第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
類別 項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))
文明服務(wù)
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡
每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
精神飽滿,工作時(shí)間不竄崗,不與他人閑談
崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍 標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
接待
規(guī)范用語;電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準(zhǔn)確;
管理處文件檔案資料管理準(zhǔn)確、完整。
管理
做好與客戶的聯(lián)絡(luò)工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進(jìn)行溝通,聽取意見,并落實(shí)及記錄
遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應(yīng)趕到現(xiàn)場應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門匯報(bào),事后應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行記錄。
各種工作應(yīng)詳細(xì)記錄如:會(huì)議、接待來訪、考核檢查等
目標(biāo)
管理處管理費(fèi)的收繳率達(dá)到90%以上。
客戶投訴處理的及時(shí)率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點(diǎn)同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標(biāo):發(fā)生各類重大安全事故
第2篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)管理,維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對(duì)***小區(qū)物業(yè)的公共設(shè)施和居住秩序等事項(xiàng)進(jìn)行管理和服務(wù)。
第二條:全體業(yè)主應(yīng)遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時(shí)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等文件規(guī)定的使用要求進(jìn)行使用。
第二章建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)
第三條:建設(shè)單位的權(quán)利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會(huì)成立前,由建設(shè)單位選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)程序和授權(quán)選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設(shè)單位有權(quán)按土地或物業(yè)實(shí)際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關(guān)業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關(guān)管理部門許可后建設(shè)單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關(guān)法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設(shè)單位有義務(wù)按政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。
5、建設(shè)單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設(shè)單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設(shè)單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機(jī)關(guān)同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號(hào),無須就因此而引起的任何損失、費(fèi)用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負(fù)責(zé)或賠償,物業(yè)公司亦不承擔(dān)因更改名稱及編號(hào)所引的任何損失。但建設(shè)單位必須提前一個(gè)月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號(hào)的通知。
7、建設(shè)單位可委派代理人行使建設(shè)單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。
第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時(shí)安全巡邏,安排消防訓(xùn)練和培訓(xùn)。
2、保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進(jìn)行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時(shí)收集清運(yùn)生活垃圾。
3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),確保各種設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。
5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)各種車輛(包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)實(shí)行管理。外來機(jī)動(dòng)車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放,對(duì)進(jìn)入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價(jià)局有關(guān)規(guī)定收取停放費(fèi)。
6、提請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設(shè)置,拆除及恢復(fù)原貌所發(fā)生的費(fèi)用由被執(zhí)行者承擔(dān)。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)或日后與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應(yīng)妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設(shè)備設(shè)施,提供約定的服務(wù),使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時(shí),作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費(fèi)用和款項(xiàng),按照本公約約定隨時(shí)制定管理細(xì)則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認(rèn)為必需之保險(xiǎn),為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務(wù)。
3、在必要的情況下經(jīng)預(yù)先通知(緊急情況除外),攜帶工具進(jìn)入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進(jìn)行在本公約之下維修及管理。
4、對(duì)于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項(xiàng),物業(yè)公司可對(duì)其許可附加條件或收取合理費(fèi)用。物業(yè)公司為個(gè)別業(yè)主提供額外的管理或維修服務(wù)可在事先告知的情況下向有關(guān)業(yè)主收取額外費(fèi)用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關(guān)部門同意后截?cái)噙`反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應(yīng)和服務(wù);或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動(dòng)。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權(quán)要求相關(guān)單元之用戶容許有關(guān)人員進(jìn)入該單元進(jìn)行有關(guān)工作,否則,該相關(guān)單元之用戶須承擔(dān)因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第六條業(yè)主的權(quán)利和義務(wù):
1、每位業(yè)主對(duì)其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán),包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對(duì)小區(qū)共用部位及公共設(shè)施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度,共同維護(hù)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備及設(shè)施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)及其它用于物業(yè)管理之費(fèi)用。
5、各業(yè)主應(yīng)對(duì)其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負(fù)責(zé)。因上述人士的行為而發(fā)生的對(duì)物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。
6、業(yè)主應(yīng)依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請(qǐng)于有關(guān)買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費(fèi)或其它費(fèi)用等),業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè):
