì)量管理體系的其它要求相一致。

4.2.2.8本公司規(guī)定,策劃實(shí)施是確保質(zhì)量管理體系、過程產(chǎn)品、服務(wù)符合性、有效性以及實(shí)現(xiàn)改進(jìn)所需的測量和監(jiān)督活動。

4.2.2.9支持性文件

a)全套程序文件;

b)全套作業(yè)指導(dǎo)書;

c)全套質(zhì)量記錄、表格。

第3篇物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)

1.物業(yè)的承接查驗(yàn)步驟有:(1)物業(yè)移交;(2)物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn);(3)對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理;(4)物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收。選擇正確的流程順序()。

a(1)、(2)、(3)、(4)

b(4)、(2)、(3)、(1)

c(4)、(1)、(2)、(3)

d(2)、(3)、(4)、(1)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。新建物業(yè)承接查驗(yàn)的流程是:①物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收;②物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn);③對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理;④物業(yè)稱交。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

2.以下哪項(xiàng)不屬于物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容:

a物業(yè)資料

b居室戶門

c物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施

d園林綠化工程

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是:物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第79頁。

3.對新建物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,不屬于一般處理程序的是()。

a收集整理存在問題

b處理方法(由建設(shè)單位提出處理方法,物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)整改意見)

c跟蹤驗(yàn)證

d負(fù)責(zé)監(jiān)控整改質(zhì)量

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,一般的處理程序有:收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗(yàn)證。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

4.以下哪一項(xiàng)不屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

a產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗(yàn)收資料

b業(yè)主資料

c設(shè)計、施工資料,物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,機(jī)電設(shè)備資料

d房屋裝修資料

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。d選項(xiàng)“房屋裝修資料”在新建物業(yè)管理移交時還不存在,屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

5.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)不包括()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全,簽合同、辦手續(xù)留有余地

c確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

d對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字,明確保修責(zé)任

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有:明確交接主體和次序;移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全;對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字;簽合同、辦手續(xù)留有余地,明確保修責(zé)任。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

6.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的準(zhǔn)備工作不包含哪一項(xiàng)內(nèi)容()。

a符合承接查驗(yàn)條件

b成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組

c準(zhǔn)備資料和工具

d環(huán)境準(zhǔn)備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時準(zhǔn)備工作包括:符合承接查驗(yàn)條件、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組和準(zhǔn)備資料和工具。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

7.物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料由()提供。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供,物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80頁。

8.物業(yè)查驗(yàn)的相關(guān)資料,由()進(jìn)行必要的復(fù)核。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】c

9.物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題整理出來之后,由()提出處理方法。

a建設(shè)單位

b施工單位

c物業(yè)管理企業(yè)

d開發(fā)商

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題處理的掌握程度。在承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理方法中指出“工程質(zhì)量問題整理出來之后,由建設(shè)單位提出處理方法”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

10.通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量,以監(jiān)測其是否符合質(zhì)量要求的檢查方法是()。

a觀感查驗(yàn)

b使用查驗(yàn)

c檢測查驗(yàn)

d試驗(yàn)查驗(yàn)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。a選項(xiàng)“觀感查驗(yàn)”是對查驗(yàn)對象外觀的檢查;b選項(xiàng)“使用查驗(yàn)”是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對象;c選項(xiàng)“檢測查驗(yàn)”是通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量;d選項(xiàng)“試驗(yàn)查驗(yàn)”是通過必要的試驗(yàn)方式測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80~81頁。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)

1.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)以下說法正確的是(&

nbsp; )。

a物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)公用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)

b物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行

c新建物業(yè)的承接查驗(yàn)發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

d物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中

e物業(yè)管理的承接查驗(yàn)的主要方式是核對

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)的掌握程度。b選項(xiàng)“物業(yè)的承接查驗(yàn)必須和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”應(yīng)為“物業(yè)的承接查驗(yàn)可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78頁。

2.新建物業(yè)承接查驗(yàn)是技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對el后影響大的工作,除人員準(zhǔn)備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

a計劃準(zhǔn)備

b資料準(zhǔn)備

c查驗(yàn)的儀式策劃

d設(shè)備工具準(zhǔn)備

e符合承接查驗(yàn)條件

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。準(zhǔn)備工作包括:人員準(zhǔn)備;計劃準(zhǔn)備;資料準(zhǔn)備;設(shè)備、工具準(zhǔn)備。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第78。79頁。

3.物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用()。

a觀感查驗(yàn)

b使用查驗(yàn)

c檢測查驗(yàn)

d試驗(yàn)查驗(yàn)

e感覺查驗(yàn)

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗(yàn)方式的掌握程度。物業(yè)承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用感觀查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)、試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行檢查。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第80~81頁。

4.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括()。

a物業(yè)資料情況

b物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

c各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況,項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

d物業(yè)管理用房、產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等

e物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容的掌握程度。e選項(xiàng)“物業(yè)可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等”屬于物業(yè)查驗(yàn)的方式,而不是查驗(yàn)的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82~83頁。

5.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時,新的物業(yè)管理企業(yè)必須滿足下列哪些條件下才可實(shí)施承接查驗(yàn)()。

a物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同

b物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

c原物業(yè)管理企業(yè)已決定撤離

d物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿

e原物業(yè)管理企業(yè)已宣布破產(chǎn)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作的掌握程度。在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時,新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn):①物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)管理服務(wù)合同;②物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第82頁。

6.以下哪些項(xiàng)屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容()。

a產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗(yàn)收資料

b業(yè)主資料

c設(shè)計、施工資料,物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,機(jī)電設(shè)備資料

d房屋裝修資料

e合同協(xié)議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對新建物業(yè)移交的掌握程度。d選項(xiàng)“房屋裝修資料”和e選項(xiàng)“合同協(xié)議書”在新建物業(yè)管理移交時還不存在,屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交內(nèi)容。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83~84頁。

7.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時移交工作應(yīng)注意的事項(xiàng)包括哪些()。

a明確交接主體和次序

b移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全,簽合同、辦手續(xù)留有余地

c確認(rèn)原物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單

d業(yè)主人住、房屋裝修資料

e對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字,明確保修責(zé)任

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作移交的掌握程度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的注意事項(xiàng)有:明確交接主體和次序;移交工作的難點(diǎn)、重點(diǎn)要想全;對仍在保修期內(nèi)的項(xiàng)目要多方簽字;簽合同、辦手續(xù)留有余地,明確保修責(zé)任。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第86頁。

8.物業(yè)承接查驗(yàn)中出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要原因有()。

a施工單位的不規(guī)范

b給排水系統(tǒng)

c設(shè)計不當(dāng)

d門窗、陽臺等五金件

e原材料把關(guān)不嚴(yán)

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因的掌握程度。發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面:設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán);建材質(zhì)量不合格;建設(shè)單位管理不善;氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第81頁。

9.物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。移交工作分為哪幾種情況()。

a建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交

b業(yè)主大會向物業(yè)管理企業(yè)移交

c物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人移交

d物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位移交

原物業(yè)管理企業(yè)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)移交

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況:一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第83頁。

”10.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)時的注意事項(xiàng)包括()。

a評價物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用狀況

b移交資產(chǎn)和費(fèi)用

c業(yè)主和裝修資料

d合同協(xié)議情況

e提出遺留問題的處理方案

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時辦理交接手續(xù)的掌握程度。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面:①對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價;②各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交;③確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;④提出遺留問題的處理方案。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第85―86頁。

三、案例題

”1.a公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈,由于當(dāng)時a公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力,便招標(biāo)了f公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于f公司是以低價中標(biāo),因而財務(wù)壓

力很大,在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料,對管理成本進(jìn)行非正常壓縮,造成客戶大量投訴,大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同,自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄,在檢查到空調(diào)機(jī)組時,因正值冬季,環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件,在粗略看過機(jī)房后,接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。

春夏之交,在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn),前管理公司對機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差,竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油,有的機(jī)頭已不能啟動,需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用,而a公司則認(rèn)為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé),造成設(shè)備受損,補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時f公司的律師出場了,手里拿著有a公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄的復(fù)印件向a公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題如何避免

【答案】(1)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中,各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn),承接單位應(yīng)盡量分

析全面,考慮周期,以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道,a公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗(yàn)和能力,a公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行,如果當(dāng)時不具備開機(jī)條件,則應(yīng)標(biāo)注存疑,而不能草率簽字。

(2)在這種情況下,a公司應(yīng)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特別是移交合同,對雙方都十分重要,要謹(jǐn)慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”,這時的簽字可能是“一字千金”的。

”2.說明新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn)之區(qū)別。

【答案】物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗(yàn),前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程,后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交的過程中。兩種承接查驗(yàn)的區(qū)別主要是:

(1)移交的主體不同:新建物業(yè)承接查驗(yàn)移交的主體是建設(shè)單位;物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的是承接查驗(yàn)移交的主體是業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)。

(2)機(jī)構(gòu)更迭時新的物業(yè)管理企業(yè)接管的前提是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

3.如果你是某物業(yè)公司的高級管理人員,公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作,請說明新建物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和方式。

【答案】內(nèi)容包括:①物業(yè)資料;②物業(yè)共用部位;③共用設(shè)施設(shè)備;④園林綠化工程;⑤其他公共配套設(shè)施。

物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行,在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方式進(jìn)行查驗(yàn)。

4.你是某物業(yè)公司的工作人員,公司委派你負(fù)責(zé)某項(xiàng)目的更迭物業(yè)承接查驗(yàn)工作,請說明物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。

【答案】物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括:

(1)物業(yè)資料情況。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。

(3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況,項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。

第4篇物業(yè)管理公司設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理培訓(xùn)

物業(yè)管理公司設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)

設(shè)備的運(yùn)行于維護(hù)管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理、柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行與維護(hù)管理、高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理等等。

一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理

設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性,其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是:

1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程;

2、對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育,通過理論及實(shí)際操作的考核,取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書和等級證書;

3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作,做到'正確使用,精心維護(hù)',確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài);

4、對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對事故責(zé)任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理

物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外,還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,即要重視設(shè)備運(yùn)行時的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理,這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。

能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個方面:

(一)制定能源耗用量計劃和做好計量工作

1、設(shè)備在運(yùn)行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計劃,做出1~12個月的各類能源的耗用計劃及能源費(fèi)用的支出計劃。

2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實(shí)際使用中,應(yīng)堅持做到每天定時抄表記錄,并計算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計一次實(shí)際耗用量,每月統(tǒng)計一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用,并將每月出現(xiàn)的異常情況,應(yīng)立即查清原因并報告負(fù)責(zé)人。

(二)采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施

1、在選用設(shè)備時,注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù),實(shí)施自動調(diào)節(jié),使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。

2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。

3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī),在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。

同時,防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作,減少散熱損失。

三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理

設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設(shè)備正常使用,嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。因此,應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整,使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。

(一)維護(hù)保養(yǎng)的方式

維護(hù)保養(yǎng)方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。

1、清潔:大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi),會加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕,致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加,所以設(shè)備的清潔工作看似簡單,實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。

2、堅固:設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時間后,因多次啟停和運(yùn)行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發(fā)生松動,隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障,因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅固程度。在堅固件調(diào)正時,應(yīng)該用力均勻恰當(dāng),堅固順序按規(guī)定進(jìn)行,確保堅固有效。

3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質(zhì)、定時、定點(diǎn)、定量,并制定相應(yīng)的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計劃,確保潤滑管理工作的正常開展。

4、調(diào)整:設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的,因設(shè)備的振動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞,造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動甚至破壞,因此必須對有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時測量、調(diào)正,并在調(diào)正以后再加以堅固。

5、外觀表面檢查:指從設(shè)備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括:設(shè)備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內(nèi);溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常;電機(jī)有無超載或過熱;傳動皮帶有無斷裂或脫落;震動和噪音有無異常;設(shè)備密封面有無泄露;設(shè)備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設(shè)備的防腐、保溫層有無損壞。

同時對不同類型的設(shè)備,應(yīng)更具其使用特點(diǎn),采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng);對水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。

