第1篇 物業(yè)管理員工手冊(cè)－前言
物業(yè)管理員工手冊(cè):前言
前言
員工手冊(cè)旨在為您在××物業(yè)管理有限公司工作期間內(nèi)提供有效的指導(dǎo),幫助您了解本物業(yè)以及有關(guān)的政策,包括人事政策、程序、規(guī)部分制度等,以及您在任職期間享有的福利和應(yīng)盡的職責(zé)。
隨著工作及環(huán)境的變遷,我們也在不斷的積累經(jīng)驗(yàn),所以物業(yè)公司將有必要制定新的政策及規(guī)章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的規(guī)定,這將是我們?cè)诓粩噙M(jìn)步發(fā)展的情況下產(chǎn)生的變動(dòng)。
本'員工手冊(cè)'按中華人民共和國有關(guān)勞動(dòng)、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實(shí)際情況而制訂。手冊(cè)中未包括的內(nèi)容,將參照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)公司希望通過'員工手冊(cè)'能使每位員工認(rèn)識(shí)、了解物業(yè)公司的各項(xiàng)人事政策及規(guī)章制度;通過互相了解及合作的精神,共同推動(dòng)物業(yè)公司發(fā)展。員工如要進(jìn)一步了解手冊(cè)內(nèi)容,可向綜合管理部查詢。
員工是我們的寶貴財(cái)富。我們必須在物業(yè)公司的總體精神、總政策及規(guī)章制度統(tǒng)一規(guī)范下,團(tuán)結(jié)合作,達(dá)到盡善盡美。我們的指導(dǎo)思想是:
員工無論從事何種工作,對(duì)物業(yè)公司而言是同等重要的。
每位員工的人格都是平等的,都應(yīng)該受到同等的尊重。
物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資,提供良好的工作條件。
物業(yè)公司將努力為員工提供發(fā)展機(jī)會(huì),并通過培訓(xùn),提高員工的專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)技能,為員工不斷發(fā)展創(chuàng)造條件,努力減少開支,降低成本,在工作中嚴(yán)以律己,幫助本物業(yè)不斷提高公眾形象。
向用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們工作的基本原則,因此我們必須牢記:用戶滿意是我們的服務(wù)宗旨。我們應(yīng)當(dāng)以誠實(shí)守信的態(tài)度,向用戶提供第一流的服務(wù)。
本《員工手冊(cè)》的解釋權(quán)和修改權(quán)歸物業(yè)公司所有。
第2篇 z物業(yè)監(jiān)視測(cè)量裝置管理程序
1.0 目的
通過對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備、器具進(jìn)行管理,確保監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的能力滿足使用要求。
2.0 范圍
適用對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、檢測(cè)、使用至管理各個(gè)環(huán)節(jié)的控制。
3.0 職責(zé)
3.1 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)提出監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購、檢定計(jì)劃的申請(qǐng);負(fù)責(zé)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。
3.2 物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購、檢定計(jì)劃的審批。
3.3 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)保存監(jiān)視測(cè)量設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料及檢定報(bào)告,并報(bào)業(yè)務(wù)總部一份備存。
3.4 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢測(cè)、使用進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、支持。
3.5 全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢定、管理情況進(jìn)行檢查。
4.0 工作內(nèi)容
4.1 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的范圍。
4.1.1 按用途可分為向顧客計(jì)費(fèi)用的;維護(hù)和檢修設(shè)備用的;對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視的。
4.1.2 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的;移動(dòng)使用的;
4.1.3 按來源可分為公司原來已有的、新購置的、借用的;
4.1.4 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測(cè)試軟件等。
4.2 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備配置要求
4.2.1 數(shù)量滿足使用需要。
4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等級(jí)滿足被測(cè)對(duì)象精密度、準(zhǔn)確度的要求。
4.3 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢定和采購
4.3.1 系統(tǒng)工程師在每年12月26日前根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用特點(diǎn)制定年度《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。
4.3.2 系統(tǒng)工程師根據(jù)審批的年度檢定計(jì)劃將計(jì)量器具送檢。
4.3.3 系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計(jì)劃或申請(qǐng),經(jīng)部門經(jīng)理審核報(bào)總經(jīng)理審批,按《采購控制程序》的規(guī)定進(jìn)行采購。
4.3.4 采購計(jì)劃或申請(qǐng)應(yīng)詳列所需采購監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的下列資料:
a.名稱、型式或型號(hào)、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級(jí)等;
b.數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。
4.3.5 采購人員應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購,如有變動(dòng),應(yīng)事先征詢系統(tǒng)工程師的意見。
4.3.6 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購回來后,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理進(jìn)出倉手續(xù)。系統(tǒng)工程師應(yīng)核對(duì)實(shí)物是否與所申報(bào)采購資料相符,并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所附帶證明、證件。
4.4 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的管理。
4.4.1 系統(tǒng)工程師應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理監(jiān)視測(cè)量設(shè)備,其職責(zé)為:
a.建立《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳》,其內(nèi)容應(yīng)包括:設(shè)備編號(hào)、名稱、出廠編號(hào)、型式或型號(hào)、量程參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門(人)、開始使用日期、檢定周期等惟一性標(biāo)識(shí)和可追溯性資料,并隨監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的變化而保持臺(tái)帳的可用性和可追溯性。
b.對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí),其要求為:
--采用符號(hào)和順序進(jìn)行編號(hào),示例如下:
--符號(hào)規(guī)則如表一:
裝置符號(hào):
h:移動(dòng)使用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備
g:固定裝置上的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備
類型符號(hào):
c:測(cè)量尺寸的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備
d:測(cè)量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z:測(cè)量重量用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備
p:測(cè)量壓力、真空度用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標(biāo)識(shí)方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行,一般采用帶色彩(如紅色、黃色)的不干膠紙編號(hào)后粘貼于監(jiān)視測(cè)量設(shè)備適宜部位的方法實(shí)施。
c.規(guī)定監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的精度等級(jí)確定,如表二:
測(cè)量尺寸的:校準(zhǔn)周期為二年
測(cè)量電參數(shù)的:校準(zhǔn)周期為二年
測(cè)量重量的:校準(zhǔn)周期為二年
測(cè)量壓力的:校準(zhǔn)周期為二年
裝于設(shè)備上,但不能拆卸的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備:隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備:按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)