1、按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報(bào)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請(qǐng),經(jīng)書面同意后方可實(shí)施,并在7天內(nèi)恢復(fù)原狀;給他人造成損失的,應(yīng)做相應(yīng)賠償。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后,當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場見證下具體實(shí)施,維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準(zhǔn)隨意張貼,嚴(yán)禁亂拋雜物。每個(gè)垃圾桶/箱周圍應(yīng)保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責(zé)任。
7、愛護(hù)花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機(jī)必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應(yīng)把水、電、天然氣等開關(guān)關(guān)好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對(duì)衛(wèi)生間、廚房等排水管道應(yīng)暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對(duì)疏忽引發(fā)之損失負(fù)一切責(zé)任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設(shè)施及附屬設(shè)施。
第十條:每戶設(shè)置獨(dú)立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準(zhǔn)而私自增大負(fù)荷或私拆裝電氣線路和設(shè)備。
第十一條:業(yè)主自用電器設(shè)備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司或供電部門報(bào)修,以防事故擴(kuò)大,自用設(shè)備維修費(fèi)由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設(shè)獨(dú)立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設(shè)獨(dú)立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報(bào)、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備;搬場者無論進(jìn)出,均應(yīng)提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應(yīng)聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運(yùn)出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進(jìn)出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進(jìn)入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個(gè)劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機(jī)動(dòng)車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應(yīng)先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡(luò)表,繳納停車管理服務(wù)費(fèi)后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機(jī)動(dòng)車停放在專用停車位,車位業(yè)主應(yīng)按物價(jià)局規(guī)定每月須支付停車管理服務(wù)費(fèi)。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時(shí)停放,視停放時(shí)間、車種等情況,收取臨時(shí)停車費(fèi)(執(zhí)行公務(wù)的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進(jìn)出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時(shí)五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途,損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
2、違章搭建建筑物,構(gòu)筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺(tái)、更換外立面門窗及在屋面和露臺(tái)上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進(jìn)行裝修時(shí)不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀,
同時(shí)裝修公司須向物業(yè)公司申報(bào)并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)管理部門審核后實(shí)施。
第二十四條:裝修房應(yīng)按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請(qǐng)表',申請(qǐng)表應(yīng)寫明裝修內(nèi)容、時(shí)間、施工單位名稱及其負(fù)責(zé)人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責(zé)任書'。
3、裝修申報(bào)人應(yīng)擔(dān)保施工人員進(jìn)入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導(dǎo),如有問題須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第二十五條:裝修房在裝修時(shí)不得改變單元主要結(jié)構(gòu)(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設(shè)施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報(bào)警裝置等,亦不得隨意拆除和改動(dòng)。
第二十六條:物業(yè)公司對(duì)業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進(jìn)出等方面提供方便。但施工人員應(yīng)向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時(shí)出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)的裝修業(yè)務(wù),其施工人員不得進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運(yùn)到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施、設(shè)備,并確保該物業(yè)設(shè)備、設(shè)施正常使用和安全運(yùn)行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項(xiàng)目范圍包括,但不限于:
1、消防設(shè)備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設(shè)備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設(shè)施;
6、景觀及娛樂設(shè)施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設(shè)施、設(shè)備。
第三十條:本章所述的維修項(xiàng)目所需收取的費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)本公約第八章之有關(guān)約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目,按國家有關(guān)建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費(fèi)用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設(shè)單位根據(jù)法律規(guī)定責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護(hù)社會(huì)秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領(lǐng)有關(guān)居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報(bào)注銷,超過六個(gè)月的,須申報(bào)臨時(shí)戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動(dòng)、搬遷、關(guān)閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設(shè)施,更不許破壞消防設(shè)施或人為造成消防報(bào)警系統(tǒng)錯(cuò)誤操作,否則,物業(yè)公司將報(bào)有關(guān)部門,由有關(guān)部門按公安消防條例進(jìn)行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務(wù)保證物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災(zāi)或救火報(bào)警聯(lián)系時(shí),不得使用火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);非火災(zāi)事故時(shí),不得從消防給水設(shè)備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應(yīng)自備簡易滅火器材置于室內(nèi)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關(guān)部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價(jià)賠償并承擔(dān)其它相關(guān)責(zé)任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應(yīng)確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項(xiàng)工作,共同維護(hù)小區(qū)安全。