(二)維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施

維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備,定時巡視記錄各運(yùn)行參數(shù),隨時注意運(yùn)行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對設(shè)備做好清潔工作。在冬天,如設(shè)備即將停用,應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水,以免凍裂設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ),應(yīng)該堅持實(shí)施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。

2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃的將設(shè)備停止運(yùn)行,進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來決定維護(hù)的整個周期和維護(hù)停機(jī)時間。

定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對設(shè)備進(jìn)行部分解體,用做好以下工作:

①徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;

②檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況,調(diào)整配合間隙;

③檢查安全裝置;

④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;

⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;

⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。

(三)設(shè)備的點(diǎn)檢

設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性地檢查。一些

主要的設(shè)備在出廠時,制造廠商會提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程,其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作,也可根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時可以停機(jī)檢查,也可以隨機(jī)檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過設(shè)備的點(diǎn)檢,可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況,及時清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行,又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。

設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括:

①運(yùn)行狀態(tài)及參數(shù);

②安全保護(hù)裝置;

③易磨損的零部件;

④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件;

⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;

⑥在運(yùn)行中出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

設(shè)備的計劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進(jìn)行,計劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段,可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有:

①記錄設(shè)備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;

②更換零部件;

③確定修理的部位、部件及修理時間;

④安排檢修計劃。

四、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修

對在用設(shè)備,根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ),編制檢修計劃,對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理,這就是計劃檢修。

實(shí)行計劃檢修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理,使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低,計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

1、小修:

主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件,并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé),操作人員協(xié)助。

2、中修

除包括小修內(nèi)容之外,對設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。

3、大修

對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體,修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時,也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件,對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。

中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé),操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。

4、系統(tǒng)大修

這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。

設(shè)備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修),但如果認(rèn)真貫徹各項(xiàng)操作規(guī)程和規(guī)章制度,認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計劃檢修工作,那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

五、計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系

第5篇飲食街物業(yè)管理成本測算表

古城飲食街物業(yè)管理成本測算表

單位:元/月

序號項(xiàng)目計算公式合計

一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和19980

(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和18850

1、管理處共4人4700

(1)主任1700×1人1700

(2)助理1200×1人1200

(3)客戶服務(wù)專員900×1人900

(4)前臺接待兼收費(fèi)員900×1人900

2、安全部共12人9800

(1)安全組長1000×1人1000

(2)護(hù)衛(wèi)員800×11人8800

3、環(huán)境部共4人2350

(1)保潔班長700×1人700

(2)保潔員550×3人1650

4、維修部共2人2000

(1)工程維修組長1100×1人1100

(2)工程維修員900×1人900

(二)按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和1130

1、福利基金18850×3%565

2、工會經(jīng)費(fèi)18850×2%377

3、教育經(jīng)費(fèi)18850×1%188

(三)勞動保險費(fèi)1-4之和0

1、養(yǎng)老保險、23% 均以包含在工資中0

2、醫(yī)療保險7%均以包含在工資中0

3、失業(yè)保險2%均以包含在工資中0

4、工傷保險1%均以包含在工資中0

(四)加班費(fèi)0

1、法定假日加班費(fèi)暫按包含在工資中計0

二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1至4和1300

1、公共照明等電費(fèi)估算800

2、辦公管理電費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值100

3、管理及服務(wù)、景觀水費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值(不含綠化施工維護(hù))100

4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值300

三、綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)估算200

1、綠化景觀維護(hù)費(fèi)(外包)每年2400元÷12個月200

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1-4之和1500

1、物料費(fèi)年1200元÷12個月100

2、化糞池窨井清掏費(fèi)年1200元÷12個月100

3、衛(wèi)生防疫消殺年1200元÷12個月100

4、垃圾外運(yùn)處理費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值1200

五、保安費(fèi)1-3之和200

1、保安活動費(fèi)年1200元÷12個月100

2、保安物耗年1200元÷12個月100

六、辦公費(fèi)1-5之和1600

1、24小時客戶服務(wù)電話年2400元÷12個月200

2、辦公文具等低值易耗品費(fèi)年1200元÷12個月100

3、員工培訓(xùn)活動等費(fèi)用估算200

4、人力資源培訓(xùn)等費(fèi)用年2400元÷12個月200

5、公共關(guān)系費(fèi)用年2400元÷12個月200

七、街區(qū)文化活動費(fèi)年4800元÷12個月200

八、稅金一至七之和24980×5.7%1423

成本支出合計一至八之和26403

第6篇物業(yè)管理員模擬試題

2004年物業(yè)管理員模擬試題(150道題)

2004年物業(yè)管理模擬試題

職業(yè)道德知識部分(1-10題) 姓名:

*該部分為選擇題,每題均有四個備選項(xiàng),其中每題有一個或多個正確答案

*請按照題意選擇正確答案,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑

*錯選、少選該題不得分

1.《公民道德建設(shè)實(shí)施綱要》明確提出,要大力倡導(dǎo)以( )為主要內(nèi)容的職業(yè)道德。

a.愛國守法、明禮誠信、團(tuán)結(jié)友善、勤儉自強(qiáng)、敬業(yè)奉獻(xiàn)

b.愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學(xué)、愛社會主義

c.愛崗敬業(yè)、誠實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會

d.社會公德、職業(yè)道德、家庭美德

2.黨的十六大報告指出,認(rèn)真貫徹《公民道德建設(shè)實(shí)施綱要》,弘揚(yáng)愛國主義精神,以為人民服務(wù)為核心,以集體主義為原則,以( )為重點(diǎn)。

a.無私奉獻(xiàn) b.愛崗敬業(yè)c.誠實(shí)守信d.遵紀(jì)守法

3.老陳是企業(yè)的老職工,始終堅持節(jié)儉辦事的原則。有些年輕人看不慣他這樣做,認(rèn)為他的做法與市場經(jīng)濟(jì)原則不符。在你看來,節(jié)儉的重要價值在于()。

a.節(jié)儉是安邦定國的法寶b.節(jié)儉是誠實(shí)守信的基礎(chǔ)

c.節(jié)儉是持家之本d.節(jié)儉是維持人類生存的必需

4.在職業(yè)活動中,要做到公正公平就必須()。225-164

a.按原則辦事b.不循私情 c.堅持按勞分配 d.不懼權(quán)勢,不計較個人得失

5.在企業(yè)經(jīng)營活動中,員工之間加強(qiáng)團(tuán)結(jié)互助的要求包括( )。362-248

a.講究合作,避免競爭 b.平等交流,平等對話

c.既合作,又競爭,競爭與合作相統(tǒng)一 d.互相學(xué)習(xí),共同提高

6.愛崗敬業(yè)的具體要求是( )。

a.樹立職業(yè)理想 b.強(qiáng)化職業(yè)責(zé)任 c.提高職業(yè)技能 d.抓住擇業(yè)機(jī)遇

7.無論你所從事的工作有多么特殊,它總是離不開一定的( )的制約。

a.崗位責(zé)任 b.家庭美德c.規(guī)章制度 d.職業(yè)道德

8.與法律相比,道德在調(diào)控人與人、人與社會、以及人與自然的各種關(guān)系時,它的( )。

a.時效性差 b.作用力弱 c.操作性強(qiáng) d.適用范圍大

9.創(chuàng)新對企事業(yè)和個人發(fā)展的作用表現(xiàn)在( )。

a.創(chuàng)新是企事業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的巨大動力b.創(chuàng)新是企事業(yè)競爭取勝的重要手段

c.創(chuàng)新是個人事業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素d.創(chuàng)新是個人提高自身職業(yè)道德水平的重要備件

10.職業(yè)道德主要通過( )的關(guān)系,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。

a.協(xié)調(diào)企業(yè)職工間 b.調(diào)節(jié)領(lǐng)導(dǎo)與職工 c.協(xié)調(diào)職工與企業(yè) d.調(diào)節(jié)企業(yè)與市場

個人情況表述部分(11-50題)

該部分均為選擇題,每題均有四個備選項(xiàng)。

請按照題意要求,根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇相應(yīng)的選項(xiàng)。

第11-40題為單項(xiàng)選擇題,第41-50題為多項(xiàng)選擇題

單項(xiàng)選擇題(11-40題,選擇1個最能反映你的實(shí)際情況的選項(xiàng))

11.關(guān)于人與人的工作關(guān)系,你認(rèn)可哪一種觀點(diǎn)( )。

a.主要的是競爭b.有合作,也有競爭c.競爭與合作同樣重要 d.合作多于競爭

12.假設(shè)你在工作中出現(xiàn)了一次小的失誤,暫時還未給單位造成什么損失,領(lǐng)導(dǎo)也沒有發(fā)現(xiàn)。在這種情況下,你認(rèn)為最好的處理辦法是()。

a.不向任何人提起這

件事 b.不告訴任何人,自己在以后的工作中彌補(bǔ)過失

c.告訴領(lǐng)導(dǎo),承認(rèn)自己的過失并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 d.告訴自己最好的朋友,請他幫自己想一個最好的辦法

13.如果領(lǐng)導(dǎo)交給你一項(xiàng)有一定規(guī)格要求和時間限制的工作,你通常會采取哪一種做法( )。

a.按照有關(guān)要求,利用工作時間按時完成

b.為了把這項(xiàng)工作做得更完美,不惜花費(fèi)自己的業(yè)余時間,按時完成

c.等領(lǐng)導(dǎo)催問工作進(jìn)展時,再趕緊去做,并按時完成

d.為了把這項(xiàng)工作做得更完美,寧可多花費(fèi)時間,晚一些完成

14.某公司沒有專職保潔人員,也沒有制定輪流打掃衛(wèi)生的制度,辦公室的衛(wèi)生由公司職員自己打掃。如果你是該公司職員,你會采取哪種做法( )。

a.上班后,看有沒有人打掃衛(wèi)生,如果沒人做,就自己做b.不管別人做不做,自己都做

c.如果公司有比自己年輕的同事,可以讓他們?nèi)プ鰀.等領(lǐng)導(dǎo)安排自己做的時候再做

15.當(dāng)我的工作得到了大家的肯定時,我通常會( )。

a.覺得可以稍微放松一下了 b.繼續(xù)保持這樣的工作狀態(tài)

c.覺得這是自己努力工作的回報 d.想法把今后的工作做得更好

16.到領(lǐng)導(dǎo)辦公室匯報工作,領(lǐng)導(dǎo)示意我坐下時,我通常會( )。

a.不坐,站在領(lǐng)導(dǎo)辦公桌前 b.翹著腿坐在椅子上

c.斜靠在椅子上 d.端坐在椅子上

17.某顧客在超市購物付款時,發(fā)現(xiàn)帶的錢不夠了。你認(rèn)為柜臺收銀員的下列說法中,哪種比較妥當(dāng)( )。

a.您應(yīng)該事先計劃好b.您看是否可以退掉某些商品

c.您看哪些商品不急著用d.您的商品先放在這兒,快回去取錢吧!

