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有哪些
物業(yè)轄區(qū)控制中心管理程序制度主要包括以下幾個方面：
1. 責任劃分：明確各部門、崗位的職責，確保每個環(huán)節(jié)都有專人負責。
2. 應急響應機制：制定應對突發(fā)事件的預案，包括火災、漏水、電力故障等情況。
3. 設備維護保養(yǎng)：規(guī)定各類設施設備的定期檢查和保養(yǎng)流程。
4. 安全監(jiān)控：設定監(jiān)控系統(tǒng)的運行規(guī)則，包括視頻監(jiān)控、出入管理等。
5. 服務標準：設定物業(yè)服務的標準和流程，提升服務質(zhì)量。
內(nèi)容是什么
1. 責任劃分：通過職務說明書，詳細列出各部門的職責，如客服部負責接待投訴，工程部負責設施維修等。
2. 應急響應機制：建立快速反應小組，培訓員工應對各類緊急情況，確保在事件發(fā)生時能迅速、有效地進行處理。
3. 設備維護保養(yǎng)：制定詳細的設備檢查表，規(guī)定保養(yǎng)周期，并記錄每次維護的情況，確保設備正常運行。
4. 安全監(jiān)控：規(guī)定24小時無間斷監(jiān)控，設置警報系統(tǒng)，并定期檢查監(jiān)控設備，確保其有效性。
5. 服務標準：設定服務禮儀、處理業(yè)主請求的時間限制等，提升業(yè)主滿意度。
規(guī)范
這些制度應符合國家相關法律法規(guī)，同時結合物業(yè)公司的實際情況進行調(diào)整和完善。制度的執(zhí)行需要定期評估，根據(jù)反饋和實際情況進行修訂。定期對員工進行培訓，確保他們理解和遵守各項規(guī)定。
重要性
物業(yè)轄區(qū)控制中心管理程序制度的建立，對于保障小區(qū)安全、提高服務質(zhì)量、預防和解決糾紛具有至關重要的作用。它能夠明確工作流程，減少因職責不清導致的混亂；通過應急響應機制，能快速處理突發(fā)事件，保護業(yè)主的生命財產(chǎn)安全；而設備維護保養(yǎng)則可以延長設施壽命，減少故障發(fā)生；服務標準的設定，有助于提升業(yè)主滿意度，增強物業(yè)公司的口碑。因此，建立健全的管理程序制度是物業(yè)管理工作的基礎，也是提升物業(yè)管理水平的關鍵。
物業(yè)轄區(qū)控制中心管理程序制度范文
第1篇 物業(yè)轄區(qū)控制中心管理程序制度
物業(yè)管理公司程序文件
--控制中心管理程序
1.目的
規(guī)范控制中心的工作內(nèi)容,明確控制中心的職責。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務部門(沒有控制中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行控制中心的功能)。
3.職責
3.1 管理處經(jīng)理負責對控制中心工作的指導、檢查。
3.2 控制中心負責人負責對控制中心工作的具體組織、落實、實施。
4.方法和過程控制
4.1 對控制中心內(nèi)部管理
4.1.1 對控制中心值班人員的要求:必須經(jīng)過相關消防知識、本管理處消防設備操作的培訓,且考核合格,具備處理緊急事件能力,大廈控制中心人員須持有深圳市消防局頒發(fā)的《消防上崗證》。
4.1.2 對在控制中心代班、頂班的人員要求:必須經(jīng)過相關消防知識的培訓,由部門經(jīng)理指定的人員擔任,代班時間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項?？刂浦行?大廈)須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認的可在控制中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3 控制中心是整個管理服務區(qū)域的控制樞紐,負責對接到的信息進行綜合處理,及時調(diào)度、安排相關人員執(zhí)行。
4.1.4 通過各類通訊設施,及時通知相關人員處理有關事宜,保持通訊聯(lián)系,傳遞信息,重大事件及時向經(jīng)理報告。
4.1.5 協(xié)助受理顧客投訴,及時調(diào)配人員處理,并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結果。
4.1.6負責顧客郵件的簽收并落實完整送交到顧客.