d.按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將監(jiān)視測(cè)量設(shè)備委托國家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測(cè)單位進(jìn)行校準(zhǔn),并辦理相關(guān)委托手續(xù)。
e.對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用、停用、報(bào)廢及校準(zhǔn)標(biāo)識(shí)的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。
4.5 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用。
4.5.1 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測(cè)量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含新購置的)均經(jīng)過了校準(zhǔn),且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。
4.5.2 使用人員應(yīng)熟悉監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備,并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。
4.5.3 使用人員在調(diào)整監(jiān)視測(cè)量設(shè)備時(shí),應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng),而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。
4.5.4 當(dāng)發(fā)現(xiàn)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí),應(yīng)對(duì)已測(cè)量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查,消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。
4.5.5 測(cè)量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng),不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕等。
4.5.6 測(cè)量設(shè)備在使用過程中發(fā)現(xiàn)損壞,使用人員應(yīng)停止使用,將測(cè)量設(shè)備送修,修理后的測(cè)量設(shè)備應(yīng)重新送檢,檢測(cè)合格后方可使用。
4.5.6 系統(tǒng)工程師應(yīng)對(duì)測(cè)量設(shè)備被發(fā)現(xiàn)損壞前所進(jìn)行的測(cè)量工作結(jié)果進(jìn)行評(píng)審,對(duì)任何準(zhǔn)確性有疑問的測(cè)量結(jié)果,應(yīng)重新使用合格的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備進(jìn)行測(cè)量。
4.6 校準(zhǔn)的委托。
4.6.1 如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員,即無能力進(jìn)行校準(zhǔn),凡需校準(zhǔn)的測(cè)量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn),出具測(cè)量設(shè)備檢定報(bào)告。
4.6.2 測(cè)量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時(shí),應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列入委托書中,并請(qǐng)校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號(hào)、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)。
4.6.3 對(duì)檢定合格的測(cè)量設(shè)備應(yīng)進(jìn)行標(biāo)識(shí),并在《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》上寫明檢驗(yàn)日期及結(jié)果。
4.7 測(cè)量設(shè)備的限制使用和報(bào)廢。
4.7.1 測(cè)量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍,測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,::這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y(cè)量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識(shí)。
4.7.2 無法限定區(qū)段和范圍的可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格后方允許使用。檢定不合格的測(cè)量設(shè)備應(yīng)貼上《停用證》,以防非預(yù)期使用,無檢修價(jià)值的予以報(bào)廢。報(bào)廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.8 測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)長期保存監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳、校準(zhǔn)、檢測(cè)記錄、限制使用或報(bào)廢測(cè)量設(shè)備的審批單。
5.0 相關(guān)文件
5.1《采購控制程序》(qp-7.4-01)
6.0 記錄表格
6.1《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》(qr-7.6-01-01)
6.2《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳》(qr-7.6-01-02)
第3篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測(cè)試題及答案4
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠()來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會(huì)的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂()。
a.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時(shí)物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在()以后。
a.第一個(gè)業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會(huì)
d.接管驗(yàn)收
4、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由()編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會(huì)
c.街道辦事處
d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是()。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到()以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a.20%
b.30%
c.50%
d.80%
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到()以上后,可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a.30%
b.50%
c.60%
d.80%
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用(),可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
a.滿一年
b.滿兩年
c.一年以內(nèi)
d.兩年以內(nèi)
4、業(yè)主委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會(huì),()至少召開一次。
a.半年
b.一年
c.兩年
d.三年
5、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)()依法核準(zhǔn)登記后,取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.公安部門
c.政府建設(shè)行政單位
d.政府社團(tuán)登記部門
答案:1.c 2.a 3.b 4.b 5.d
1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)( )資質(zhì)條件。
a. 一級(jí) b. 二級(jí)
c. 三級(jí) d. 三級(jí)暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。
a. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人
b. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人
c. 應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
答案:
1.c 考查第一章中物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
2.a 同第一題
3.c 同第一題
4.c 第二章第二節(jié)
5.d 同上
單項(xiàng)選擇題
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步 驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會(huì)
c. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時(shí)公約由( )制定。
a. 建設(shè)單位 b. 購房人
c. 物業(yè)管理企業(yè) d. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。
a. 設(shè)計(jì)工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開發(fā)建設(shè)工作 d. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。
a. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 b. 業(yè)主大會(huì)成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