2、負(fù)責(zé)本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關(guān)治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災(zāi)或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,及對(duì)其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應(yīng)盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的保安制度,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進(jìn)出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時(shí)停車卡'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請(qǐng)的家政人員和裝修施工人員等,應(yīng)事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時(shí)出入證'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動(dòng)/電動(dòng)車、自行車應(yīng)在小區(qū)入口進(jìn)行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進(jìn)出方便、暢通、凡進(jìn)入物業(yè)大門的車輛應(yīng)聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點(diǎn)、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進(jìn)出物業(yè),應(yīng)事先向物業(yè)公司申請(qǐng)批準(zhǔn),確定時(shí)間、裝卸地點(diǎn)及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費(fèi)用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時(shí)應(yīng)先支付六個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自下次交費(fèi)起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十三條:各單元業(yè)主應(yīng)于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關(guān)規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會(huì)書面批準(zhǔn)的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當(dāng)維修資金不足時(shí),物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項(xiàng)下應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無權(quán)索回維修資金或任何預(yù)繳之管理費(fèi),但維修資金及預(yù)繳管理費(fèi)結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時(shí),該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當(dāng)時(shí)所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分?jǐn)偂?/p>
第四十五條:各業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳付管理費(fèi)用維修資金,不論是否辦理進(jìn)戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設(shè)單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費(fèi)通知十五日內(nèi)仍未繳交當(dāng)期的管理費(fèi)或增繳之維修資金,該業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金(從有關(guān)款項(xiàng)到期之日開始,按每日千分之三,復(fù)利計(jì)算)。
2、物業(yè)公司為追討款項(xiàng)而發(fā)生的額外行政、法律費(fèi)用。
第四十七條:各業(yè)主須按時(shí)向物業(yè)公司繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索所欠交的管理費(fèi)用及利息,并收取附加費(fèi)用:
1、向法院申請(qǐng)索還欠款;
2、向當(dāng)?shù)胤抗懿块T或其他有關(guān)政府部門申請(qǐng),在欠交的管理費(fèi)用、利息及索償費(fèi)用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán);
3、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后將有關(guān)單位的水、電供應(yīng)中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費(fèi)以物價(jià)的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費(fèi)未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費(fèi)用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項(xiàng)費(fèi)用以市房管局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門最新公布的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),一旦有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會(huì)成立后,在每個(gè)財(cái)政年度終止后的三個(gè)月內(nèi),物業(yè)公司應(yīng)公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當(dāng)任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應(yīng)在買賣合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責(zé)任繳付本公約的約定應(yīng)繳的一切費(fèi)用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當(dāng)?shù)姆秶O(shè)告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構(gòu)成對(duì)所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設(shè)單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實(shí)因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴(yán)重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負(fù)責(zé)由下列事項(xiàng)而引發(fā)之任何損失;公共設(shè)備及設(shè)施、水、電、天然氣及其它公共服務(wù)之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災(zāi)或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項(xiàng)規(guī)定,并參照物業(yè)的實(shí)際情況綜合制定的,業(yè)主如有對(duì)本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關(guān)政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時(shí),除應(yīng)盡協(xié)商解決外,適當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準(zhǔn)。
第3篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn),完善的iso9002質(zhì)量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構(gòu)
組織架構(gòu)描述:
1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,實(shí)行獨(dú)立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù),監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務(wù)平臺(tái)。
6、客戶助理的職責(zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位,下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。
7、設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。
8、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。
注:人員配置見第四部分。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式,我們將全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
四、外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說明:
1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設(shè)立負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務(wù)上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
4、在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
5、物業(yè)管理公司會(huì)在原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對(duì)此您做何看法(同意就請(qǐng)?jiān)?□'上劃'√',否則請(qǐng)?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內(nèi)不允許安裝外置式防盜網(wǎng)、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內(nèi)置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內(nèi)不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃?xì)鉄崴鞯取?/p>