18.當(dāng)與別人發(fā)生矛盾時,( )。

a.我總是會站在別人的角度想想自己有什么不對的地方 b.我覺得大家肯定都有不對的地方才會產(chǎn)生矛盾

c.盡管自己也有不對的地方,但還是對別人的態(tài)度不滿 d.我不知道為什么別人和我過不去

19.當(dāng)執(zhí)行一項(xiàng)枯燥無味的任務(wù)時,我會( )。

a.耐心地做下去并從中找到樂趣 b.雖然很不喜歡,但也能耐著性子完成

c.開始時耐著性子做,實(shí)在不行再想辦法 d.想辦法推托掉

20.單位對因公出差的住宿費(fèi)一般都有限額規(guī)定,如果領(lǐng)導(dǎo)安排你出差,你會采取以下哪種做法( )。

a.無論工作是否需要,都按單位規(guī)定的最高限額選擇飯店

b.只要能完成工作,盡量選擇住價格低的飯店

c.只要能完成工作,住什么樣的飯店無所謂

d.住宿的檔次對單位的形象和工作有影響,應(yīng)根據(jù)工作需要進(jìn)行選擇

21.廠長讓會計小林在財務(wù)帳目上做些手腳,以減少納稅額,并對他說,若不這樣做,小林的工作不保。小林應(yīng)該怎樣做( )。

a.寧可被開除,也不做假帳b.向有關(guān)部門反映

c.做真假兩本帳,既能滿足廠長的要求,又能保留證據(jù)d.明確提出辭職

22.張某既是你的同事又是你的好朋友,有一次你發(fā)現(xiàn)他在推銷產(chǎn)品的過程中拿了回扣,你會采取哪一種做法( )。

a.幫他隱瞞過去,規(guī)勸他下次不要再犯

b.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就向主管部門說明情況,由主管部門處理

c.規(guī)勸他把回扣上交,若他不愿上交,就保持沉默

d.直接向主管部門說明情況,由主管部門處理

23.對單位制定的規(guī)章制度,你通常會采取哪一種做法( )。

a.有人監(jiān)督時就遵守 b.不折不扣地遵守

c.自己認(rèn)為合理的就遵守 d.自覺遵守,并對不合理的地方提出自己的意見

24.假設(shè)你是單位的公關(guān)部職員,需要經(jīng)常參加宴請賓客的活動,飯桌上喝酒是少不了的,但你不勝酒力。為了既做好公關(guān)工作,又能讓客人滿意,你會采取哪一種做法( )。

a.為了完成工作,不能喝也喝b.事先向客人作出解釋,獲得客人的理解

c.客人怎么勸也不喝&

nbsp;d.雖然自己酒量不行,但可以通過展示自己的人格魅力,贏得客人的尊重

25.你發(fā)現(xiàn)一個同事在工作中遇到了困難,而你有具有解決這個困難的能力,在這種情況下,你通常會采取哪一種做法( )。

a.不主動去幫他,等他來找你以后再提供幫助b.在完成自己的工作后,主動去幫助他

c.放下自己正在做的工作,去幫助他d.讓他在一旁看著,自己替他去解決問題

26.當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)交給你一項(xiàng)對你來說感到比較困難的工作時,你會選擇哪一種做法( )。

a.先接受,能否完成再說b.接受時先向領(lǐng)導(dǎo)說明情況,再想盡一切辦法去完成

c.接受時向領(lǐng)導(dǎo)說明難度,請求領(lǐng)導(dǎo)再多派人手d.接受時讓領(lǐng)導(dǎo)降低難度

27.當(dāng)你寫完一份公司年終工作總結(jié)后,你通常會采取哪一種做法( )。

a.反復(fù)檢查,確認(rèn)沒有錯誤才上交 b.確信自己已經(jīng)做得很好,不再檢查就上交

c.先讓下級或同事檢查,然后自己檢查后再上交 d.先交給領(lǐng)導(dǎo),視領(lǐng)導(dǎo)意見而定

28.當(dāng)顧客向你提出無法滿足的要求時,你會采取哪一種做法()。

a.先向顧客作出承諾,然后再想辦法解決 b.向顧客說明實(shí)際情況,盡量與顧客達(dá)成諒解

c.向顧客說明你公司或該產(chǎn)品其他方面的優(yōu)勢 d.說明實(shí)情,向他介紹能夠滿足其要求的其他公司

29.假如你是某公司的銷售人員,在銷售活動中,購買方代表向你索要回扣,你通常會采取哪一種做法( )。

a.向公司領(lǐng)導(dǎo)請示,按領(lǐng)導(dǎo)指示辦b.為了與對方建立長期的供貨關(guān)系,可給予對方一定數(shù)額的回扣

c.不給回扣,但可以考慮適當(dāng)降低價格 d.考慮用小禮品替代回扣

30.員工小張一貫準(zhǔn)時上下班,但在一次上班的途中,突遇傾盆大雨而遲到。你認(rèn)可以下哪一種做法( )。

a.小張雖然違犯了公司規(guī)定,但事出有因,情有可原,可以理解b.應(yīng)該嚴(yán)格按照公司規(guī)定處理小張

c.給予小張口頭批評d.偶然一次,應(yīng)該諒解

31.對于以下觀點(diǎn),你認(rèn)同哪一種( )。

a.人品比能力重要 b.人品和能力同等重要

c.能力比人品重要d.有時人品比能力重要,有時能力比人品重要

32.甲廠的職工朱某用恐嚇電話等非常手段將乙廠長期拖欠甲廠的錢要回,你認(rèn)可下列哪種說法( )。

a.以惡制惡的正義之舉 b.違反道德的行為

c.特殊情境下的正確選擇,因?yàn)椴徊捎梅浅Ｊ侄尉筒荒芤厍房頳.目的正當(dāng),但手段欠妥

33.一位顧客在就餐中突然大叫:“我的包不見了!”并說包內(nèi)有貴重物品。如果你是餐廳經(jīng)理,你會( )。

a.立即報警,由警察處理b.主動問明情由,安撫顧客

c.請保安部門保護(hù)現(xiàn)場并報警d.讓顧客自己處理

34.時下一些企業(yè)紛紛采用給回扣的辦法來增加銷售額,對此你如何評價( )。

a.給回扣是一種不正當(dāng)競爭行為b.給回扣能夠較好地調(diào)動人的積極性

c.給回扣雖是一種不正當(dāng)手段,但在道德上是無可非議的 d.給回扣違反了職業(yè)道德

35.如果經(jīng)理作出一項(xiàng)影響公司效益的決定并委派你去執(zhí)行,你通常會采取哪一種做法( )。

a.說服經(jīng)理改變決定b.盡管不情愿,還是努力完成任務(wù)

c.采取迂回戰(zhàn)術(shù),等以后再說d.堅決反對,拒不執(zhí)行

36.單位年終要搞先進(jìn)工作者的評選,采取匿名投票方法。如果你是該單位職工,在下列投票行為中,你會選擇哪一種()。

a.認(rèn)為誰也不符合條件,棄權(quán)b.認(rèn)為自己也夠條件,投自己一票

c.把票投給自己認(rèn)為最符合條件的人員d.誰為人好,就投誰的票

37.公司計劃新開一個經(jīng)營部,需要選拔一位經(jīng)理。如果你覺得自己有能力擔(dān)當(dāng)這一職位,你會采取哪一種行動(

; )。

a.找領(lǐng)導(dǎo)說明自己的意愿及理由,希望領(lǐng)導(dǎo)任命自己 b.向領(lǐng)導(dǎo)建議,按一定的制度和程序公開選拔

c.利用與同事間的友好關(guān)系,讓同事們聯(lián)名舉薦d.靜觀其變,坐等領(lǐng)導(dǎo)確定

38.假如某廠拖欠你所在公司一筆巨款,公司派你去催款,你可能會采取哪種方式()。

a.訴諸法律手段b.動用各種社會關(guān)系督促該廠還錢

c.坐在該廠廠長辦公室內(nèi),不給錢堅決不走d.通過輿論手段

39.小劉以假文憑應(yīng)聘到某公司上班,很快就成為技術(shù)骨干。假如你是該公司經(jīng)理,當(dāng)發(fā)現(xiàn)小劉的真實(shí)情況后,你將對小劉采取哪一種做法()。

a.解聘b.通報批評c.降職使用d.委婉批評,繼續(xù)留用

40.如果你的一位同事與你在工作中產(chǎn)生了矛盾,因此疏遠(yuǎn)起來并影響了工作上的合作。對這件事,下列解決矛盾的方案中,你會采取哪一種()。

a.請你們兩人都信任的同事從中斡旋,友好地化解矛盾 b.把矛盾告訴領(lǐng)導(dǎo),由領(lǐng)導(dǎo)來解決

c.等他主動來找自己解決矛盾 d.自己主動找他,化解矛盾

多項(xiàng)選擇題(41-50題,選擇2個或多個最能反映你的實(shí)際情況的選項(xiàng))

41.當(dāng)你在單位的合法權(quán)益受到侵害時,你認(rèn)為合理的解決辦法有()。

a.找個工作不容易,不去追究 b.自己與單位協(xié)調(diào)解決

c.自己解決不了,找勞動仲裁部門 d.上訴至法院

42.公司任命我為部門經(jīng)理后,以前的同事和我接觸越來越少。對此,我會()。

a.認(rèn)為這是正常的事情b.想想自己哪些方面做得不好

c.邀請同事們一起聚聚d.順其自然

43.你認(rèn)為職業(yè)技能的形成主要依賴于()。132-114

a.人的職業(yè)實(shí)踐活動 b.人際關(guān)系c.人的先天生理?xiàng)l件 d.接受教育的程度

44.你的同事在工作取得突出成績時,你通常的想法是()。

a.認(rèn)為他運(yùn)氣好b.各有所長,繼續(xù)做好自己的工作

c.認(rèn)為他太聰明了,自己可望而不可及d.虛心請教,努力學(xué)習(xí)

45.當(dāng)工作出現(xiàn)小差錯時,我通常的想法是( )。

a.小錯人人難免b.要引以為戒 c.立即改正錯誤d.下次注意就行

46.當(dāng)企業(yè)行為與公共利益之間發(fā)生沖突時,你認(rèn)為采取哪些做法具有合理性( )。

a.投訴舉報 b.維護(hù)企業(yè)利益c.說服企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以公共利益為重 d.保持沉默

47.如果有足夠的錢讓你支配,你認(rèn)為哪些做法具有合理性( )。

a.投資創(chuàng)業(yè)b.用于慈善事業(yè) c.改善生活d.捐獻(xiàn)給國家

48.小李雖然是個新員工,但他的工作效率在本部門中出類拔萃。當(dāng)他和同事們一起工作時,你會給他的忠告是( )。

a.做好自己的本職工作&nb

sp;b.盡自己所能多做工作

c.做多了會給其他同事造成壓力 d.適應(yīng)其他同事的工作效率

49.關(guān)于職業(yè)生活,你同意下列哪些做法()。

a.多數(shù)人工作是為了養(yǎng)家糊口b.有工作做就是快樂的,工資高低不重要

c.工作是體現(xiàn)個人價值的一種方式d.工作是社會交往的重要途徑

50. 某公司為員工小張捐款30萬元,使他患白血病的女兒成功進(jìn)行了手術(shù)。一次,小張發(fā)現(xiàn)公司有偷稅行為,他采取哪些做法是合理的( )

a.向有關(guān)部門寫匿名信反映情況 b.直接向有關(guān)部門舉報

c.請求總經(jīng)理糾正偷稅行為 d.為報答公司恩情,替公司保守秘密

物業(yè)管理知識單選題

51、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的( )。

a固定性 b耐久性c多樣性d高值性

52、物業(yè)的法律屬于集中反映在( )的關(guān)系上.

a管理b服務(wù)c物權(quán) d平等

53、1994年3月,建設(shè)部以第33號令頒布的( ),為我國住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定基礎(chǔ)。

a城市新建住宅小區(qū)管理辦法 b全國住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

c全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) d全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

54. 國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例自( )開始實(shí)施。

a.2002年5月 b.2002年9月c.2003年9月 d.2004年1月

55.物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。

a.物業(yè)的規(guī)劃設(shè)b. 客戶管理服務(wù)c.安全服務(wù) d.環(huán)境保潔管理

56. 在下列闡述中,哪項(xiàng)說法是不正確。

a.早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊b.前期物業(yè)管理為早期介入打下良好基礎(chǔ)

c.前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)d.后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的延續(xù)

57. 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的( )。

a.權(quán)利機(jī)構(gòu) b.執(zhí)行機(jī)構(gòu) c.管理機(jī)構(gòu) d.附屬機(jī)構(gòu)