答案:
6.d 物業(yè)管理投標(biāo)步驟
7.c 第三章重點(diǎn)
8.a 注意區(qū)分業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約
9.d 考查第四章物業(yè)管理的早期介入基本概念
10.d 考查前期物業(yè)管理時(shí)效性
單項(xiàng)選擇題
11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會(huì)
c. 政府主管部門 d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
a. 裝修人 b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員 d. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。
a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。
a. 測(cè)量 b. 敲擊
c. 使用 d. 目測(cè)
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結(jié)構(gòu) b. 木結(jié)構(gòu)
c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) d. 框架結(jié)構(gòu)
答案:
11.b 考查物業(yè)承接的權(quán)限移交程序
12.a 考查物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任
13.c考查物業(yè)移交的注意事項(xiàng)
14.b 考查裝修管理中墻體檢驗(yàn)
15.d 同上
單項(xiàng)選擇題
16. 對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預(yù)防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括( )記錄。
a. 日常運(yùn)行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術(shù)改造 d. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 藥殺法
c. 熏蒸法 d. 誘殺法
19. 下列四項(xiàng)工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。
a. 澆水 b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問
答案:
16.c 考察房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容、方法和要點(diǎn)
17.b 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定和實(shí)施
18.c 環(huán)境管理
19.d同上
20.a 治安防范注意事項(xiàng)
單項(xiàng)選擇題
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。
a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個(gè)月 b. 半年
c. 一年 d. 二年
24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務(wù)成本 b. 物業(yè)服務(wù)支出
c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
25. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于( )所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d. 建設(shè)單位
答案:
21.b 消防檢查的方法
22.c 電梯管理措施
23.c 考查物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出)構(gòu)成
24.b 同上
25.b 同上
26. 在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a. 提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
b. 自行決定
c. 與部分業(yè)主商議決定
d. 與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是( )。
a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.業(yè)主定價(jià) d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向( )索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主 b. 建設(shè)單位
c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
29. 某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是( )。
a. 通知 b. 報(bào)告
c. 請(qǐng)示 d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào)),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取( )。
a.管理服務(wù)費(fèi) b.審批費(fèi)
c.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) d.裝修保證金
答案:
26.a 考查物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出)構(gòu)成
27.d 同上
28.b 物業(yè)管理檔案的收集、整理和利用,物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容與管理
29.c 考察物業(yè)管理應(yīng)用文書的常見類型
第4篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)控體系要求
1總則
公司參照iso9000:2000的要求建立質(zhì)量監(jiān)控體系,包含了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理全過程的控制。通過形成文件、實(shí)施、維持并且不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系,逐步提高本公司的管理水平,滿足業(yè)主不斷提高的管理服務(wù)要求,通過對(duì)物業(yè)管理全過程的嚴(yán)格控制實(shí)現(xiàn)公司逐步發(fā)展。
1.1本體系所包含物業(yè)管理的過程
業(yè)管理公司的整體拓展策劃
發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的招標(biāo)、委托
服務(wù)策劃、擬訂初步的管理方案經(jīng)評(píng)審后參與投標(biāo)
解決不一致后簽訂管理合同
具體物業(yè)管理方案的編制
向業(yè)主提供日常物業(yè)管理服務(wù)(注)
物業(yè)管理工作的評(píng)審和評(píng)價(jià)
注:日常的物業(yè)管理包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管。
2、業(yè)主入伙的管理。
3、樓宇結(jié)構(gòu)及其設(shè)備、設(shè)施的維修和定期的保養(yǎng)。其中包含公共設(shè)施、給排水、電梯、消防、空調(diào)、樓宇結(jié)構(gòu)等。
4、住戶管理。
5、安全防范消防工作。
6、清潔衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護(hù)工作。
7、業(yè)主、住戶的裝修管理。
8、為住戶提供的設(shè)備和設(shè)施的維修服務(wù)。
9、業(yè)主的投訴處理。
10、組織社區(qū)文化活動(dòng)。
2質(zhì)量監(jiān)控體系文件的要求
2.1目的:
質(zhì)量監(jiān)控體系文件是以書面文件形式對(duì)質(zhì)量體系的具體描述,是質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)行和審核的依據(jù),以最好最實(shí)際的方式來指導(dǎo)公司和工作人員實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
2.2范圍:
1)質(zhì)量監(jiān)控體系是組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源的集合體,公司與物業(yè)管理有關(guān)的各部室及所有人員均應(yīng)以建立的質(zhì)量體系為依據(jù)來實(shí)施質(zhì)量管理。
2)質(zhì)量監(jiān)控體系文件參照iso9000:2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關(guān)的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。本公司質(zhì)量體系文件分三個(gè)層次,至上而下依次為:
a.質(zhì)量手冊(cè)(控制程序)
b.工作手冊(cè)(含工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))
c.記錄文件(含質(zhì)量記錄、表格)
2.3職責(zé):
1)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊(cè),并保證其有效運(yùn)行。
2)管理者代表負(fù)責(zé)建立、實(shí)施和保持質(zhì)量體系;批準(zhǔn)和發(fā)布程序文件;保證質(zhì)量手冊(cè)等體系文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,使之處于有效控制中。
3)工作手冊(cè)由公司各基礎(chǔ)事務(wù)科負(fù)責(zé)人審核執(zhí)行。
4)公司全體員工均應(yīng)理解與實(shí)施體系文件相應(yīng)職責(zé)內(nèi)容,保證質(zhì)量體系有效運(yùn)行。
2.4要點(diǎn):
1)為保證質(zhì)量文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,從各部室、管理處抽調(diào)骨干人員進(jìn)行本次質(zhì)量監(jiān)控體系有關(guān)知識(shí)培訓(xùn)后,組成實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控的工作辦公室,在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)體系文件的編寫及協(xié)調(diào)工作。
2)質(zhì)量手冊(cè):