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動(dòng)或封閉陽臺(tái)、露臺(tái)、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調(diào)外機(jī)需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內(nèi),臨時(shí)人員需辦理
二、《臨時(shí)出入證》接受管理等措施,對(duì)此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關(guān)規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內(nèi)畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導(dǎo)入iso9000與iso1800的基礎(chǔ)上建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制
管理運(yùn)行機(jī)制
1、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制
質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項(xiàng)考核目標(biāo),按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績,并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí),還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機(jī)制
協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動(dòng)力:即以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
2、競爭促動(dòng)力:即運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
3、輿論促動(dòng)力:因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對(duì)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
2、用戶對(duì)管理處及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機(jī)制,保證管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算書
住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費(fèi)收入
1.1.1管理費(fèi)收入測算依據(jù)
類型 收費(fèi)單價(jià) 收費(fèi)總面積 已入伙面積 目前實(shí)際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業(yè)2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費(fèi)收入測算($835148.43)
a.住宅管理費(fèi)收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費(fèi)收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預(yù)算)
1.3其它收入=82288元
小區(qū)收入分項(xiàng)列明,如:
裝修管理費(fèi)/擺攤設(shè)點(diǎn)費(fèi)/建渣清運(yùn)費(fèi)節(jié)余/廣告位收入等
設(shè)定20**年裝修戶數(shù)80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費(fèi)=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運(yùn)費(fèi)=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費(fèi)3000元/年
(4)有償服務(wù)費(fèi)55000元/年
1.4 補(bǔ)虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取催繳程序
小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取及催繳程序
(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))
業(yè)戶收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)
1.1.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書》,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)
1.2.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)
1.3.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。
1.3.2每月的1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
第8篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動(dòng)居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過程中,接受業(yè)主委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時(shí),其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi)用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第9篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗(yàn)收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗(yàn)收期間
(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗(yàn)收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問題的整改實(shí)施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗(yàn)收
由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動(dòng);
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺(tái)積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。
--因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第10篇 z小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容
目的:通過對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理,使所有機(jī)電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務(wù)的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設(shè)備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)組、電氣“三箱”(動(dòng)力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設(shè)備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設(shè)備:電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設(shè)備:各類電梯及其附屬設(shè)備。
5.弱電系統(tǒng)設(shè)備:電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場設(shè)備等)。
6.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備:通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
工作項(xiàng)目1.設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設(shè)備的標(biāo)識(shí)①所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。
②所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》,標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。
③對(duì)故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設(shè)備檔案管理①管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案,負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》。
②工程維修中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各管理處設(shè)備檔案的管理工作,并對(duì)重要的設(shè)備資料做備份。
4.設(shè)備的運(yùn)行①設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域,責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
②維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
③值班室/巡邏值班員負(fù)責(zé)將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對(duì)各管理處機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
5.設(shè)備的維修①設(shè)備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障,維修期限應(yīng)不超過8小時(shí),若超過8小時(shí),應(yīng)及時(shí)向維修主管報(bào)告,請(qǐng)求主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援,限期解決。