58.一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理,體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。

a.權(quán)責(zé)分明 b.業(yè)主主導(dǎo)c.統(tǒng)一管理 d.專業(yè)高效

59.中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》不適用于( )。

a.高檔商品住宅b.普通商品住宅c.經(jīng)濟(jì)適用房d.集資建房

60.注冊資本必須在1000元以上的公司是( )。

a.有限公司b.有限責(zé)任公司 c.股份有限公司 d.股份合作公司

61.與物業(yè)管理公司簽定寫字樓物業(yè)管理合同的是( )。

a. 大廈業(yè)主委員會 b. 大廈承租人 c.大廈產(chǎn)權(quán)人d.大廈投資人

62.寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )。

a.物業(yè)的保值增殖 b.物業(yè)的出租率 c.資金的良性循環(huán) d.設(shè)備的正常使用

63.民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括()。

a.主體法律地位平等b.大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立c.當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等 d.主體之間有隸屬關(guān)系

64.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照(),對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

a.物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定 b.法律法規(guī)的規(guī)定 c.物業(yè)服務(wù)合同的約定 d.業(yè)主大會的決定

65.業(yè)主大會應(yīng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a.代表 b.維護(hù)c.代表和維護(hù) d.監(jiān)督和指導(dǎo)

66.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽定書面的()。

a.業(yè)主公約 b.物業(yè)服務(wù)合同 c.前期物業(yè)服務(wù)協(xié) d.前期物業(yè)服務(wù)合同

67.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()。

a.業(yè)主公約b.物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度

c.業(yè)主大會議事規(guī)則d.前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容

68. 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。

a.業(yè)主b.業(yè)主委員會c.開發(fā)建設(shè)單位 d.物業(yè)管理企業(yè)

69.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立( )即客戶問到第一位員工,應(yīng)幫助客戶解答或解決問題。

a.責(zé)任制b.承包制c.權(quán)責(zé)制 d.首問制

70.不管將投訴最后轉(zhuǎn)到其他什么部門,()都要進(jìn)行跟蹤,了解處理情況。

a.經(jīng)理人員b.部門負(fù)責(zé)人c.工作人員d.首位服務(wù)接待人員

71.急修項(xiàng)目維修后,一般在( )內(nèi)電話或上門回訪。

a. 一天b. 兩天 c. 三天 d. 一周

72.房屋滲漏水項(xiàng)目維修后()回訪。

a. 一周內(nèi) b. 雨季來臨前c. 第一個雨天前d. 第一個雨天后

73.客戶當(dāng)面投訴時,應(yīng)仔細(xì)傾聽客戶訴說,不帶半點(diǎn)平價,因?yàn)檫@樣可以()。

a.表明在專心聽講b.表明對客戶尊重

c.發(fā)現(xiàn)一些被忽視的東西d.反映接待人員高雅素質(zhì)

74.提供勞務(wù)合同的共同特點(diǎn)是,合同的標(biāo)的一定是()

a. 雙方都接受的勞動產(chǎn)品 b.雙方認(rèn)可的項(xiàng)目c. 符合要求的勞務(wù) d. 符合情況的事情

75.在房租賃的有效期間,出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移()。

a.需要重新簽屬房屋租賃合同 b.原房屋租賃合同立即終止

c.不影響新房屋所有權(quán)人利益時原租賃合同可以執(zhí)行 d.不影響租賃合同執(zhí)行

76.檔案管理現(xiàn)代化的內(nèi)容可以理解為()的結(jié)合。

a.現(xiàn)行文件和歷史文件 b.理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

c.傳統(tǒng)管理和現(xiàn)代管理 d.現(xiàn)代化技術(shù)手段和現(xiàn)代管理科學(xué)方法

77.具有永久保存價值,歸檔時必須將電子文件( )一并歸檔。

a.同制成的紙質(zhì)拷貝件 b.同制成的磁帶 c.同制成的磁盤 d.同制成的光盤

78.電子文件與電子檔案是人制作和管理,對參與制作和管理人員進(jìn)行()是從源頭上保證電子文件與電子檔案的真實(shí)性、安全性的最關(guān)鍵措施。

a.必要的培訓(xùn) b.必要的審查 c.必要的管理 d.取得職業(yè)資格證書

79.收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式,下列選項(xiàng)之中不正確的方法是( )。

a.設(shè)置收費(fèi)處b.上門收費(fèi) c.利用智能化系統(tǒng) d.斷水停電迫使交費(fèi)

80.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用不包括( )。

a.設(shè)備設(shè)施更新改造b.外墻 c.電氣系統(tǒng) d.公共照明

81.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。主要適用于( )。

a.高檔公寓b.別墅 c.大廈 d.普通住宅小區(qū)

82.物業(yè)管理企業(yè)的核心產(chǎn)品就是( )。

a.保潔b.保安c.保值d.服務(wù)

83.政府指導(dǎo)價是一種具有雙重定價主體的價格形式。由政府規(guī)定基準(zhǔn)價及浮動幅度,( )

a.引導(dǎo)經(jīng)營者據(jù)此制定具體價b.引導(dǎo)業(yè)主簽定合同約定價格時參考

c指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此范圍實(shí)施收費(fèi)d.以次達(dá)到宏觀控制價格水平為目的

84.代收代繳費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)包括( )

a.物業(yè)服務(wù)費(fèi)b.水費(fèi)、電費(fèi) c.燃?xì)赓M(fèi)d.燃?xì)赓M(fèi)

85.建筑平面圖包含的以下內(nèi)容不正確的為( )

a.地貌和地物b.房屋的總長、總寬 c.水平定位軸線d.各房間的開間、進(jìn)深

86.( )是為了防止房屋在正常使用條件下,因溫差和墻體干縮可能使墻體產(chǎn)生的豎向裂縫。

a.變形縫 b.沉降縫 c.伸縮縫 d.防震縫

87.沉降縫是為了防止房屋由于( )而引起的傾斜和墻體裂縫。沉降縫必須將房屋的基礎(chǔ)、墻體、樓板、屋頂?shù)热繑嚅_。

a.受到溫度變化b.地震因素c.外來荷載 d.不均勻沉降

88.定位軸線是確定建筑物主要承重物件位置的基線。在建筑施工圖中由細(xì)點(diǎn)劃線畫出,并進(jìn)行編號。編號寫在軸線端部的圓內(nèi)應(yīng)用細(xì)實(shí)線繪制。直徑應(yīng)為( )mm

a. 8 b. 10 c. 15 d. 8-10

89.建筑施工圖中常用建筑材料

圖例“”表示是( )

a.石材 b.耐火磚 c.普通磚 d.鋼筋混凝土

90.陽臺是容易( )的部位,對陽臺的養(yǎng)護(hù)管理要給予格外重視

a.違規(guī)裝修b.造成客戶忽視c.嚴(yán)重?fù)p壞 d.產(chǎn)生安全隱患

91. 房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)不包括()。

a. 定量指標(biāo) b. 定額指標(biāo)c. 經(jīng)營指標(biāo) d. 服務(wù)指標(biāo)

92.小修養(yǎng)護(hù)部位費(fèi)用主要通過收取()籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。

a.公共性維修費(fèi)b.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) c.物業(yè)的保修費(fèi) d.專項(xiàng)維修資金

93.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議設(shè)施管理,進(jìn)行()的現(xiàn)場檢查。

a.定時b.不定時 c.每時每刻 d.定時或不定時

94.工程部應(yīng)盡力保證隨時向業(yè)主供水,在確實(shí)需要臨時停水時,應(yīng)()。

a. 盡快恢復(fù)供水b. 事先通知業(yè)主 c. 用消防車送水 d. 臨時銷售桶裝水

95.建筑物中的排水道是根據(jù)接納污(廢)水性質(zhì)劃分,下列選項(xiàng)中不屬于排水管道范疇的是()管道。

a. 生活污水 b. 工業(yè)廢水 c. 中水回收 d. 室內(nèi)雨水

96. 房屋的弱點(diǎn)設(shè)備,是指房屋建筑附屬設(shè)備中的弱點(diǎn)設(shè)備部分,不包括()。

a.消防報警設(shè)備b.戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)c.廣播設(shè)備d.電視監(jiān)控設(shè)備

97.當(dāng)變配電室發(fā)生火災(zāi)時,要立即切斷電源,用()滅火器滅火?；驌艽?110 報警。爭取在最短的時間內(nèi)得到有效撲救。

a.水型b.蛋白泡沫c.干粉、二氧化碳d.水成膜泡沫

98.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡查,發(fā)現(xiàn)有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時()。

a.檢查其所帶物品 b.扣押其所帶物品c.罰沒其所帶物品 d.勸其盡快離開

99.物業(yè)管理企業(yè)的員工在工作中如發(fā)現(xiàn)遺失物品,應(yīng)主動交到( )。

a.辦公室 b.管理處 c.保安部門d.遺失物品招領(lǐng)處

100.電梯運(yùn)行中一旦發(fā)生困人事故應(yīng)立即通( )派人解救被困者好修理電梯。

a.公司經(jīng)理b.工程部經(jīng)理c.電梯維修人員d.電梯維修單位緊急維修

101.當(dāng)收到懷疑易燃?xì)怏w泄露的信息主管部門抵達(dá)現(xiàn)場后,要謹(jǐn)慎行事,敲門進(jìn)入后,不可( ),必須勸阻圍觀者,小心妥善處理。

a.打開所有窗門b.打電話、開燈、開風(fēng)扇及任何電摯

c.關(guān)閉煤氣或石油氣摯d.嚴(yán)禁在現(xiàn)場吸煙

102.安保服務(wù)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)常規(guī)性公共服務(wù)內(nèi)容,安保巡邏方式不包括( )。

a.定時巡邏和不定時巡邏 b.一般巡邏和特殊巡邏 c.穿制服巡邏和著便裝巡邏 d.晝間巡邏和夜間巡邏

103.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在發(fā)生火災(zāi)時,抓住時機(jī),組織起義務(wù)請消防隊員,集體精力迅速果斷地把火災(zāi)撲滅在() .

a.初起階段 b.發(fā)展階段 c.全盛階段d.衰減階段

104. 我國大氣污染,主要是( )污染

a.粉塵排放 b.沙塵暴&nb

sp; c.煤煙型 d.有毒有害氣體

105. 認(rèn)識和掌握氣象變化規(guī)律就有可能充分利用()作用,減弱或避災(zāi)污染的危害。

a.截留粉塵 b.植物凈化c.采用型煤 d.大氣的凈化

106. 大氣污染物的超標(biāo)排放、二氧化硫污染,最高允許排放濃度是( )

a.22 mg/m3b.500 mg/m3c. 1000 mg/m3 d. 1200 mg/m3

107. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《商品房銷(預(yù))售許可證》和進(jìn)行商品房的銷(預(yù))售時必須向房地產(chǎn)行政主管部門和購房人出具該項(xiàng)目的()

a 前期物業(yè)服務(wù)合同 b 物業(yè)服務(wù)合同 c 白蟻預(yù)防合同 d 業(yè)主臨時公約

108.日常衛(wèi)生保潔服務(wù)的實(shí)施不包括( )。

a 清掃和保潔 b生活、廢棄物的清除 c “黑色污染”的防治 d “黃色污染”的防治

109. 綠化管理大手冊作為物業(yè)基礎(chǔ)資料留存在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)。大手冊中一個最主要的內(nèi)容是( )。

a 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)b 綠化平面圖 c 病蟲害的防治d 綠化管理檔案的建立

110. 綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)不包括( )

a 適宜性b 經(jīng)常性c 針對性d 動態(tài)性

多選題

111. 工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型有()。

a 水體污染b 固體廢棄物c 空氣和噪聲污染 d 電磁波污染

112. 在酒店鑰匙管理的具體要求有()。

a客房門鑰匙由前廳總服務(wù)臺負(fù)責(zé) b 酒店員工臨時借用萬能鑰匙須及時交回

c萬能鑰匙分別由總經(jīng)理掌管和保安部門保管 d 保險柜鑰匙必須采取雙人雙鎖或3人3鎖制

113. 在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )。

a不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子b不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路

c不準(zhǔn)留宿外來人員d不準(zhǔn)往窗外仍各種物品

114. 醫(yī)院物業(yè)管理的特點(diǎn)有()。

a 設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性 b 保潔工作具有專業(yè)性 c 安全保衛(wèi)工作具有特殊性d 物業(yè)管理具有時斷性