質(zhì)量手冊(cè)是公司從事質(zhì)量管理和質(zhì)量保證必須長期遵守的綱領(lǐng)性文件,質(zhì)量手冊(cè)的作用對(duì)內(nèi)是進(jìn)行管理的依據(jù),衡量服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)外是向顧客展示服務(wù)水平和提供有效的服務(wù)承諾。
3)工作程序:
公司所有質(zhì)量活動(dòng)都制定可操作性標(biāo)準(zhǔn)程序,規(guī)定其責(zé)任人(責(zé)任部門)、目的、范圍、職責(zé)、和基本工作程序及完成時(shí)間,需要什么材料、設(shè)備和文件,如何進(jìn)行控制和記錄。是為保證每項(xiàng)具體工作的質(zhì)量而制定的程序及規(guī)章制度,它涉及到工作細(xì)節(jié)的要點(diǎn)、規(guī)范和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等;
4)記錄文件:
記錄文件是詳細(xì)的工作文件,是工作程序的支持文件,包括質(zhì)量記錄和表格。是通過記錄、表格等形式對(duì)質(zhì)量活動(dòng)的真實(shí)記載,對(duì)質(zhì)量記錄制定有標(biāo)識(shí)、收集、編目、歸檔、存貯、保管和處理控制程序,質(zhì)量記錄控制重點(diǎn)是記錄表格樣式的控制,要求做到格式標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)容完整有效且實(shí)用,符合管理需要。
質(zhì)量體系文件為受控文件,按《文件和資料控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》實(shí)施管理。
2.5支持文件:
a《物業(yè)管理方案編制程序》
b《文件和資料控制程序》
c《質(zhì)量記錄控制程序》
第5篇 物業(yè)管理手冊(cè)－節(jié)能降耗控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):節(jié)能降耗控制程序
1、目的
為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對(duì)環(huán)境的污染,提高經(jīng)濟(jì)效益,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。
3、職責(zé)
3.1管理部負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)節(jié)能降耗指標(biāo)的確定。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)節(jié)能降耗指標(biāo)的審核。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)節(jié)能降耗指標(biāo)的批準(zhǔn)。
3.4各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本部門用水、用電等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析。
3.5管理部負(fù)責(zé)辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析,品質(zhì)部對(duì)落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門節(jié)能降耗工作的實(shí)施和管理。
4、程序
4.1節(jié)能降耗指標(biāo)的制定與考核
4.1.1節(jié)能降耗指標(biāo)是指公司內(nèi)水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根據(jù)上年度的實(shí)際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標(biāo),編制公司《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部統(tǒng)一下達(dá)。
4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計(jì)節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》報(bào)品質(zhì)部。
4.1.4品質(zhì)部每季度對(duì)各部門節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并對(duì)各部門進(jìn)行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。
4.2實(shí)施管理
4.2.1公司實(shí)行集中領(lǐng)導(dǎo),分工負(fù)責(zé),按責(zé)任制要求將指標(biāo)層層分解。
a)品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責(zé),定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、抽查;
b)工程部和各物業(yè)服務(wù)中心按《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》做好設(shè)備的維修和記錄; c)管理部負(fù)責(zé)制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對(duì)辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計(jì)和控制;
d)管理部每月依據(jù)車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。
4.2.2各部門對(duì)能源、資源的使用實(shí)行科學(xué)管理、合理利用,嚴(yán)格執(zhí)行上述各項(xiàng)管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費(fèi)和消除不應(yīng)發(fā)生的損失。
4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實(shí)。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《節(jié)能降耗管理辦法》
5.2《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》
5.3《辦公用品管理制度》
5.4《能源使用管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001
第6篇 物業(yè)管理費(fèi)催款方式方法技巧
物業(yè)管理費(fèi)催款方式、方法與技巧
物業(yè)催款方式
1、利用春節(jié)將至機(jī)會(huì),將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物,逐戶送達(dá)業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、自然流暢,且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括:“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”,落款除單位外,還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名?！八投Y”活動(dòng)要求管理人員共同參加,并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。管理費(fèi)催交的序幕由此拉開。
2、按照中國人過年的習(xí)慣,過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后,再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡,派送形式與上相同。但此次派送賀卡時(shí)附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”,客氣委婉地提示業(yè)主主動(dòng)按時(shí)繳納管理費(fèi)等等。同時(shí),服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動(dòng),主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進(jìn)行。
3、“溫馨提示”預(yù)定繳納時(shí)間截止后5日內(nèi),在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝,對(duì)繳納管理費(fèi)業(yè)主表示感謝并公布名單。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù),不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動(dòng)繳納管理費(fèi),此階段約為7-10天。
4、敦促期結(jié)束后,開始實(shí)施連續(xù)催交行動(dòng)。選擇一統(tǒng)一行動(dòng)時(shí)間,以每三天或每四天發(fā)一款的頻率,將事先設(shè)計(jì)好的十款管理費(fèi)催交通知書分次送達(dá)未交管理費(fèi)的業(yè)主。為強(qiáng)化效果、增加壓力,管理費(fèi)催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深,口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強(qiáng)硬。自第六款開始,要求業(yè)主簽收,并計(jì)收滯納金,此階段是催交工作最為艱苦的時(shí)期。
5、催款通知書全部發(fā)出,業(yè)主逾期仍然未交管理費(fèi),則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”,對(duì)未交管理費(fèi)業(yè)主進(jìn)行譴責(zé)并公布名單,限期繳納,逾期不交將采取必要的措施。為進(jìn)一步督促,將每棟欠費(fèi)業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時(shí),加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識(shí)等的宣傳。
6、經(jīng)過以上二個(gè)月左右的工作,業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會(huì)縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費(fèi)催交取得決定性的勝利。余下欠費(fèi)業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主,應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)共同做工作,采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。