第11篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收?qǐng)?bào)告
花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收?qǐng)?bào)告
本人zz于2023年10月21日應(yīng)聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對(duì)于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認(rèn)識(shí)。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計(jì)48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領(lǐng)鑰匙,底商3戶合計(jì)少收物業(yè)費(fèi)10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費(fèi)16000元左右,水費(fèi)350元左右,員工工資20900元+10%的各項(xiàng)員工福利2090元,辦公費(fèi)每月500元,衛(wèi)生費(fèi)1000元,不可預(yù)見費(fèi)用1000元/月,合計(jì)每半年支出251040元,收入按85%收費(fèi)率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。
一、整改項(xiàng)目:
1、節(jié)能降耗:
a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個(gè)一組,每天24小時(shí),照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時(shí)用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會(huì)減少開支1060.8元(這個(gè)節(jié)省還不包括地下車庫進(jìn)口坡道改成聲光控?zé)纛^的節(jié)能部分)。
b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控?zé)纛^,使用25w白熾燈。
c:對(duì)現(xiàn)有三棟樓的各單園內(nèi)加裝各單元的樓梯間和電梯運(yùn)行的電表。根據(jù)是唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字【2007】14號(hào)文件即《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費(fèi)應(yīng)向本單元內(nèi)業(yè)主合理分?jǐn)偸杖 ＿@樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應(yīng)為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個(gè),可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個(gè)攝像頭來解決,同時(shí)要求保安員對(duì)水泵房進(jìn)行巡檢(不超過2小時(shí)一次),工程維修部對(duì)設(shè)備巡檢每天一次,包括設(shè)備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調(diào)整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時(shí),第二天休一天,第三天上白班8小時(shí),再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時(shí)干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補(bǔ)貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時(shí)倒班,包括中午值班。
c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時(shí),每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時(shí),每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時(shí)也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時(shí)間的事件發(fā)生,而且我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在保潔隊(duì)伍就多一人,應(yīng)為內(nèi)外保兼顧打掃,哪個(gè)樓的內(nèi)保衛(wèi)生就應(yīng)把相對(duì)應(yīng)的外保任務(wù)完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)決定。
d:客服部前臺(tái)值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價(jià)局備案不符,而且也有多名業(yè)主對(duì)此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補(bǔ)貼,⑶是中午在有條件時(shí)管飯,沒有補(bǔ)貼下午也不早下班。
3、小區(qū)硬件改造:
a:對(duì)小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對(duì)小區(qū)內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內(nèi)或單元門廳內(nèi)外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責(zé)任。
b:小區(qū)北門加裝開關(guān)或防護(hù)欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對(duì)人員和非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費(fèi)用在3000-4000元)。
c:對(duì)小區(qū)西門南側(cè)鋪設(shè)0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側(cè)抹一個(gè)緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區(qū)創(chuàng)收:
小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運(yùn)營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點(diǎn),一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區(qū)內(nèi)外停車有多種運(yùn)營方式,以下針對(duì)新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):
a:對(duì)小區(qū)車輛只收取占地費(fèi),不收取管理費(fèi)。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。
b:在小區(qū)外商業(yè)北側(cè)建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側(cè))建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個(gè)月就可收回?，F(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個(gè),按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個(gè)車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區(qū)內(nèi)廣告位的設(shè)立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請(qǐng)總公司在招商時(shí)一起考慮,在二期可入住時(shí)在分開運(yùn)營。
以上是本人一點(diǎn)膚淺的建議,請(qǐng)董事長批評(píng)指正。
**園物業(yè)管理處經(jīng)理:zz
20**年**月**日
第12篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部職能
小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責(zé)
部門名稱:物業(yè)工程呢個(gè)管理部
直接上級(jí):分管副總經(jīng)理
下屬部門:強(qiáng)電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲(chǔ)科
部門性質(zhì):維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施、設(shè)備以及器材等。
管理職能:負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)工程設(shè)施進(jìn)行專職管理,并負(fù)責(zé)配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與監(jiān)控,對(duì)鎖承擔(dān)的工作負(fù)責(zé)。
部門職能
1.對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負(fù)責(zé),并完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
2.遵守國家有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。
3.對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備、弱點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、管理、保修、保養(yǎng)等。
4.每周負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)所掌握的主控機(jī)房、中央監(jiān)控室等設(shè)備進(jìn)行檢查。
5.對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料、售后服務(wù)支持,做成檔案保管。
6.每月負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住戶的住宅用電計(jì)量的抄錄、匯總上報(bào)收費(fèi)組,然后再向供電單位上報(bào)電量,繳納電費(fèi)。
7.負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。
8.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施的安全教育工作以及物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。
