房屋維修管理制度表(11篇)

房屋維修管理制度表旨在確保住宅、商業(yè)建筑和其他物業(yè)的正常運行，預防和解決可能出現(xiàn)的設施故障，提高居民滿意度，降低維護成本。內容主要包括以下幾個部分：

1. 維修請求處理流程

2. 維修人員職責和資格

3. 維修材料和設備管理

4. 維修預算和費用審批

5. 定期檢查和保養(yǎng)計劃

6. 應急響應機制

7. 維修服務質量評估

8. 法規(guī)遵從性和安全規(guī)定

包括哪些方面

1. 維修申請：定義了業(yè)主或租戶如何提出維修需求，包括報告方式、緊急情況處理等。

2. 維修團隊：明確了維修人員的技能要求、工作分配和培訓制度。

3. 物資管理：涵蓋了維修所需材料和設備的采購、存儲和使用規(guī)定。

4. 財務管理：規(guī)定了維修預算的制定、審批和費用報銷流程。

5. 預防性維護：制定了定期檢查和保養(yǎng)計劃，以減少突發(fā)故障。

6. 應急響應：建立了快速應對突發(fā)事件的程序，確保居民安全。

7. 質量控制：設立了評估維修質量的標準和反饋機制。

8. 法規(guī)遵守：強調了遵守相關建筑法規(guī)和安全標準的重要性。

重要性

房屋維修管理制度的重要性不容忽視，它：

1. 確保設施安全：及時維修能消除潛在的安全隱患，防止事故的發(fā)生。

2. 提升居住體驗：良好的維修服務可提升業(yè)主和租戶的滿意度，增加物業(yè)價值。

3. 控制成本：通過預防性維護和有效資源管理，減少不必要的維修費用。

4. 延長設備壽命：定期保養(yǎng)延長了設施的使用壽命，降低了更換成本。

5. 法規(guī)合規(guī)：遵守相關法規(guī)，避免因違規(guī)操作導致的法律風險。

方案

1. 制定詳細的操作手冊：編寫清晰、易懂的維修流程指南，供員工參考執(zhí)行。

2. 建立維修記錄系統(tǒng)：通過數(shù)字化平臺跟蹤維修請求，記錄維修歷史，便于分析和改進。

3. 定期培訓：為維修人員提供持續(xù)的技能培訓，確保他們具備處理各種問題的能力。

4. 設立投訴渠道：鼓勵業(yè)主和租戶提供反饋，以便及時調整服務。

5. 審查和更新制度：定期評估制度的有效性，根據(jù)需要進行修訂和完善。

6. 加強與供應商合作：與可靠的供應商建立長期合作關系，保證維修材料的質量和供應。

7. 強化安全意識：定期進行安全培訓，確保所有員工了解并遵守安全規(guī)定。

通過上述方案，我們可以構建一個高效、規(guī)范的房屋維修管理制度，為物業(yè)的長期穩(wěn)定運營提供堅實保障。

房屋維修管理制度表范文

第1篇 房屋維修管理制度范例

房屋維修管理制度

1.0 本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。

2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設、改造和更新。

3.0 維修工作的責任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經理。

4.0 責任人負責制訂所屬財產等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預算,組織施維修業(yè)務。

5.0 辦公室協(xié)助責任人,組織、協(xié)調維修工作。

6.0 財務部協(xié)助責任人,編制綜合維修預算,檢查執(zhí)行預算與實際維修費用是否一致。

7.0 維修計劃的確立

7.1 責任人在進行維修前,應向辦公室提交維修計劃。

7.2 辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。

7.3 辦公室從技術的角度對維修計劃的內容進行審查,提出投資計劃,交財務部經理審查。

7.4 財務部經理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。

7.5 4000元千設備投資計劃和資金計劃的由副總經理審批,超過4000元由總經理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。

8.0 維修的實施

8.1 對核準的維修項目,責任人和相關部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務部經理后,組織實施。

8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。

8.3 當責任人制訂的詳細實施計劃的內容、期限和預算,與預算投資計劃有顯著差別時,應按第8.1所列程序,修訂投資計劃。

9.0 維修的監(jiān)督與審查

9.1 維修實施后,如維修內容、期限、預算等需要作重要變更,或需追加預算時,經責任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預算申請。