115.民法是調(diào)整平等主體的()的法律規(guī)范的總稱。

a自然人之間 b法人之間 c自然人與財產(chǎn)之間d自然人與法人之間

116.業(yè)主大會做出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出()的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

a制定、修改業(yè)主公約b制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則

c選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)d決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施

117. 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對()等內(nèi)容進(jìn)行約定。

a物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 b雙方的權(quán)利義務(wù)

c專項(xiàng)維修資金的管理與使用 d物業(yè)管理用房

118.前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合格條件( )。

a 限制潛在投標(biāo)人b 排斥潛在投標(biāo)人

c 對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇d對潛在投標(biāo)人提出過高的資格要求

119.業(yè)主大會籌備組由( )組成,負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

a業(yè)主代表b建設(shè)單位 c物業(yè)管理企業(yè)d公有住房出售單位

120.有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議( )。

a 20%以上業(yè)主提議 b 業(yè)主委員會主任提議

c發(fā)生重大事故需要及時處理 d發(fā)生緊急事件需要及時處理

121. 物業(yè)管理人員服務(wù)接待時應(yīng)注意的事項(xiàng)( )。

a暫停手中工作,耐心聽客戶講話b客戶未講完話時,不要插嘴

c避免客戶抓住把柄,不要亂作答復(fù)d用清楚簡明的語句回答客戶

122.物業(yè)管理人員在辦理入住手續(xù)時的注意事項(xiàng)( )

a 確認(rèn)收摟接收手續(xù) b 確認(rèn)客戶本人身份證原件

c 按規(guī)定與客戶交接鑰匙 d 與客戶之間工作要配合銜接

123.客戶日常接待中對客戶報修接待應(yīng)該( )。

a 填寫《維修服務(wù)任務(wù)單》 b 維修人員上門立即維修

c 清理現(xiàn)場工完料清 d 維修人員不得直接收費(fèi)

124. 物業(yè)管理人員在接待客戶當(dāng)面投訴時應(yīng)注意( )

a態(tài)度應(yīng)友好誠懇b客戶情緒激動指責(zé)時不妥協(xié)

c處理投訴必須及時迅速d處理完畢詢問對結(jié)果是否滿意

125.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用,包括( )

a清潔用具 b綠化用水 c消毒滅蟲d化糞池清淘

126.物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)費(fèi),包括()。

a保安人員夜班津貼b保安系統(tǒng)耗電費(fèi) c保安人員人身保險費(fèi)d保安用房費(fèi)用

127.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則是按照物業(yè)本身的()確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

a平等協(xié)商、兩廂情愿b類型、規(guī)模、功能 c配備的設(shè)施 d物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

128.影響基礎(chǔ)埋置深度的因素包括( )

a工程地質(zhì)和水文地質(zhì)情況b相鄰建筑物的基礎(chǔ)埋深

c地基土凍膨和融陷的影響d建筑物的用途

129.屋

第7篇某物業(yè)入伙管理控制程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp 3.1 物業(yè)入伙管理控制程序頁碼: 1/3

1.目的:

使管理人員明確住戶入住的工作步驟,準(zhǔn)確無誤地辦理手續(xù),確保住戶及時順利有序地入住。

2.適用范圍:

適用于經(jīng)營管理部辦理住戶入住手續(xù)(包括產(chǎn)權(quán)人或單位變更的入住)。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊第4.8、4.9、4.10章

3.2 iso9002第4.8、4.9、4.10章

4.職責(zé):

4.1經(jīng)營管理部主任根據(jù)工程維修部對房屋接管驗(yàn)收情況安排入住工作。

4.2物業(yè)管理員準(zhǔn)備各種文件資料為住戶辦理進(jìn)住手續(xù)。

4.3收費(fèi)員根據(jù)工作內(nèi)容準(zhǔn)備各種收費(fèi)文件向住戶收取物業(yè)管理費(fèi)用。

4.4看房員根據(jù)工作內(nèi)容準(zhǔn)備每套房鑰匙。

5.工作程序:

5.1入住前工作:

5.1.1經(jīng)營管理部主任接到副總經(jīng)理的可辦理入住通知后,召集本部工作人員與工程維修部召開聯(lián)合會議,了解房屋現(xiàn)狀,包括施工遺留問題、正在整改部位及待整改內(nèi)容詳見《整改通知書》,并索取“房屋平面圖”及“小區(qū)平面圖”。

5.1.2經(jīng)營管理部主任與物業(yè)管理員到開發(fā)營銷部門了解房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,并索要《房屋分配單》樣票。

5.1.3經(jīng)營管理部主任帶領(lǐng)本部門人員到入住現(xiàn)場考察。確認(rèn)管理用房,熟悉棟號。

5.1.4經(jīng)營管理部主任,根據(jù)了解的情況,安排本部門工作人員,各工作人員準(zhǔn)備入住手續(xù)所用的各類資料、表格。

5.1.5在綜合辦公室配合下,布置管理用房,張貼辦公指引標(biāo)識及歡迎住戶入住等標(biāo)語。

5.1.6零星入住的住戶由經(jīng)營管理部看房員負(fù)責(zé)接待。

5.2入住手續(xù):

5.2.1住戶持《房屋分配單》來辦理手續(xù)時,物業(yè)管理員向住戶索取《房屋分配單》、購房合同正本、購房結(jié)算清單及住戶的身份證、戶口本。檢查《房屋分配單》與購房合同上的房屋面積、房號是否一致。通過購房結(jié)算清單檢查房屋設(shè)施費(fèi)用是否交清,確認(rèn)后將購房合同正本退還住戶。

5.2.2確認(rèn)上述程序后,物業(yè)管理員在《房屋分配單登記表》上進(jìn)行登記,向住戶發(fā)放《住戶須知》,當(dāng)場請住戶填寫《住戶登記表》,并檢查填寫內(nèi)容與身份證、戶口本是否一致。

5.2.3物業(yè)管理員通知看房員帶齊該房全部鑰匙并帶領(lǐng)住戶對房屋設(shè)施狀況、設(shè)備、數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn),對鑰匙逐一試用,并檢查熱水、冷水、電表、燃?xì)獗淼讛?shù),一并填入《房屋設(shè)備明細(xì)表》。

5.2.4住戶執(zhí)行5.2.3程序時,收費(fèi)員將住戶姓名、房號、面積請綜合辦公室人員輸入電腦,打印出《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,并核對表上金額;物業(yè)管理員填寫《物業(yè)管理委托合同》。

5.2.5住戶完成5.2.3程序后,收費(fèi)員向住戶收取費(fèi)用,并開具票據(jù),再將收費(fèi)表蓋章后移交物業(yè)管理員。

5.2.6物業(yè)管理員收齊《房屋分配單》、《購房結(jié)算清單》、《住戶登記表》、《房屋設(shè)備明細(xì)表》、《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》,核實(shí)無誤后,與住戶簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

5.2.7合同簽定后,物業(yè)管理員通知看房員將住戶鑰匙如數(shù)交與住戶,并請住戶在《房屋設(shè)備明細(xì)表》上簽字。

5.2.8如住戶要裝修由物業(yè)管理員陪同住戶到工程維修部,向工程維修部工作人員介紹情況,接洽裝修之事。

5.2.9完成上述程序后,物業(yè)管理員及時將住戶資料建檔歸案,并綜合辦公室輸入電腦。《物業(yè)管理委托合同》一份存在經(jīng)營管理部,另一份由收費(fèi)員與所收費(fèi)用一起交予財務(wù)部。

5.3房屋產(chǎn)權(quán)單位(人)更改(買賣)后的入住手續(xù)執(zhí)行本章5.2程序。所需文件中《房屋分配單》應(yīng)調(diào)整為《產(chǎn)權(quán)證書》。

5.4對于在iso9002質(zhì)量保證體系運(yùn)行前已入住的住戶,物業(yè)管理員應(yīng)保留其原有的文件。

5.5在執(zhí)行本程序全過程中,工作人員言行應(yīng)執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》和《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》。

5.6在iso9002質(zhì)量保證體系運(yùn)行前簽定的《房屋委托管理合同》保留其原文件;運(yùn)行后簽定的合同名稱為《物業(yè)管理委托合同》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《住戶登記表》ej-qr-qp3.1-01

6.2《房屋分配單登記表》ej-qr-qp3.1-02

6.3《房屋設(shè)備明細(xì)表》ej-qr-qp3.1-03

6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)收費(fèi)表》ej-qr-qp4.13-03

6.5《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01`

6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02

6.7《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05

6.8《住戶須知》

第8篇大溪地別墅物業(yè)管理總體構(gòu)想

大溪地別墅的物業(yè)管理總體構(gòu)想

大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制

1)我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況,建立大溪地別墅物業(yè)管理模式,全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

a.我公司按iso9000國際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助大溪地別墅制定與物業(yè)管理服務(wù)工作相關(guān)的規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎懲條例等制度。

b.我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要,向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。

2)管理工作架構(gòu)的建立。

我公司將針對管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。

a.人事行政:負(fù)責(zé)人事行政的管理,文書處理,員工培訓(xùn),考勤管理,企業(yè)

iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作,物料采購,員工餐廳的運(yùn)營與管理等工作;

b.財務(wù):負(fù)責(zé)制定財務(wù)收支計劃、會計出納和經(jīng)濟(jì)核算,對業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)進(jìn)行管理,發(fā)放員工工資;

c.工程部:負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備和公共區(qū)域設(shè)施的管理與維護(hù)保養(yǎng),對改造工程和裝修工程進(jìn)行審批指導(dǎo)、檢查驗(yàn)收;

d.保衛(wèi):負(fù)責(zé)園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境,負(fù)責(zé)大溪地別墅范圍內(nèi)的交通管理;

e.清潔:負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的清潔與整理工作,對綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理,負(fù)責(zé)節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾,配合政府相關(guān)部門做好'門前三包'工作。

f.客戶服務(wù):負(fù)責(zé)辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù),發(fā)表各類與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告,協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴,收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用;

3)公司所提倡的管理手段

最大限度地以制度管理企業(yè),追求法治,全力減低人治因素。

a.工的管理以規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎懲制度來實(shí)現(xiàn);

b.引進(jìn)計算機(jī)軟件管理方式,使所有事項(xiàng)責(zé)任到人;

b.建立設(shè)備臺帳,結(jié)合計算機(jī)進(jìn)行管理,保證其科學(xué)性與嚴(yán)肅性;

c.以制度與手冊為藍(lán)本,提高和統(tǒng)一技術(shù)人員的操作與排除故障的能力與水平;

e.加強(qiáng)財務(wù)管理的監(jiān)督機(jī)制;

f.物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績=客戶的反映+各項(xiàng)費(fèi)用收繳率

4)關(guān)于大溪地別墅管理服務(wù)達(dá)文物業(yè)將實(shí)施十六字服務(wù)宗旨:

'外部形象服務(wù)意識工作跟進(jìn)關(guān)注細(xì)微'

我公司倡導(dǎo)的的十六字方針,對公司的順暢運(yùn)作起到了極其重要的作用。

外部形象:無論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目,都必須有一個良好的外部形象,并隨時進(jìn)行呵護(hù),才會使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì),方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。

服務(wù)意識:我公司深諳客戶的服務(wù)需求,并十分善于結(jié)合這些服務(wù)需求,將服務(wù)意識貫穿到工作的方方面面,以保證貴司需求的不斷滿足。

工作跟進(jìn):每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度,有的甚至相當(dāng)厚重,但真正堅持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。我公司針對這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注,在日常的服務(wù)工作中堅決就'工作跟進(jìn)'問題對員工提出了嚴(yán)格要求,這種工作方式經(jīng)過多年的驗(yàn)證,得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。

關(guān)注細(xì)微:物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。比如員工的服裝、舉止、物業(yè)氛圍的營造、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、與貴司的友善關(guān)系等等,都是由這些十分細(xì)微的小事去體現(xiàn)一個管理者的實(shí)際素質(zhì)。因此,我公司特別注意對細(xì)微之處的高度關(guān)注。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是:如果員工對細(xì)小的問題加以關(guān)注,那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多。各級員工對每一細(xì)小問題都給予關(guān)注,那么物業(yè)管理水平就不難于體現(xiàn)。