7、物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工作,催交管理費(fèi)也不是孤立的。進(jìn)行上述工作的同時(shí),物業(yè)管理方應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位應(yīng)召開各種形式的座談會(huì)、聯(lián)席會(huì),通報(bào)各項(xiàng)工作進(jìn)展、征求業(yè)主意見、互動(dòng)交流,以解決拒交管理費(fèi)問題為突破口,貼近業(yè)主、明辨是非,充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系,實(shí)質(zhì)性地推動(dòng)業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題的解決。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機(jī),展開大規(guī)模的公關(guān)活動(dòng),切實(shí)樹立誠信負(fù)責(zé)的良好企業(yè)形象,徹底扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面,爭(zhēng)取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。
物業(yè)催款方法及技巧
1.收費(fèi)工作首先要有自信心。
包括兩方面:一是我們收費(fèi)人員自已要有自信心,堅(jiān)信一定能把錢收回來,讓自己的士氣能占上風(fēng)。二是團(tuán)隊(duì)的自信,當(dāng)一名成員收費(fèi)受阻時(shí),其他收費(fèi)成員和同事要給予鼓勵(lì),幫助獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
2.制造收費(fèi)氛圍。
讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費(fèi)聯(lián)系起來,比如:秩序維護(hù)員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費(fèi)業(yè)主,就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費(fèi)了,讓業(yè)主時(shí)時(shí)感受到服務(wù)中心收費(fèi)的氣氛,隨著時(shí)間的推移,讓不交費(fèi)的業(yè)主感覺很難為情。
3.加強(qiáng)收費(fèi)培訓(xùn)工作。
每天收費(fèi)成員一起開總結(jié)會(huì),遇到的疑難問題拿到桌面上討論,大家群策群力研究應(yīng)對(duì)措施。
4.建立“直通車”、“無障礙通道”,對(duì)于收費(fèi)工作受阻的問題,物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及,在第一時(shí)間給業(yè)主解決,速度要快、效率要高。
5.杜絕拖沓思想。
包括兩方面:一是不要讓業(yè)主拖沓,例如:有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費(fèi)為由來推拖,此時(shí)一定緊追業(yè)主不放,甚至一天打兩三個(gè)電話,并與業(yè)主約定交費(fèi)時(shí)間,在此期間,要不斷地與業(yè)主溝通,讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會(huì)如期來交物業(yè)費(fèi),收費(fèi)人員一定要有主動(dòng)意識(shí)。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如:有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費(fèi),此時(shí)服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決,若拖延時(shí)間,過一天或一夜,業(yè)主都有可能會(huì)變卦,再發(fā)起第二次進(jìn)攻就難很多。
6.對(duì)無理由拒交費(fèi)、對(duì)物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主,不要輕易上當(dāng)。如業(yè)主向你訴苦,我們也要向業(yè)主訴苦,一定要堅(jiān)定收費(fèi)的立場(chǎng)。若有需要,可以多派幾個(gè)人一起上門軟磨硬泡與之溝通,直至交費(fèi)。
7.對(duì)于聯(lián)系不上的業(yè)主,要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如,看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居,想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式,如有需要,可以找到他單位“登門拜訪”。
8.明確分工,對(duì)癥下藥。
對(duì)于收費(fèi)過程中的問題,要分類對(duì)待,專業(yè)分工;收費(fèi)時(shí)間緊迫,解決問題要量化,到底多長時(shí)間能夠解決問題。收費(fèi)核心成員對(duì)這些問題有必要一戶一戶的核查。
9.對(duì)遺留問題要敢于面對(duì)和解決,有問題暴露是好事,積壓時(shí)間越長,越不好解決。自己解決不了的不要積壓,一定要第一時(shí)間向直接上級(jí)反映,爭(zhēng)取盡快解決。
10.注意與關(guān)鍵客戶的溝通,有些欠費(fèi)業(yè)主在業(yè)主中影響較大,可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通,與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通,對(duì)其他一部分業(yè)主會(huì)起到積極的影響。
11.做好宣傳引導(dǎo)工作。
一些業(yè)主會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對(duì)物業(yè)負(fù)面影響的言論;此時(shí),則我方要采取主動(dòng),通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作,積極交費(fèi)。
12.收費(fèi)工作要“心到、做到、嘴到”,收費(fèi)成員保持積極主動(dòng)的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費(fèi)。
第7篇 物業(yè)管理名詞培訓(xùn)
新建住宅小區(qū):是指達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
住宅小區(qū)管理:是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,對(duì)業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動(dòng)。
產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會(huì):是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達(dá)成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等問題達(dá)成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi):是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對(duì)其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況、分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià);凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。
特約服務(wù):是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
第8篇 豐華物業(yè)管理處員工守則
水木光華物業(yè)管理處員工守則
(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿。
(二)對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守輪值時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí),應(yīng)事先取得部門主管同意,而部門主管請(qǐng)假則需獲得公司總經(jīng)理同意。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請(qǐng)其直接向公司詢問。
(六)部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項(xiàng)指示,并定期召開該部門的各級(jí)員工的會(huì)議,向公司做定期的工作匯報(bào)。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益的行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,對(duì)各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位,并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅,補(bǔ)救工作。
(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第9篇 福隆園物業(yè)管理設(shè)想
福隆園項(xiàng)目物業(yè)管理設(shè)想
針對(duì)'福隆園'項(xiàng)目的特點(diǎn),我們?yōu)轫?xiàng)目量身訂造了'零式管理'模式。所謂'零式管理'就是將不良的服務(wù)與管理控制在'零'狀態(tài),實(shí)現(xiàn)零距離、零干擾、零時(shí)限、零缺陷、零事故、零污染的'六零'管理。
一、零距離:
零距離就是要求管理處與業(yè)主之間的信息與需求溝通距離盡可能減小,信息傳播渠道暢通,防止出現(xiàn)溝通障礙。通過零距離的管理讓業(yè)主感受管理處設(shè)身處地、無微不至的服務(wù),同時(shí)也倡導(dǎo)業(yè)主積極參與管理,齊心共建美好家園。
二、零干擾:
為了滿足人們對(duì)現(xiàn)代生活高尚環(huán)境的需求,使社區(qū)住戶始終處在優(yōu)雅、寧靜、自然的氛圍中,管理處將為業(yè)主提供'零干擾'的管理服務(wù)模式。即盡可能地利用現(xiàn)代化的控制系統(tǒng)進(jìn)行各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng),在正常的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中盡量避免對(duì)業(yè)主的視覺滋擾、噪音滋擾、味覺滋擾、行為滋擾,減少對(duì)業(yè)主日常生活與休閑的干擾。
三、零時(shí)限:
目前物業(yè)管理行業(yè)的投訴率一直居高不下,其中大部分投訴都起因于服務(wù)不及時(shí)或服務(wù)不到位。為避免或減少此類現(xiàn)象,我們采取'零時(shí)限'管理,即通過明確和科學(xué)可行的時(shí)限制度來規(guī)范員工服務(wù)的準(zhǔn)時(shí)性。在日常管理工作中,將時(shí)限制度公示,讓業(yè)主明了具體事務(wù)的負(fù)責(zé)人和監(jiān)督評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn),通過業(yè)主的配合與監(jiān)督,增加管理處工作的透明度,以達(dá)到不斷提升管理品質(zhì),為業(yè)主提供方便快捷服務(wù)的目的。
四、零污染:
在小區(qū)的物業(yè)管理中,環(huán)境污染一直是個(gè)比較嚴(yán)重的問題。為了營造一個(gè)優(yōu)美和諧的居家環(huán)境,我們將以人性化管理手段引入健康環(huán)保理念。一方面,管理處將通過行之有效的綠化與清潔工作,營造小區(qū)綠樹成蔭、芳草萋萋的自然景觀;另一方面,引導(dǎo)業(yè)主自制自律,摒棄不文明行為,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境,達(dá)到業(yè)主、管理處和小區(qū)環(huán)境三方的和諧統(tǒng)一。
鑒于目前裝修行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范,有害裝飾材料引起家居環(huán)境污染問題時(shí)有發(fā)生的狀況,為關(guān)注業(yè)主的身心健康,管理處將在《業(yè)主規(guī)約》中提醒業(yè)主購買經(jīng)衛(wèi)生檢測(cè)局等政府部門驗(yàn)證合格的材料進(jìn)行裝修,并為之提供可能的幫助。
五、零事故:
物業(yè)管理的事故一般分為工程事故和安全事故,無論工程事故還是安全事故,一旦發(fā)生,都將危害到業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。針對(duì)本項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀及地理壞境因素,管理處將建立健全的安全管理制度,將具體責(zé)任落實(shí)到人,通過對(duì)人的管理,達(dá)到對(duì)安全的管理。
六、零缺陷:
'零缺陷'在物業(yè)管理中是一個(gè)相對(duì)的概念。物業(yè)管理人不可能做到盡善盡美,但應(yīng)該力求完美。如何持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)、規(guī)范我們的管理,是我們應(yīng)該面對(duì)的問題。提倡零缺陷的目的,是盡可能減少業(yè)主投訴率,提升業(yè)主對(duì)管理處工作的滿意度。
第10篇 物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1.目的
加強(qiáng)對(duì)公司基礎(chǔ)設(shè)施的管理,充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的使用效能。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.定義
基礎(chǔ)設(shè)施包括:資產(chǎn)(辦公設(shè)備設(shè)施以及提供服務(wù)時(shí)使用的設(shè)備、設(shè)施、工具、檢測(cè)儀器儀表)、公章證照、圖紙資料等。
3.1根據(jù)物資的價(jià)值和使用期限,資產(chǎn)分為:固定資產(chǎn)、低值易耗品。
3.2固定資產(chǎn):單位價(jià)值2000元以上(含2000元),使用年限超過1年的有形資產(chǎn),均列為固定資產(chǎn)。
3.3低值易耗品:單位價(jià)值在200元及以上2000元以下,使用期限超過一年的各種用具物品(包括工具、管理用具、玻璃器皿、包裝容器等)列為低值易耗品;單位價(jià)值在200元以上2000元以下,使用期限超過一年的維修材料、電腦零配件、服裝不列為低值易耗品。
4.職責(zé)
4.1房產(chǎn)后勤管理部是公司資產(chǎn)管理的主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)各部門資產(chǎn)的管理和每年年底的資產(chǎn)檢查。
4.2財(cái)務(wù)管理部是公司固定資產(chǎn)的帳務(wù)管理部門,著重從固定資產(chǎn)的原值、已
提折舊、凈值等方面對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理;并在每年年底和房產(chǎn)后勤管理部聯(lián)合對(duì)各部門進(jìn)行資產(chǎn)檢查。
4.3各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)管理的監(jiān)督和執(zhí)行,各部門資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)的日常管理。
5.方法和過程控制
5.1資產(chǎn)來源
5.1.1新購買資產(chǎn)
5.1.2捐贈(zèng)資產(chǎn)
5.1.3其它資產(chǎn)
5.2各類資產(chǎn)按以下類別建檔管理
5.2.1機(jī)械設(shè)備、維修、清潔綠化工具類;
5.2.2運(yùn)輸工具類;
5.2.3家私類;
5.2.4網(wǎng)絡(luò)設(shè)備類;
5.2.5通訊設(shè)備類;
5.2.6保安消防器械類;
5.2.7電子、電器類;
5.2.8其它類。
5.3資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、借用及報(bào)廢
5.3.1資產(chǎn)的購置按照1《采購管理程序》執(zhí)行,資產(chǎn)購買后使用部門填寫《資
產(chǎn)情況審核單》,到房產(chǎn)后勤管理部辦理資產(chǎn)登記手續(xù)后,方可到財(cái)務(wù)管理部辦理報(bào)銷手續(xù)。部門《資產(chǎn)情況審核單》必須分年度裝訂永久保存。
5.3.2各部門之間發(fā)生的資產(chǎn)調(diào)撥和借用,必須經(jīng)雙方部門經(jīng)理的同意,資產(chǎn)調(diào)撥還需填寫《資產(chǎn)情況審核單》并由雙方部門經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可辦理調(diào)撥手續(xù),部門資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》及時(shí)更改資產(chǎn)管理臺(tái)帳。
5.3.3資產(chǎn)經(jīng)專業(yè)人士確認(rèn)已無法維修或維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值時(shí),需申請(qǐng)報(bào)廢并辦理相應(yīng)手續(xù)。
5.3.4資產(chǎn)管理員填寫《資產(chǎn)情況審核單》根據(jù)資產(chǎn)分類報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批,報(bào)廢低值易耗品,由本部門經(jīng)理審批后,方可報(bào)廢;固定資產(chǎn)報(bào)廢須由總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)人審批后,方可報(bào)廢。
5.3.5資產(chǎn)報(bào)廢經(jīng)批準(zhǔn)后,資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》在《資產(chǎn)管理臺(tái)帳》進(jìn)行銷帳。
5.3.6資產(chǎn)管理員須確保本部門資產(chǎn)管理手續(xù)的完善,負(fù)責(zé)操作資產(chǎn)管理臺(tái)帳,在所有資產(chǎn)發(fā)生變化時(shí)(新購、轉(zhuǎn)移、保養(yǎng)、維修、報(bào)廢)需及時(shí)錄入資產(chǎn)管理臺(tái)帳中。
5.4資產(chǎn)的盤點(diǎn)、檢查
5.4.1部門資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)的自查和盤點(diǎn),協(xié)助公司每年年底房產(chǎn)后勤管理部和財(cái)務(wù)管理部聯(lián)合組織的資產(chǎn)檢查及盤點(diǎn),并編制本部門資產(chǎn)清單報(bào)房產(chǎn)后勤管理部。
5.4.2房產(chǎn)后勤管理部每年年底對(duì)各部門資產(chǎn)進(jìn)行一次檢查,并通報(bào)結(jié)果。
5.4.3各部門根據(jù)年終資產(chǎn)檢查通報(bào)中的問題點(diǎn),查找原因及責(zé)任人,報(bào)有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后處理。如屬管理不善等人為因素造成,將追究當(dāng)事人和管理者的責(zé)任,并視具體情況賠償損失。
5.5資產(chǎn)交接
5.5.1資產(chǎn)管理員進(jìn)行工作交接時(shí),須保證帳目與實(shí)物相符,并由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
5.5.2部門經(jīng)理新到崗時(shí)須對(duì)到崗部門固定資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)。
5.6公章證照的管理參見**wy6.3-z01-01《印鑒及各類證照管理作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.7圖紙資料的管理**wy4.2.3-z02《文件資料管理程序》。
5.8對(duì)于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的dp箱或交換機(jī)應(yīng)有相應(yīng)出線與實(shí)際相吻合的地址編碼圖。
5.9網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、視頻會(huì)議系統(tǒng)由總經(jīng)理辦公室制定相應(yīng)的管理制度,編寫相應(yīng)的操作說明,并進(jìn)行日常的管理維護(hù)。
6.支持性文件
**wy6.3-z01-01《印鑒及各類證照管理作業(yè)指導(dǎo)書》
**wy6.3-z01-02《公司電腦機(jī)房管理制度》
**wy6.3-z01-03《視頻會(huì)議系統(tǒng)使用作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄表格
**wy6.3-z01-f1《資產(chǎn)情況審核單》
第11篇 物業(yè)區(qū)車場(chǎng)管理員測(cè)驗(yàn)試卷
物業(yè)轄區(qū)車場(chǎng)管理員測(cè)驗(yàn)試卷
姓名 日期成績(jī)
一填空題:(每空格1、5分 共45分)
1、物業(yè)管理工作是為大廈業(yè)主、客戶、訪客提供的服務(wù),堅(jiān)持客戶第一,恪守''服務(wù)信條。
2、做好大廈的'四防'工作是第位員工最基本任務(wù),'四防'是指、、 、 、。
3、原則上不準(zhǔn)接受客戶的,在無法謝絕的情況下,應(yīng) 處理。
4、大廈的服務(wù)宗旨是' , '。
5、大廈的主要滅火器是 、 、 、 。
6、火警電話、盜警電話 、大廈自編的火警訊號(hào) 、盜警訊號(hào),建設(shè)街派出所電話.