4.1.7控制中心人員必須熟悉管理服務區(qū)域各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉管理服務區(qū)域環(huán)境、樓宇結構、設施、設備、器材布置及其控制范圍。
4.1.8控制中心值班人員必須了解管理服務區(qū)域各類人員每天工作安排及行動去向,協(xié)調(diào)安全管理員、保潔員的管理工作。
4.1.9 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入管理服務區(qū)域人員情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、情況及時通知就近人員監(jiān)視和處理, 及時跟蹤處理結果。
4.1.10 監(jiān)督安全管理員嚴格履行物資搬運放行手續(xù)。
4.1.11 大廈控制中心值班人員接班時,必須檢查消防控制主機回路、分區(qū)、隔離點、故障狀態(tài)及原因,檢查消防聯(lián)動柜監(jiān)控性能及信號燈狀況。
4.1.12 消防主機報火警必須立即核實,如屬誤報,及時復位,如屬真火警,按滅火方案處理。
4.1.13 控制中心必須至少有一種有效方式與宿舍安全員及時聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.14指揮處理各種緊急情況,下達處理方案,必要時通知上級領導或向社會機構求援,事后及時做好詳細記錄。
4.1.15 __中心值班人員每天7:00以前收聽新聞及天氣預報,按規(guī)定時間向各部門發(fā)送當天天氣預報。
4.1.16__中心每天22:00-7:00每隔半小時對各管理處呼叫一次,各管理處在收到__呼叫后應馬上答復,若某管理處沒有答復,__中心應通過電話或其它管理處轉(zhuǎn)呼的方式直到與其聯(lián)系上。
4.1.17各管理處在__中心呼叫之后15分鐘對管理處所有崗位呼叫一次。
如__中心與某部門經(jīng)各種渠道無法聯(lián)系上,應于次日將此信息通知該部門經(jīng)理及公司品質(zhì)管理部經(jīng)理和治專會負責人,并作好記錄。
4.1.18任何時間,控制中心值班人員不得讓無關人員在控制中心逗留。作好顧客資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2 控制中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設備
4.2.1 控制中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處顧客的聯(lián)系電話(注意保密、禁止外泄)、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、三防指揮部、居委會等部門的聯(lián)系電話,管理處重要設備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話。
4.2.2 控制中心須保存的有關資料:《深圳市家居裝飾管理規(guī)定》、《深圳特區(qū)市容、環(huán)境、衛(wèi)生管理條例》、《深圳市物業(yè)管理條例》、業(yè)主公約、停車場收費標準,有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準,市有關出租屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)消防條例》等資料。
4.2.3 控制中心須配備的防火器材:控制中心應配有防火服兩套、滅火器三瓶、應急燈、三節(jié)電池手電筒各一、消防工具箱一個(內(nèi)有:市政消火栓專用工具、消防板手、斧頭、鐵撬、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨各一、防毒面具兩個)等消防設備,大廈須備有兩個或以上的消防工具箱,所有消防設施、設備必須保存完好并不得挪做它用。
4.3 對鑰匙的管理(沒有控制中心的由部門指定專人管理)
參見__wy7.5.1-z02 《鑰匙管理程序》
4.4 錄像帶的管理
4.4.1 管理處經(jīng)理必須對錄象帶所錄內(nèi)容進行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內(nèi)容。
4.4.2 各部門需確保錄像帶的錄象效果良好,部門經(jīng)理根據(jù)錄像機、錄像帶使用情況決定是否更換,每月應對錄像機磁頭清洗一次。
4.4.3 各管理處應根據(jù)正常使用錄像機的臺數(shù)按每臺錄像機配32盒錄像帶的比例配置錄像帶。錄像帶上須有明確的錄制時間標識,32盒錄像帶中一盒標識為備用,其它每盒標識為1--31,與每月31天對應,每天使用一盒,每日凌晨零時更換。部門如有多臺錄像機使用,錄像帶應有與錄像機對應的標識。錄像帶錄制內(nèi)容保存期限為一個月,錄像帶必須保存在防潮,防陽光直曬的地方。
4.4.4 非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《借閱登記表》,在一周內(nèi)予以歸還。