9.2 辦公室主任應從技術角度對上述申請作出審查,編制設備計劃修正案,提交財務部經理審查。

9.3 維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經理裁決,超過1萬元,由董事會審議。

10.0 責任人應及時向辦公室主任、財務部經理報告維修進展和預算執(zhí)行情況。

11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。

12.0 本規(guī)程的實施細則則負責維修計劃實施管理的公司主管和財務主管制訂。

13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實施。

第2篇 寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結構會出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業(yè)戶的財產及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產得以保值及增值。

進行大廈維修前要做好工程招標,工程設計技術指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結算及維修、技術資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.

a.翻修工程:指全部拆除,重新設計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.

b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結構,但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.

c.中修工程:指拆換/改動少量主體結構,保持原來房屋的規(guī)劃和結構的工程,費用約為同類造價的20%以下.

d.小修工程:指日常小損小壞的修復,保持房屋完損等級,進行日常的養(yǎng)護工程.

e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結構的造價20%以上的費用。

(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結構,裝修及設備條件劃分,以一等房屋為標準,內容包括:

a.結構:包括磚木,混合和鋼筋混凝土結構,其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

c.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。

d.墻面:中級或中級以上的粉飾。

e.設備:獨廚有水電、衛(wèi)生設備、采暖地區(qū)有暖氣。

(3)寫字樓結構的修繕注意事項

a.對混凝土結構變形縫、預埋件、給排水設施的使用情況,應進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。

b.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進行防護。

c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設施及地基基礎的維護工作。

d.對房屋的使用應滿足設計要求,不得隨意改變用途,超載或對結構進行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項

a.屋頂應每季進行一次全面檢查。

b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。

c.灰屋面架設設施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應采取保護性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。

a.不得隨意將通風道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。

b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

c.垃圾斗、垃圾門應每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。

d.應注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應及早維修。

(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護注意事項:

a.噪音的控制:修繕施工設備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應用箱蓋、消聲罩及風管吸尖設施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當?shù)攸c加工!

b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產生,應做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風小的天氣施工。

c.垃圾的管理:應將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。

e.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應做好保護措施,防止破壞綠化。

第3篇 z小區(qū)房屋維修管理規(guī)定范例

小區(qū)房屋維修管理規(guī)定范例

為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著實是求是,劃清責任,合理收費,服務用戶的精神,特制訂本規(guī)定。

1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。

2、用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題,均屬于建筑施工質量保修期保修內容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。

3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。

4、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。

5、如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

6、凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。

第4篇 小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程制度

小區(qū)業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程

1、工作目標

規(guī)范對業(yè)戶房屋設施的養(yǎng)護和修繕管理,保持并恢復房屋使用功能。

2、工作職責

2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案,并安排實施。

2.2 維修調度及值班人員接到投訴或維修通知后,及時安排維修人員上門服務,疑難問題及時報告工程維修主管。

2.3 管理處操作員工實施對房屋維修,保證其使用完好。

3、工作指引

3.1 管理處工程維修主管工作

3.1.1 執(zhí)行管理處經理指示,確保房屋完好及使用。

3.1.2根據(jù)維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴,確定維修方案,并及時安排操作員工進行維修,并作好監(jiān)督跟進工作。

3.1.3督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則,上門服務時按照規(guī)定的服務標準并遵守六要八不準。

3.1.4負責管理業(yè)戶的投訴,調度以及回訪的服務工作,以保證及時率和滿意率達到要求。

3.1.5負責外包維修項目的聯(lián)系和組織工作,協(xié)調好維修單位之間關系,監(jiān)督跟進維修過程,要求各維修單位遵守小區(qū)管理規(guī)定,保質、保量、保工期地完成維修工作。

3.1.6督導下屬員工要不斷提高維修技能,以保證對業(yè)戶提供及時、快捷的服務。

3.1.7經常巡視所轄區(qū)域,發(fā)現(xiàn)問題及時上報并安排相關人員解決,以求減少投拆。

3.1.8完成領導交辦的其它工作。

3.2管理操作員工工作

3.2.1 接到維修調度或班長通知后,及時到達現(xiàn)場,進行維修。

3.2.2 嚴格遵守操作規(guī)程及六要八不準規(guī)定,做好維修服務。

3.2.3 遇有維修困難時,及時向領導報告,尋求公司或外委單位幫助解決。

4、質量記錄

4.1 《業(yè)戶維修投訴登記表》

4.2 《維修服務單》

4.3 《維修記錄表》

5、參閱文件、資料

5.1 《維修操作規(guī)程》

5.2 《六要八不準規(guī)定》

5.3 《維修服務規(guī)范用語》

5.4 《維修服務項目收費標準》

第5篇 z小區(qū)業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

小區(qū)業(yè)主房屋維修管理規(guī)定

1.0目的:解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。

2.0適用范圍:適用于業(yè)主房屋維修。

3.0內容:

3.1業(yè)主入伙時應會同管理處人員共同驗收,對房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,必須在驗收單上分項注明整改項目并雙方簽字,由管理處負責聯(lián)系發(fā)展商相關工程監(jiān)理部門組織專人維修,維修后由業(yè)主和管理處實行逐項驗收,維修時發(fā)生的一切費用由發(fā)展商負責。

3.2業(yè)主房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題,均屬于建筑施工質量保修期保修內容,管理處在接到業(yè)主反映情況后,應立即派人到現(xiàn)場查看,如屬實,則通知施工單位維修,如發(fā)現(xiàn)重大的質量問題,應立即報告公司領導,并通知發(fā)展商,如施工單位未及時維修,則管理處應在通知發(fā)展商后組織人員進行維修,所發(fā)生的一切費用在施工質量保證金中扣除。

3.3業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上由管理處負責維修,屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的問題,由業(yè)主自行負責。

3.4如業(yè)主需要進行一般性維修,可直接向管理處提出維修申請,由管理處技工班進行維修,維修后由業(yè)主驗收并簽名認可,其費用由技工班按成本價合理收取。

3.5如業(yè)主提出的大的維修要求,技工班應上報管理處,管理處派人核實情況,安排維修計劃,組織人員維修,維修后由業(yè)主驗收并簽字認可。

3.6凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向業(yè)主收費。

第6篇 管理處房屋維修回訪制度

管理處房屋維修的回訪制度

為了管理及維護好業(yè)主的房屋,及時了解客戶的需求,對維修質量及服務態(tài)度有更客觀地評價,及時找到差距及不足,以便改進維修工作,不斷提高管理及服務水平,為客戶提供更優(yōu)質的服務。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:

1、各管理處指定專職管理人員負責對客戶戶內的維修情況進行回訪。

2、對公共部位一般不要求做回訪,但對于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經維修后,應隨時觀察效果,由工程主管(或維修班長)定期仔細檢查,并在周巡查表中作專項記錄。

3、對客戶室內的維修,管理員每周對上周的派工單進行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過10張的,每日隨機抽取10張回訪并作記錄?；卦L可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對講回訪,采用電話回訪時,一定要注明客戶的回訪電話。

4、服務中心或其他服務人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應填寫投訪來訪記錄,并應立即報告管理處辦公室,辦公室應在24小時內安排特殊回訪與返修。

第7篇 物業(yè)項目房屋維修管理辦法（10）

物業(yè)項目房屋維修管理辦法(十)

1.0目的

規(guī)范房屋維修管理,確保日常保養(yǎng)、維護、定期檢查使房屋正常發(fā)揮使用功能,延長使用壽命。

2.0適用范圍

適用于本公司轄區(qū)內項目處。

3.0職責

3.1主管項目經理負責檢查維修實施情況。

3.2工程處維修工進行負責實施執(zhí)行。

4.0程序要點

4.1保修期內(從入伙起在一年時間內)

4.1.1業(yè)主將房屋外墻滲水、屋面漏水、下水道堵塞、大便器不通、電線短路、門窗關閉不嚴等工程質量問題,填寫《設施檢修單》反映至項目處。

4.1.2項目處根據(jù)《設施檢修單》的內容報告施工隊。

4.1.3施工隊根據(jù)《設施檢修單》內容到實地察看請專業(yè)施工隊妥善維修,項目處跟蹤維修過程及監(jiān)督維修質量,施工完畢后,請業(yè)主簽字認可。

4.2保修期后(房屋本體維修)

4.2.1維修范圍:屋面、外墻、主體結構、樓梯、通道、排煙管、本體上下水管道等。

4.2.2房屋本體需要維修時,由運作部、工程部、項目處經理一起實地查看,商定維修項目后,由工程處請專業(yè)施工隊報預算交運作部經理。

4.2.3運作部經理根據(jù)商定的項目及預算,擬定維修方案轉公司總經理室/業(yè)主委員會確定批準后方可進行施工。

4.2.4由運作部負責與專業(yè)施工隊簽訂《施工合同》,并對維修工程質量進行監(jiān)督,待維修工程完畢后,請工程部/業(yè)主委員會委員,項目處經理對維修工程進和行驗收并填寫《設施驗收單》,參與驗收人員共同簽字。