7、不能服從正常的工作調(diào)動(dòng)和公開拒絕上級(jí)命令將受到 的處分、視情可并處降職、 、罰款處分。
8、負(fù)一車場(chǎng)小車有 個(gè)車位,摩托車車位個(gè),粵a55982是公司的小車。
9、大廈的車位全保費(fèi)用是 元/月,早上7:00至19;00時(shí)的臨時(shí)工泊車費(fèi)是元/小時(shí)。
二、問答題(第一題15分 第二題10分 共25分)
1、請(qǐng)您回答一下負(fù)一車場(chǎng)崗位職責(zé)有哪些
2、當(dāng)車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí),您應(yīng)該具體做哪些工作(結(jié)合實(shí)際工作回答)
三、論述題 (第題15分 共30分)
1、當(dāng)你巡查車場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有一車輛未鎖,你應(yīng)該怎么處理。
2當(dāng)你巡查車場(chǎng)時(shí),發(fā)現(xiàn)一輛車身已被劃花,你該是怎么處理的。
第12篇 別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告
關(guān)于別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)的申請(qǐng)報(bào)告
zz市房屋產(chǎn)權(quán)管理局:
我司是**投資有限公司,是由**集團(tuán)和**國有資產(chǎn)投資經(jīng)營總公司合資組建的高尚住宅開發(fā)建設(shè)的專業(yè)公司,成立于20**年7月16日,注冊(cè)資金壹仟萬元,目前正開發(fā)位于長沙望城含浦科教產(chǎn)業(yè)園的香格里o**別墅高檔住宅小區(qū)。**別墅小區(qū)總占地1300畝,總建筑面積35多萬平方米,容積率0.44,綠化率46%,規(guī)劃戶數(shù)約900戶,為澳大利亞五合國際擔(dān)綱設(shè)計(jì),園林景觀由香港怡境景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱,風(fēng)格為原生態(tài)景觀為主,設(shè)有超級(jí)會(huì)所、景觀游泳池、商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施
香格里**別墅分三期開發(fā),在2004年初動(dòng)工,預(yù)計(jì)2008年將全部完工?，F(xiàn)在一期已通過竣工驗(yàn)收,預(yù)計(jì)在2005年12月交付使用,由于一期規(guī)模較小,我司經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查,決定對(duì)**別墅一期前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo),擬邀請(qǐng)**物業(yè)管理有限公司、**物業(yè)管理有限公司、長沙**物業(yè)管理有限公司三家在本地具一定知名度和市場(chǎng)贊譽(yù)的物業(yè)管理專業(yè)公司。
特此申請(qǐng),望速批復(fù)。
zz投資有限責(zé)任公司
二零**年九月*日
第13篇 物業(yè)精細(xì)化管理--鑰匙領(lǐng)用借用使用歸還
物業(yè)精細(xì)化管理--鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭(zhēng)吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細(xì)化操作建議:
1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí),鑰匙一定要進(jìn)行核對(duì),確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無誤;
2、核對(duì)鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換;
4、鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間,當(dāng)面清點(diǎn),發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負(fù)責(zé)發(fā)放:
6、交還鑰匙時(shí),應(yīng)履行清點(diǎn)的程序,確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
第14篇 物業(yè)管理公司員工手冊(cè)總則
一、為使本公司管理科學(xué)、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長期發(fā)展,特制定本《員工手冊(cè)》,作為員工行為的指南?！秵T工手冊(cè)》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊(cè)根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的詳盡資料。
三、本手冊(cè)對(duì)公司有關(guān)情況和政策進(jìn)行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊(cè)與政策文本有沖突,以公司政策文本為準(zhǔn)。公司在遵守國家法律、法規(guī)的情況下,有權(quán)對(duì)手冊(cè)任何內(nèi)容進(jìn)行修改、暫?；蚪K止手冊(cè)內(nèi)容。
四、本手冊(cè)好有與國家法律相悖之處,以國家法律規(guī)定為準(zhǔn)。
五、本手冊(cè)所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊(cè)適用于經(jīng)公司綜合管理部批準(zhǔn)錄用的所有員工。
六、公司管理層有權(quán)根據(jù)需要對(duì)手冊(cè)進(jìn)行修改和更新,并通過綜合管理部培訓(xùn)、實(shí)施新員工手冊(cè)。舊手冊(cè)將即期作廢,一切以新手冊(cè)為依據(jù),員工不得以未知為理由,提起勞動(dòng)爭(zhēng)議。
七、公司各部門可根據(jù)部門特點(diǎn)和需求制定相應(yīng)的部門規(guī)章制度,并報(bào)綜合管理部審核,以執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)方可實(shí)施,制度中如與國家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國家或公司相應(yīng)制度為準(zhǔn)。
八、本手冊(cè)的解釋權(quán)歸公司綜合管理部。
第15篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
1目的
本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確保客戶順利, 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16
4相關(guān)文件
4.1《質(zhì)量手冊(cè)》
4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》
4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》
4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》
4.5《物業(yè)的供水管理》
4.6《物業(yè)的裝修管理》
4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5職責(zé)
5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。
5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。
5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。
6實(shí)施程序
6.1排水工程的驗(yàn)收
6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見書。
6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。
6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。
6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。
6.2排水管道的日常管理
6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。
6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機(jī)電工程部處理。
6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。
6.3排水管道的定期維護(hù)管理
6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。
6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。
6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。
6.4故障處理
6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。
6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。
6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。
6.5排水工程的控制管理
6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。
6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。
6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。
6.5.4機(jī)電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。