第9篇物業(yè)公司質(zhì)量手冊之質(zhì)量管理體系

物業(yè)公司《質(zhì)量手冊》之質(zhì)量管理體系

4.0質(zhì)量管理體系

4.1質(zhì)量管理體系總要求

物業(yè)管理公司依據(jù)is09001:2000《質(zhì)量管理體系要求》,在實(shí)施控制的質(zhì)量管理體系包括:為制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評審和保持質(zhì)量方針?biāo)璧慕M織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃活動、職責(zé)、程序、過程和資源。建立了文件化的質(zhì)量管理體系,在實(shí)施和保持過程中,不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性。策劃并建立的質(zhì)量管理體系符合iso9001標(biāo)準(zhǔn)要求,其控制范圍覆蓋物業(yè)管理公司全部的服務(wù)項(xiàng)目,通過對各項(xiàng)服務(wù)提供過程的深刻理解,在體系中明確了各過程之間的相互作用和相互聯(lián)系,并以大量的切實(shí)可行的服務(wù)規(guī)范和服務(wù)提供規(guī)范(即作業(yè)和管理類文件)的有效實(shí)施,以及提供相應(yīng)的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質(zhì)量管理體系的有效實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)。對需要外包的服務(wù)項(xiàng)目,物業(yè)管理公司進(jìn)行認(rèn)真的研究分析,并制訂了相關(guān)文件控制外包過程的實(shí)現(xiàn),以滿足客戶的要求。

物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系主要過程的相互作用和相互聯(lián)系,通過相應(yīng)的程序文件和作業(yè)文件的流程圖的方式進(jìn)行具體表達(dá),以便對各項(xiàng)主要質(zhì)量活動實(shí)施控制時兼顧過程方面的相應(yīng)接口的控制。

本物業(yè)管理公司采用pdca循環(huán)的方法識別和控制過程的有效性,使每一個過程都可以通過'策劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)'達(dá)到持續(xù)改進(jìn)有效性的目的。

本物業(yè)管理公司對任何影響服務(wù)質(zhì)量的外包過程,將按照標(biāo)準(zhǔn)is09001:2000標(biāo)準(zhǔn)7.4條款和《采購控制程序》,從供方的資源、采購品、接收準(zhǔn)則等方面實(shí)施監(jiān)視和控制,并制定相應(yīng)的二三級文件確保外包過程(項(xiàng)目)的符合性。

本物業(yè)管理公司的外包過程主要有:

1.清潔服務(wù);

2.電梯維護(hù)保養(yǎng);

3.消防設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng);

4.外保;

5.化糞池清掏;

6.綠植租擺、綠地養(yǎng)護(hù);

熱力外線、電纜外線、有線電視為國家權(quán)威機(jī)構(gòu),不再做服務(wù)評價。

4.2文件要求

4.2.1總則

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求,并依據(jù)物業(yè)管理公司的實(shí)際情況,制定了確保過程有效策劃運(yùn)行和控制所需求的體系文件。

物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的文件包括:質(zhì)量手冊、部門作業(yè)文件、質(zhì)量記錄等。

注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。

4.2.2質(zhì)量手冊

本質(zhì)量手冊體現(xiàn)了is09001:2000的要求,明確了物業(yè)管理公司的質(zhì)量方針、目標(biāo)、組織機(jī)構(gòu)、支持程序、作業(yè)指導(dǎo)書等查詢的途徑及各部職責(zé)權(quán)限是物業(yè)管理公司對質(zhì)量體系進(jìn)行管理的綱領(lǐng)性文件。

本質(zhì)量手冊由總辦負(fù)責(zé)組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)、發(fā)布。

4.2.3文件控制

4.2.3.1總則

對物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件和資料及外來文件進(jìn)行控制,以確保各個場所使用的文件和資料均為有效版本。

4.2.3.2文件的批準(zhǔn)及發(fā)布

a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負(fù)責(zé)對所有質(zhì)量體系文件的編制、標(biāo)識、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、使用、評審、修訂、回收、保管、作廢等過程實(shí)施總體管理控制;

b、物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊;

c、管理者代表負(fù)責(zé)審核質(zhì)量手冊;

d、總辦負(fù)責(zé)組織質(zhì)量手冊的編制;

e、各部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用、保管、部門經(jīng)理負(fù)責(zé)作業(yè)文件的編寫審核,管理者代表負(fù)責(zé)作業(yè)文件的批準(zhǔn);

f、部門文員負(fù)責(zé)本部門相關(guān)文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識別。

4.2.4質(zhì)量記錄

4.2.4.1物業(yè)管理公司對質(zhì)量記錄的標(biāo)識、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進(jìn)行控制,以提供質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的證據(jù)。

4.2.4.2制訂并實(shí)施《記錄控制程序》,對質(zhì)量記錄的管理控制進(jìn)行規(guī)定。

4.2.4.3總辦是物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制的主管部門。

4.2.4.4各部門負(fù)責(zé)本部門記錄的控制和管理。

4.2.5相關(guān)文件

《文件控制程序》

《記錄控制程序》

4.2.3文件控制程序

1.0目的

質(zhì)量管理體系對有關(guān)文件進(jìn)行控制,確保與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的各部門、各環(huán)節(jié)都得到文件的有效版本。

2.0范圍

本程序適用物業(yè)管理公司所有質(zhì)量體系文件和相關(guān)外來文件的管理與控制。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布《質(zhì)量手冊》。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)組織編寫、修改《質(zhì)量手冊》并審核《質(zhì)量手冊》和批準(zhǔn)各部門作業(yè)文件。

3.3總辦是物業(yè)管理公司文件的歸口管理部門,負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊和作業(yè)文件的發(fā)放、正本保存。并負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件的管理和控制。

3.4各部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用和保管,部門經(jīng)理負(fù)責(zé)作業(yè)文件的審核,管理者代表負(fù)責(zé)作業(yè)文件的批準(zhǔn)。

3.5各部門文員負(fù)責(zé)本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)文件的收集、整理和歸檔等。

4.0程序流程圖

文件控制流程圖

責(zé)任者/支持文件

質(zhì)量記錄

相關(guān)部門

文件編寫/更改申請單

物業(yè)總經(jīng)理

文件編寫/更改申請單

管理者代表

相關(guān)部門

文件修改記錄表

物業(yè)總經(jīng)理

管理者代表

文件編寫/更改申請單

總辦/文件控制程序

總辦/文件發(fā)放清單

文件發(fā)放登記表

總辦/文件控制程序

文件發(fā)放登記表

總辦/檔案管理制度

第10篇物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案2

2022物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案(2)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住房專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任有:( )。

a.由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住房專項(xiàng)維修資金,沒收違法所得

b.可以并處挪用金額3倍以下的罰款

c.構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任

d.情節(jié)嚴(yán)重的,應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照

答案:a,c,

解析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任;由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

2.下列屬于禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用有:( )。

a.依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用

b.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

c.人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用

d.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

答案:a,b,c,

解析:選項(xiàng)d是錯誤的。因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

3.住房專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循( )的原則,任何單位和個人不得挪作它用

a.公開透明

b.資金使用量小

c.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致

d.方便快捷

答案:a,c,d,

解析:住宅專項(xiàng)維修自己的使用原則

4.在售后公有住宅專項(xiàng)維修資金規(guī)定中,售房單位交存的住房專項(xiàng)維修資金,( )從售房款中一次性提取。

a.多層住宅按照售房款的20%

b.高層住宅按照售房款的30%

c.多層住宅按照售房款的30%

d.高層住宅按照售房款的20%

答案:a,b,

解析:出售公有住房的,業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金,每平米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

5.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用,下列說法正確的是:( )

a.住房專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則

b.開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積,分?jǐn)傋》抗灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用

c.代收代管單位在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下,可以按照國有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定,將住房專項(xiàng)維修資金用于購買一級市場國債

d.代收代管單位可以將住房專項(xiàng)維修資金用于購買股票和公司債券

答案:a,b,c,

6.商品住房共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造使用,按( )種方式從住房專項(xiàng)維修資金中列支。

a.由相關(guān)業(yè)主按照各自所交存住房專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?/p>

b.由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住房專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?/p>

c.由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

d.由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

答案:b,d,

解析:考點(diǎn)“住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則”。

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任是:( )。

a.由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正

b.處1萬元以上3萬元以下罰款

c.由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正

d.吊銷其資質(zhì)等級證書

答案:a,b,

8.二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接( )物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

a.30萬m2以下住宅項(xiàng)目

b.20萬m2以下非住宅項(xiàng)目

c.8萬m2以下非住宅項(xiàng)目

d.20萬m2以下住宅項(xiàng)目

答案:a,c,d,

9.按照有關(guān)規(guī)定,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)( )物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

a.一級

b.二級

c.三級

d.四級

答案:b,c,

10.下列哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三級資質(zhì)的條件:( )。

a.注冊資本人民幣100萬元以上

b.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人

c.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

d.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

答案:c,d,

解析:解題分析:三級資質(zhì),注冊資本人民幣50萬元以上;物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人

1.下列哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)的條件:( )。

a.注冊資本人民幣500萬元以上

b.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人

c.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

d.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于80%

答案:a,c,

解析:一級資質(zhì)中,物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程.管理.經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人;管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%

2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理的主要原因是:( )。

a.針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企

業(yè)的資質(zhì)管理,把好市場準(zhǔn)入關(guān)

b.針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度

c.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度

d.針對物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度

答案:a,b,c,

3.物業(yè)管理的專業(yè)化要求( )

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級

b.物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備

d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理

答案:a,b,c,d,

解析:考點(diǎn)“物業(yè)管理的三個基本特征之一專業(yè)化特征”。

4.下列說法正確的是( )

a.物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議

b.物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

d.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系

答案:a,b,c,d,

解析:考點(diǎn)“物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同”

5.業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式,主要有( )

a.是業(yè)主自己進(jìn)行管理

b.業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司

c.業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理

d.其他方式

答案:a,b,c,

解析:業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管.合作.選聘”

6.下列各項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是( )。

a.房屋維修養(yǎng)護(hù)

b.清潔衛(wèi)生

c.安全防范

d.代收供水、供熱費(fèi)用

答案:a,b,c,

解析:物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括:一是對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括提供清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

7.下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中,正確的是( )

a.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動

b.對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

d.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

答案:a,c,d,

解析:對房屋等建筑物的管理方式包括三種,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,只是其中的一種。所以b選項(xiàng)是錯誤的。

8.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,其主要目的在于( )

a.強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)

b.強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序,

c.為業(yè)主提供管理與服務(wù)

d.為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)

答案:a,b,

解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點(diǎn)即ab。

9.《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括( )。

a.住宅物業(yè)管理

b.非住宅物業(yè)管理

c.城市

d.農(nóng)村

e.業(yè)主自行管理

答案:a,b,c,d,

解析:考點(diǎn)“《條例》調(diào)整的范圍”

10.物業(yè)管理的基本特征包括( )

a.產(chǎn)業(yè)化

b.社會化

c.專業(yè)化

d.標(biāo)準(zhǔn)化

e.市場化

答案:b,c,e,

解析:考點(diǎn)“物業(yè)管理的三個基本特征”

1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

a.總登記

b.初始登記

c.變更登記

d.轉(zhuǎn)移登記

答案:a

2.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。

a.維修

b.養(yǎng)護(hù)

c.裝修

d.維修和更新、改造

答案:d

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。

a.訴訟

b.予以撤銷

c.依法裁定

d.調(diào)解

答案:b

5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和處分

答案:d

1、業(yè)主()參加業(yè)主大會會議。

a.必須本人

b.可讓物業(yè)使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

2、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 組織召開大會臨時會議。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

3、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開()以前通知全體業(yè)主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