房屋維修管理辦法

版本/狀態(tài):c/0mps-yg1-05第2頁共2頁

4.3房屋公共設施維修

4.3.1坐廁堵塞疏通

a)首先用膠吸泵吸5次以上,然后用大水試坐廁是否去水順暢。

b)如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通,動手前必須先征得住戶的同意。

4.3.2廚房排水堵塞疏通

a)用鐵線勾出在水彎內的臟物。

b)用疏通機疏通排水管。

4.3.3廚房/衛(wèi)生間查漏

a)確認室內給排水走向,并仔細查看具體滲漏部位。

b)關閉室內所有用水部位,查看水表是否轉動,如轉動則證明給水管漏水,如果水表不轉動說明給水管不漏水。

c)用鐵桿貼著給水管漏水可疑處仔細聽,直至找到漏水處。

d)排除給水管漏水故障后如果仍漏水,則應在挨近排水排污橫管與主管接口的地方檢查。

e)衛(wèi)生

f)器具漏水,一般情況下是接頭漏水,如有接頭不漏水,肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

5.0記錄

5.1《設施檢修單》mps-yg2-07

5.2《設施驗收單》mps-yg2-02

第8篇 zz物業(yè)中心水電房屋維修管理員崗位職責

物業(yè)中心水電房屋維修管理員崗位職責

物業(yè)中心水、電、房屋維修管理員在物業(yè)中心主任的領導下,負責物業(yè)中心水、電及房屋維修工作其職責如下:

1、制定水、電運行和房屋維修工作計劃并組織落實。

2、負責管理體系運行中的數(shù)據(jù)分析過程的監(jiān)控和測量,制定整改措施和方案,降低運行成本。

3、及時認真處理師生員工的訴求和投訴,督促有關人員認真落實重大問題及時向中心經理匯報。

4、制定水、電、房屋維修立項工程的預算、決算工作,參加立項工程的管理和檢查驗收工作。

5、負責同市、區(qū)物業(yè)管理部門的業(yè)務聯(lián)系及各種統(tǒng)計報表上報工作和各種證件的檢驗審核工作。

6、負責制定、修改物業(yè)中心各項管理制度和各類人員的崗位職責,負責起草中心的工作計劃實施方案,工作總結和各項請示報告等。

7、完成領導交辦的其它任務。

第9篇 _物業(yè)項目房屋維修管理規(guī)定

物業(yè)項目房屋維修管理規(guī)定

1.0目的

延長住宅的使用壽命,增強房屋住用安全性能。

2.0適用范圍

物業(yè)管理公司所管理的項目。

3.0管理內容

3.1房屋的安全檢查必須每年在組團負責人的帶領下進行一次普查,冬、雨季應加強例行檢查并記錄在《工程綜合檢查表》和《工程綜合檢查表編號登記表》上。

3.2房屋維修

--小修工程

a)小修工程包括:屋面補漏;補修面層;修補泛水;鋁合金門窗整修;拆換五金;配玻璃;刷補油漆、涂料;修補樓面、道路路面;修補內外墻面及天棚;修補木扶手、欄桿;修補明溝、散水等。

b)小修、零修工程三日內完成其維修工作按照作業(yè)指導書或作業(yè)程序 進行。

--中修工程

a)中修工程包括:屋頂較大面積修補、屋面瓦局部拆換;墻體局部拆磚或墻體局部挖補;部份更換樓地面結構或面層;整幢樓房門窗整修、油漆等。

b)中修工程不超過新建房屋造價的20%,中修后的房屋70%以上必須達到符合完好房的要求。

c)裝修后的房屋應經綜合評定驗收后,重新進行完損等級評定。

4.0相關記錄

4.1《工程綜合檢查表》

4.2《工程綜合檢查表編號登記表》

編寫:zz 審批:zz

第10篇 _別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定

別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定

物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎性工作。它包括兩大部分內容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。

一、房屋維修管理

房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經營管理的房產,進行修繕技術管理。具體內容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內容。在物業(yè)管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