7質(zhì)量記錄
7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)
7.2管道安裝審批表
7.3維修通知單
7.4化糞池清理記錄表
7.5管理處值班記錄表
第16篇 交通指揮中心物業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)
投標(biāo)單位名稱:s市vk物業(yè)管理有限公司 (蓋公章)
內(nèi)容要求:
按《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容細(xì)化經(jīng)營管理目標(biāo),并闡明達(dá)到目標(biāo)的具體措施。
法定代表人或法人授權(quán)人簽名:
s市交通指揮中心大樓物業(yè)管理經(jīng)營管理目標(biāo)
序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 國家標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo)指標(biāo) 相應(yīng)措施
1、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈實(shí)施計(jì)劃一年內(nèi)達(dá)標(biāo)中標(biāo)承諾:
1.由本公司負(fù)責(zé)落實(shí)1年內(nèi)實(shí)施達(dá)標(biāo)的計(jì)劃,并由公司指定總經(jīng)理助理負(fù)責(zé)落實(shí)。
2.對(duì)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化。
2、各項(xiàng)管理制度100%公司在現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)特點(diǎn),建立一套完整的管理制度,確保對(duì)大廈的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量。
3、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9899全面按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。
4、大廈管理應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行科學(xué)管理100%公司已建立計(jì)算機(jī)內(nèi)部區(qū)域網(wǎng)多年,各類信息可在網(wǎng)上發(fā)布,大大提高了辦事效率,同時(shí)由公司自行設(shè)計(jì)和開發(fā)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、設(shè)備、人事等管理軟件經(jīng)兩年多運(yùn)行檢驗(yàn)合格。
5、利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理99%建立智能化控制中心對(duì)大廈進(jìn)行集中管理,利用大廈現(xiàn)有的遠(yuǎn)程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報(bào)警電話、保安對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)并將其信號(hào)引入控制中心,同時(shí)公司所屬各管理處可通過保安對(duì)講系統(tǒng)形成了一個(gè)緊急援助系統(tǒng)。
6、大廈所有管理人員均具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和開拓精神具有管理上崗證100%大廈所有管理人員均具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),管理處經(jīng)理必須具有物業(yè)管理上崗證和內(nèi)部質(zhì)量審核員資格。
7、大廈有明顯的標(biāo)志和整體平面圖100%由公司設(shè)計(jì)工作室負(fù)責(zé)大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì),嚴(yán)格按照ci系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求,確保大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)一完整。
8、大廈外墻清潔、美觀100%每季度對(duì)外墻進(jìn)行一次檢查和局部清洗,每半年對(duì)外墻進(jìn)行一次全面清洗,確保大廈外墻清潔、美觀。
9、房屋完好率98%100%指定維修管理人員和安全管理員負(fù)責(zé)大廈整體的巡查,建立維修檔案確保房屋的完好。
10、房屋零修及時(shí)率、合格率98%100%接到維修通知五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)完成,建立《維修回訪制度》確保維修質(zhì)量。
11、其他維修及時(shí)率、合格率98%100%各類專業(yè)人員負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)維修,建立巡查和維修回訪制度,確保各類設(shè)備、設(shè)施的維修質(zhì)量,滿足使用人的需要。
12、設(shè)備管理100%
1.各類專業(yè)技術(shù)人員和維修操作人員必須持證上崗。
2.嚴(yán)格要求工作人員必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進(jìn)行工作,確保各類設(shè)備安全運(yùn)行。
3.建立值班巡查及三級(jí)保養(yǎng)制度,確保各類設(shè)備24小時(shí)安全運(yùn)行,一旦出現(xiàn)故障立即處理。
4.為保證各類設(shè)備正常工作, 公司品質(zhì)管理部每季度要對(duì)各類設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,要求各崗位人員按照規(guī)定定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng).
13、室內(nèi)地下車庫、室外停車場(chǎng)管理及道路平坦100%
1.將大廈原有車場(chǎng)管理設(shè)備接入大廈控制中心,確保設(shè)備使用良好。
2.保安實(shí)行24小時(shí)值班制度負(fù)責(zé)指揮進(jìn)入紅線內(nèi)所有車輛的行駛和停泊的管理。
3.所有車輛進(jìn)出必須進(jìn)行登記管理, 確保車輛安全停放。
4.建立清晰完善的交通標(biāo)識(shí)及安全標(biāo)識(shí)。
5.建立停車場(chǎng)庫巡視制度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修,確保停車場(chǎng)庫的設(shè)備、設(shè)施、道路完好無損。
14、環(huán)境衛(wèi)生管理100%
1.專職保潔員實(shí)行12小時(shí)值班制度。
2.專職保潔員工作必須按照公司iso9002體系文件中作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進(jìn)行進(jìn)行各類保潔工作。
3.管理處每月對(duì)蚊蠅和鼠類進(jìn)行一次消殺
4.公司配有專用垃圾清運(yùn)車,保證每日及時(shí)清運(yùn)垃圾,確保大廈內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,使大廈周遍環(huán)境無污染、環(huán)境幽雅、空氣清新。
15、綠化管理100%
1.專職綠化工負(fù)責(zé)大廈室內(nèi)外各類植物的養(yǎng)護(hù)、巡查,確保植物生長茂盛。
2.公司綠化專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對(duì)綠化工進(jìn)行綠化知識(shí)的培訓(xùn)。
3.公司建立了綠化專業(yè)委員會(huì),負(fù)責(zé)檢查各類植物生長情況并對(duì)存在問題提出合理的整改意見。
16、安全管理100%
1.公司具有高素質(zhì)的專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,安全管理員每周接受兩次軍事訓(xùn)練和思想道德教育。
2.大廈實(shí)行24小時(shí)封閉式管理。
3.建立巡更制度,確保巡邏過程在受控狀態(tài)下。
4.對(duì)于外來人員以及休息日工作人員進(jìn)入大廈都必須驗(yàn)證和登記,確保大廈的安全。
17、消防管理100%
1.制定嚴(yán)格的消防管理制度,由公司總經(jīng)理擔(dān)任消防第一責(zé)任人,管理處經(jīng)理為直接責(zé)任人,安全管理員均為義務(wù)消防員,其他人員各負(fù)其責(zé)。
2.制定嚴(yán)密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案,每季度進(jìn)行一次緊急集合,每年至少舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。
3.公司品質(zhì)管理部每半年至少進(jìn)行一次防火安全檢查。
4.設(shè)備管理人員定期對(duì)消防設(shè)備,滅火設(shè)施及器材進(jìn)行保養(yǎng)和測(cè)試,完好率達(dá)到100%。
5.消防控制中心配備人員實(shí)行24小時(shí)值班制,中心同時(shí)安裝了緊急報(bào)警電話和外部直通電話,確保與外界的聯(lián)系。
18、精神文明建設(shè)99%
1.組織各種文體及健身活動(dòng)及各類聯(lián)誼活動(dòng)。
2.開展學(xué)雷鋒活動(dòng)。
3.組織大廈使用人的子女參加本公司組織的少兒夏令營,為大廈使用人解除后顧之憂。
4.管理處安全管理員每天早晨8:00舉行升國旗儀式。
19、管理報(bào)告公開制100%管理報(bào)告包括以下六部分:
1.設(shè)備運(yùn)行、設(shè)施使用。
2.安全保衛(wèi)。
3.環(huán)境保潔、綠化護(hù)養(yǎng)。
4.分承包方服務(wù)匯總表。
5.財(cái)務(wù)收支狀況。
6.其他補(bǔ)充事項(xiàng)(本季度大事紀(jì)要、需要業(yè)主共同處理的事項(xiàng))