4.5 對拾遺物品的管理
4.5.1 任何員工在管理服務區(qū)域內(nèi)撿獲任何物品都必須及時交到管理處,管理處無人值班時交給控制中心值班人員。
4.5.2 當值人員在接到物品時,必須將所拾物品進行詳細記錄,并交管理處經(jīng)理確認是一般物品還是貴重物品。
4.5.3 一般物品交控制中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4 管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5 貴重物品保留一年無人認領時,由部門經(jīng)理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認領時,由部門經(jīng)理做出處理決定并報公司備案。
4.5.6 顧客認領失物時,須說明失物的內(nèi)容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認領。
5.質(zhì)量記錄和表格
__wy7.5.1-a02-f2 《物資搬運放行條》
__wy7.5.1-a05-f1 《拾遺物品登記表》
__wy7.5.1-a05-f2《中控室交接班記錄表》
__wy7.2.3-g01-f2《工作信息記錄本》
__wy7.5.4-g01-f1《郵件簽收登記表》
第2篇 物業(yè)轄區(qū)保潔服務工作控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)保潔服務工作控制程序
1.0目的
對物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生實施管理,為住戶提供優(yōu)美、舒適、潔凈的居住和工作環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生管理。
3.0職責
3.1客戶服務中心負責轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,并對清潔服務質(zhì)量進行監(jiān)督。
4.0程序
4.1清潔衛(wèi)生是物業(yè)服務質(zhì)量的重要窗口,是關鍵服務工作之一。根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》的要求,清潔服務應做到:
a.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱等清潔設備;
b.小區(qū)內(nèi)實行清掃標準化清潔,垃圾日產(chǎn)日清;
c.小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜等;
d.房屋的公共樓梯、扶欄、走道、電梯、消防箱等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用;
e.居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點有序,無亂設攤點、廣告牌及亂貼、亂畫現(xiàn)象。
4.2客戶服務中心負責制定各崗位保潔員工作標準報管理者代表審核,總經(jīng)理批準執(zhí)行。標準應規(guī)定不同清潔崗位具體的衛(wèi)生要求,包括:室外環(huán)境清潔、地面清潔、大堂清潔、衛(wèi)生間清潔、設備層清潔、樓層清潔、辦公室清潔、閑置空房清潔等。
4.3為達到上述標準的要求,客戶服務中心負責組織編寫清潔操作規(guī)程。規(guī)程應對清潔的位置、清潔時間、清潔方法、使用工具、使用物品、清潔頻次、負責人員等做出具體規(guī)定。
4.4建立清潔服務質(zhì)量檢查制度,對清潔服務質(zhì)量考核進行量化,部門質(zhì)量檢查員,對服務質(zhì)量進行日?？荚u,填寫《客戶服務中心清潔工、環(huán)衛(wèi)工考評表》。
4.5客戶服務中心根據(jù)《人力資源控制程序》的規(guī)定對各類清潔人員進行培訓和考核,合格后上崗。
5.0相關文件
5.1全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準
5.2《人力資源控制程序》
5.3《保潔員值班表》
6.0記錄
6.1《值班記錄簿》。
6.2《客戶服務中心清潔工、環(huán)衛(wèi)工考評表》
第3篇 物業(yè)轄區(qū)保安服務工作控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)保安服務工作控制程序
1.0目的
向業(yè)主提供安全防范服務。
2.0適用范圍
適用于對物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)保安服務(如治安、消防、車場/庫管理、信件收發(fā)等)的控制。
3.0職責
全面負責物業(yè)管轄區(qū)的保安服務,維護物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序。
4.0程序
4.1保安服務應作到:
a.小區(qū)實行24小時保安制度;
b.保安人員有明顯標志、工作規(guī)范、作風嚴謹;