4、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的()。

a.物業(yè)管理公司

b.行政主管部門

c.公安派出所

d.居民委員會

5、業(yè)主大會做出決定,

必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)()以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規(guī)則 :選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)() 以上通過。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

1、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()

a.臨時委托合同

b.物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.臨時性合作協(xié)議

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定(),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

a.管理契約

b.住戶手冊

c.管理規(guī)定

d.業(yè)主臨時公約

3、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害()的合法權(quán)益。

a.業(yè)主

b.物業(yè)使用人

c.住宅區(qū)居民

d.物業(yè)買受人

4、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī) 模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用()方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a.協(xié)議

b.批準(zhǔn)

c.推薦

d.選派

5、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。

a.公共維修資金

b.物業(yè)裝飾裝修

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.公用面積分?jǐn)?/p>

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)()的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

a.業(yè)主

b.物業(yè)管理企業(yè)

c.開發(fā)建設(shè)單位

d.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

2、條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由()按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

a.業(yè)主

b.物業(yè)管理企業(yè)

c.業(yè)主和使用人

d.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

3、縣級以上地方人民政府()負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

a.房地產(chǎn)行政主管部門

b.工商行政管理部門

c.小區(qū)管理辦公室

d.物業(yè)管理協(xié)會

4、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a.代表

b.維護(hù)

c.代表和維護(hù)

d.領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)

5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立()業(yè)主大會。

a.一個

b.二個

c.多個d.不限

1、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )。

a.高于16°

b.低于16°

c.高于20°

d.低于20°

2、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。

a.0.5

b.1

c.2

d.3

3、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對管理單位的評議滿意率達(dá)( )。

a.90%

b.95%

c.98%

d.100%

4、實(shí)行( )管理是指把設(shè)施的運(yùn)行分為優(yōu)、良、差三個級別,對不同級別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。

a.動態(tài)

b.靜態(tài)

c.多元化

d.狀態(tài)化

5、對于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)? )。

a.管理者的管理手段在不斷地變化

b.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化

c.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化

d.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化

第11篇 z物業(yè)管理績效管理體系

績效管理體系(performance management system pms)是物業(yè)管理公司公司內(nèi)部管理的潤滑系統(tǒng)。

績效管理體系作為一個完整的管理系統(tǒng),組織、管理層和員工都將全部參與進(jìn)來,通過和員工溝通的方式,將物業(yè)管理的計劃目標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、管理方式和手段以及員工的績效目標(biāo)等管理的基本內(nèi)容確定下來,在持續(xù)不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導(dǎo)和幫助,與員工一起共同完成績效目標(biāo),達(dá)到組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和員工職業(yè)生涯計劃共同實(shí)現(xiàn)的雙贏的目的。

績效管理體系分三個層次實(shí)施:

1、績效考核(評),分業(yè)績考核和素質(zhì)考評兩個方面。業(yè)績考核是對企業(yè)目標(biāo)計劃與完成情況對照過程,也是對員工業(yè)績完成情況的認(rèn)定過程,其結(jié)果直接與工資獎金掛鉤;素質(zhì)考評是實(shí)現(xiàn)企業(yè)育人的主要途徑,其結(jié)果作為員工晉升淘汰的依據(jù)之一。

2、績效評價?？冃гu價就是針對業(yè)績考核和素質(zhì)考評中發(fā)現(xiàn)的不足,分析原因找出問題。

3、績效提高?？冃岣呔褪且罁?jù)績效評價所發(fā)現(xiàn)問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達(dá)到公司的工作要求。

一、業(yè)績考核要素的確定

業(yè)績考核是公司對部門和員工工作業(yè)績考核認(rèn)定的途徑和手段。關(guān)鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結(jié)果:一是實(shí)行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(jù)(參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。

1、業(yè)績考核要素

物業(yè)管理公司業(yè)績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。

公共考核要素主要考核部門和員工共有性質(zhì)的要素。

工作考核要素主要是對部門和員工工作結(jié)果的考核,制定工作考核內(nèi)容的要素有七個方面:

一是公司制度規(guī)范

二是主要工作流程;

三是專業(yè)操作規(guī)范、操作指南和工作要求;

四是國家建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》和《國家物業(yè)管理協(xié)會服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》;

五是職業(yè)道德規(guī)范;

六是崗位職責(zé)要求;

七是行業(yè)所提出的特殊要求(如特種設(shè)備)。

公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實(shí)施考核;

工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實(shí)施。(實(shí)施方案參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。

●公共考核

考核要素:分勞動紀(jì)律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。

勞動紀(jì)律:分值為5分,內(nèi)容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續(xù);在崗是否有說閑話、吃零食現(xiàn)象;是否有串崗、妨礙他人工作現(xiàn)象等等。

儀容儀表:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發(fā)型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務(wù)中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。

文明禮貌用語:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定運(yùn)用文明禮貌規(guī)范用語等。

●工作考核

工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負(fù)責(zé)考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。

“兩個考核要素”就是分關(guān)鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關(guān)鍵要素考核是結(jié)合公司全年工作目標(biāo)、工作計劃進(jìn)行逐月分解,統(tǒng)一下達(dá),對其結(jié)果進(jìn)行考核的要素。

關(guān)鍵考核要素具有一定的時效性、質(zhì)量性的要求,是完全量化的指標(biāo),占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日?；墓ぷ饕?以其部門工作職責(zé)確定,占工作考核分值的40分(50%)。

兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。

“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。

(二)業(yè)績考核的方法

“業(yè)績考核”用的是考核制度與計劃管理緊密結(jié)合的方法

計劃管理用“一定質(zhì)量要求下”的“工作量”和“工作進(jìn)度”為指標(biāo),把企業(yè)各崗位人員的工作,轉(zhuǎn)換成可以用比較精確的數(shù)字來加以衡量的東西。計劃管理并不是一個單一的計劃,而是有著多維精確刻度的一個計劃體系、一個

計劃網(wǎng)絡(luò),它使整個企業(yè)的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產(chǎn)經(jīng)營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計劃體系為基礎(chǔ),無論是業(yè)務(wù)人員的考核,還是非業(yè)務(wù)人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。

(三)業(yè)績考核結(jié)果的運(yùn)用

業(yè)績考核作為員工工作質(zhì)量、工作效率的考核,其結(jié)果:

一是實(shí)行雙掛,即于當(dāng)月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;

二是作為評選優(yōu)秀的參考依據(jù)之一;

三是作為晉升提拔的依據(jù)之一。

1、月獎金的發(fā)放

月獎金發(fā)放分兩個層次考核核算。

第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實(shí)行總額考核核算,不對個人?？己私Y(jié)果是部門每個員工的均值。

部門月績效獎金總額 = 部門考核分值×員工獎金總額×100%

第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據(jù)公司當(dāng)月獎金總額和員工考核分值進(jìn)行二級分配。

2、優(yōu)秀員工的評選

績效考核結(jié)果作為公司季度、半年、全年優(yōu)秀員工評選的主要指標(biāo),即依據(jù)員工考核結(jié)果、受到客戶表揚(yáng)次數(shù)、突發(fā)事件處理能力結(jié)果等進(jìn)行評選。

素質(zhì)考評

一、素質(zhì)考評要素的確定

素質(zhì)考評是公司育人的手段和途徑,關(guān)鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面

二、素質(zhì)考評的方法

“素質(zhì)考評”用的是綜合各方面評議的方法

評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補(bǔ)短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細(xì)致和準(zhǔn)確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準(zhǔn)確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調(diào)動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準(zhǔn)確,但一般也有過寬的弊病;同級和協(xié)作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴(yán);外聘權(quán)威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準(zhǔn)確。

§1-3 “業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”區(qū)別與應(yīng)用

一、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的價值導(dǎo)向

“業(yè)績考核”引導(dǎo)人們重實(shí)效、重實(shí)績,積極有為;“素質(zhì)考評”則引導(dǎo)人們注重個人的全面發(fā)展和團(tuán)體協(xié)作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強(qiáng)調(diào),都會造成一系列弊病。

在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質(zhì),二是重業(yè)績。二者其實(shí)不可偏廢,因?yàn)槲覀儾坏俺墒隆?而且要“育人”;不但要抓企業(yè)業(yè)績,而且要抓企業(yè)文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發(fā)展和相互促進(jìn),才有利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。過于重“素質(zhì)”,會使人束手束腳,過分重視個人修養(yǎng)和人際關(guān)系,不講實(shí)效;而且妨礙人的個性、創(chuàng)造力的發(fā)揮,使人們但求明哲保身,不思進(jìn)取;最終是不利于組織體和社會的發(fā)展。這是中國幾千年來的人員評價傳統(tǒng)的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業(yè)績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機(jī)取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經(jīng)常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。

二、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的客觀性、準(zhǔn)確性

1、 “業(yè)績考核”用的是“田徑標(biāo)準(zhǔn)”

對于企業(yè)人員的'業(yè)績',即其在一定時間內(nèi)、在一定質(zhì)量要求下完成的任務(wù)的工作量和工作進(jìn)度,我們一般能夠做到相當(dāng)客觀、準(zhǔn)確的評價,就象體育比賽中的田徑項(xiàng)目一樣。

2、“素質(zhì)考評”用的是“體操標(biāo)準(zhǔn)”

對于企業(yè)人員的“素質(zhì)”,即其在工作中表現(xiàn)出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn),就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。

三、妥善設(shè)計好個人考核總分中“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”所占比重

一套好的考核標(biāo)準(zhǔn),必須在“業(yè)績”和“素質(zhì)”之間安排好恰當(dāng)?shù)谋壤?。從?shí)際經(jīng)驗(yàn)來看,考核制度應(yīng)在較大地(七成以上)突出業(yè)績考核的前提下,兼顧對素質(zhì)的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導(dǎo)員工成為積極有為的開拓者而不是謹(jǐn)小慎微的謙謙君子,企業(yè)必須側(cè)重于業(yè)績方面的考核;由于業(yè)績考核比較客觀、準(zhǔn)確,而素

質(zhì)考評比較主觀、模糊,因而考核側(cè)重于業(yè)績也有利于提高考核結(jié)果的客觀、準(zhǔn)確性。

同時,在“素質(zhì)”考核內(nèi)容中,也應(yīng)有意強(qiáng)調(diào)積極的價值導(dǎo)向,不要搞面面俱到、求全責(zé)備。要突出抓住少數(shù)幾個體現(xiàn)企業(yè)積極的價值導(dǎo)向的“關(guān)鍵指標(biāo)”。比如對企業(yè)管理者,應(yīng)當(dāng)側(cè)重考察其管理素質(zhì),即主要從其計劃、組織、用人、協(xié)調(diào)、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創(chuàng)新能力而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)文化和社會形象做出較大貢獻(xiàn)',作為對管理者的最高要求。

四、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的“先分后合”

1、“業(yè)績”應(yīng)該是短線考察項(xiàng)目,“一月事一月畢”;年終再來籠統(tǒng)考察一次,有不少弊病:

1.1 干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現(xiàn)逐月不同,到年底籠統(tǒng)打分,在很大程度上取決于打分者當(dāng)時的主觀印象;

1.2 如果中途發(fā)生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實(shí)際;

1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發(fā)生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質(zhì)”本應(yīng)是長線考察項(xiàng)目,往往要數(shù)月甚至數(shù)年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚

2、“業(yè)績”考核與“素質(zhì)”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進(jìn)工作、改正缺點(diǎn)。

業(yè)績是短線考察項(xiàng)目,素質(zhì)是長線考察項(xiàng)目,應(yīng)該明確分工、先分后合。應(yīng)當(dāng)每月察業(yè)績,年終評素質(zhì),最后綜合形成干部員工的全年得分。

還有一種往往存在于實(shí)際操作中的情況是,當(dāng)下屬完全完成甚至超標(biāo)完成了工作任務(wù)后,主管在進(jìn)行業(yè)績評分時又加進(jìn)對下屬綜合素質(zhì)或主觀印象的評議,挑出員工非業(yè)績方面實(shí)際存在或想象中的缺點(diǎn)扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業(yè)績考核與素質(zhì)考核嚴(yán)格分開;而且要求所有主管和領(lǐng)導(dǎo)在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴(yán)格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點(diǎn)至為重要。