9.負(fù)責(zé)盡可能降低能源消耗,節(jié)約管理成本,盡可能達(dá)到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
10.負(fù)責(zé)向上級(jí)管理層提交物業(yè)工程管理部門的設(shè)備維修計(jì)劃,維修工具、材料采購計(jì)劃等。
11.對(duì)住宅小區(qū)重要地點(diǎn)做好雨季防汛、風(fēng)沙暴防范工作,保證消防設(shè)備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運(yùn)行。
12.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施、設(shè)備改造、設(shè)備大修等情況的落實(shí)。
13.積極配合住宅小區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。
第13篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會(huì)信譽(yù)面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標(biāo):
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到'家政勞動(dòng)社會(huì)化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂活動(dòng)社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對(duì)照'國家級(jí)示范小區(qū)'項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;
4.員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;
5.住戶對(duì)管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時(shí)率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達(dá)到100%;
13.培訓(xùn)計(jì)劃完成率100%;
14.員工績效考評(píng)有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;
16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;
17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動(dòng)有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對(duì)小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對(duì)秩序維護(hù)、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機(jī)完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計(jì)劃完成率100%;
32.設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;
33.設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;
36.機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;
37.住戶對(duì)維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對(duì)保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。
該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會(huì)使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動(dòng)工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點(diǎn)小',建立制度時(shí)轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強(qiáng)調(diào)'時(shí)效性',對(duì)不同的工作有不同的時(shí)效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。
正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來約束(通過對(duì)比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個(gè)動(dòng)作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對(duì)性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動(dòng)作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對(duì)人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對(duì)業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對(duì)住戶采用憑住戶證出入,對(duì)于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。
(1)'時(shí)效工作制':
本公司對(duì)業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時(shí)間完成方為有效,否則就是無效勞動(dòng)。將各工作時(shí)效公示給業(yè)主監(jiān)督,對(duì)于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對(duì)責(zé)任人和責(zé)任部門實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時(shí)間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動(dòng)作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動(dòng)時(shí)進(jìn)行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動(dòng)聽的語言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識(shí)分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí),將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時(shí)候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請(qǐng)收好…請(qǐng)慢走…,業(yè)主感到的是'認(rèn)真'。按法規(guī)要求,定期將財(cái)務(wù)報(bào)表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費(fèi)。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務(wù)時(shí),應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會(huì),雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對(duì)業(yè)主時(shí)應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責(zé)任制':
第14篇 某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)我公司的信任,我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機(jī)遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作,開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬平方米,這個(gè)數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì),為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進(jìn)場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理,駐場負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計(jì)劃的派遣各類專業(yè)人員對(duì)該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標(biāo)書僅針對(duì)已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請(qǐng)?jiān)?
第15篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財(cái)務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對(duì)物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專門知識(shí)及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時(shí),件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會(huì):
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請(qǐng)講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請(qǐng)問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第16篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)5
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)(五)
1、基本要求
(1)執(zhí)行質(zhì)量管理體系;
(2)管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書;
(3)建立健全勞動(dòng)管理、服務(wù)質(zhì)量、崗位職責(zé)、財(cái)務(wù)管理、公共維修金使用管理,檔案管理等制度;
(4)員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌;
(5)與服務(wù)對(duì)象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方責(zé)權(quán)明確,并嚴(yán)格履行承諾;