c.危及住戶安全位置設有明顯標志和防范措施;
d.小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。
4.2保安部經(jīng)理應根據(jù)4.1條款的要求,制定各項保安服務標準和規(guī)范,明確規(guī)定各項保安工作具體的要求,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準執(zhí)行。
4.3保安部值班員每日應將工作情況填寫在保安部相關記錄上。
4.4以下的保安服務環(huán)節(jié)會對安全質(zhì)量產(chǎn)生重大影響,如樓宇保安、巡邏保安的緊急情況處理等。對這些重要服務環(huán)節(jié)要有明確的服務標準、服務提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范,對保安人員要加強培訓,各種保安器械、設備要檢驗合格,工作正常,確保安全。
4.5建立保安服務質(zhì)量檢查制度,對保安服務質(zhì)量考核進行考評。
4.6保安部經(jīng)理要根據(jù)《人力資源控制程序》的規(guī)定對保安人員進行培訓和考核,合格后上崗。
5.0相關文件
5.1《人力資源控制程序》
5.2《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》
5.3《保安部工作手冊》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《值班記錄簿》
6.2《巡查登記表》
6.3《會客登記薄》
6.4《車輛進出登記表》
6.5《郵件收發(fā)登記表》
第4篇 某物業(yè)轄區(qū)消防控制室值班制度
物業(yè)轄區(qū)消防控制室值班制度
一、消防控制室實行三班運轉(zhuǎn)值班工作制,設領班一人。值班員負責24小時值班工作,有事請假提前一天申請,特殊情況要電話通知領導,不得私自換班。
二、遵章守紀,不遲到、不早退,注重儀容儀表,按規(guī)定著裝。班前、班中禁止飲酒,不得串崗(除工作需要)、脫崗、睡崗。
三、愛護室內(nèi)公共設施,每日清潔并保持室內(nèi)衛(wèi)生、禁止室內(nèi)吸煙,不做與工作無關的事情。
四、消防控制室禁止無關人員進入,非值班人員不得亂動室內(nèi)設備,如有違反規(guī)定,對當事人進行相應處罰,并追究當班人員的責任。
五、負責室內(nèi)各種設備的正常使用,清潔及維護工作,發(fā)生故障時處理、及時報修,未經(jīng)允許不得擅自關閉有關設備或隨意變動設備參數(shù)設置。
六、值班員能熟練掌握處置滅火和應急疏散預案的程序,能熟練使用各類呼叫聯(lián)絡通訊工具,消防值班員應熟悉消防規(guī)范,對防火分區(qū)及各消防裝置設備部位有清楚的了解,接班后認真聽取上班值班員的情況介紹,并認真審閱值班記錄。
七、在出現(xiàn)火災報警及消防設施報警時,應在5秒鐘內(nèi)進行確認,并配合安全保衛(wèi)人員調(diào)出報警區(qū)域的圖像進行分析,同時報告保安部值班巡檢人員,巡檢人員去報警區(qū)域進行確認。
八、確認火災發(fā)生時,應立即報告主管領導,及時撥打119火警電話請求援助,同時起用火災區(qū)域的緊急廣播系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)。
九、定期整理資料檔案,認真填寫《檔案資料為檔表》,不得私用檔案備份磁盤。
十、認真做好交接班記錄,如交接班不仔細,事后發(fā)現(xiàn)設備損壞或物品丟失的由當班人員負責賠償。
第5篇 物業(yè)轄區(qū)應急準備響應控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)應急準備和響應控制程序
1.0目的
采取快速、有效的措施處理緊急事件,從而控制事態(tài)的發(fā)展,預防或減少可能伴隨的對人員財產(chǎn)造成的損失和對環(huán)境的不良影響。
1.0適用范圍
適用于物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)各種緊急事件的處理。
3.0職責
3.1物業(yè)總經(jīng)理負責應急事件總指揮處理。
3.2秩序維護部秩序維護、中控室值班員負責火警、匪警、盜警應急處理。
3.3大堂秩序維護人員和工程部值班人員負責電梯困人的應急處理。
3.4工程部值班員負責供電供水設備故障、水管爆裂、天然氣泄露應急處理。
3.5客戶服務部負責傳播性疫情緊急事件處理。
4.0程序
4.1物業(yè)服務中常見的緊急情況
4.1.1火警、匪警、盜警;
4.1.2供水供電設備突發(fā)故障,如供電設備停電、生活水泵掉閘、天然氣泄漏、水管爆裂等;
4.1.3電梯困人;
4.1.4傳播性疫情;
4.1.5其他情況;
4.2火警應急處理
4.2.1火警的應急準備
4.2.2應急設備應有消防用水、滅火器具。
4.2.3在進行明火作業(yè)時應確保周圍10米區(qū)域內(nèi)有滅火設備或裝置。