(一)房屋維修管理的內容

1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長房屋壽命。

2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構應根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。在施工過程中,應注意保證修繕施工質量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質量進行監(jiān)督,以保證用戶的使用安全。

3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞,應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。

此外,對于異產毗連房屋的修繕,將依照《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。

(二)房屋完損等級的評定

物業(yè)管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現(xiàn)有房屋的質量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。目前,我國對房屋質量的評定,是以原國家城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。

1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。

(1)完好房。指房屋的結構構件完好,裝修和設備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;或雖個別分項有輕微損壞,但一般經過小修就能修復。

(2)基本完好房。指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經過一般性維修即可修復。

(3)一般損壞房。指房屋結構一般性損壞,部分構部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。

(4)嚴重損壞房。指房屋年年失修,結構有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。

(5)危險房。指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。

2.房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。

(l)房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

(2)房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設備部分中有一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結構部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結構部分的完損程度來確定。

(3)房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。

(4)房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構,屋面等項的完損程度來確定。

3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產經營與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個重要技術經濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。

(三)房屋維修的施工管理

1.房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質,可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。

(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護工程)。指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小,但關系到用戶的使用便利,眼務性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜,土建零修三日內有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1%以下。

(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構件,而保持原房屋規(guī)模和結構的工程。這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下;中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。

(3)大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25%以上。

(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后,另行設計,在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時,往往采用翻

修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料,其費用應低于同類結構的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應控制在該片(幢)建筑物同類結構新建造價的20%左右。

2.維修工程的施工管理。

(1)編制維修計劃。物業(yè)管理機構每年應根據(jù)對查勘鑒定結果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。

維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。物業(yè)管理機構必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業(yè)主管理委員會(或單個業(yè)主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產權人份額比例分攤。

維修施工計劃,應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體內容應包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。

(2)落實施工隊伍。物業(yè)管理機構一般不設龐大而專業(yè)化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務,對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍,物業(yè)管理機構則作為甲方對施工隊伍進行管理。

維修施工隊伍的選擇,最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利,一旦選定專業(yè)施工隊伍,物業(yè)管理機構應與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內容及要求不清等問題。

第11篇 職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理

工商局職工住宅小區(qū)房屋維修養(yǎng)護及裝修管理

(一)維修管理方案

維修部主管對小區(qū)內進行實務性的管理,組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng),監(jiān)督、檢查維修工的日常工作,確保小區(qū)內物業(yè)管理的正常運轉,具體職責如下:

1、根據(jù)管理處的管理目標,制訂 花園內物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。

2、必須具備工民建的有關知識,能編制工程預決算,懂得房屋結構特點以及使用要求。

3、必須具備物業(yè)的有關管理知識,熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關規(guī)章制度。

4、掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型,地上及地下管道的走向、分布和起止點。

5、接受小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹,及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。

6、組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng),確保地下排污、雨水管道的暢通。

7、經常巡視小區(qū)內及檢查維修工的工作情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

8、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓,提高維修工的思想和技術素質。

9、響應并參與管理處組織的公益活動,積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。

(二)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施

1、全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。

2、在業(yè)主入住期對此類管理規(guī)定進行全面宣傳。

3、對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改,保證全體業(yè)主的共同權利。

4、加強日常監(jiān)管。

(三)房屋裝修管理方案

1、裝修施工隊和裝修方案的選擇

(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。

(2)業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項目,管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。

2、裝修申報

(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報,事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修手冊。

(2)業(yè)主領取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。

3、裝修審批

(1)業(yè)主應如實填報裝修內容,并提交裝修設計圖紙。

(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內,事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。

(3)業(yè)主(住戶)收到批復后,交納裝修管理押金,帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》,領取裝修許可證。

4、施工管理

(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。

(2)施工期間,業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理,并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。

(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長不超過30天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。

(4)施工時間:每天施工時間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴禁擾民。

(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責任人自主負責。

(6)管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。

(7)裝修施工,嚴禁拆任何墻體,否則出責令恢復原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。

(8)空調應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調架統(tǒng)一式樣安裝。

(9)不得改變陽臺的用途,防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。

(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。

5、驗收

(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。

(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。

(3)竣工驗收后,由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時,限期整改,再行復驗,直到合格。

(4)裝修驗收合格并使用一個月后,經管理處復驗確定工程無明顯質量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。