(6)企業(yè)對(duì)所承接的物業(yè)項(xiàng)目按規(guī)定要求進(jìn)行接管驗(yàn)收,手續(xù)齊全,并建立物業(yè)和檔案,查閱方便;
(7)按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),定期公布代收水電費(fèi)、經(jīng)營性收支帳目、房屋公共維修金賬目;
(8)公示24小時(shí)服務(wù)電話,按合同約定的時(shí)間進(jìn)行報(bào)修、一般小修10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,做到小修不過夜,維修有記錄;
(9)建立業(yè)主求助、投訴記錄,處理及時(shí),并有回訪記錄;
(10)每年至少進(jìn)行2次征求業(yè)主意見的活動(dòng),業(yè)主滿意率在95%以上;
(11)物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上,用戶有效投訴率1%以內(nèi),處理率100%;
(12)物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
2、房屋管理
(1)按規(guī)定要求對(duì)房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等技術(shù)檔案資實(shí)收集齊全,管理妥善;
(2)按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度,并告知業(yè)主和使用人,每天進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進(jìn)行勸阻或及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門進(jìn)行處置,有記錄可查;
(3)每半月對(duì)房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設(shè)施進(jìn)行巡視并有記錄;
(4)按物業(yè)服務(wù)合同約定建立房屋維修養(yǎng)護(hù)制度。需要維修的,屬小修的按合同約定及時(shí)組織維修,屬大修的及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批然后組織實(shí)施,房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備的手續(xù),維修金的開支符合規(guī)定;
(5)小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下車庫、道路有明顯標(biāo)識(shí);
(6)無違章搭建,消防通道無占用堵塞,外墻面、樓道、路面無破損;空調(diào)室外機(jī)安裝有序、冷凝水集中排放;
(7)無室外安全鐵柵、無陽臺(tái)包封;
(8)房屋零修、急修及時(shí)率100%。
3、房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理
(1)建立公共設(shè)備設(shè)施檔案,包括權(quán)屬清冊(cè),設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄;
(2)配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理與維修保養(yǎng)工作,維修保養(yǎng)記錄齊全;對(duì)設(shè)備24小時(shí)有專人值班;
(3)設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議,檢查記錄齊全;
(4)建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo)書;
(5)每天1次對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視,并有記錄;
(6)按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng),屬小修的應(yīng)及時(shí)維修,設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;維修服務(wù)回訪率100%
(7)二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證;
(8)消防設(shè)施至少每個(gè)月運(yùn)行保養(yǎng)一次,設(shè)備設(shè)施完好率100%,隨時(shí)可投入使用;
(9)路燈、樓道燈、應(yīng)急燈完好率100%;
(10)容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措施,對(duì)可能發(fā)生的各種設(shè)備故障有應(yīng)急方案;
(11)設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng),無泡、冒、滴漏和鼠害,設(shè)備無油污、灰塵、銹斑;設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識(shí)齊全、醒目;設(shè)備配套專用工具齊全。
(12)電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng),年檢合格,有安全使用標(biāo)識(shí)。電梯一般故障維修停機(jī)不超過2個(gè)小時(shí);
(13)外電停電有預(yù)先告知,備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。
(14)化糞池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗溝完好率及使用率98%以上。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率95%以上。
4、公共秩序維護(hù)管理
(1)小區(qū)主要出入口設(shè)有固定安防值班員,24小時(shí)值守,有值班記錄,對(duì)來訪人員經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可過入,并有登記;
(2)小區(qū)重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡視一次,有巡視記錄;
(3)對(duì)車輛進(jìn)出小區(qū)有記錄,車輛停放有引導(dǎo),停放有序;
(4)對(duì)大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認(rèn);對(duì)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理;
(5)不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關(guān)公共秩序方面的宣傳;消控中心有專職值班人員,24小時(shí)值班;
(6)對(duì)小區(qū)主要部位和周界實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控,對(duì)小區(qū)存在的安全隱患及時(shí)采取措施予以消除,接受業(yè)主24小時(shí)專線救助;
(7)對(duì)小區(qū)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預(yù)案,事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(8)治安案件、火災(zāi)發(fā)生率1‰以下,消防設(shè)施、設(shè)備安好率100%,違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、公共保潔服務(wù)
(1)小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清運(yùn)2次,垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味,并進(jìn)行消毒;
(2)小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次,每天擦洗一次;樓梯扶手、公共窗臺(tái)、消防栓箱每天擦洗一次;小區(qū)公共道路、場地每天打掃2次;公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺(tái)、天溝每月清潔一次;樓道燈、路燈每兩個(gè)月清潔一次;電梯轎箱每天清潔1次,每2天上1次保護(hù)液;
(3)小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月檢查清理一次,并視檢查情況及時(shí)清掏;化糞池每月檢查一次、每年至少清掏一次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏;
(4)對(duì)公共環(huán)境每月消殺2次,遇有特殊情況要及時(shí)進(jìn)行消殺或按政府有關(guān)部門的布置統(tǒng)一進(jìn)行消殺;
(5)二次供水水箱按規(guī)定進(jìn)行清洗,水質(zhì)達(dá)標(biāo)。
(6)公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。
(7)外墻清洗每年一次。
(8)清潔、保潔率達(dá)到99%。
6、綠化養(yǎng)護(hù)管理
(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化的養(yǎng)護(hù)管理,綠化養(yǎng)護(hù)管理實(shí)行外包的應(yīng)有協(xié)議書和監(jiān)督檢查記錄;
(2)針對(duì)植物的生長習(xí)性對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù);保持觀賞效果;
(3)
定期進(jìn)行清理綠地雜草、雜物;
(4)根據(jù)季節(jié)和氣候狀況,適時(shí)對(duì)花草、木進(jìn)行病蟲害的防治
(5)小區(qū)的綠化長勢(shì)良好,草地?zé)o明顯雜草、雜物、修剪平整、無斑禿,花卉、綠籬、樹木無枯萎現(xiàn)象,綠籬修剪平整、造型美觀
(6)小區(qū)的小品景觀維護(hù)管理良好。
(7)綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。
(8)綠化完好率99%以上。
說明:
1、房屋及配套設(shè)施完好率、設(shè)備設(shè)施及房屋零修/急修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好率、機(jī)電設(shè)備完好率、公共文化設(shè)施完好率,根據(jù)設(shè)施設(shè)備清單與維修記錄表、完好情況等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測算。
2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
4、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結(jié)果等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