4.2.4任何人發(fā)現(xiàn)火警后等有義務采取必要的應急措施,并應迅速報告綜合總值班室或秩序維護部經(jīng)理,值班室接到火警報告后,應迅速呼叫秩序維護部經(jīng)理趕到現(xiàn)場,同時呼叫物業(yè)總經(jīng)理,并迅速組織消防人員內(nèi)趕赴現(xiàn)場滅火,疏散火場附近客戶人員,搶救物資財產(chǎn)、控制火勢蔓延,盡快撲滅火勢。并由物業(yè)總經(jīng)理根據(jù)火情決定是否撥打119,執(zhí)行《消防安全手冊》、《消防應急處理程序》規(guī)定。
4.2.5火警災情較重時,應報告上級領導或地方消防部門取得支援,由領導親臨現(xiàn)場協(xié)調(diào)指導。
4.2.6火警處理后,地方消防主管部門組織相關部門或?qū)I(yè)人員參加的事故分析會,秩序維護部經(jīng)理填寫《事故報告》分析原因,并由物業(yè)總經(jīng)理批準后,盡快上報。
4.3匪警、盜警的應急處理
4.3.1任何人發(fā)現(xiàn)匪警、盜警情況時,都有義務采取必要應急措施,并應迅速報告秩序維護值班室,值班員接到匪警、盜警報告后,迅速呼叫秩序維護部經(jīng)理趕赴事發(fā)地點控制案發(fā)事件,同時立即聯(lián)絡客戶服務部門經(jīng)理及物業(yè)總經(jīng)理視情況決定是否打匪警報警電話110具體依照《消防安全手冊》規(guī)定執(zhí)行。
4.3.2事件處理完畢,秩序維護部應填寫《事故報告》,并上報相關領導部門。
4.4設備、設施突發(fā)事故的緊急處理
4.4.1工程部值班人員接到跑水、漏雨、水管爆裂等的報告,迅速趕赴現(xiàn)場搶修,并將情況嚴重情況通報部門經(jīng)理,并將維修情況填寫在相關記錄上。
4.4.2工程值班人接到或發(fā)現(xiàn)天然氣等泄漏情況時,應立即通知相關人員處理,并根據(jù)實際情況與天然氣物業(yè)管理公司聯(lián)系搶修,直至處理好,并填寫《事故報告》。
4.4.3當發(fā)生較大范圍停電事故時,如屬物業(yè)管轄區(qū)供電事故,工程值班員應迅速通知電工緊急搶修,如屬供電局事故,應迅速通知供電局搶修,并由客戶服務部向客戶做好解釋工作,填寫《事故報告》。
4.5減少資源浪費的應急準備與響應
4.5.1未被通知的突然停水,應及時通知客戶關閉所有水龍頭,防止來水時大量流失。
4.5.2發(fā)現(xiàn)任何供水設備、設施滴漏水、跑水現(xiàn)象,應立即用合適的容器接水或用吸水設備收集到適當?shù)娜萜髦袀溆?同時馬上搶修,最大限度地減少浪費。并將維修情況填寫專業(yè)工作日志中。
4.6防觸電事故應急措施
4.6.1服務工作中的電動設備均有漏電安全保護裝置,使用時應正確使用。
4.6.2插接或拔離電源時,應注意不可用濕手操作。
4.6.3維修電動設備時,嚴禁帶電操作。
4.6.4發(fā)生觸電事故,不得用手直接或接觸電者,應使用干燥木棒或塑料制品將觸電者撥離帶電體。
4.7電梯困人的應急處理
4.7.1電梯維修人員應按時對電梯進行維修、檢查、保養(yǎng),確保機件運行正常,梯內(nèi)電話聯(lián)系暢通。
4.7.2值班人員接到電梯報警電話后,立即呼叫電梯維修人趕赴現(xiàn)場,采取應急措施,防止危險情況發(fā)生。
4.7.3人員解困后,維修人應認真分析原因,采取相應的糾正預防措施,具體執(zhí)行《電梯故障的處理方法》的規(guī)定。
4.7.4電梯維修負責人應填寫《事故報告》向相關領導報告。
4.8傳播性疫情的處理
4.8.1客戶服務部應有效地防止疫情進入物業(yè)管理公司,確保物業(yè)管理公司內(nèi)所有客戶的安全,采取早預防、早宣傳、制定可行性的防范措施,必要時要求物業(yè)管理公司餐飲單位停止營業(yè)。
4.8.2工程部按照政府部門下達管理規(guī)定對空調(diào)、水系統(tǒng)采取相應的緊急防疫措施。按《傳染病及疫情的防控預案》執(zhí)行。
4.9其他應急情況的處理
4.9.1對其他緊急情況,如大風、雷電、大雨等突發(fā)事件,各部門應做好應急準備工作,《自然災害事故的應急處理程序》。
4.9.2應急訓練
4.9.3秩序維護部應定期進行消防知識的培訓和學習,各部門應結合實際情況進行消防模擬演習。
4.9.4秩序維護部、工程部應定期檢查消防設備、設施情況,發(fā)現(xiàn)異常應及時維修或更換。
5.0相關文件
5.1《消防安全手冊》
5.2《消防應急處理程序》
5.3《大范圍停電的處理方法》
5.4《生活水系統(tǒng)應急措施》
5.5《電梯故障的處理方法》
5.6《傳染病及疫情的防控預案》
5.7《自然災害事故的應急處理程序》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《事故報告》
6.2《交接班記錄表》
第6篇 物業(yè)轄區(qū)設備設施管理控制程序制度
物業(yè)轄區(qū)設備設施管理控制程序
1.0目的
確保物業(yè)公共設備管理設施處于正常狀態(tài)以滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業(yè)管理權限內(nèi)的設施設備。
3.0職責
3.1建筑物配套主要設備由開發(fā)商負責訂貨安裝,物業(yè)管理公司行政部、管理處客戶中心、工程部有關人員負責移交使用時的驗收。