第12篇某物業(yè)公司管理手冊前言

物業(yè)公司管理手冊前言

1、范圍

1.1總則

本手冊適用于對本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實(shí)本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。

本手冊適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

1.2適用范圍

本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。

由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)過程,因此對iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計和開發(fā)”進(jìn)行刪減。

2、引用標(biāo)準(zhǔn)

本手冊引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。

3、術(shù)語

3.1本手冊引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。

第13篇物業(yè)管理員試題

1.室內(nèi)排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎

答:室內(nèi)排水管道堵塞地清除:管道堵塞會造成流水不暢,排泄不通,嚴(yán)重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口,清掃口,屋頂通氣管等處,采用人工或機(jī)械疏通;如無效時,則采用尖鏨剔洞疏通,或采用“開天窗”的辦法,進(jìn)行大開挖,排除堵塞。

2.排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象,你知道應(yīng)該怎樣機(jī)型維修嗎

答:室外排水管道的維修:1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時用毛竹片進(jìn)行疏通,再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷,同時放水沖淤;如還疏通不了時,在堵塞位置上進(jìn)行破土開挖,采用局部起管疏通。

3.如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎

答:高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法:

設(shè)備名稱常見故障產(chǎn)生原因維修方法

水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂

球閥關(guān)不住球閥不出水膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵換膠皮墊除銹疏眼

4.生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康,對高位水箱進(jìn)行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎

答:高位水箱的清洗消毒:高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染,每年進(jìn)行一次水箱清洗工作,每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。

5.我國消防管理的方針是“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對消防設(shè)備維修管理哪

答:消防設(shè)備維修管理:1、對于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應(yīng)做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作,不合格的應(yīng)及時更換;3、儲水池應(yīng)存足夠的水量,并隨時補(bǔ)足;離心泵及其電機(jī),定時檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。

6.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎

答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù):1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時,引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。

7.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定

答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。

8.北京某物業(yè)小區(qū)治安班長王昌兵接到業(yè)主報案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理

答:對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理:1、迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場。2、各部門人員到現(xiàn)場后的職責(zé):布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時報告公安機(jī)關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備,撤走可以移動的貴重物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項(xiàng)工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。

9.我國消防管理的方針“預(yù)防為主,防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時你知道應(yīng)急措施嗎

答:發(fā)生火警時的應(yīng)急措施:1、打“119”并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區(qū);5、嚴(yán)防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。

10.火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎

答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。

11.固體廢棄物污染的防治有哪些措施

答:固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施:1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲存,綜合利用、處理到最終處置的全過程進(jìn)行管理。2、實(shí)行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合,集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé);分散防治是業(yè)主和使用

人應(yīng)盡的義務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機(jī)房、生活垃圾壓縮收集站、有機(jī)垃圾再生處理機(jī)等。

12.噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。

答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機(jī)動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應(yīng)采取有效措施控制音響。

13.物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)設(shè)置,無論規(guī)模大小都只設(shè)一個清潔班,這個說法對嗎

答:不對。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu):最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班,直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言,其保結(jié)部一般分設(shè)三個班(組);樓宇清潔服務(wù)班(組)、公共區(qū)域清潔班(組)、高空外墻清潔班(組)。

14.請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么

答: 保潔管理的操作細(xì)則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求,以便在管理中進(jìn)行定量、定期檢查考核。

15.保潔管理除了實(shí)行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括哪些具體措施

答:保潔管理的具體措施:1、實(shí)行生活垃圾分類袋裝化;2、進(jìn)行超前的宣傳教育;3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟(jì)處罰及典型暴光。

16.物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),對嗎你認(rèn)為應(yīng)該怎樣設(shè)置。

答:設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機(jī)構(gòu):根據(jù)實(shí)際出發(fā),可設(shè)專門部門,也可與清潔部門合并,綠化部門一般至少設(shè)一個養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),如果需要,也可設(shè)花圃組和服務(wù)組?；ㄆ越M和服務(wù)組均可直接對外經(jīng)營,為公司創(chuàng)收。

17.技術(shù)工人是綠化工作中的實(shí)際操作者,你了解綠化養(yǎng)護(hù)操作與管理的基本方法和要求嗎

答:綠化養(yǎng)護(hù)與管理的操作:1、澆水;2、施肥;3、除雜草、松土;4、修剪整形;5、除病蟲;6、樹木等技術(shù)管理。

18.居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點(diǎn),是居住小區(qū)中不可缺少的有機(jī)組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎

答:居住區(qū)綠化的類型:1、小區(qū)級綠地(稱小游園);2、公共綠地(組團(tuán)綠地);3、宅旁綠地;道路綠地;5、公共建筑專用綠地。

19.你了解綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。

答:綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求:1、樹木無枯枝;2、樹形無傾斜;3、綠籬無缺枝;4、花壇無垃圾;5、草坪無雜草。

20.某居住小區(qū)剛剛建成入住,計劃在“七一”紀(jì)念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應(yīng)該調(diào)查了解哪些情況

答:要使制訂的文體活動方案切實(shí)可行,必須做好調(diào)查分析:1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開展文體活動的場地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動員出來運(yùn)動器械及樂器設(shè)備。4、資金預(yù)算和籌措。

21.某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛樂活動,以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強(qiáng)了解與溝通,融洽關(guān)系,推進(jìn)合作,你能為他們設(shè)計活動項(xiàng)目嗎

答:一、設(shè)計一般性活動項(xiàng)目:1。體育項(xiàng)目;2。健身氣功;3。文體活動。二、設(shè)計主題性活動項(xiàng)目:1。以節(jié)日為主題的活動;2。以紀(jì)念日為主題的活動;3。以重大事件為主題的活動。

22.你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國慶節(jié)慶?；顒拥姆桨?請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么

答:制訂活動方案的步驟:1、人員組織;2、方案構(gòu)思;3、匯總討論;4、征求意見;5、報領(lǐng)導(dǎo)審批。

23.管理文體娛樂活動,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎

答:有關(guān)規(guī)章制度的種類:1、《員工守則》;2、場館人員的《崗位職責(zé)》;3、《考核獎懲辦法》;4、各種《檢查制度》。

24.開展任何活動都必須制定規(guī)章制度,那么,落實(shí)文體規(guī)章制度方法有哪些

第14篇物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書

物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書(樣板)

職位名稱:主任

所屬部門:管理處

定員:1人

直接上級職務(wù):財務(wù)副總經(jīng)理

直接下級職務(wù):副主任、主任助理

所轄人員:全體員工

職位代碼:工資等級:

工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準(zhǔn)人:

工作說明

工作概述

綜合管理本部門行政和客戶服務(wù)工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關(guān)系;編制部門工作計劃嚴(yán)格執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任;主持本部門各種計劃、活動和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實(shí)施;同時負(fù)有管理、指導(dǎo)和培訓(xùn)下屬員工責(zé)任。

工作職責(zé)

1、組織、調(diào)動、激勵本部門員工執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度并報告工作;

2、參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任,按公司要求在本部門實(shí)施績效管理活動,持續(xù)提高部門與員工工作績效;

3、主持編制管理處各種工作計劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施和進(jìn)行評估;

4、綜合管理本部門行政事務(wù),指揮、安排、監(jiān)控本部門各項(xiàng)日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關(guān)系;

5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;

6、指導(dǎo)、培訓(xùn)、激勵下屬員工,幫助實(shí)現(xiàn)員工個人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;

7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務(wù)質(zhì)量;

8、貫徹終身學(xué)習(xí)理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領(lǐng)導(dǎo)水平;

9、完成上級安排的其他工作或任務(wù)。

應(yīng)負(fù)責(zé)任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運(yùn)作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標(biāo)的達(dá)成。

影響范圍:公司及管理處

職務(wù)權(quán)限自主事項(xiàng):依據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項(xiàng)制度處理管理處的日常事務(wù)。

請示事項(xiàng):業(yè)主重大投訴及計劃實(shí)施方案須按規(guī)定報上級領(lǐng)導(dǎo)審批。

任職規(guī)范

(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限

3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可

5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常

7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳

9、聲音:普通話發(fā)音標(biāo)準(zhǔn),語音和語速正常

(二)知識與技能要求1、學(xué)歷要求:大專及以上學(xué)歷

2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳

3、工作經(jīng)驗(yàn):專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上

4、職業(yè)資格/職稱:初級以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書

5、計算機(jī)技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件

(三)特殊技能要求素質(zhì)特點(diǎn):1、成就需求為主導(dǎo);2、權(quán)力需求為主導(dǎo);3、親和需求為主導(dǎo)。

職務(wù)核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力

職務(wù)能力級別:1、信息處理能力級別5級

2、人員管理能力級別5級

3、工具操作能力級別2級

(四)其他要求

1、能隨時出差

2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配

第15篇物業(yè)管理：數(shù)據(jù)分析控制程序

物業(yè)管理手冊:數(shù)據(jù)分析控制程序

1、目的

收集、分析數(shù)據(jù),以驗(yàn)證質(zhì)量、環(huán)境管理體系的適宜性和有效性。

2、適用范圍

適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。

3、職責(zé)

3.1各部門負(fù)責(zé)本部門相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與處理。

3.2品質(zhì)部對各部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,報管理者代表審批落實(shí)。

4、程序

4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。

4.2數(shù)據(jù)的來源

4.2.1外部來源

4.2.1.1政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;

4.2.1.2地方機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;

4.2.1.3市場動態(tài);

4.2.1.4相關(guān)方(如業(yè)主、供方等)反饋及投訴等。

4.2.2內(nèi)部來源

4.2.2.1日常工作,如管理目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查記錄、內(nèi)部審核與管理評審報告及體系正常運(yùn)行的其他記錄。

4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質(zhì)量和環(huán)境問題統(tǒng)計分析結(jié)果、糾正(預(yù)防)措施處理結(jié)果等。

4.2.2.3緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事件等。

4.2.2.4其他信息,如財務(wù)收支、員工建議等。

4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的相關(guān)記錄、書面資料、討論交流、網(wǎng)絡(luò)媒體、通訊等方式。

4.3數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.1對數(shù)據(jù)的收集、分析和處理應(yīng)提供如下信息:

4.3.1.1業(yè)主滿意或不滿意程度;

4.3.1.2服務(wù)滿足業(yè)主需求的符合性;

4.3.1.3服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預(yù)防措施的機(jī)會;

4.3.1.4供方的信息。

4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.2.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析;負(fù)責(zé)政策法規(guī)類信息的收集、分析、整理并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.3.2.2物業(yè)服務(wù)中心及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主的需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的相關(guān)規(guī)定。

4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.3.1品質(zhì)部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞管理方針、管理目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。

4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),每月形成《_月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》,經(jīng)品質(zhì)部審查后報管理者代表審批。品質(zhì)部在管理評審前匯總并形成公司的管理方針和目標(biāo)完成情況報告。

4.3.3.3有關(guān)業(yè)主滿意或不滿意信息的收集和分析執(zhí)行《業(yè)主滿意度測量程序》;

4.3.3.4對存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.3.3.5緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門及時報公司主管部門處理。

4.4數(shù)據(jù)分析方法

4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計方法。

4.4.2本公司統(tǒng)計方法的選擇

4.4.2.1對于市場行情、業(yè)主的滿意程度、服務(wù)質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《業(yè)主回訪單》、《維修任務(wù)單》、《客戶滿意度調(diào)查問卷》等。

4.4.2.2對過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量,采用服務(wù)過程監(jiān)督檢查,填寫《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》、《品質(zhì)部抽檢單》。

4.4.2.3根據(jù)物品類別及對質(zhì)量的影響,對物品的檢測采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。

4.4.3統(tǒng)計方法實(shí)施要求

各部門要正確使用統(tǒng)計方法,確保統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí),品質(zhì)部對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣驗(yàn)證。

4.4.4對統(tǒng)計方法實(shí)用性和有效性的判定