3.2工程助理、負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備、配件、材料的采購計劃的編制。
3.3工程維修人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0程序
4.1接管設備的驗收
4.1.1設備的接管與驗證(收),由公司行政部工程主管和管理處主任組織有關人員與開發(fā)商辦理設備交接驗收及資料移交手續(xù),見《驗收移交書》。
4.1.2設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.1.3對主要的接管設備要建其檔案,設備檔案包括:《設備的基本情況》、《主要配件目錄》、《設備維修記錄表》、《大修記錄表》、《設備保養(yǎng)記錄表》將相關的內(nèi)容填寫在設備檔案表格上。
4.1.4設備的原版文件應由公司存檔,工程部使用副本。
4.1設備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設備的標識
工程部助理負責保證所有設備單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設備的建賬
4.2.2.1工程部助理負責建立《--設備臺帳》,臺帳內(nèi)容至少包括:設備名稱、設備編號、型號、生產(chǎn)廠家、所在位置。
4.2.2.2設備新增、報廢時應及時更新《--設備臺賬》。
《設備臺賬》要上交一份給財務部表明配備的資源。
4.2.3設備的保養(yǎng)計劃及實施
4.2.3.1工程助理根據(jù)《--設備臺帳》制定《設備檢查保養(yǎng)計劃表》。為此要確定各種設備的保養(yǎng)周期。
4.2.3.2工程維修人員依照計劃對設備進行定期的保養(yǎng)并在《設備保養(yǎng)記錄表》上作出記錄。
4.2.4設備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于管理處工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程助理對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.5設備的編號
該設備的序號(0×……×為自然序號)
代碼設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
例:__廈有電梯_臺,1#電梯編號為:__/dt-01。
注:公共設施不一定需要編號,當其特征顯示出標識時就無需編號。
4.2設備的運行
工程助理負責對設備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,確定責任區(qū)內(nèi)責任人。對應不同的設備制定運行管理規(guī)程,由工程維修人員遵照執(zhí)行,并做好相應的運行記錄。
4.3設備的維修
4.3.1發(fā)現(xiàn)設備損壞,工程助理要組織人員進行維修,對于重大維修,公司形狀部工程主管應派專業(yè)技術人員進行指導并填寫《大修記錄表》。
4.3.2解決不了的故障需要委外維修的,工程助理應填寫《設備對外委托維修申請單》,經(jīng)管理處主任和工程主管審核,報請公司批準后執(zhí)行,維修結束,工程人員需對設備進行檢測,檢測合格方予以驗收。并保留維修代理商的維修記錄。
所有設備的維修按單機記錄在《設備維修記錄表》內(nèi)。
4.4設備的保養(yǎng)維修備件
4.4.1根據(jù)以往的保養(yǎng)、維修記錄分析常用的備件,確保其最低存量。
4.5設備事故
4.5.1當設備發(fā)生重大事故時,工程助理要對事故作出分析,并在36小時內(nèi)并寫出事故分析報告呈交管理處主任和工程主管,然后由管理處主任和工程主管報公司研究處理。
4.5.2設備檔案中應對每次設備重大事件都有記載。
4.5.3避免事故再次發(fā)生要采取糾正和預防措施。參照《糾正和預防措施控制程序》。
4.6設備庫存的管理
閑置設備和暫停使用的設備,由有關部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設備重新啟用前需由工程人員或相關人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.2設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續(xù)使用時,由工程助理組織相關人員確認,征得管理處主任和工程主管意見,提交物業(yè)管理公司經(jīng)理批準后,始得報廢并會同財務部除賬。
1.0 相關文件
1.1各類設備運行管理規(guī)程
1.2各類設備維修保養(yǎng)規(guī)程
1.3各類設備操作規(guī)程
1.4《糾正和預防措施控制程序》
2.0 相關記錄
2.1設備檔案包括:
2.1.1《設備的基本情況》
2.1.2《主要配件目錄》
2.1.3《設備維修記錄表》)
2.1.4《大修記錄表》
2.1.5《設備保養(yǎng)記錄表》
2.2 《設備卡》
2.3 《設備檢查保養(yǎng)計劃表》)
2.4 《--設備臺帳》
2.5 《設備對外委托維修申請單》
2.6《驗收移交書》
